Сергей Колунов: «Тот, кто ждёт возвращения рынка 2021–2022 годов, идёт к банкротству»
Заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ — о будущем рынка недвижимости, ответственности девелоперов и о том, как спасти объекты культурного наследия.
Российский рынок новостроек входит в период, когда привычные решения перестают работать. Спрос снижается, стоимость денег остаётся высокой, застройщики осторожнее считают проекты, а покупатели всё внимательнее смотрят не только на цену квартиры, но и на сроки её сдачи. О том, какие решения помогут пройти этот этап без новых проблем для дольщиков и отрасли в целом, рассказал заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Колунов в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко. Поговорили о том, почему застройщики сами усугубляют свои проблемы, ждать ли новых программ льготной ипотеки, как развивать арендное жильё и кто должен отвечать за сохранность объектов культурного наследия.
— Добрый день! Поздравляю Вас с продолжением работы в Госдуме в новом созыве. Расскажите, какое сейчас настроение после первых встреч и чего ждать нам? Будет счастье в строительной отрасли?
— Счастье у каждого своё. Уклончиво, философски ответил. Настроения сегодня, конечно, другие, чем в 2021 году, когда для меня начался первый созыв. За пять лет ты многое разобрал и понял. Второй созыв стал более осознанным: я уже знал, для чего иду. Я понимал, что рабочая группа при комитете — это действительно инструмент. Понимал, кого хочу туда пригласить, на кого должен опереться, чтобы решать те или иные вопросы. Вопросов очень много, мы сегодня о них поговорим. Но без профильных специалистов один депутат или даже группа депутатов ничего не решат. Нужны и эксперты, и сенаторы — мы всегда должны работать вместе.
Если говорить о настрое, то он на решение существующих проблем. Проблем много — что делать? Жаловаться и критиковать мы умеем, у всех здесь чёрный пояс. Но, работая в Думе, любой уже привык: разбуди его ночью, назови тему — он будет о ней говорить, а потом уснёт и не вспомнит. Это профессиональная привычка: ты понимаешь вопрос и разбираешься в нём. Не могу сказать, что строительную отрасль прижали к стенке. Я в ней давно, примерно с 2000 года, и помню все кризисы. Я ещё недостаточно стар, чтобы их забыть, да и они были слишком яркими.
Я уже говорил, что по прошлому и нынешнему году вижу, как меняется настроение застройщиков. Возможно, это связано и с молодостью специалистов: 40 лет — достаточно молодой руководитель. Нужно пройти эту эволюцию проблем, падений и подъёмов, чтобы окрепнуть, понимать ситуацию и готовиться к тому, что происходит. Спрос сегодня действительно снижается. Если смотреть не на инфляцию, а на цену квадратного метра, то картина по регионам разная. В Москве средняя стоимость квадратного метра — около 560 тысяч рублей, в Московской области — около 300 тысяч. Но если поехать дальше от Московской области — в Волгоград, Самару, Саратов, Калугу, — там цена за квадратный метр до сих пор может составлять 105, 110 или 120 тысяч рублей. Можно отъехать от Подмосковья в третий пояс. Например, в моём округе есть Шаховская, Клин, Лотошино, ближе к Тверской области. Там квадратный метр стоит около 130 тысяч рублей.
Застройщик, который начинает там строить, не может продать дороже. С одной стороны, там давно не строили. С другой — люди переезжают из одной квартиры на вторичном рынке в другую, и нет чёткого понимания, сколько должно стоить новое жильё. Психологически должно пройти время, чтобы человек привык: старая квартира может стоить 105 тысяч рублей за квадратный метр, а новая — уже 150 тысяч. Такой процесс. Но застройщики всё равно приходят. Нынешнее время — определённый вызов для отрасли. Русское «авось» здесь не работает. Нужен чёткий расчёт.
За нами стоит огромное количество людей: за мной — избиратели, за застройщиками — сотрудники, которые с ними работают. Нужно думать и понимать, что будет происходить дальше. До 2024 года застройщики жили вполне хорошо, но жизнь меняется. Я не увидел, чтобы в 2024–2025 годах у многих крупных компаний в голове и в стратегии что-то поменялось. Они как брали участки, так и продолжают их брать…
— Более того, продолжают брать и сейчас некоторые.
— Я с вами согласен. Первый вопрос, который нужно задать: «Как зарабатываете?» Ответ: «Работаем в минус». Второй вопрос: «Как развивается компания?» — «Взяли ещё площадки там и там». Зачем? Объясните. Понятно, что у каждой компании есть постоянные расходы, которые нужно закрывать, чтобы люди получали зарплату. Возможно, непросто немного снизить выплаты руководящему составу: мы видим, как серьёзно различаются доходы топ-менеджмента и среднего звена. Вероятно, на это влияет и дефицит кадров. Но цена на специалистов не может расти сама по себе. У нас рыночная экономика в сфере труда. Я не верю, что все топ-менеджеры разом договорились: «С сегодняшнего дня я стою в два раза дороже, ни копейки меньше». Нет, рынок всё равно диктует эти цены.
Но руководитель должен быть готов и должен понимать, зачем ему хватать новые участки. Тем более я вижу тенденцию: многие берут площадки под бридж-кредиты. Я разговаривал и со Сбером, и с ВТБ. На следующий год бридж-финансирование — практически ноль. Спрос схлопывается, а компании продолжают получать площадки, причём на кредитные деньги. Бридж — это коммерческий кредит. Не нужно надеяться, что потом государство придёт и субсидирует эту ставку. Этого не будет. Это нужно понимать. Можно кричать: «У нас ничего не продаётся». Хорошо, если не продаётся — сокращайтесь. Или идите туда, где продаётся. Давайте смотреть на новые территории. Там сейчас непросто, но продажи есть. У застройщиков там есть продажи, а самих застройщиков — две-три компании, не больше. Спрашиваешь наших застройщиков: «Почему вы туда не идёте?» В ответ: санкции или ещё что-то. Конечно, всем удобно сохранять привычный образ жизни: ездить во Францию, в Италию. Но нужно определиться.
— Кстати, под санкции не попал ни один застройщик, который там строит, — что интересно.
— Я со многими разговариваю. Они говорят: «Нет, я не поеду, потому что не хочу менять привычный уровень и стиль жизни». При этом тебе тяжело, и ты говоришь: «Государство, спасай меня». Я предлагаю начать с себя. Нужно меняться самому. Идти туда, где действительно есть продажи, и не бояться определиться, в какой стране ты живёшь. Любая война закончится, любые санкции когда-то уйдут. Не нужно надеяться, что это произойдёт сразу и мы будем жить той же жизнью, что в 2021–2022 годах. Так не будет. Может быть, будет даже лучше, но по-другому.
Если ты большой руководитель или акционер крупной компании, значит, должен быть готов и к каким-то жертвам. Не многие к этому готовы. Я родился в 1973 году, застал время, когда почти ни у кого ничего не было. Застал время, когда, имея 100 тысяч долларов, можно было купить любой банк в стране. Я знаю, как бывает плохо. Разговоры о том, что при Советском Союзе было лучше, — это неправда. Так говорит только тот, кто тогда не жил. Всё познаётся в сравнении. Мы вспоминаем болгарский кетчуп: он казался таким вкусным. Но он был один, и сравнивать было не с чем.
Бессмысленно думать: сейчас всё поправится, закончится война, снимут санкции — и мы снова будем жить так, как в 2021–2022 годах. Тот, кто так думает, идёт к банкротству. Будет по-другому. Поэтому нужно выстраивать стратегию компании и настраивать людей, которые работают вместе с тобой: ребята, сейчас условия такие, и мы живём в них.
Я уверен, это моё личное мнение, что государство не пойдёт на льготные ипотечные программы только для того, чтобы поднять спрос. Ипотека будет носить проектный характер: для новых территорий, Дальнего Востока, Арктики.
Я понимаю, что есть ещё серьёзные провалы. Например, Крым, который мы действительно должны развивать. Сегодня туда пошло много застройщиков. Они поверили, пришли. Они дают действительно хороший, яркий продукт — я посмотрел, что было представлено этим летом. Все пошли в бизнес- и бизнес-плюс-класс. Всегда считалось, что бизнес-плюс не так подвержен кризисам, как эконом. Но жизнь в Крыму показала обратное: продаж очень мало. Посмотрите на Севастополь — там тоже достаточно сложно.
Поэтому, наверное, и для Севастополя, и для всего Крыма будут рассматривать возможность поддержки ипотекой на какое-то время, чтобы рынок смог вздохнуть. Это будем обсуждать. На мой взгляд, это было бы логично. Но всё надо считать.
Если бы можно было напечатать ровно столько денег, сколько нужно, и не переживать, что это приведёт к гиперинфляции. Но, как известно, коммунистический лозунг «От каждого — по способностям, каждому — по потребностям» не работает. Поэтому, если говорить о застройщиках, нужны интеллект, много работы, правильные решения и отказ от фразы «авось пронесёт». Не пронесёт. Не нужно жаловаться — можно просто приходить. Мы с Сергеем Александровичем Пахомовым как раз говорили: у нас есть комитет, при комитете — рабочие группы, которые мы готовы создавать. Но никто не приходит, проще где-то пожаловаться.
Крупным застройщикам проще решать свои вопросы отдельно и говорить: «Мы всё решим, а остальные сами по себе». Но это время прошло. Есть правила, и мы должны окончательно выработать их для всех. Тогда будет система, будет системное развитие. Пока каждый сам за себя — ничего хорошего не выйдет. Это моё личное мнение.
— В этом году количество банкротств строительных компаний выросло на 41% по сравнению с предыдущим годом. При этом мы видим, что все крупные игроки чувствуют себя устойчиво, несмотря на новостную повестку о проблемах отдельных компаний. Насколько сохраняется риск банкротств и риски для всей системы? Дольщики ведь опасаются за свои проекты.
— Давайте начнём с дольщиков. У нас есть Федеральный закон № 214-ФЗ.
— Но эти деньги, когда их вернут, уже ничего не позволят купить.
— Совершенно верно. К сожалению, если вспомнить 2021–2023 годы, тогда серьёзно выросла себестоимость строительства, а вслед за ней — стоимость недвижимости. Мы прекрасно понимаем: 214-ФЗ защитил деньги. Но он не защитил недвижимость, которую человек приобретает. Вопрос с возвратом денег мы решили. Дальше нужен контроль за тем, что делает застройщик. Когда мы рассматриваем ситуацию, часто берём крупного застройщика, у которого всё в порядке, и говорим: «Вот же пример». Но при этом не смотрим на огромное количество компаний, которые ведут себя, мягко говоря, непрофессионально. Есть города, где строительная политика, на мой взгляд, не системна: разрешения на строительство выдают без необходимого расчёта.
Я спрашивал многих руководителей и чиновников, и они говорят: «Мы боремся за то, чтобы квадратный метр в нашем городе стал дешевле». Но у Марата Шакирзяновича Хуснуллина есть хороший вопрос, который мне очень нравится: «Сколько стоит твой город?» Стоимость города — это все квадратные метры, умноженные на стоимость квадрата. А значит, это и устойчивость самого города. Могу привести пример Казани. Когда я ещё был застройщиком, мы пришли туда примерно десять лет назад: квадратный метр стоил 80–90 тысяч рублей. Сейчас он стоит около 300 тысяч. Да, это дорого. Но город может позволить себе архитектуру, необходимую для развития, и инфраструктуру.
Инфраструктура — это не только обязательные школы и детские сады. Это и придомовые территории, и участие застройщика в софинансировании физкультурно-оздоровительных или развлекательных объектов. Всё это поднимает стоимость квадратного метра. А стоимость квадратного метра — это в том числе уровень жизни города.
Проблема банкротства застройщиков сегодня выглядит так. Возьмём город, где цена квадратного метра в бизнес-классе упала, допустим, до 150 тысяч рублей. Есть такие города. Застройщик начинает строить и, как обычно, сначала продаёт квартиры ниже средней цены — по 120 тысяч рублей за квадратный метр. Затем цена доходит до 150 тысяч, продажи проваливаются, а объекты надо достраивать. Что он делает? Открывает новый адрес и снова продаёт квартиры до 150 тысяч рублей. Объединяет проекты одним генеральным подрядчиком, перекачивает деньги с одного объекта на другой, чтобы продолжать стройку. Банки тоже позволяют это делать. Хотя это ужасно: так формируется пузырь. Застройщик открывает второй, третий, четвёртый адрес, чтобы достроить хотя бы один объект, и думает, что делать с остальными.
Во-первых, мы получим банкротство застройщика. Во-вторых, если говорить о 214-ФЗ и о ситуации, когда государство через ДОМ.РФ или другой механизм заходит в проект, то обычно достраивают объекты с готовностью более 70%. А объекты с низкой стадией готовности, как правило, не достраивают. Что с ними делать? По ним просто возвращают деньги. Я говорю о той практике, которая уже была, когда у нас появились обманутые дольщики. Не знаю, как будет дальше, но видел объекты с готовностью до 50%, которые просто не достраивали: проще было вернуть людям деньги. Чтобы этого не происходило, нужен чёткий контроль за действиями застройщиков. Они сами портят себе жизнь. Кто-то говорит: «Я пытаюсь выжить». Но выживать — не значит просто продержаться ещё какое-то время. Выживать — значит принимать системные, стратегические решения, чтобы оздоровить компанию, а не погубить её.
Минстрой и Ирек Энварович Файзуллин собирают застройщиков, проводят встречи. Я не могу сказать, что их нужно чему-то обучать: они всё знают. Просто в какой-то момент в голове должно что-то щёлкнуть. Вероятно, рынок снова будет очищаться — каждый кризис его очищал. В этом нет ничего плохого, если не появятся обманутые дольщики, как это было в ИЖС. И речь даже не о людях, которые потеряют деньги: этот вопрос мы решили. Речь о тех, кто будет обманут в своих ожиданиях получить жильё.
Ипотечные продажи составляют, по-моему, более 60% по стране. Вы много раз считали, сколько человек переплатит банку за весь срок ипотеки и сколько квартир фактически оплатит. Минимум две квартиры — точно.
— По нынешним процентам — да. Если брать рыночную ипотеку, то даже и не две квартиры.
— Поэтому человек, принимая такое решение, справедливо требует хотя бы одного: чтобы в срок, указанный в договоре долевого участия, он получил именно ту квартиру, которую хотел. Мы сейчас обсуждали с застройщиками проблему моратория на выплаты за несвоевременную сдачу объекта. Сначала действовала льгота: деньги вообще не начислялись. Затем перешли к другому порядку: начислять можно, но выплачивать нельзя. И, думаю, для вас не новость, что сумма пеней за просрочку уже приближается к 100 миллиардам рублей. Речь не о качестве, а именно о нарушении сроков.
— У меня квартиру немного задержали: начисляется 33 тысячи рублей в день. Даже небольшая задержка даёт серьёзную сумму.
— Многие жалуются на потребительский экстремизм, на адвокатов, которые под копирку собирают такие дела и зарабатывают на них. Понятно, что если накопится 100 миллиардов, эти дела нужно сопровождать. Но можно ведь вернуться к застройщикам и спросить: а кто это породил? Если бы вы построили всё своевременно, не было бы и суммы в 100 миллиардов, и такого количества адвокатов, которые решили на этом заработать. Застройщики сами создали бизнес, который сегодня работает по букве закона.
Я общался со многими такими адвокатами. Когда человек раскладывает ситуацию по срокам или по качеству и спрашивает: «Что я нарушил?» — ответ: «Ничего». Если дальше говорить о борьбе с потребительским экстремизмом, мы начнём работать против собственных покупателей, которые заплатили деньги и хотят получить всё вовремя. Да, возможно, встречаются излишние требования — например, претензии до миллиметра. Хорошо, давайте отдельно это обсуждать. Мы уже пытались к этому подойти. Помню, собирались, разбирались. Такие вопросы в основном возникают в проектах с отделкой: там всегда есть к чему, извините, докопаться.
— Но застройщики сами принимают решение строить с отделкой, их никто не заставляет.
— Конечно. Ещё раз повторю: это рынок и возможность заработать, которую застройщики выбирают сами. Я согласен, что покупателю квартира с отделкой, скорее всего, удобнее. Но тогда мы исключаем разрушение дома, когда после сдачи жильцы начинают делать ремонт: несут материалы, шумят, пылят, повреждают общие пространства.
— Можно сразу заехать, плюс квартира уже включена в ипотеку, если речь идёт об ипотечной покупке.
— Конечно. Для меня идеальный вариант — white box. Многие люди хотят сами выбрать: покрасить стены или поклеить обои, сделать что-то своё, но уже без масштабных черновых работ. При этом у застройщиков есть дома, где предлагают и полностью готовую отделку, и white box. У человека должен быть выбор.
— Можно даже квартиру в бетоне взять.
— Может быть. Зачем что-то диктовать? Есть объекты, где предлагается и один вариант, и второй, и третий. Я прекрасно понимаю застройщиков: им нужны разные группы покупателей. Кто-то хочет сэкономить, кто-то — сразу заехать, кто-то предпочитает сделать всё самостоятельно. Дайте людям возможность выбрать.
Хотя тех, кто говорит: «Я сэкономлю на отделке своей квартиры», становится всё меньше. Я со многими разговариваю, и мало кто хочет заниматься ремонтом самостоятельно. Во-первых, непонятно, как будут расти цены на стройматериалы. Во-вторых, непонятно, кто будет выполнять работы. В-третьих, многие уже наелись ремонтов и знают, сколько в них негатива. Спросите любого, кто сделал ремонт в квартире: «Сколько он вам обошёлся?» Кто-нибудь скажет? Девяносто процентов не скажут. Человек ответит: «Я перестал считать в какой-то момент, я же для себя делаю».
— «Я всё равно стремлюсь его доделать».
— А куда деваться? Всё равно доделаешь. И получится и дороже, и дольше.
Сейчас я говорю, что застройщики во многом сами виноваты. Наверное, это правда. Вопрос в том, кто это признает, а кто нет. Сильные признают и сделают выводы: как с этим бороться и как справляться. Слабые будут всегда винить всех, кроме себя. Сейчас такое время: не нужно никого ругать. Нужно принять существующие условия и приходить с предложениями. Будем дальше работать. Мы готовы.
— Сейчас в воздухе витает много законодательных инициатив по поводу арендного жилья. Обсуждаются фонды социального жилья по примеру Китая, где государство стало выкупать квартиры у застройщиков для таких фондов. Но идея пока не приживается. Арендное жильё создают в основном конкретные компании при поддержке ДОМ.РФ, Росатома и других организаций — для своих сотрудников. Есть ли перспективы у этого направления?
— Недели три назад я разговаривал с Виталием Леонтьевичем Мутко именно о доходном жилье. Здесь всё упирается в ставку рефинансирования. Многие говорят, что строить арендный дом невыгодно. Если ты взял деньги, ты всё равно считаешь ставку на эти деньги. Даже если средства свои, их стоимость всё равно нужно учитывать. Любой бизнесмен сейчас выбирает: заниматься своим делом или положить деньги на депозит. Многие идут на депозит, потому что ничего не нужно делать, а деньги работают.
— Я даже знаю одного застройщика, который решил ничего не покупать, положить всё на депозит и ждать. Не знаю, ждёт ли он до сих пор, но деньги лежали там уже год.
— Когда мы это обсуждали, говорили: если смотреть в лоб, стоимость денег сегодня составит примерно от 18% — это минимум, условно 14% плюс 4% банку, — и до 25%. При таких ставках построить доходный дом сложно: деньги не отобьются, если рассчитывать только модель арендного бизнеса, только услугу сдачи в аренду. Но мы не думаем о капитализации. Возьмём тот же ДОМ.РФ. На доходное жильё можно смотреть и с точки зрения капитализации, сопоставимой с государственными облигациями. Сколько стоит то, что ты создал и построил?
Малый бизнес начинается с того, что ты вложил деньги и считаешь, сколько получил на вложенные средства. Большой бизнес — это когда ты вкладываешь, считаешь капитализацию компании, а затем она выходит на IPO, и растёт стоимость её акций.
Если посмотреть на тот же ДОМ.РФ: насколько выросла бы стоимость его акций, если бы компания создавала недвижимость? Насколько подорожал бы квадратный метр? Допустим, вы вложили миллиард рублей в доходные дома. Услуга сдачи этих домов в аренду не компенсирует процентную ставку. Но растёт капитализация квадратных метров, которые лежат в основе этого продукта. Соответственно, растёт и стоимость акций предприятия. Об этом никто не говорит и не думает. Но если мы хотим смотреть глобально, нужно учитывать и одно, и другое. Если всё это сложить, получится достаточно большой прирост, и такая модель действительно будет эффективной.
Посмотрите, какой мог бы быть рост. Допустим, у вас есть миллиард. Вы покупаете какие-то акции, их доходность…
— Сейчас глубоко в минусе.
— Да. Если доходность минусовая, то и цена акций падает. Логично. А если бы вы четыре года назад на этот миллиард купили квадратные метры и сдавали их в аренду?
— 1,8 плюс ещё арендная доходность.
— Деньги взяли под проценты. Доход от аренды не компенсировал бы процентную ставку. Но стоимость недвижимости, как показала жизнь, выросла бы в два раза. И всё. Если это сложить, получится доходный бизнес именно через капитализацию компании, которая затем выйдет на IPO и будет торговать своими акциями. Растёт капитализация, растёт стоимость акций — значит, люди зарабатывают и несут деньги. Если смотреть на доходный бизнес с этой стороны, модель выглядит иначе.
Второе. Вы совершенно правильно сказали: сейчас у нас огромная нераспроданность квартир. Давайте посмотрим и на это с точки зрения капитализации. Государство могло бы выкупать эти квартиры. Для государства главное — не заработать, а решить вопрос своих граждан.
— Вы курируете тему лифтового хозяйства. С лифтами у нас по-прежнему всё непросто, а денег в региональных бюджетах немного. Откуда регионам брать средства на замену аварийного лифтового фонда?
— У нас принято говорить: «Всё грустно». Я бы не сказал, что ситуация настолько плохая. Если говорить о программах замены лифтов, которые вышли за срок эксплуатации, то с фондами капитального ремонта всё более-менее нормально: задача практически выполняется. Проблема — в спецсчетах. На счетах домов, жители которых сами выбрали способ управления деньгами, нет достаточных накоплений. Здесь две сложности: отсутствие планирования и отсутствие общего кошелька.
К этой теме можно подойти двумя способами. Первый — установить срок, когда лифт должен быть заменён. Если, например, через два года его не заменили, дом должен перейти в фонд капитального ремонта. Нужно дать людям возможность выбора. Если хотите безопасно ездить на лифте, переходите в фонд капремонта. Там есть накопленные средства и возможность планировать замену.
Второй путь — работа с банками. Мы будем прорабатывать программу, потому что банкам это интересно, просто им нужно правильно её упаковать и показать. Банку важен не сиюминутный доход. Нет такого капиталиста, который не мечтал бы стать монополистом, нет такого производителя, который не хотел бы всю жизнь выпускать одну гайку, и нет такого банка, который, выдав кредит, не хотел бы получать ежемесячный доход. По замене лифтов можно разработать модель на 25 лет: пять лет люди собирают деньги, остальное кредитует банк, а затем ещё 20 лет жители рассчитываются. Ежемесячный платёж не будет таким существенным. Для людей он очень важен — как в ипотеке, автокредите.
— Уже напрягает, что что-то растёт.
— Конечно. Большинство людей живёт на зарплату, а не на проценты. Поэтому важно, сколько человек может себе позволить платить в месяц. Над этим мы и будем работать вместе с банками. Да, многие скажут: «Это примерно то же самое, что ипотека, — в итоге опять переплатишь».
— Купишь три лифта вместо одного.
— Давайте не будем так громко говорить. Но мы живём сегодня, и лифт нужно менять сегодня. Во-первых, это вопрос безопасности. Во-вторых, мы встречались с производителями лифтов и застройщиками и обсуждали стоимость лифта для девелопера. В себестоимости объекта она ничтожна. Но у крупных застройщиков есть закупщики, которые торгуются со всеми поставщиками и потом говорят: «Я за год сэкономил 10 миллионов рублей».
При проектировании жилого комплекса все уже поняли, что благоустройство — это лицо проекта. В него вкладывают серьёзные деньги, потому что человек как минимум дважды в день проходит через двор, и ему должно быть приятно. Затем мы начали уделять внимание местам общего пользования: вестибюлям, лестницам, межквартирным пространствам. Особенно в бизнес-классе: иногда заходишь в подъезд — и там как во дворце, настолько качественно всё сделано. А лифт? Лифт — это оцинкованный ящик, который возит человека вверх и вниз, и которому он доверяет свою жизнь.
— Причём как минимум дважды в день.
— Если повезёт.
— Очень повезёт, но минимально два раза точно едешь куда-то.
— Да. Лифт просто привёз — и привёз. Люди думают: ну, скрипит, хрипит, немного испугался — ладно, забыл и поехал дальше. Но лифт остаётся опасным видом транспорта. А в безопасность застройщики практически не вкладываются.
Я считал. Возьмём 25-этажный дом: одна секция — примерно 10 тысяч квадратных метров продаваемой площади. На неё приходится около трёх лифтов: два грузовых и один обычный, небольшой. Три лифта с монтажом в высотном доме обойдутся максимум в 30 миллионов рублей. Это самый простой и самый дешёвый вариант. Можно сделать лифт красивее и безопаснее. У каждого лифта есть степень безопасности. Она устроена так: если отказывает один элемент, лифт должен продолжать работать; если отказывает другой — тоже; если выходят из строя сразу несколько элементов, он хотя бы должен мягко остановиться. Степень защиты зависит от цены.
Разница между хорошим лифтом и тем, который закупают по минимальной цене, — порядка 500 рублей на квадратный метр. Если взять обычную однокомнатную квартиру со средней ценой 130–150 тысяч рублей за квадратный метр, то дольщик или житель переплатит около 20 тысяч рублей. При стоимости квартиры в 6 миллионов это сопоставимые вещи? Зато человек каждый день пользуется лифтом.
Я постоянно обращаюсь к застройщикам: давайте задумаемся. Вы поможете и нашим заводам, потому что сейчас они озабочены только тем, как сделать ещё дешевле. Но застройщики покупают и самую дешёвую китайскую продукцию. Я не говорю о «Сити», где стоят дорогие лифты. Я говорю о домах комфорт- и экономкласса. Такие лифты в Китае уже не ставят — им даже стыдно было бы поставить их своим жильцам. А мы всё убиваем ценой. Застройщику часто всё равно: три года он несёт гарантию, а потом уходит. Есть компании, которые создают собственные эксплуатационные службы. Например, ПИК создал сервисную компанию, для него это важно. Но многим другим неважно: три года гарантии — и до свидания. А люди после этих трёх лет ещё 22 года сами платят за лифты.
Некоторые застройщики покупают лифт у турецкого кооператива или вообще какую-то сборную конструкцию. Три года они каким-то образом удерживают его в работе, а дальше им всё равно. А что делать людям? Я езжу с парламентским контролем, и обращений очень много. Для меня караул — это когда лифт за год ездит меньше, чем стоит. Не месяц стоит, а больше полугода. Почему? Потому что производителя такого лифта уже давно нет.
— Как заставить производителя и обслуживающую компанию отвечать за лифт не только в первые три года гарантии?
— Нужно увязать ответственность. Пусть китайский производитель приходит на наш рынок, но он должен обучить и аккредитовать монтажную компанию, а также обучить и аккредитовать обслуживающую организацию — специализированную лифтовую компанию. Чтобы человек, который подходит к лифту, хотя бы знал, как его обслуживать, и чтобы был складской запас: если лифт сломался, его можно было починить на следующий день. Это первое направление, над которым мы работаем. Второе: китайские лифты действительно дешевле российских. В Китае выпускают почти миллион лифтов, в России весь рынок — 40–45 тысяч, из которых уже около 20% составляет импорт из Китая. У нас в любом случае дороже и деньги, и зарплаты. Поэтому российский лифт, если собрать все затраты, будет дороже.
Плюс российский ГОСТ гораздо строже, чем сертификат соответствия Евразийского экономического союза. И мы не можем это просто отменить и сказать: давайте упростим ГОСТ, это ерунда. Мы разбирали конкретные случаи. Китайский лифт, сертифицированный в России, мог получить сертификат в Казахстане или Узбекистане за 10 тысяч рублей. Мы привозим его, начинаем смотреть — и видим разницу. Например, по российскому ГОСТу в кабине должен быть люк для аварийного проникновения. Китайскому производителю это не нужно. А это дополнительные деньги. Таких мелочей очень много.
Тех, кто просто привозит лифты и продаёт их здесь, нужно обязать создать сервисный центр, складскую базу и систему обучения специалистов. Тогда их затраты изменятся, им станет дороже. Соответственно, эти расходы войдут в стоимость лифта, и мы сможем конкурировать. В эту сторону мы сейчас и движемся.
— Какие новые законопроекты до конца 2026 года мы можем ожидать? Что-то будет доведено до результата?
— Мы хотим вместе с правительством ещё раз подойти к вопросу постановления РФ № 615. Речь о вертикальных соглашениях между заводами-изготовителями, монтажными и обслуживающими компаниями. Например, монтажная компания, которая выходит на установку лифта, должна иметь соглашение с заводом или дистрибьютором. Тогда завод будет нести определённую ответственность. То же самое должно касаться обслуживающих компаний.
Мы работаем над этим уже целый год, фактически с 2025-го. Думаю, вероятность есть. Если не успеем до конца года, то обязательно запустим это в январе–феврале. Здесь очень важно выстроить ответственность. Сейчас один завод произвёл лифт, другая компания его смонтировала, третья начала обслуживать, у неё не получилось — зашла четвёртая. Так быть не должно.
Мы также начинаем думать, как защитить инвестиции управляющей компании, которая заходит исправлять ситуацию. Второй вопрос — обязательная оценка ущерба при передаче объекта. Над этим тоже работаем. Это касается и управляющих компаний в целом, и лифтового оборудования. Почему я отдельно говорю о лифтах? Потому что мы ездим на них постоянно, а лифт — опасный вертикальный транспорт. Если компанию по обслуживанию меняют, должно быть обязательное освидетельствование: пришли, посмотрели, посчитали ущерб. Зашла другая компания, выполнила работы, а затем ей через суд должны компенсировать вложенные деньги.
В этом году я хочу заняться ещё и рабочей группой по объектам культурного наследия. Мы подошли к этой теме в конце созыва вместе с Комитетом Государственной Думы по культуре. Я сначала запросил информацию о том, сколько у нас объектов культурного наследия, а потом — сколько мы теряем их в год. За полгода я ни от кого не добился ответа.
— А такой статистики нет?
— Нет, такой статистики нет: данные называют разные, но они не совпадают. Мы можем увидеть, сколько объектов переходит из удовлетворительного состояния в неудовлетворительное, но не знаем, сколько из них становится руинированными и фактически утрачивается.
ДОМ.РФ предложил в рамках КРТ обязывать застройщиков восстанавливать объекты культурного наследия. Логика понятна, но возникает конфликт: расходы на реставрацию застройщик, скорее всего, заложит в себестоимость, а значит, они лягут на дольщиков. При этом по закону их средства можно тратить только на сам строящийся объект или инфраструктуру, которая затем передаётся государству. Если объект культурного наследия остаётся у застройщика, восстановить его можно только из прибыли.
Мы уже добились упрощения текущего ремонта таких объектов. Раньше даже мелкие работы требовали сложных согласований, из-за чего сметы вырастали в два-три раза. Следующий шаг — чётко определить предмет охраны. Если в объекте культурного наследия охраняется архитектурный облик, давайте заниматься архитектурным обликом и пропишем, что именно это значит. Это только визуальная составляющая или ещё и защита технологий, по которым объект был создан? Над этим тоже нужно работать, иначе мы эти объекты просто не спасём. В девятом созыве я хочу наконец понять и научиться считать объекты, которые мы теряем. Когда это число увидят защитники культурного наследия, тогда можно будет посмотреть, кто наносит больший ущерб: строители или сами защитники объектов культурного наследия.
— Будем надеяться, удастся.
— Будем. Нет, вы надейтесь, а мы уверены.
В этой работе нам поможет и ДОМ.РФ: у них серьёзная задача по объектам культурного наследия. Будет создана рабочая группа, куда войдут профильные специалисты из ГУКН, Минкульта, ДОМ.РФ, сенаторы и, конечно, градозащитники. Думаю, в обсуждениях и спорах всё равно родится истина и будет результат.
Мне просто жаль эти объекты. Когда я начал интересоваться культурным наследием, понял: это как вино. Есть просто бутылка вина, а есть огромная история, которая за ней стоит. Так же и с объектом культурного наследия: есть развалина, а есть история этого объекта. Вопрос в том, хочешь ты её сохранить или нет.
— Будем верить, что сохраним. Спасибо большое!
— Спасибо!
Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.
О том, почему прибыльность в регионах может быть выше московской, как компании рискуют потерять корпоративную культуру и почему почти все личные средства основатель вложил в российскую недвижимость.
Почему более 90% квартир ремонтируют по серым схемам, как вывести отрасль из тени и о том, что объём рынка ремонта, мебели и техники достигнет 45 триллионов рублей.
Генеральный директор «Ташир Эстейт» — о структурном кризисе в отрасли, растущей конкуренции, запросах покупателей премиальной недвижимости и цели войти в ТОП-3 застройщиков сегмента.
О том, почему инвестору не стоит верить обещаниям доходности 20–25% годовых, на чем нельзя экономить в отеле и какую роль Domina играет в проекте «Палаццо Де Агой».
Компания «Диджитал Девелопмент», входящая в группу «Самолет», за месяц перенесла 900 виртуальных машин в облако Cloud.ru и снизила ежемесячные расходы на инфраструктуру в четыре раза.
Управляющий партнёр ГК ФСК по сегменту «Регионы», гендиректор ФСК Регион Алексей Алмазов на отраслевом дне Минстроя рассказал об основных проблемах реализации КРТ.
В окончательном чтении принят Законопроект № 1182700-8 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации (об ограничении оборота земельных участков, занятых пропускными пунктами).
С помощью собственной программы для работы с IFC команда нашла и исправила критические ошибки в IFC-модели для АГР — без пересборки в Revit и повторного экспорта модели в IFC.
23-10-2026 17:35
6 
