26.10.2026 15:45
Управляющий директор КОЛДИ — о переходе от лофтов к коллекционной недвижимости, росте портфеля до 25 проектов, работе с городом и подготовке к IPO в 2030 году.
КОЛДИ работает на рынке недвижимости с 2003 года. Компанию знают по лофт-проектам KleinHouse, LOFTEC и Kazakov Grand Loft, в которых она делала ставку на необычную архитектуру и нестандартные пространства для жизни. Сегодня девелопер развивает несколько направлений: от элитных клубных домов в центре Москвы до офисных комплексов и городской промышленной недвижимости. Управляющий директор КОЛДИ Алексей Синявский рассказал в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко, как переход от лофтов к элитному жилью меняет бизнес, почему девелопер видит перспективы в преобразовании бывших промзон и как справляется с растущим числом проектов.
— Алексей Вадимович, в 2026 году вы перестроили бизнес-модель. С чем это связано?
— Хороший вопрос. Компания растёт, рынок меняется. Мы следим за трендами и меняем компанию в соответствии с тем, как меняется рынок и как меняемся мы сами. Мы кратно выросли: наш портфель объектов увеличился, наверное, более чем в три раза — и по количеству проектов, и по площади. Это потребовало большой работы по перестройке структуры управления, нашего присутствия на рынке и PR-присутствия. Это большая работа всей команды.
— До следующего вопроса хочу отдельно отметить: у вас очень атмосферный, красивый офис. Как удалось занять такое привилегированное место?
— Думаю, это и стечение обстоятельств, и наша планомерная работа. Мы с весны этого года искали новый офис, смотрели несколько площадок и удачно нашли эту. Она совпала с нашим архитектурным стилем: один из основных стилей, в которых мы работаем, — классика. Это старый особняк купцов Морозовых. Он удачно совпал и с тем, что мы строим, и с нашей философией. К тому же это значимое, известное в городе место. Поэтому мы рады, что этот офис достался нам, а не кому-то ещё.
— Даже снаружи сразу видно: КОЛДИ.
— Да, центр Москвы, здесь масса людей. Вечером очень весело, люди поют песни, так что нам не скучно.
— Вы запустили два зонтичных бренда: «КОЛДИ Коллекция» и «КОЛДИ Сити». Зачем разводить жильё и коммерцию по разным направлениям?
— Мы хотим акцентировать внимание — и своё, и наших клиентов, и рынка — на том, что это разные продукты. Соответственно, мы по-разному к ним подходим. У них разные качественные характеристики, их покупают разные люди для разных целей. Такое разделение нужно, чтобы мы могли более качественно и детально донести до каждого свой посыл и в жилой, и в нежилой недвижимости.
— Удаётся?
— Мне кажется, да. На прошлой неделе у нас была закрытая презентация новых элитных проектов для брокеров. Конечно, им неинтересно слушать о нашей складской недвижимости. Это разные брокеры, у них разные покупатели, поэтому такое разделение важно. Внутри компании мы точно так же специализируемся: развитием каждого направления занимаются разные люди, у каждого свой набор навыков и свои цели. То есть мы не просто управляем продуктами или проектами, а делаем адресные вещи для наших клиентов.
— Что такое «КОЛДИ Коллекция»? Сейчас модно использовать слова «коллекция», «коллекционная недвижимость». Чем ваша коллекция отличается от остальных?
— Чем наша коллекция отличается от других коллекций? Мы считаем, что самим набором предметов. Мы увеличиваем портфель проектов в центре. Москвы больше не становится.
— Особенно центра.
— Особенно центра Москвы, да. Поэтому мы сейчас активно наращиваем портфель. В этом и следующем году выводим на рынок порядка пяти новых элитных проектов. Это знаковые локации: Патриаршие пруды, Никитская улица, Левшинский переулок. Это уникальная архитектура. Наверное, нельзя сказать, что это глобально отличается от того, что делают наши коллеги, что это нечто совершенно другое. Но мы вкладываем в проекты силы, душу и время. Делаем их авторскими, применяем новаторские решения, новые материалы. Мы сами научились возить камень для фасадов. Поэтому считаем, что наши проекты точно не хуже, а во многом лучше, чем у остальных.
— Раньше вас знали по лофтам, сейчас вы полноценно переходите в элитный сегмент. Не боитесь потерять то, на чём построили имя?
— Наверное, нет. Мне кажется, это хорошее продолжение. Покупатели лофтов — необычные люди, которые хотят чего-то нестандартного, нового, каких-то коллекционных решений. То, что мы строим сейчас, — продолжение этих нестандартных коллекционных решений, просто на немного другом рынке. Рынок лофтов не то чтобы ушёл, но стал гораздо меньше. Поэтому мы выбрали нишу, которая даёт нам возможность в полной мере развернуться и показать все умения и навыки, которые приобрели за это время.
— Чем уникальны ваши элитные проекты? Можете выделить самый любимый?
— Сейчас самый любимый, конечно, — ЖК «Хамовники 12» в переулке Тружеников, который мы сдали в этом году, получили разрешение на ввод. Наверное, это первый такой уникальный проект, в который мы вложили всё, что могли на тот момент.
— Опасная фраза!
— Я имею в виду наши навыки и умения. Мы гордимся им, он получился очень красивым. Приглашаем вас на экскурсию, если вы ещё не были.
— Не были.
— Приезжайте. У нас там очень красивое лобби, его делал Клодт. Массивные каменные колонны — очень красивый продукт, которым мы, безусловно, гордимся. Сейчас в этом же стиле, в этом же ключе реализуем ещё два новых проекта — таких же ярких, красивых, необычных, с классикой.
— Вы связываете переход в элитный сегмент с ростом капитализации. Как одно конвертируется в другое?
— На сегодняшнем рынке всё сложнее продавать массовые продукты. Застройщики, которые строят массовое жильё, конкурируют и между собой, и с тем сложным рынком, который сейчас есть в стране. Мы работаем на рынке элитного жилья, где можно создать что-то необычное, привлекательное, на что всегда найдётся покупатель. Такого предложения не очень много. Поэтому мы точно знаем, что для того, чего немного, сможем найти людей, которые хотят это купить, хотят этим обладать, быть к этому ближе, быть причастными и иметь такие объекты в своей коллекции.
— «КОЛДИ Коллекция» объединяет элитные проекты и де-люкс. Кто ваш покупатель? Много ли среди клиентов звёзд, политиков?
— Безусловно, такие покупатели у нас есть. Наверное, я сейчас не смогу назвать конкретные имена. Скажу честно: я и сам не всегда их знаю, потому что такие вещи, как правило, широко не афишируются. О ком-то так получилось, что знаю. Но, безусловно, это и знаменитости, и люди из бизнеса, и политики — все, кто считает важным выделить свой быт, досуг, жизнь чем-то необычным.
Мне кажется, недвижимость — тоже знаковая история, которая отражает характер покупателя и владельца. Где он живёт? Хочет жить на Патриарших, в гуще яркой столичной жизни? Или хочет чего-то более уединённого — жить в переулке Тружеников, в более тихом, но не менее премиальном районе?
— В рамках «КОЛДИ Сити» вы переходите к портфельному управлению коммерческой недвижимостью. Становитесь рантье?
— Нет, это наши проекты, мы их сами строим. Мы выделили их в отдельный зонтичный бренд, чтобы покупатель, который ищет офис, знал, к какому игроку обратиться. Чтобы он не сидел на ЦИАН в поисках чего-то, а точно знал, что всё самое интересное, всё самое лучшее есть у двух-трёх игроков, и один из них — КОЛДИ. Конечно, мы хотели бы и в этом сегменте стать лидером, над чем нам ещё предстоит поработать. Но уже сейчас в нашем портфеле есть очень интересные проекты — с интересной архитектурой и в интересных локациях.
— Будете дальше расширять портфель?
— Да. Сейчас мы очень плотно работаем по городским программам КРТ, в рамках которых развиваются бывшие промышленные районы. В них строится коммерческая, промышленная недвижимость, light industrial и так далее.
— Как формируется ваше партнёрство с городом? Легко ли даются проекты КРТ? Многие девелоперы отмечают сложности, тем более если речь идёт о высоком классе.
— Я бы сказал, что в этом отношении с городом сейчас работать становится всё легче. Город устанавливает единые правила, оцифровывает процедуры, делает их прозрачными и понятными. Очень активно прислушивается к мнению бизнес-сообщества, меняет правила. Летом выходило постановление об изменении количества машиномест для жилья. Бизнес-сообщество сказало, что рамки были слишком жёсткими. Город это услышал: рамки сдвинулись, введение изменений перенесли для проектов, которые вводятся в 2028 году.
Поэтому у нас точно нет проблем во взаимодействии с городом. Скорее, есть сложности технического характера. Это, как правило, большие проекты. Мы всё-таки нацелены на большие объекты — это наша основная экспертиза. Поэтому для нас это вызов, новые знания, новый рынок, на котором мы работаем, чтобы достичь успеха.
— Будете заходить в новые проекты КРТ?
— Да, конечно. Сейчас без этого никуда не деться. Город ушёл от выдачи разрешений на точечную застройку. Он активно меняет лицо Москвы целыми районами, микрорайонами, макрорайонами. Без этого просто не выжить. Это наша реальность, и мы в ней очень активно участвуем. У нас уже есть порядка трёх-четырёх проектов, и мы участвуем в новых. Думаю, их количество будет расти.
— Судя по перечисленным проектам, вы намерены развивать портфель достаточно активно?
— Да. Сейчас у нас в работе порядка 15 проектов в активной стадии строительства и проектирования. В этом году планируем докупить, открыть ещё порядка трёх проектов. В следующем году их количество, наверное, увеличится ещё на пять-семь. Хотим довести портфель до 25 проектов общей площадью примерно 2–2,5 миллиона квадратных метров.
— И это всё элитное жильё?
— Нет, конечно, это в сумме. Элитные проекты не так сильно увеличивают наш портфель в метрах: они, как правило, небольшие. Но увеличивают его по количеству объектов. Как я сказал, в этом году выводим три-четыре новых проекта. В следующем, думаю, будет ещё три-четыре новых элитных проекта. В основном же метраж прирастает за счёт КРТ. Это большие проекты — как правило, от 100 тысяч квадратных метров.
— Вы затронули тему light industrial. Видите перспективы в этом сегменте?
— В целом да. Сейчас относительно много таких проектов за чертой города. Как показывает наша аналитика и аналитика агентов, которых мы приглашали для анализа, таких проектов не хватает в черте города — для более мелкого бизнеса, например для продуктового сектора или сектора электроники. У нас уже есть два таких проекта в стадии проектирования, и мы будем расширять этот портфель. Считаем, что это перспективное направление.
— Вы озвучили много проектов и новых направлений, в целом — достаточно большой рост портфеля. Как к этому относится команда? Такие масштабы требуют её перестройки, прихода новых людей, изменений корпоративной культуры. Как справляетесь?
— Команда у нас активно меняется. Мы сильно усилили топ-менеджмент, взяли на работу пять новых директоров — по продажам, продукту, HR. Команда растёт, структура компании меняется. Безусловно, работы стало больше. На прежнюю команду легла большая нагрузка и по новым проектам, и по адаптации новых людей. Наша внутренняя коммуникация меняется. Сейчас стартует обучение на эту тему с внешним тренером, который будет нам помогать. Без этого нельзя, иначе мы не сможем развиваться.
Лично для себя я бы сказал: всегда приятно быть у истоков чего-то большого, чтобы потом сказать: «Это было сделано в том числе с моим участием». Можно прийти в компанию-лидера, где уже всё выстроено, а можно всё построить и стать компанией-лидером. Поэтому, мне кажется, у нашей команды очень хорошая, амбициозная задача.
— Ранее вы говорили, что к 2030 году хотите выйти на IPO. Насколько этот план актуален?
— Да, актуален. Мы к этому идём, работаем в этом направлении. Меняем структуру управления компанией, меняется отчётность. Работаем по международной системе отчётности, готовим её для IPO, накапливаем за определённый период. Совершенствуем внутренние бизнес-процессы, чтобы они соответствовали стандартам, чтобы мы были открытой, прозрачной компанией. Наращиваем портфель. Летом у нас были выпуски облигаций и ЦФА. Мы пробуем этот рынок, смотрим, как он работает, учимся — с неплохими результатами. Поэтому эта цель для нас сохранилась.
— Не пугает текущее состояние биржи?
— Это же текущее состояние биржи. Мы надеемся, что к 2030 году, когда подойдём к реализации этого вопроса, ситуация изменится. Я в этом уверен. В экономике всегда бывают спады и подъёмы. Сейчас сложный период для экономики, для страны, но он закончится. Мы все в это верим и надеемся. Поэтому думаю, что к 2030 году, наоборот, после падения или стагнации рынок должен расти.
Востребованность есть. Недвижимость всё равно остаётся одним из немногих инструментов, куда люди вкладывают деньги. Не так много людей обладают экспертизой на рынке акций и готовы рисковать. Рынок недвижимости более стабилен. Поэтому думаю, что и сейчас спрос есть, и он останется. Опять же Москва — один из центральных городов нашей страны, который развивается. Многие люди хотят здесь жить, учиться. Поэтому, думаю, рынок будет расти.
— К каким показателям стремитесь? Возможно, к определённой доле рынка? Хотите стать лидером в элитном сегменте?
— Мы уже сейчас на неплохих позициях — входим в ТОП-3 по объёмам ввода в элитном сегменте. Думаю, точно останемся в тройке и, конечно, будем бороться за лидерство с теми, кто сейчас вместе с нами работает на этом рынке. Мы будем бороться за лидерство в элитном сегменте и также хотели бы занять значимую долю рынка в других направлениях: в офисной недвижимости и в light industrial.
— Перейдём к личному. Вы начинали свой путь во времена Mirax Group — эксцентричного и достаточно рискованного девелопмента. Чего сейчас не хватает из тех времён?
— Такого же роста цен, как был в то время (улыбается).
— И спроса?
— И такого спроса, наверное, тоже не хватает.
— Какое Ваше качество мешает в личной жизни, но помогает в бизнесе?
— Я считаю, что оно и в личной жизни мне не очень мешает. Конечно, было бы интересно послушать семью. Я Дева, поэтому достаточно педантичный человек. Наверное, моих домашних не всегда радуют какие-то замечания в их адрес. Но в работе, мне кажется, это помогает: могу сконцентрироваться на чём-то, вижу детали, мало что забываю, всегда всё помню. В работе это точно помогает.
— Что для Вас станет личной вершиной карьеры?
— Сейчас я, наверное, не мыслю какими-то дальними горизонтами. IPO — достаточно долгий для меня горизонт планирования, до него ещё четыре года. Поэтому мыслю более близкими целями. Мне хочется запустить наши новые проекты. Они мне нравятся — очень красивые. Хочется, чтобы их увидели и наши покупатели, и рынок. Хочется их построить. Но для этого нужно ещё года три прожить, дождаться.
— А там уже и IPO.
— Мне кажется, IPO будет логичным следствием нашего успеха, в который мы верим. А построить — более близкая и понятная задача. Если смогу достроить эти проекты в компании, буду счастлив. Выйдем ли мы на IPO? Это более долгий процесс. Выйдем, но это большая цель. А здесь — близкая, понятная, которой мы точно достигнем.
— Какое решение в Вашей карьере было самым сложным с эмоциональной точки зрения?
— Наверное, все они так или иначе сложные. Мне было сложно в прошлом году, когда у нас менялась команда и большая часть обязанностей, работы перешла ко мне. Это было сложно и, может быть, даже не было непосредственно моим решением. Но, мне кажется, в этом были и положительные стороны. Компания смогла сдвинуться — не то чтобы с мёртвой точки, но преодоление этого барьера дало внутренний толчок. Люди сконцентрировались вокруг проектов, друг друга, стали помогать, приняли новый вызов.
Всем было тяжело. Первые полгода у всех было очень много работы. Но думаю, что все получают удовольствие, потому что мы видим, как меняется компания, как с каждым месяцем в ней становится чуть лучше, чуть легче, что-то получается лучше, чем раньше. Это было не решение, а вызов, который мы приняли и с которым смогли справиться.
— Какой из ваших проектов больше всего отражает Ваше ощущение комфортного жилья? Где хотели бы жить — из строящихся или проектируемых объектов?
— Мне очень нравится «Дом 7 Даниловский». Это сочетание: уже не совсем центр, но и не окраина, в пределах Третьего транспортного кольца. Небольшой, достаточно приватный проект с закрытым двором и небольшим количеством квартир. Ты не живёшь в огромном муравейнике. Там три небольшие башни, в каждой — по 50 с лишним квартир. Поэтому из наших текущих проектов мне нравится этот. Если, конечно, не брать проекты, которые я пока не могу себе позволить, но хотел бы в них жить.
— А какой из них самый любимый?
— Мне очень нравится наш новый проект в Большом Козихинском переулке, который мы до конца этого года выведем в продажу. Уже в ноябре должны начать продавать. Это самый центр, красивая локация, очень красивая архитектура. Наверное, он станет нашим следующим самым знаковым проектом.
— А сами сейчас живёте в проектах КОЛДИ?
— Нет. Видимо, я ещё не заслужил. Мне надо заработать такую возможность, поэтому всё впереди.
— Ваша главная страсть за пределами бизнеса?
— Очень люблю спорт — разнообразный, всякую активность.
— Какой самый любимый?
— Я зимний человек, поэтому люблю хоккей, лыжи — беговые и горные, сноуборд. Зимний спорт для меня, наверное, на первом месте. Сейчас стал осваивать и летние виды: активно езжу на велосипеде, занимаюсь виндсёрфингом. Поэтому лето тоже стало веселее, чем раньше.
— Когда успеваете?
— К сожалению, очень короткими набегами. Но всё равно примерно раз в квартал на неделю куда-то езжу отдыхать. Беговыми лыжами можно заняться в выходные, поехать покататься в Подмосковье. На горных хотя бы раз в год точно куда-то езжу кататься. На сёрфинг сейчас поеду в ноябре — проведу неделю.
— Значит, всё-таки удаётся?
— Да, не так всё плохо. Конечно, не как некоторые наши сотрудники, которые имеют наглость отдыхать две недели подряд. Но неделю могу себе позволить.
— Последний вопрос: какой личный вызов стоит перед Вами на этот год? Есть свой Эверест?
— Помимо запуска как минимум трёх проектов в продажу в этом году? Эту цель поставил мне наш акционер: три проекта должны выйти в продажу. Уверен, мы этого достигнем. Сейчас активно меняем структуру. Я хотел бы перестроить её под наши новые реалии. Мы явно сильно перерабатываем. Нужно изменить структуру так, чтобы и людям было проще, и управлять было легче. Это наш новый вызов.
— С учётом того, сколько у Вас планов, думаю, Вы будете перестраивать её и дальше.
— На самом деле это постоянная работа, она происходит как минимум раз в год, а то и чаще. Поэтому структура будет меняться постоянно. Каждый раз это новая задача, которую можно решить десятью разными способами. Нужно выбрать тот, который даст наилучший результат, позволит людям вырасти в компании, а компании — вырасти в своём сегменте, на рынке. Это наша задача.
— Надеюсь, удастся её реализовать.
— Спасибо, Светлана! Мы тоже очень в это верим.
— Спасибо большое!
Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.
Ранее писали о системной трансформация КОЛДИ: диверсификация портфеля, внедрение зонтичных стандартов и подготовка к IPO; рассказали, как КОЛДИ превращает психологический комфорт в часть архитектуры элитного жилья.
Больше эксклюзивных интервью с представителями крупнейших девелоперов, банков и власти читайте в рубрике «Интервью ТОПов».
Основатель и управляющий партнёр ООО «ЦОД ЭКСПЕРТ» — об экономике строительства дата-центров, сохранности данных, резервных копиях и новых требованиях к безопасности.
25-10-2026 13:00Руководитель аппарата Комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан — об альтернативах дорогой ипотеке, наёмных домах, возможностях КРТ и цифровизации строительства.
24-10-2026 18:15Первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ — о финансовых рисках застройщиков, помощи пострадавшим в ИЖС и необходимости сделать коммунальные тарифы прозрачными.
23-10-2026 18:00Заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ — о будущем рынка недвижимости, ответственности девелоперов и о том, как спасти объекты культурного наследия.
23-10-2026 17:00
4 
4 
4 
3 
Столичные власти разрешили девелоперу изменить статус второй очереди комплекса Citimix. Речь о проекте площадью 60 тыс. кв. м, который изначально строился как апартаменты.
26-10-2026 16:45
Вице-премьер Марат Хуснуллин поручил Минэкономразвития рассмотреть возможность предоставления региону казначейских инфраструктурных кредитов на развитие ЖКХ.
26-10-2026 16:30
Судя по кадрам, здание ещё не завершено.
26-10-2026 16:15
Здание, где сто с лишним лет назад учили будущих сельских учительниц, сегодня выставлено на продажу целиком.
26-10-2026 16:00
По данным Knight Frank, в III квартале 2026 года заключено 86 сделок с недвижимостью стоимостью от $10 млн против 103 годом ранее.
26-10-2026 15:30
Краснодарская строительная компания «НВМ» приняла участие в ежегодном закрытом Цифровом акселераторе Сбера, посвящённом искусственному интеллекту и цифровой трансформации бизнеса.
26-10-2026 15:00
По итогам III квартала 2026 года Всеoстройке.pф поднялся на четвёртую строчку рейтинга. Во II квартале были в пятёрке, теперь ещё на одну позицию выше.
26-10-2026 14:30
Ксения Собчак умеет превращать в событие почти всё, включая собственные квадратные метры.
26-10-2026 14:00
В Букчоне, историческом жилом районе Сеула, старые дома приспосабливают к нынешней жизни, а на одной из улиц ограничивают поток туристов. Как устроен ханок и что нужно, чтобы сохранить его жилым?
26-10-2026 13:00
Жилой квартал «Просторы Крыма» получил награду «Лидеры рынка продаж — 2026» на Крым Урбан Премии.
26-10-2026 12:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
