Алексей Овакимян: «Если EBITDA упадёт ниже, чем стоимость долга — это всё, конец»
Председатель совета директоров ПАО «АПРИ» — о восстановлении рынка, дорогом капитале, рисках девелоперов, малоэтажном жилье и о том, кто должен оплачивать инфраструктуру новых районов.
ПАО «АПРИ» — публичный мультирегиональный девелопер. Сегодня компания развивает проекты в шести регионах России. К 2028 году девелопер планирует расширить географию присутствия до десяти регионов. В июле 2024 года АПРИ вышла на Московскую биржу, привлекла в рамках IPO 880 млн рублей.
(Примечание редакции: IPO (Initial Public Offering) — первичное публичное размещение акций компании на бирже, в ходе которого бумаги впервые предлагаются широкому кругу инвесторов).
Компания делает ставку на малоэтажные жилые районы с собственной социальной и рекреационной инфраструктурой. Среди основных проектов — «Апри Привилегия» и «Фанпарк» в Челябинске. Одновременно компания расширяет присутствие в других регионах, в том числе на Кавказских Минеральных Водах.
О том, когда девелоперский рынок может перейти к восстановлению, почему продажи остаются самым непредсказуемым показателем для застройщика, где крупным компаниям искать новые рынки и каким должно быть жилье будущего, в эксклюзивном интервью порталу Всеостройке.рф рассказал председатель совета директоров ПАО «АПРИ» Алексей Овакимян.
— Алексей Дмитриевич, с чем приехали на саммит?
— За идеями. Послушать коллег, обменяться мнениями, услышать что-то новое, послушать представителей регуляторов, как они видят будущее девелопмента на следующий год. В общем, как обычно, в первую очередь за идеями.
— Тема саммита — прогноз на 2027 год. Как Вы его оцениваете? Что он принесет отрасли?
— Вообще 2027 год — это преддверие восстановления отрасли. Скорее всего, заметные изменения рынок почувствует уже ближе к 2028 году. Потому что цикл строительства длинный, а у снижения объемов отложенный эффект.
Думаю, рынок начнет оживать во второй половине 2027 года, возможно, с переходом в 2028 год. Многое зависит от геополитики. Но пик опасений в девелоперской отрасли, да и на рынке в целом, мы, на мой взгляд, переживаем во втором полугодии 2026 года. 2027 год — это уже начало восстановления.
Запас недвижимости у девелоперов достаточно большой, наверное, почти у всех. Но вопрос в стоимости капитала. Мы по отношению к 2025 году очень хорошо растем в продажах. Но стоимость денег, которая выросла с 2024 года, съедает практически всю маржу. При том что и маржа, и продажи растут двузначными темпами. Но пока это работа, условно говоря, только «на аптеку».
— В 2024 году вы приняли пятилетнюю стратегию. Какая из ее целей сейчас вызывает наибольшее беспокойство?
— Мы ее корректируем. Скорректировали в 2025 году, по итогам 2026-го тоже будет корректировка. Непредсказуемая вводная у всех девелоперов — это объемы продаж, потому что они очень сильно зависят от внешнего рынка.
Я буквально сегодня разговаривал с одним крупным риелтором по поводу настройки наших методик продаж. И мы пришли к выводу, что можем на какой-то процент улучшить продажи. Но если на рынке нет покупателя, то сколько ни улучшай внутренние процессы, ничего с этим не сделаешь.
Поэтому объемы продаж — непредсказуемая вводная, и для наших финансистов самое сложное — попасть именно в этот показатель. Все остальные в большей степени подчиняются алгоритму: финансирование, себестоимость, сроки, графики. Все идет до продаж, а они относятся к внешним факторам.
Мы с этим работаем через диверсификацию регионов строительства. Но в стройке любой цикл длинный, и выход в новый регион до получения дохода исчисляется годами. Эти шаги мы уже предприняли. Но доходы сегодня все равно зависят от продаж в прежних регионах, а новые пока больше про перспективу.
— Ранее Вы называли запас готового жилья инвестицией, а не навесом. Где проходит грань, когда инвестиция превращается в кассовый разрыв?
— Это высшая математика — балансирование обязательств и доходов. Нам удается с этим работать благодаря большому количеству источников финансирования. Мы публичная компания. У нас есть облигации, были цифровые финансовые активы, есть внешние инвестиции, банковское финансирование во всем его ассортименте. Благодаря большому количеству источников капитала управлять денежными потоками проще, чем непубличным компаниям, у которых есть только проектное финансирование и, в лучшем случае, инвесторы.
В большинстве своих проектов мы привлекаем инвесторов в долю спецзастройщика. Сейчас это уже банковские институты, до этого были частные фонды. Таким образом удается соблюдать баланс.
Обоснованных подтверждений сейчас привести не могу, но думаю, что вторая половина 2027 года и 2028 год компенсируют стоимость обязательств, которые мы сейчас несем до получения маржи от продаж. До 2025 года включительно стоимость долга была плюс-минус сопоставима с удорожанием квадратного метра. В первом полугодии 2026 года рост цены снизился, и стоимость долга сейчас выше. Но мы считаем, что в 2027 году это соотношение начнет возвращаться к прежнему уровню. А отложенный эффект, которого отрасль ждет с начала охлаждения рынка в 2024 году, дойдет до девелоперов примерно в 2027 году и далее.
Управлять долговой нагрузкой можно именно за счет большого количества источников финансирования.
— А где тот порог, когда источников финансирования уже будет недостаточно? Маржинальность ведь падает?
— Маржинальность — нет, чистая прибыль падает. EBITDA держится на уровне 35% и выше, стоимость долга около 18%. Если рентабельность по EBITDA упадет ниже стоимости долга — это тогда всё, конец. А пока рентабельность по EBITDA превышает стоимость долга, с этим можно работать.
(Примечание редакции: EBITDA — прибыль компании до вычета процентов, налога на прибыль, износа и амортизации).
— Вы так спокойно говорите: «Всё, конец». Возможны ли все-таки банкротства застройщиков?
— Где-то это все равно, наверное, случится, потому что рынок застройщиков огромный — это тысячи компаний. У всех разное качество менеджмента, финансовые возможности и модели. Не исключено, что отдельные случаи уже были и могут повторяться. Так же, как и в других отраслях.
Менее диверсифицированные компании, наверное, больше подвержены риску. Потому что если ты работаешь в одном сегменте и одном регионе, то, вполне возможно, что именно в этом сегменте или регионе будет просадка. Если у тебя нет других ног, на которые можно опереться, то риск есть.
— Города-миллионники или малые города? Где сейчас строить выгоднее?
— Пока ощутимый спрос в основном в городах-миллионниках. В малых населенных пунктах наблюдается очень локальный спрос на качественную недвижимость. Там практически нет предложения нового жилья. А в городах, где есть, например, крупный оборонный завод или серьезное промышленное предприятие, живут обеспеченные люди, которые нуждаются в качественном жилье.
Очень локальные проекты в малых городах востребованы. Они могут стоить сопоставимо с жильем в миллионниках, иногда даже дороже. Но это точечный продукт и маленький рынок. Для крупной компании технологически сложно туда зайти, потому что девелопмент — бизнес, очень сильно зависящий от местного регулирования. В каждом муниципалитете есть свои особенности, начиная от потребительских предпочтений и заканчивая нюансами строительного регулирования.
Одно дело, когда ты работаешь в крупном городе, где сложились определенные алгоритмы, и строишь миллион квадратных метров. Другое — если у тебя сотни городов со своими особенностями и в каждом ты строишь по 10 тыс. кв. м. Это очень сложная настройка.
Поэтому для крупных девелоперов это все-таки города-миллионники или туристические локации, где местного населения немного, а потребителей много. Например, Кавказские Минеральные Воды.
— Вы строите парк развлечений в Челябинске. Откуда вообще появилась эта идея?
— Это наша идея в девелопменте — начиная с малоэтажности и заканчивая парком развлечений. Мы живем в самой большой стране в мире по площади и пытаемся расти вверх. Зачем? Мы же не Сингапур, у нас достаточно территории для развития. Не все россияне живут в Москве, вне столицы тоже есть жизнь.
Поэтому мы поработали с проектными решениями, придумали архитектуру, квартирографию, благоустройство, чтобы можно было сделать комфортный город на Урале по доступной для региона цене. Первый наш якорный проект — «Привилегия» в Челябинске. Это фактически самостоятельный район: низкая этажность, школы, спорт, медицина. Все то, что нужно для жизни. Но этим сейчас никого не удивишь. Это правило хорошего тона, которое должно быть в любом ЖК.
Люди живут не только для того, чтобы где-то ночевать после работы. И мы подумали, что нужна рекреация. Надо дать людям возможность отдыхать не раз в году, а чаще. И желательно, чтобы на свой курорт можно было сходить пешком, а не лететь на самолете. Так появился «Фанпарк». У нас родилась идея, что там, где люди живут, они должны иметь возможность и отдыхать.
Парк плюс ЖК мы решили сделать стандартным для своих комплексов. Следующий такой проект после Челябинска сейчас проектируется в Екатеринбурге, одновременно мы развиваем похожую логику в Ессентуках. Мне кажется, этот стандарт жилья интереснее, чем просто объекты, обеспеченные социальной инфраструктурой
— Вы еще работаете над собственным продуктом на основе искусственного интеллекта для дизайна квартир?
— Да. Мы делаем дизайн-агрегатор для жителей наших квартир на основе искусственного интеллекта, чтобы человек мог голосом, разговаривая с экраном, подобрать дизайн квартиры, который хочет получить, а потом заказать мебель и отделочные материалы. Агрегаторы давно существуют в товарах, такси, туризме. В дизайне все сложнее. Дизайнеры работают с разными решениями, но обычному человеку для этого все-таки нужно быть специалистом.
Мы сделали продукт, с которым может работать обычный человек. На уровне: «Хочу квартиру в скандинавском стиле» или, например, в азиатском. Система подбирает дизайн квартиры и мебель, используя доступные в торговых сетях товары и отделочные материалы. Затем формируется корзина заказа с нужным количеством ламината, обоев, штор и плинтусов. После этого пользователь может сразу перейти к покупке.
Пока мы видим продолжение девелопмента именно в таких продуктах: дизайн, управление жилыми комплексами, оптимизация внутренних процессов. А если говорить об образе жизни, то все-таки жилье плюс рекреация. У нас с советских времен многое строилось по принципу «жилье плюс работа». Конечно, комфортно, когда жилье недалеко от работы. Но жилье плюс отдых — это тоже важно.
— Как Вы оцениваете интерес инвесторов к строительному сектору? АПРИ все-таки публичная компания.
— Сейчас рынок максимально напуган. Если сравнивать наш фондовый рынок с ВВП, то летом 2026 года отношение капитализации рынка к валовому продукту было очень низким. И речь не только о девелоперах. Есть совершенно нормальные компании и банки, которые сегодня получают очень низкую рыночную оценку независимо от своих планов, перспектив и финансовых показателей.
Девелоперов это тоже касается. Число дефолтов в этом году всех напугало. Поэтому отношение инвесторов к рынку и к девелопменту в том числе сейчас даже не осторожное — оно прямо напуганное. Это из плохого.
— А из хорошего?
— Мы не так давно анализировали для себя цены на недвижимость. Если брать период примерно с 2000 года, то в регионах, где мы работаем, по нашим расчетам, номинальные цены на недвижимость выросли примерно в 60 раз. Это я к вопросу о том, во что вкладывать деньги, если человек планирует на 25 лет вперед.
Мне кажется, мы находимся где-то недалеко от нового цикла инвестиций в недвижимость. Прогнозы по ослаблению национальной валюты, снижение депозитных ставок в банках все равно будут подталкивать людей инвестировать во что-то, что хеджирует инфляционные риски. Поэтому цикл инвестиций в недвижимость, мне кажется, уже где-то очень близко.
Судя по тому, как банки отчитываются о создании и наполнении ЗПИФ, крупный капитал в эту сторону уже пошел. Думаю, потом придет и средний капитал. Когда рынок напуган, публичным компаниям хуже, чем непубличным, потому что нас все видят, считают, критикуют, пишут о нас в блогах. Нас просто можно анализировать — мы отчитываемся. Когда начнется рост, публичные компании, наоборот, получают больше преимуществ.
— В вашей команде есть выходцы из региональной власти. Как этот опыт помогает в работе?
— Есть, и помогает. Скажу чем. Решить вопрос только потому, что кто-то раньше где-то работал, сегодня уже не получится. Очень важно понимать алгоритмы: как работают и как думают люди, которые регулируют твою отрасль. Когда понимаешь эти внутренние механизмы, тебе проще с этим работать. Ты знаешь, чего можно ожидать и как ускорить процесс.
Плюс определенная дисциплинированность тех, кто работал во власти, и осторожность при принятии решений. Это на самом деле хорошо. У человека в бизнесе, особенно в малом, аппетит к риску выше. Иногда появляется необоснованная смелость. А те, кто прошел школу во власти, действуют осмотрительнее, принимают решения с учетом рисков. Для публичной компании это точно полезно.
— Какого закона сегодня не хватает строительной отрасли?
— Вы знаете, когда законов было меньше, работать было проще. Мне кажется, для того чтобы на рынке все было хорошо, нужны две вещи: смягчение денежно-кредитной политики и безусловная защита прав частной собственности.
Смягчение — это финансовое регулирование. Защита прав частной собственности у нас законодательством предусмотрена. Если эти две нормы работают, то вся остальная регуляторика рынку развиваться не помешает.
— Кто должен финансировать инфраструктуру новых районов — застройщик или бюджет?
— Органы исполнительной власти создавались и для решения общих вопросов: строительства дорог, школ, больниц и того, чего не хватает. Если это можно сделать за частные деньги — хорошо. Если нет, то надо искать другой механизм. У органов власти существует большой соблазн переложить эти вопросы на бизнес: в бюджете денег нет, дефицит — давайте решим за счет девелопера.
Но, во-первых, в бизнесе ситуация с деньгами сейчас тоже непростая. А во-вторых, что значит «решим за счет девелопера»? Это означает, что переложим на покупателя. Жилье в этом районе станет дороже, например, на стоимость школы.
Может быть, в этом даже есть какая-то справедливость: район со школой будет дороже, чем район без школы. Но, с другой стороны, мы же таким образом сами провоцируем рост цен, в котором потом пытаемся кого-то обвинить.
Зачем, если расходы на дороги, школы, больницы предусмотрены бюджетом? Мне кажется, проще делать это за счет предусмотренных статей бюджета. Если посмотреть на экономическую историю, то в периоды кризисов государственные расходы на инфраструктуру неоднократно становились одним из инструментов поддержки экономики. Сейчас я слышу разговоры, что надо начать экономить, затянуть пояса. На мой взгляд, в такой период экономить на инфраструктурных расходах точно не надо. В нашей ситуации перекладывать все расходы на бизнес, а через него — на потребителя и в цену квадратного метра, пожалуй, не самое удачное решение.
— У Вас очень разный профессиональный бэкграунд: преподавание, налоговая, госслужба, аудит. Какой опыт больше всего помогает в девелопменте?
— В принципе, весь помогает. Опыт преподавания — это работа с людьми, с аудиторией, она очень сильно раскрепощает. Госслужба в любом ее виде — определенная дисциплина. Все мои проекты в финансовой сфере связаны с тем, как управлять доходами и обязательствами, а для девелопмента это один из ключевых вопросов. Поэтому именно в администрировании процессов весь этот опыт и нужен.
— Каким Вы видите АПРИ через пять лет?
— Мы вышли на этот рынок с новым для отрасли подходом. Страна у нас большая, земли много, и люди живут не только в столице. Нужно предложить совершенно конкурентоспособный, комфортный проект для жизни людям в крупных локациях России.
И мы этот продукт постоянно развиваем. Сначала это было просто малоэтажное жилье с комфортной окружающей средой, со всем набором: образование, медицина, спорт, отдых. Потом оно обогатилось еще и рекреацией. Мы пошли в публичность для того, чтобы предложить рынку этот образ жизни и масштабировать его на регионы.
По стратегии к 2028 году мы хотим делать такие продукты в десяти регионах России, постепенно заходя и в малые города. Идея АПРИ — комфортные города с собственной туристической инфраструктурой за пределами Москвы. Чем их будет больше, тем, мне кажется, людям в стране будет лучше.
— И все-таки почему малоэтажность?
— Когда мы строим условные «стоэтажные» здания, это очень сложная инженерия и, соответственно, дорогое жилье. Я не уверен, что людям обязательно лучше жить на пятидесятом этаже. Для ритейла и общепита высокая плотность, конечно, удобнее. В многоэтажках хорошо работают магазины и рестораны. Арендаторы меньше заинтересованы в трехэтажных жилых комплексах, потому что там ниже плотность населения и поток покупателей.
Но мы находимся на этапе изменения технологического уклада. Аэромобили — это уже не только фантастика. Технологии развиваются, хотя мы к ним еще не привыкли и регуляторы пока тоже не готовы. В какой-то перспективе перемещение между жилыми комплексами может стать быстрее и меньше зависеть от традиционной дорожной инфраструктуры. Это уже меняет логику малоэтажного жилья с большим количеством свободных пространств. Мне кажется, именно для России, где очень много территорий, это перспективный продукт.
Это может произойти через три года или через десять. Но жизненный цикл девелопмента длинный. Земли у нас очень много, поэтому все-таки надо расти не только вверх, но и вширь — и делать это с комфортом.
— А теперь небольшой блиц-опрос. Короткие вопросы, короткие ответы. Во сколько начинается утро председателя совета директоров?
— Я встаю в 6:30, в 8:30 я на работе.
— Какими приложениями в телефоне пользуетесь чаще всего?
— Основное — это искусственный интеллект. Я не буду рекламировать какой, но он очень сильно заместил все остальные приложения. Он отвечает на все вопросы.
— С кем советуетесь перед важными решениями?
— С теми, кто в этом вопросе разбирается лучше, чем я. Если это технический вопрос — с инженерами, финансовый — с финансистами. Если вопрос касается этики и психологии — с женой.
— О чем никогда не рассказываете в интервью?
— Я очень мало говорю про семью.
— Что для Вас роскошь, которую сейчас не можете себе позволить?
— К сожалению, сейчас это длительный отпуск. За это меня семья сильно критикует.
— На какое максимальное время Вы можете выключить телефон?
— Я могу отключить звук на то время, когда сплю.
— А если не спите?
— Тогда он всегда включен и рядом.
— Трудоголик?
— Я считаю, что да.
Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.
Ранее о выходе АПРИ на IPO, структуре акционеров и привлечении средств на проекты порталу Всеостройке.рф рассказывал заместитель генерального директора компании по коммуникациям Олег Гришанков: «Низкая доля облигационного долга существенно не влияет на наши затраты по кредитному портфелю». В интервью он также говорил о финансировании «Фанпарка» и «Твоей Привилегии».
В 2026 году редакция портала Всеостройке.рф также рассказывала о расширении географии АПРИ. Девелопер вышел в Ленинградскую область с проектом комплексного развития территории площадью 38,55 га, а на Кавказских Минеральных Водах заявил три проекта общей площадью около 400 тыс. кв. м.
Больше эксклюзивных разговоров с крупнейшими девелоперами, представителями власти, архитекторами, банкирами и другими лидерами отрасли читайте в рубрике «Интервью ТОПов».
Генеральный директор ГК «ЕДИНСТВО» — о ценах на новостройки в 2027 году, стратегии компании, сокращении площадей квартир, региональной экспансии и себестоимости строительства.
О том, почему региональный девелопер не торопится с экспансией, как осторожно заходить в ИЖС и зачем строительной компании собственный IT-продукт с искусственным интеллектом.
Ректор Национального исследовательского Московского государственного строительного университета — о подготовке кадров, сотрудничестве с работодателями, цифровизации строительства и личной мотивации.
Рассказываем, как юрист-международник Алексей Перлин управляет девелоперским портфелем в 1,5 млн «квадратов» и пробует себя уже за пределами недвижимости.
По данным «Сбер2В Аналитики», с июля 2025-го по июнь 2026 года 14% всех ипотечных сделок жителей Москвы пришлось на жильё за пределами Москвы и Подмосковья.
1 768
22-09-2026 9:00
Независимая площадка девелопмента России и стран СНГ
22-09-2026 17:00
4 
