Иван Виноградов, генеральный директор компании IKON Development: «Скоро мы получим новых игроков рынка, которые потеснят “старичков” в ТОП–10»

О маржинальности в кризис и возможных изменениях в земельном портфеле – эксклюзивно для портала Всеостройке.рф.

IKON Development – компания полного цикла, которая реализует масштабные проекты в сфере жилищного строительства в Московском регионе. Проекты девелопера отличают модная архитектура, новейшие технологии и высокое качество. Как в ближайшие годы трансформируется рынок новостроек, и ожидать ли массового банкротства компаний – в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал Иван Виноградов, генеральный директор IKON Development.

– Вы говорили, что рынок новостроек Московского региона ждет трансформация в ближайшие два года. Что произойдет?

– Я подразумевал продуктовую трансформацию рынка. Это случится из-за требований законодательства о минимальном размере жилья, естественно, девелоперы будут под это подстраиваться. Важную роль играет ипотека, у которой есть определенные условия. Допустим, семейная. Есть требования к членам семьи, составу, то есть к покупателям. Девелоперы будут развивать продукт, который отвечает этим требованиям. С другой стороны, мы понимаем, что есть ограничения по цене, ведь Московский регион очень разношерстный: «старая» Москва, Новая Москва, область. Это большие территории. В каждом из этих сегментов девелоперы подстроятся под требования сегодняшнего рынка.

– Какие возможны изменения в земельном портфеле? 

– Все подошли к текущей ситуации по-разному. У одних – внушительная денежная подушка, у других – хороший земельный банк, у третьих – прекрасные навыки в девелопменте и высокая скорость строительства, у четвертых – все процессы автоматизированы. У того, чьи компетенции окажутся наиболее востребованными, тот и займет лидерские позиции. И эта компания соберет наиболее качественный земельный банк. Также купить то, что сейчас востребовано, смогут те, кому под силу работать с проектами под более низкую ставку. Допустим, работа ведется таким образом, что эскроу-счета хорошо наполнены. Есть возможность обслуживать долг. Очевидно, такая компания «соберет» больше, чем другие.

Вот эта трансформация и произойдет. Мы получим новых игроков рынка, которые потеснят «старичков» в ТОП-10. Я уверен, что появятся новые имена, которых раньше не было. Потому что рынок сейчас действительно интересный. Бывает, что все хорошо, и тогда все стремятся работать, а бывает наоборот – и энтузиазма уже меньше. Но кто-то в этот момент поймет, что это шанс и возможность, и откроет новую компанию. Мы видели такие примеры за последние 10-15 лет.

– Возможно ли, что компании массово станут объявлять себя банкротами, а кто-то уйдет с рынка?

– Не думаю, что кто-то уйдет. Просто станет менее активным. Вариант с массовыми банкротствами тоже считаю маловероятным. Потому что внедрена достаточно надежная система эскроу-счетов, которая, на мой взгляд, выступает в роли предохранителя на рынке. Не забывайте: если есть качественный актив, его всегда можно реализовать. Поэтому не думаю, что речь идет о системном кризисе. Скорее о перераспределении рынка.

– Какая стратегия у IKON Development с учетом текущих вызовов?

– IKON Development исторически работал в разных сегментах – у нас есть комфорт-, бизнес-, премиум-классы и даже ИЖС. Так получилось, что в компании существует привязка к земельному активу в качественных местах с комфортным входом. Поэтому мы чувствуем себя неплохо. Тем более что нам доступна информация по каждому сегменту. То есть я вижу, что происходит и в «комфорте», и в «премиум». Конечно, проекты чувствуют себя по-разному: где-то лучше, где-то хуже. Но в целом все работает.

– Какая маржинальность сейчас?

– Этот показатель сильно зависит от сегмента. Ситуацию в девелоперском проекте сложно оценить в моменте. Если применить текущую ставку, то там не будет выдающейся маржинальности. Но стандартный предельный доход в 15-25% может быть достижим. Девелопмент – это не про сегодня и завтра, проекты рассчитаны на долгое время. И я не очень верю в застройщиков одного проекта. Если горизонт планирования – 5-10 лет, и вы дружите с математикой, то модель выстроена правильно, и все будет хорошо.  Должна быть система, которая позволит выводить проекты с заявленной маржинальностью. Девелопмент – такая вещь, где проблемы могут догнать спустя какое-то время. Если не чувствуешь это на кончиках пальцев, то рискуешь остаться без прибыли. А бывает наоборот – все получается лучше, чем планировалось. И такие примеры я тоже много раз видел.

– Виктор Тарасенко, президент девелоперской компании «Прогресс», говорил, что они столкнулись с последствиями высоких продаж 2023 года в рассрочку.  Сейчас они выкупают рассрочку, потому что невыгодно с ней работать, учитывая сегодняшнюю стоимость «квадрата». Что Вы думаете об этом?

– Заметьте, насколько девелопмент расширяет общий кругозор. «Играя» в рассрочку, важно понимать основы банковского дела, менеджмент, стратегическое планирование и риски. Каждый подошел к тому, что происходит, со своим с набором компетенций. У кого-то высокий уровень долга, но хороший земельный банк. У других – низкий уровень долга, но отсутствует стратегия развития. В таких компаниях думают: «Пересидим, а там посмотрим». Выкупать рассрочку – идея неплохая. Но только в том случае, если есть на это деньги.

– Когда, по Вашей оценке, стоит ожидать активизации рынка жилья, и что этому поспособствует?

– Самое большое оживление рынка жилья, которое я видел, случилось тогда, когда внедряли прозрачные правила игры. Если вспомнить рынок 20-летней давности, то там творилась настоящая вакханалия. Например, применяли совершенно непонятные схемы. Покупка квартиры была сопряжена с колоссальными рисками. Как только выстроилась внятная и четкая стратегия, появились гарантии, все вошло в нормальное русло. Когда внедрили ипотеку, включая льготную, людям стало совсем хорошо. Но при этом качественная и достойная нормативная база никуда не делась.

Сейчас мы находимся в определенном цикле спада. Я не считаю, что мы вернемся к прежним показателям или куда-то «упадем». Просто цикличность сопутствует всем процессам. Два года – и все нормализуется. Не утверждаю, что все будет, как, к примеру, в июне 2023 года, когда мы постоянно бежали, понимая: сейчас что-то закончится, надо успеть оформиться. А выйдем на нормальные показатели. Мы работали и в 2013-м, в 2016-м, и в 2017-м. И рынок как-то двигался.

– Вы посетили Российскую строительную неделю, включая закрытую встречу с замминистра строительства и ЖКХ РФ Никитой Стасишиным. Чего Вы сегодня ждете от власти?

– Конечно, предсказуемости. Напомню, девелоперские проекты – очень долгие. И проблемы нас догоняют спустя какое-то время. Правила игры должны точно устанавливаться и быть зафиксированы на несколько циклов стройки вперед.

На рынке не раз появлялись новые модели, стратегии или актуализировались старые.  Но важно понимание того, что правила игры останутся понятными. Если мы говорим, что площади увеличатся, значит – увеличатся. А если в приоритете КРТ, то значит, так. А мы будем подстраиваться.

Ранее о ситуации на рынке жилья эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали Тимур Уфимцев, генеральный директор компании «Синара-Девелопмент», Максим Оводков, учредитель компании «Новый город», Денис Бражниченко, президент ГК «Лендекс». Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

Запись интервью доступна по ссылкам:

Просмотр на YouTube;

Просмотр на RuTube;

Просмотр на Дзен;

Просмотр Вконтакте.