Эксклюзивное интервью. Управляющий директор-начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова о том, что происходит в строительной отрасли
Портал «Все о стройке» узнал прогнозы и планы на 2023 год главного банка страны.
Первый квартал 2023 года ознаменовался для строительной отрасли отменой околонулевой ипотеки, стагнацией и некоторой неопределенностью. О том, что ждет сферу дальше, рассуждают аналитики и эксперты, однако, пожалуй, одним из самых компетентных мнений в этом вопросе является точка зрения представителя главного банка страны — Сбера.
Управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова в интервью порталу «Все о стройке» ответила на ключевые вопросы строительной отрасли.
— Сбербанк в 2022 году увеличил финансирование строительства на 50%. Подрастет ли этот показатель, согласно Вашим ожиданиям, в 2023 году?
— На начало 2022 года доля эскроу в квадратных метрах строительства жилья была на уровне примерно 80%, сейчас уже 91%, и мы считаем, что рынок вышел на уверенное плато. Если говорить про Сбер, в 2022 году принято 1 569 решений о кредитовании девелоперов, это немногим меньше, чем в 2021 (1 694). При этом сумма таких решений осталась на уровне 2022 года из-за вложений инвесторов в более масштабные проекты. Однако объемы вводов объектов в эксплуатацию растут — сейчас отрасль уже, можно сказать, прошла полный цикл: срок строительства в среднем 1,5–3 года, а активно механизм проектного финансирования с эскроу начал развиваться в 2020 году. Для понимания: в 2021 году в Сбере раскрылось эскроу на 521 млрд руб., а в 2022 — уже на 1 078 млрд руб.
Все это говорит о том, что мы не ожидаем существенного роста портфеля, объем финансирования отрасли в целом будет оставаться примерно на уровне 2022 года.
— Насколько активно в 2023 году девелоперы финансируют свои проекты в связи с неопределенностью на рынке?
«СРО не смогли сформировать действенные механизмы очищения своих рядов от недобросовестных субъектов предпринимательской деятельности»
Читать интервью
«СРО не смогли сформировать действенные механизмы очищения своих рядов от недобросовестных субъектов предпринимательской деятельности»
Читать интервью — По итогам 1-го квартала 2023 года не наблюдаем какого-либо снижения активности со стороны застройщиков: количество поступивших заявок на проектное финансирование более чем на 20% превысило аналогичный показатель по итогам 1-го кв. 2022 года. А сумма фактических выдач кредитов на финансирование проектов строительства жилья за 1 квартал 2023 превысила показатель аналогичного периода прошлого года на 10%. Это говорит о том, что отрасль получает стабильное финансирование, а девелоперы жилья продолжают сохранять умеренный оптимизм во многом благодаря исторически сложившейся господдержке из-за высокой значимости отрасли жилья для экономики страны. Если говорить про основные показатели отрасли в целом, продажи и распроданность строящегося жилья, они немногим консервативнее показателей 2019 года (до ажиотажного спроса), и у нас есть основания полагать, что на рынке сохранится баланс спроса и предложения, а отрасль по-прежнему будет оставаться привлекательной для инвесторов.
— Отметили ли Вы для себя изменения в объемах проектного финансирования?
— Каких-либо изменений, которые можно было бы отнести к аномальным, в начале текущего года мы не отмечаем. По сумме лимитов заключенных кредитных договоров на проектное финансирование с эскроу 1 квартал 2023 года опережает аналогичный период предыдущего года более, чем в 2 раза (503 млрд руб. vs 221 млрд руб.). При этом стоит отметить, что это эффект низкой базы 1 квартала 2022: так как в марте 2022 года практически не заключалось кредитных договоров из-за высоких ставок по проектному финансированию вследствие роста ключевой в этом периоде и ожидания принятия мер господдержки для оптимизации расходов на обслуживание кредитов. Я бы охарактеризовала ситуацию с активностью девелоперов как стабильную. Все вызовы прошлого года и возникающие в связи с этим риски неопределенности учтены в инвестиционных программах на 2023 год.
— Стали ли застройщики активнее интересоваться банковскими инструментами в 2023 году?
— Активность девелоперов по реализации новых проектов и привлечению проектного финансирования сопоставима с уровнем 2022 года. При этом в текущем году мы ожидаем рост количества проектов комплексного развития территорий. Субъектами РФ прорабатывается вопрос применения механизма комплексного развития территорий в отношении 849 территорий общей площадью 26,6 тыс. га. В рамках комплексного развития территории, кроме жилья, возводятся объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники, торговые объекты и т.п.) для обеспечения комфортной среды проживания, и как раз видим интерес девелоперов к инструментам финансирования таких проектов. У нас уже есть существующие программы. Активно работаем с девелоперами и, по мере развития механизмов комплексного развития территорий, готовы совершенствовать наши продукты, с учетом требований отрасли.
— Как вы подчеркнули в марте этого года, важным аспектом является субсидирование и поддержка создания комфортной социальной инфраструктуры. Каковы успехи и устремления Сбера в этом направлении?
— Для финансирования социальной инфраструктуры в 2020 году была утверждена Программа льготного финансирования с привлечением частных инвестиций через размещение облигаций. Сейчас правом выпуска облигаций и выдачи инфраструктурных займов наделено только дочернее общество АО «ДОМ.РФ». Однако мы инициировали внесение изменений в законодательство, которые позволят другим крупным коммерческим банкам участвовать в программе, и сейчас уже наметился определенный прогресс в этом направлении, надеемся на скорейшее решение вопроса со стороны органов власти. По нашему мнению, такое решение позволит расширить охват проектов с целью создания комфортной городской среды для жителей. По нашим оценкам, только Сбер может финансировать до 18 миллионов кв. м. таких проектов в год.
Также совместно с АО «ДОМ.РФ» мы инициировали дополнение инфраструктурного меню программой прямого субсидирования проектов с высокой инфраструктурной нагрузкой. Она операционно проще по сравнению с программой инфраструктурных облигаций и может охватить порядка 3 млн.кв. м. проектов в год. Проект программы, по нашей информации, уже находится на рассмотрении в профильных ФОИВ.
— Недавно Группа «Самолет» выпустила токены для инвестирования в квадратные метры. Инвесторы смогут использовать ЦФА, чтобы инвестировать в строящуюся недвижимость. Планируете ли вы создание подобных цифровых активов?
— Сбер уже является непосредственным участником рынка цифровых финансовых активов. В марте 2022 Сбер был включен в реестр операторов информационных систем, аккредитованных ЦБ, и сейчас может предоставлять инфраструктуру своей платформы для выпуска ЦФА.
На текущий момент на площадке уже прошел ряд успешных выпусков, в том числе Сбер, как банк, выпустил ЦФА на золото.
Что касается токенизации строящегося жилья, да, безусловно, это очень интересный и перспективный инструмент, который может привлечь дополнительный пул покупателей и повысить спрос. И мы также прорабатываем варианты реализации данного механизма. При этом есть и риски для отрасли, а главная цель — не вернуться строй схеме и всем сопутствующим проблемам отрасли жилья, существовавшим до реформы 214-ФЗ. Именно поэтому до момента запуска токенизации первичного рынка жилья должен быть тщательно проработан ряд законодательных аспектов, которые защитят интересы как покупателей площадей, так и девелоперов.
О тяжелых временах для девелоперов и о том, какие компании останутся на плаву, – эксклюзивно для портала Всеостройке.рф.
06-12-2024 13:45 Как чувствует себя компания сегодня и почему привлекает деньги на свои проекты с помощью облигаций под высокие проценты — эксклюзивно для портала Всеостройке.рф.
04-12-2024 14:47 О новых мерах регулирования деятельности СРО в строительстве – эксклюзивно для телеграмм-канала «Законы стройки».
02-12-2024 13:30 О результатах 2024 года для компании, новых разработках, планах, конкурентах и будущем цифровизации стройки — эксклюзивно для портала Всеостройке.рф.
29-11-2024 13:30 Какая недвижимость находится в собственности Елены Ваенги, рассказывает Портал Всеостройке.РФ.
06-12-2024 18:50 Редакция портала Всеостройке.рф о том, что происходит с застройщиками после поднятия ключевой ставки.
06-12-2024 18:35 Редакция портала Всеостройке.рф о том, как отмена обязательных строительных нормативов повлияет на качество строительства жилой недвижимости.
06-12-2024 18:20 Редакция портала Всеостройке.рф про новые особенности и последствия банкротства военнослужащих.
06-12-2024 18:15 
