23.09.2026 11:00
Сравнили семь пар квартир в новостройках Москвы и Московской области. При сопоставимой площади разница в цене достигает 5,95 млн рублей, а в двух случаях дешевле оказался вариант в столице.*
Сколько стоит квартира в Москве по сравнению с похожим вариантом в новостройке в Подмосковье? Для исследования отобрали семь пар сопоставимых по площади объектов в приграничных локациях города и области. Расстояние между комплексами составляет примерно от 1,8 до 5,5 км. Разница в стоимости достигает 5,95 млн рублей, но в двух случаях вариант в столице оказался намного дешевле. Может ли похожая квартира стоить на несколько миллионов дороже только потому, что находится в Москве, а не в Подмосковье?
На первый взгляд кажется, что разница связана с расположением. В отдельных парах похожие по площади квартиры отличаются в цене на 1,7–3,7 млн рублей. Но есть и обратные примеры. В двух случаях квартира в Москве стоит дешевле сопоставимого предложения в Московской области. Поэтому одного адреса недостаточно, чтобы объяснить разницу в стоимости. На нее влияют и характеристики конкретного лота, и особенности самого проекта.
Так действительно ли покупатель доплачивает за Москву — или миллионы в цене объясняются совсем другими характеристиками квартиры и проекта? Аналитический центр портала Всеостройке.рф сравнил семь пар квартир в новостройках столицы и Подмосковья и посмотрел, как меняется стоимость жилья по разные стороны административной границы.
Уточним, что название «по другую сторону улицы» образное. Не все выбранные ЖК буквально находятся друг напротив друга. Для сравнения отобраны квартиры в новостройках в соседних локациях города и Московской области рядом с административной границей.
В каждой паре сравнивались квартиры с одинаковым числом комнат и практически одинаковой площадью. Дополнительно при анализе учитывались этаж, отделка, срок сдачи дома и условия продажи. Расстояние между ЖК рассчитано по прямой между точками их расположения на карте и округлено до 0,1 км. По автомобильному маршруту оно может быть больше.
Если в карточке лота застройщик показывал действующую цену со скидкой, то ее использовали в расчете. Поэтому исследование фиксирует стоимость конкретных предложений на дату проверки: акции и цены могут меняться.
Таблица 1. Сколько стоят похожие квартиры в Москве и Московской области
Процент рассчитан относительно стоимости выбранной квартиры в Московской области. Сравниваются конкретные предложения, а не средние цены в ЖК.
ЖК «Молжаниново» расположен в Молжаниновском районе Москвы. Проект реализует Группа «Самолет». ЖК «1-й Шереметьевский» возводится в Химках Московской области, застройщик — ГК ФСК. Расстояние между ЖК составляет 1,8 км.
Однокомнатный вариант площадью 35,3 м² в ЖК «Молжаниново» стоит 12 864 750 рублей. Он находится на третьем этаже, корпус планируют сдать в III квартале 2026 года. Цена квадратного метра составляет около 364,4 тыс. рублей.
Для сравнения, в ЖК «1-й Шереметьевский» квартира площадью 35,6 м² на четвертом этаже продается без отделки. Срок сдачи здания запланирован на начало 2027 года. При полной оплате стоимости квартиры и скидке 8% цена составляет 11 161 882 рубля.
Разница площади — всего 0,3 м². Но квартира в московском ЖК «Молжаниново» дороже на 1 702 868 рублей, или 15,3%. Разница стоимости квадратного метра — около 50,9 тыс. рублей.
Это одна из самых близких по базовым характеристикам пар исследования. Но разницу в 1,70 млн рублей нельзя объяснить только расположением объекта в Москве. Отличаются сроки сдачи, проекты, девелоперы и характеристики конкретных лотов.
Вторая пара интереснее: площадь совпала до десятых квадратного метра, а оба проекта связаны с одним девелопером. Расстояние между ЖК составляет 3,1 км.
ЖК «1-й Ленинградский» расположен в Молжаниновском районе Москвы. ЖК «1-й Шереметьевский» — в городе Химки. В ЖК «1-й Ленинградский» двухкомнатная квартира метражом 53,2 м² находится на седьмом этаже сданной новостройки. В этом случае предусмотрена чистовая отделка.
При одинаковой площади разница в цене получается заметной. В ЖК «1-й Ленинградский» квартира с двумя комнатами площадью 53,2 м² со скидкой 9% стоит 18 779 015 рублей. Цена квадратного метра — 352 989 рублей.
В ЖК «1-й Шереметьевский» объект такого же метража предлагается за 15 058 260 рублей со скидкой 10%. Квартира расположена на 11-м этаже, продается без отделки, корпус планируют сдать в I квартале 2027 года. Квадратный метр стоит 283 050 рублей.
При одинаковой площади разница в цене составляет 3 720 755 рублей, или 24,7%. При этом квадратный метр в московском проекте дороже почти на 70 тыс. рублей.
Одинаковая площадь еще не делает эти квартиры полностью сопоставимыми. В ЖК «1-й Ленинградский» покупатель получает готовую квартиру с чистовой отделкой. В ЖК «1-й Шереметьевский» дом еще строится, а отделки нет. Поэтому разницу в 3,72 млн рублей нельзя объяснить только расположением в столице.
Ранее редакция портала Всеостройке.рф отдельно искала столичные новостройки с относительно невысоким порогом входа. Подробнее — в материале «Самые доступные квартиры в Москве: 10 проектов с московской пропиской и ценой ниже среднего по столице».
На юге разброс оказался еще заметнее. Для южного направления в выборку вошли проекты в Южном Бутове, а также новостройки Ленинского и Подольского городских округов Московской области.
ЖК «Никольские Луга» от ПИК находится в Южном Бутове. Для сравнения взят ЖК «Южная Битца» в Московской области. Расстояние между комплексами составляет 4,7 км.
Обе квартиры однокомнатные и продаются с чистовой отделкой. В ЖК «Никольские Луга» вариант площадью 36 м² на пятом этаже стоит 16 495 200 рублей, или 458,2 тыс. рублей за м². Ввод дома запланирован на III квартал 2026 года.
В ЖК «Южная Битца» площадь немного больше — 36,5 м², а цена ниже. Квартира на первом этаже в уже сданном в эксплуатацию здании стоит 12 866 469 рублей с учетом максимальной скидки 2%. Квадратный метр обходится в 352,5 тыс. рублей.
Таким образом, более просторная квартира в Московской области дешевле московской на 3 628 731 рубль, или на 28,2%. При этом дом уже сдан, поэтому нельзя объяснить такую разницу только стадией готовности.
Самый большой разрыв исследования получился в этом сравнении. ЖК «Южные сады» находится в Южном Бутове. Проект реализует ГК «А101». Вторая квартира — в уже знакомом ЖК «Южная Битца» в Московской области. Расстояние между ЖК составляет 5,5 км.
Площадь совпадает — 34,3 м². В ЖК «Южные сады» однокомнатная квартира на 13-м этаже реализуется за 17,85 млн рублей. Но при 100%-ной оплате жилье предлагается за 15 658 979 рублей, то есть 456 530 рублей за м². В квартире предусмотрена черновая отделка, выдача ключей — в I квартале 2029 года.
В ЖК «Южная Битца» квартира площадью 34,3 м² расположена на 23 этаже сданного дома и продается без отделки. На объект распространяется скидка 15%, поэтому стоимость составляет 9 711 531 рубль, или 283 135 рублей за квадратный метр.
Разрыв в стоимости двух квартир одинаковой площади составляет 5 947 448 рублей, или 61,2%. Но следует учитывать множество нюансов. Один объект уже сдан, во втором ключи планируют выдать в 2029 году. Квартиры находятся на разных этажах и относятся к различным проектам. Также одинаковые площадь и отделка еще не делают лоты идентичными. Расположение внутри здания и видовые характеристики тоже могут сильно влиять на цену.
Поэтому 5,95 млн рублей — максимальный разрыв между двумя конкретными жилыми объектами, а не цена слова «Москва» в адресе.
Проанализируем другие квартиры в ЖК «Никольские Луга» и ЖК «Новая Щербинка». Его строит СЗ «Квартал-Инвестстрой» в деревне Борисовка Московской области. Расстояние между комплексами составляет 4,8 км.
В ЖК «Никольские Луга» однокомнатная квартира площадью 40,2 м² на десятом этаже с отделкой стоит 17 587 500 рублей, или около 437,5 тыс. рублей за квадратный метр. В ЖК «Новая Щербинка» жилье площадью 40,4 м² на втором этаже сданного объекта предлагается за 15 311 714 рублей, или 379 003 рубля за квадратный метр.
Разница в площади — 0,2 м², а в цене — 2 275 786 рублей, или 14,9%. Московский квадратный метр в этой паре дороже примерно на 58,5 тыс. рублей.
Пять сравнений подряд дают одну картину. Выбранная квартира в Москве стоит дороже. Но на шестой паре эта закономерность заканчивается.
Расстояние между комплексами составляет 5,3 км. ЖК «Остафьево» относится к Москве. Проект реализует Группа «Самолет». Для сравнения взяли однокомнатную квартиру площадью 35,08 м² на пятом этаже. Стоимость равна 9 532 040 рублей, или около 271,7 тыс. рублей за квадратный метр. Дом планируется сдать во II квартале 2027 года. Предложение обновлено 21 сентября 2026 года.
В ЖК «Новая Щербинка» по переуступке продается квартира 35,8 м² на первом этаже за 10,2 млн рублей, или 284 916 рублей за квадратный метр. В объявлении указана информация о наличии чистовой отделки и сдаче дома в III квартале 2026 года.
В этой паре квартира в Москве стоит на 667 960 рублей, или на 6,5%, дешевле предложения в ЖК «Новая Щербинка». Цена м² меньше примерно на 13,2 тыс. рублей.
Но и это не доказательство того, что объект в столице дешевле жилья в области. Подмосковная квартира немного больше, продается с чистовой отделкой, сдается раньше и предлагается по переуступке. В этом случае на стоимость оказали влияние другие характеристики квартиры и условия продажи, а не ее расположение.
Последние объекты исследования демонстрируют, что расположение в Москве не всегда означает более высокую цену квартиры. Расстояние между ЖК составляет 4,9 км.
Несмотря на название, ЖК «Подольские кварталы» располагается в московском районе Щербинка. Однокомнатная квартира площадью 34,75 м² на пятом этаже сейчас предлагается за 9 147 399 рублей, или 263 235 рублей за квадратный метр. Для сравнения взят объект площадью 35,8 м² за 10,2 млн рублей в ЖК «Новая Щербинка».
Московский вариант оказывается выгоднее на 1 052 601 рубль, или 10,3%. Разница в стоимости квадратного метра — около 21,7 тыс. рублей в пользу жилья в столице.
Получается парадокс только на первый взгляд. Цена квартиры зависит не только от того, находится она в Москве или Московской области. На нее влияют этаж, отделка, условия сделки, стадия строительства и текущая стратегия продаж.
Разница может составлять и около 1 млн рублей, и 3–4 млн, и почти 6 млн. Но универсальной суммы, которую можно было бы считать доплатой именно за расположение квартиры в Москве, нет. Даже наиболее близкие характеристики не позволяют провести черту: «все, что выше этой суммы, — доплата за расположение в столице».
В первой паре разница площади составляет всего 0,3 м², отделка отсутствует в обоих случаях. Разрыв — 1,70 млн рублей. Во второй площадь совпадает полностью, проекты одного девелопера, но один дом уже сдан и квартира готова с чистовой отделкой. Разница возрастает до 3,72 млн.
В четвертой паре площадь снова совпадает до десятых — 34,3 м². Разница в стоимости уже достигает почти 6 млн рублей. Но сроки готовности, этажи и остальные характеристики отличаются. А в двух последних сравнениях квартира в Москве не оказалась дороже.
Таким образом, квартиры рядом с границей Москвы и Московской области действительно могут отличаться в цене на несколько миллионов рублей. Но связывать всю эту разницу только с расположением неправильно.
Покупателю полезнее задать себе другой вопрос: что именно я получаю за дополнительные 1,7, 3,7 или почти 6 млн рублей? Готовый дом? Отделку? Более подходящую планировку? Или часть разницы действительно связана с самой локацией и административным адресом? Только после такого сравнения можно понять, чем на самом деле объясняется разница в цене.
А сколько вы готовы доплатить за московский адрес — 1 млн, 3 млн, 5 млн рублей? Или при такой разнице выберете квартиру в Подмосковье? Пишите в комментариях, что для вас важнее при покупке — адрес или итоговая стоимость.
*Цены, скидки и наличие квартир проверены 22 сентября 2026 года. В отдельных источниках последнее обновление конкретного предложения датировано более ранним числом, при этом лот остается в актуальной выдаче. Условия скидок зависят от способа оплаты и могут измениться после публикации. Материал не является публичной офертой.
Рост кредитования после обвала 2025 года, потери в крупнейших регионах и переход подрядчиков на эскроу. Что происходит с рынком ИЖС и чего ждать в 2027 году.
09-11-2026 15:00Такой результат получила Strategy Partners в исследовании «Стройка без запаса» по выборке компаний за 2025 год.
09-11-2026 11:30Десять архитектурных сравнений, 18 фасадных приемов и разница в 1,6 раза. Что показало исследование аналитического центра портала Всеостройке.рф и какие решения предлагают специалисты.
09-11-2026 11:00Продажи квартир в новых ЖК сократились на 7,9%, но цены остаются высокими. Разбираемся, что сдерживает спрос, насколько жилье доступно и как ипотека под 8% может повлиять на ситуацию в 2027 году.
09-11-2026 9:00
4 
4 
4 
4 
Бывает, что дорогой ремонт, заказанный из-за океана, оказывается слишком красивым для реальной жизни. У Натальи Гоций вышло именно так.
09-11-2026 20:00
Квитанции копятся в ящике, цифра в них растёт, а вы все надеетесь, что как-нибудь рассосется. Знакомая история?
09-11-2026 19:30
В последние годы певица Ирина Аллегрова использовала квартиру как хранилище для шуб.
09-11-2026 19:00
Бывают лоты, у которых история богаче, чем всё остальное. В селе Ляличи Суражского района продается дворец Петра Завадовского, первого министра народного просвещения Российской империи.
09-11-2026 18:00
Подробнее смотрите в видео.
09-11-2026 17:30
В Стокгольме на деньги молодого человека младше 25 лет можно приобрести всего 1,9 кв. м недвижимости, в Гётеборге — 3,1 кв. м, а в Умео — 4,5 кв. м.
09-11-2026 17:00
Письмо ведомства от 26.10.2026 N 66890-ДН/04 «Об изменении договора управления по решению общего собрания собственников».
09-11-2026 16:00
Одна из крупнейших европейских компаний по владению и управлению арендной жилой недвижимостью Heimstaden поделилась результатами внедрения ИИ.
09-11-2026 15:30
На фоне предложения «Т-Технологий» выкупить до 100% акций ЦИАН речь уже о другом крупном активе из девелпомента.
09-11-2026 15:10
Рассказываем, кому досталась роскошная резиденция во Флориде и почему покупателя привлёк не только звёздный след в её истории.
09-11-2026 14:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
