Александр Манунин, Parametr: «В три раза за последние несколько лет выросла стоимость аренды квадратного метра складов и она продолжит расти»

О том, почему застройщики жилья выходят в индустриально-складской сегмент и почему складская недвижимость – это хороший актив для заработка, эксклюзивно для портала Всеостройке.рф. 

В ближайшем будущем на рынке индустриально-складской недвижимости продолжится диверсификация форматов, но ждать снижения ставок аренды не стоит, считает Александр Манунин — управляющий партнер Parametr, девелоперской компании в структуре ПИК, реализующей проекты в сегменте коммерческой недвижимости. Об этих и других тенденциях он рассказал в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко.

— Сегодня все больше застройщиков, особенно застройщиков жилья, заходит в сегмент складской недвижимости. Почему это выгодно и как Вы в целом оцениваете эту тенденцию?

— Девелопмент складской недвижимости, с одной стороны, постоянно растет, если верить отчетам аналитиков. Особенно важным драйвером был рост после 2021 года e-com (e-commerce — это объекты, на которых происходит хранение и управление товарами, реализуемыми через интернет – ред.). Но надо понимать, что уже давно классических девелоперов на рынке индустриальной недвижимости не осталось. 

Кто такой классический девелопер? Девелопер, который имеет инвестиционную экспертизу и, по сути дела, приобретает землю, привлекает долг, ищет генерального подрядчика, сам не управляет строительством, а управляет только функцией asset management. Таких девелоперов не осталось после 2014 года. Потому что складской сегмент пошел в историю высокой, глубокой интеграции в строительство. И сегодня те девелоперы, которые успешны на рынке, это девелоперы, которые сами знают продукт, знают своего клиента, сами проектируют и сами строят. И тогда достигается максимальная эффективность. 

На фоне успехов складского сегмента сюда выходит много непрофильных игроков. С одной стороны, это и совсем не профильные игроки, которые слышат про light industrial, хотят стать девелоперами и думают, что они могут быть причастны к прекрасному. С другой стороны, есть жилые девелоперы, которые думают, что если уж они строят дома, то построить обычные коробки из сендвич-панели не представляет труда. 

—  Им это удается? 

— На самом деле, рынок складской недвижимости низкомаржинальный и требует высокой эффективности. Поэтому складские девелоперы заявляют о своих планах, но пока еще никто не достиг ошеломительного результата. 

В Московском регионе несколько лет назад появилась программа стимулирования поддержки девелоперов по строительству мест приложения труда, которая за реализацию промышленных и логистических объектов предоставляет именно жилым девелоперам льготу по отсутствию платежа по изменению за вид разрешенного использования. И это как раз одна из причин, почему именно в границах Москвы жилые девелоперы стали задумываться о девелопменте промышленной и логистической недвижимости. 

Но, как мы знаем, такие проекты пока жилые девелоперы, которые не выделяют экспертизу в складском узком сегменте, не реализовали. Но через какое-то время посмотрим, какие будут результаты.

— Какие Вы видите в текущей экономической ситуации точки роста для индустриально-складского сегмента? 

— В складском сегменте и в индустриальном сегменте есть несколько драйверов. Они, в принципе, долгосрочные. Первый — это рост рынка e-com. Но, несмотря на то, что он растет в России семимильными темпами, за прошлый год рост, по разным данным, от 25 до 40%. Мы все равно сильно далеки от развитых рынков. В России доля проникновения e-com — 17%, в Москве — 19%, а Китай и Корея — почти уже под 50%. Поэтому потенциал роста e-com еще далек от насыщения. И склады — это витрина для e-com: ни один e-com не сможет развиваться без складов, поэтому склады в этом смысле будут востребованы. 

Непосредственно в Московском регионе есть программа КРТ, которая стимулирует развитие. Во-первых, она выносит старую «промку» из города, а большое количество малого и среднего бизнеса находится в этих промзона, и, естественно, она стимулирует рост формата light industrial. Компании из Москвы вынуждены переезжать в новые проекты за МКАД. И они в первую очередь ищут помещения, где бы оказались надолго, чтобы их никто не выгонял, помещения не сносил. Поэтому ищут современные форматы, которые соответствуют ожиданиям градостроительной политики в том числе. 

Кроме этого, в текущей макроэкономической ситуации мы видим, что огромное внимание уделяется импортозамещению. Правительство во многом поддерживает и субсидирует кредитные ставки, датирует производителей разными способами: снижением налогового бремени и так далее. И в этом смысле импортозамещение — это огромный драйвер роста и light industrial, и логистического сегмента.

— Ранее Вы говорили, что ближайшие пять лет станут периодом диверсификации форматов в индустриально-логистическом сегменте. Какие форматы получат наибольшее развитие, кроме тех, которые Вы назвали?

— Мы уже видим, как light industrial ворвался в наш мир. Со своей стороны, мы постоянно думаем над новыми форматами, потому что необходимо удовлетворять потребности наших клиентов. Проводим многочисленные обзоры рынка, общаемся с клиентами, проводим исследования, нанимаем консалтинговые компании. Пытаемся понять, как изменится логистический рынок после того, как e-com продолжит расти еще кратно. Есть такие данные, что только в Московском регионе за следующие пять лет e-com вырастет почти в три раза с точки зрения проникновения доли в общий ритейл. Соответственно, в три раза больше площадей складских потребуется. 

Мы должны разобраться, какие форматы недвижимости будут следовать за этим драйвером спроса. Поэтому что мы видим? Мы видим необходимость реализации городских форматов: по нашему исследованию, 60% компаний не готовы вообще уехать за МКАД, потому что их клиенты или их сотрудники должны общественным транспортом добираться до места их расположения. Поэтому видим точно необходимость развития городских форматов. 

И видим сегодня большой спрос в сегменте, скажем так, big box (одноэтажные складские помещения класса A от 5 тыс. кв. м для крупных резидентов – ред.), но среднего формата. Потому что тот e-com, о котором мы говорили последние годы, — это крупные форматы, это e-com-операторы, но ими рынок e-com не ограничен. И вслед за онлайн-площадками развиваются и их поставщики. Те компании, которые продают товары на онлайн-площадке, и компании, которые производят товары. Поэтому этот сегмент только начинает свой рост. 

И если посмотреть на структуру спроса в сегменте big box, то 80% запросов приходится на те площади, которые нельзя построить в формате B2C. Крупным девелоперам эти компании попросту неинтересны, потому что это небольшой запрос — 5-10-15 тысяч квадратных метров. Вот для таких компаний мы придумали новый формат — это формат Flexbox. Он сочетает в себе форм-фактор big box, то есть привычного всем складского современного здания, но при этом позволяет получить все выгоды, которые присущи формату light industrial. Это и гибкость с точки зрения деления здания, планировочных решений, и необходимое количество сервисов на площадке, которые оказывает управляющая компания.

— Есть ли у нас дефицит на рынке складов и когда он будет закрыт? 

— Мы уже поговорили про драйверы, они в целом долгосрочные. Поэтому сложно прогнозировать, что в ближайшее время в складском сегменте наступит дефицит. Более того, я уверен, что продолжится диверсификация продукта, и на каждый сегмент будет свой потребитель. Потому что если провести аналогию: кто наш клиент в формате light industrial или в формате flexbox? Это успешные бизнесмены, у которых есть крупный бизнес, они уже доросли до того, чтобы переехать из старых помещений в новые, чтобы инвестировать в эти помещения. Они приезжают сами, они смотрят, обращают внимание на инфраструктуру, смотрят, где будут находиться их сотрудники. Это люди, которые приезжают на электрокарах, это абсолютно современные люди. Они живут в современных комплексах бизнес-класса, и они такие же требовательные и к помещению для своего бизнеса. 

Я, на самом деле, формат light industrial называю домом для бизнеса. Поэтому дефицит в ближайшее время точно не наступит, но не хочется давать точных прогнозов, чтобы потом просто не оправдываться.

— А стоит ли ожидать снижения арендных ставок?

— Я почти 20 лет занимаюсь складским бизнесом, не помню, когда арендные ставки снижались. Есть понятные драйверы роста стоимости. Это постоянная инфляция, даже когда ключевая ставка 4%, инфляция все равно на уровне 4-5% сохраняется. А сегодня мы видим рост стоимости ежегодно плюс 30%. Поэтому о каком снижении ставки аренды при дорожающем финансировании, при дорожающей стройке можем вообще говорить?! 

Можно на цифры посмотреть. Буквально 6-7 лет назад склады продавались по 35 тысяч рублей за метр, сегодня они продаются по 100+ тысяч за метр. Понятно, что диверсификация рынка не только в продуктах, она еще и в локациях. Среднюю температуру по больнице мерить уже нет смысла, но 100+ тысяч за метр — это цена, за которую можно найти складской объект. То есть буквально в три раза за последние несколько лет выросла стоимость аренды квадратного метра складов и она продолжит расти. Поэтому, да, недвижимость в целом — это хороший защитный актив от инфляции, а складская недвижимость — это еще хороший актив для заработка.

Ранее портал Всеостройке.рф рассказал о преимуществах инвестиций в недвижимость, в том числе и в складскую. 

Запись интервью доступна по ссылкам: 

Просмотр на YouTube; 

Просмотр на RuTube; 

Просмотр на Дзен; 

Просмотр Вконтакте.