Аренда коммерческой недвижимости в 2025: перспективы и изменения

Редакция портала Всеостройке.рф о ключевых тенденциях.

2024-й год для рынка коммерческой недвижимости России стал лучшим за всю историю – объем инвестиций впервые превысил 1.225 трлн рублей. В 2025 году рынок аренды коммерческой недвижимости продолжает развиваться под влиянием экономических и законодательных факторов. В этой статье мы рассмотрим ключевые тенденции, прогнозы и изменения, которые ждут арендаторов и собственников.

Прогнозы по аренде коммерческой недвижимости

Прогнозы по аренде коммерческой недвижимости в 2025 году предполагают высокую динамичность в сегментах офисных и торговых помещений. Дефицит качественных объектов будет стимулировать быстрое нахождение арендаторов для свободных площадей, а арендная плата продолжит расти, особенно в популярных локациях.

Офисная недвижимость

В офисном сегменте ожидается высокий спрос на гибкие рабочие пространства, такие как коворкинги, а также помещения, соответствующие современным стандартам комфорта и технологий. Эксперты инвестиционной компании R2 Asset Management прогнозируют, что спрос на коворкинги в России вырастет более чем в три раза в ближайшие пять лет.

Тренд на гибкую аренду продолжит набирать популярность, особенно среди малых и средних предприятий, для которых важно снизить затраты на офисные площади. Вместо долгосрочных арендных контрактов на большие площади компании будут склоняться к аренде небольших рабочих мест в коворкингах с возможностью краткосрочной аренды. Это позволяет оптимизировать расходы на аренду и быстро адаптироваться к изменениям в бизнес-среде.

Торговая недвижимость

В секторе торговых помещений продолжится падение интереса к крупным торговым центрам, которые не могут восстановить свою популярность после пандемии. Малые торговые площади, расположенные в центре города или в жилых районах, наоборот, будут набирать популярность. Увеличится число объектов с элементами досуга, такими как кинотеатры или кафе, что привлечет больше клиентов.

Изменения в налоговой системе

С 1 января 2025 года вступили в силу изменения в налоговой системе, которые касаются владения недвижимостью и ее продажи. Был введен прогрессивный налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который составляет 15% для доходов свыше 2,4 миллиона рублей вместо прежних 13%. Это изменение повлияет и на сделки с недвижимостью. Также повышены ставки налогов на имущество и земельные участки. 

Для компаний или ИП, чей оборот превышает 60 миллионов рублей в год, вводится обязательное начисление НДС. Ставка НДС составит 5% при выручке до 250 миллионов рублей и 7% при выручке от 250 до 450 миллионов рублей.

Законодательные изменения

С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения в законодательство, которые касаются заключения договоров аренды недвижимого имущества. Эти изменения направлены на повышение прозрачности и безопасности сделок. С 2025 года регистрация договоров недвижимости в России полностью перешла в цифровой формат.  Законодательные изменения (Федеральные законы № 487-ФЗ от 26.12.2024 и № 457-ФЗ от 04.08.2023) обязывают подавать все документы, включая заявления,  дополнительные соглашения и соглашения о расторжении, исключительно в электронном виде через портал Госуслуг или личный кабинет на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru).  Бумажные документы не принимаются.  Важно:  просто отсканированный подписанный договор не считается электронным документом. 

Для успешной регистрации необходима усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) каждой стороны договора. Если физическое лицо действует от имени юрлица,  требуется машиночитаемая доверенность в формате XML/sig, заверенная нотариально.  Эта доверенность должна подтверждать полномочия на регистрацию прав и сделок, в том числе на передачу прав аренды. Цифровизация существенно упростила и ускорила процедуру:  документы подаются в любое время,  их можно дополнять после отправки,  а весь процесс отслеживается онлайн. Электронный документооборот позволяет заключать сделки дистанционно, независимо от местонахождения сторон, устраняя необходимость бумажного документооборота и ожидания почты.

Кроме того, стоимость выписок из ЕГРН и госпошлин выросла в два раза. Регистрация построек и освоение земельных участков стала обязательной. Это может повлиять на процесс аренды и управления недвижимостью.

Выписки об объекте недвижимости

	На бумаге в 2024 году	На бумаге в 2025 году	Электронные в 2024 году	Электронные в 2025 году
Для физических лиц	870 ₽	1740 ₽	350 ₽	700 ₽
Для юридических лиц	2550 ₽	5100 ₽	700 ₽	1400 ₽

Выписки о правах и характеристиках объекта

	На бумаге в 2024 году	На бумаге в 2025 году	Электронные в 2024 году	Электронные в 2025 году
Для физических лиц	460 ₽	920 ₽	290 ₽	580 ₽
Для юридических лиц	1270 ₽	2540 ₽	580 ₽	1640 ₽

Заказать выписку на свое жилье со скидкой 50% смогут льготники:

• Родители минимум трёх детей младше 18 лет;
• Люди с инвалидностью;
• Ветераны ВОВ и боевых действий.

Договоры найма/аренды на срок от 1 года

	Регистрация в 2024 году	Регистрация в 2025 году	Изменение, расторжение в 2024 году	Изменение, расторжение в 2025 году
Для физических лиц	2000 ₽	4000 ₽	350 ₽	700 ₽
Для юридических лиц	22 000 ₽	22 000 ₽	1000 ₽	2000 ₽

Влияние на рынок

Новые правила и прогнозы существенно влияют на рынок коммерческой недвижимости. Увеличение арендных ставок и налогов может снизить активность на рынке, особенно среди малых и средних предприятий. Однако повышение безопасности сделок и прозрачности рынка может привлечь больше инвесторов, которые ценят надежность и стабильность.

В будущем ожидается рост спроса на гибкие и технологически оснащенные офисные пространства, а также на малые торговые площади с элементами досуга.

Практические рекомендации

Для тех, кто планирует арендовать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость, важно:

1. Следить за изменениями в законодательстве. Обновления в налоговом и арендном законодательстве могут существенно повлиять на сделки*
2. Выбирать гибкие условия аренды. Коворкинги и краткосрочная аренда могут быть более выгодными для малых и средних предприятий;
3. Рассчитывать затраты. Учитывать все расходы, включая НДС и повышенные госпошлины.

Аренда коммерческой недвижимости в 2025 году – это динамичный и быстро меняющийся рынок. Новые правила и прогнозы направлены на повышение прозрачности и безопасности сделок, но также увеличивают финансовую нагрузку на участников. Обязательное начисление НДС и рост арендных ставок делают рынок более сложным для малых и средних предприятий. Однако каждый случай требует индивидуального подхода, учитывая все юридические и финансовые аспекты аренды и управления недвижимостью. В целом, изменения в аренде коммерческой недвижимости в 2025 году – это шаг к созданию более надежной и защищенной системы аренды, но они также требуют тщательного планирования и учета всех возможных последствий. Ранее мы также писали о том, о каких квартирах мечтают миллениалы и о том, что делать если застройщик сдал квартиру меньшей площади.