Анастасия Бецкова, руководитель отдела реализации коммерческой недвижимости ГК ФСК: «Изменения на рынке жилья не затронут рынок коммерческой недвижимости»

Портал Всеостройке.рф вместе с ГК ФСК рассказывает о текущей ситуации на рынке недвижимости и главных трендах развития коммерческой инфраструктуры ЖК.

Рынок коммерческой недвижимости практически не зависит от факторов, влияющих на рынок жилья в новостройках. Активные продажи коммерции продолжаются, несмотря на непростую экономическую ситуацию в стране, повышение ключевой ставки и изменения ипотечных условий. О ключевых тенденциях развития этого рынка директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказала руководитель отдела реализации коммерческой недвижимости ГК ФСК Анастасия Бецкова.

– На рынке жилой недвижимости заметно отразилась высокая ключевая ставка Центробанка. Оказала ли она какое-то влияние на рынок коммерческой недвижимости?

– Спрос на коммерческие площади формируется по другим законам, поэтому продажи продолжаются, как и раньше. Инвесторы в основном покупают коммерческие площади со 100% оплатой либо с рассрочкой платежа до ввода ЖК. Высокие банковские ставки на кредиты практически не повлияли на покупательскую способность людей, вкладывающих деньги в коммерческую недвижимость. По нашим прогнозам, до конца года на коммерцию сохранится стабильный спрос.

Часть клиентов, интересующихся покупкой коммерческой недвижимости, ждет раскрытия вкладов под высокие проценты. Они готовятся сделать покупку, зная, какая конкретно сумма будет у них на счету к определенному сроку.

– То есть падение спроса на жилье в новостройках не коснулось коммерческих площадей в ЖК?

– Этот продукт остается востребованным у покупателей и инвесторов. Они продолжают вкладывать деньги в коммерческие площади, понимая, что квартиры в ЖК со временем в любом случае будут распроданы. Покупатели новостроек давно привыкли, что на 1 этажах их домов находятся коммерческие предприятия: магазины, салоны красоты, кофейни. Их наличие уже стало чем-то обыденным.

Для покупателей коммерческой недвижимости в ЖК, помимо локации, большое значение имеют характеристики помещений: функциональная планировка, транспортная доступность, видимость со стороны улицы, удобство выходов, количество жителей в ЖК, трафик. От этих нюансов напрямую зависит доходность инвестиций, прибыль от аренды, а также успешность работы предприятий.

– Есть ли какие-то изменения в предпочтениях инвесторов?

– В последнее время покупателей стали больше интересовать коммерческие помещения небольшой площади, подходящие под разные цели и бюджет. Они самые ликвидные. Кроме того, площади, расположенные рядом друг с другом, можно объединить, если будет необходимость. Мы всегда на этапе проектирования прорабатываем возможность объединения части помещений. Благодаря этому площади 50-120 кв.м. будут оставаться интересными для многих инвесторов и арендаторов.

Также мы отмечаем спрос на ритейл-форматы, это более крупные помещения, как например, супермаркеты. И есть инвесторы, предпочитающие отдельно стоящие объекты (до 600 кв. м), наподобие наших офисов продаж, – которые мы реализуем после окончания продаж квартир в ЖК и которые можно использовать под разные функции, в частности ритейл или общепит.

Появляются и новые идеи по использованию коммерческих площадей. Например, раньше на 1 этажах паркингов почти не было коммерческих помещений. В последние годы застройщики стали их проектировать и продавать. В паркингах появилась востребованная инфраструктура: автомойки, шиномонтажи, супермаркеты, кафе, цветочные магазины. Как оказалось, это очень удобно для жителей ЖК и соседних домов.

В основном коммерческие помещения используются под ритейл и предприятия сферы услуг. Заметно увеличилось число пунктов выдачи заказов интернет-магазинов. Также все чаще появляются аптеки, алкогольные, табачные и продуктовые магазины, детские сады и развивающие центры, салоны красоты, а офисы на первых этажах почти не открывают. То есть все предприятия, базирующиеся на территории ЖК, направлены на закрытие основных потребностей людей.

– Развитие каких трендов намечается в ближайшей перспективе?

– Многое зависит от политической и экономической ситуации. Пока неясно, какие перемены могут произойти в будущем, и как на них будет реагировать рынок. Нельзя сказать точно, как долго сохранится  текущий интерес к небольшим площадям. Возможно, со временем тенденция изменится в зависимости от того, какие предприятия станут чаще открывать на первых этажах ЖК.

– Каких результатов ожидаете по итогам года?

– На данный момент ситуация с продажами коммерческих площадей в нашей компании соответствует прогнозам и ожиданиям. Однако пока рано говорить, какими могут быть итоги года.

Продажи коммерческих площадей ГК ФСК ежегодно увеличиваются – и по выручке, и по количеству реализованных квадратных метров. К примеру, в 2024 году рост в нашей компании по коммерции составил около 30% по сравнению с 2023 годом. В 2025 году покупателям предлагаются варианты в ЖК бизнес-класса и комфорт-класса в разных локациях. Ожидается выход на рынок коммерческих площадей в ЖК Amber City. Также в других проектах должны начаться продажи коммерческих площадей в новых корпусах.

Жизнь каждый год бросает какие-то вызовы. Люди, работающие в сфере недвижимости, привыкли к сложным ситуациям и нетривиальным решениям и научились гибко и быстро реагировать на любые перемены. Работа с клиентами строится исходя из ситуации, однако рынку коммерческой недвижимости не требуются дополнительные меры стимулирования. Главное, чтобы у покупателей, как и раньше, была возможность совершать покупки в рассрочку от застройщика. Покупать коммерцию со 100% оплатой не всем удобно, так как для этого приходится забирать деньги из бизнеса, в 2024 году доля такой оплаты в нашей компании по московскому региону при покупке коммерции – 39,6%. При этом доля рассрочек составила 56,3%, а ипотеки – только 4,2%.

– Некоторые эксперты прогнозируют рост стоимости жилья до 30% до конца 2025 года. Как это может отразиться на коммерческой недвижимости?

– Пока сложно сказать, каким будет рост цен, и как это повлияет на стоимость коммерческой недвижимости. Нельзя исключать, что она также подорожает во всех сегментах.

Традиционно цена на коммерческую недвижимость меняется в зависимости от стадии строительства ЖК. На старте продаж ее стоимость самая выгодная. К моменту ввода дома цена заметно вырастает.

Я считаю, что направление коммерческой недвижимости в ЖК продолжит активно развиваться в любых условиях. Даже если будет подорожание жилья и коммерческих площадей, на первых этажах ЖК все равно останутся объекты коммерческой инфраструктуры. Так что их покупка в любом случае была, есть и останется выгодным вложением.

Ранее руководитель отдела реализации коммерческой недвижимости ГК ФСК Анастасия Бецкова рассказывала о нюансах инвестиций в коммерческую недвижимость в 2025 году.