Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает, в чем смысл эскроу-счета для покупателя квартиры.
Представьте себе картину: вы мечтаете о новой квартире в современном жилом комплексе, который еще только строится. Вкладываете свои сбережения, надеясь в скором времени стать обладателем долгожданного жилья. Но что, если строительство затянется, или, не дай бог, застройщик обанкротится? Чтобы подобные опасения не омрачали радость от предвкушения новоселья, существует надежный инструмент — эскроу-счет.
Эскроу-счет — это своего рода «сейф» в банке, который открывается специально для расчетов между вами, покупателем квартиры, и компанией-застройщиком. Вы вносите деньги на этот счет, и они как будто «замораживаются», ожидая своего часа. Застройщик же получает доступ к этим средствам только после того, как дом будет успешно построен и сдан в эксплуатацию точно в срок, указанный в проектной декларации.
Возможность в любой момент забрать свои деньги с эскроу-счета, к сожалению, отсутствует. Это сделано для того, чтобы стимулировать застройщика к своевременному выполнению своих обязательств. Однако, если компания не выполнит условия договора, например, сорвет сроки сдачи дома, вы гарантированно сможете вернуть свои средства.
Создание системы эскроу-счетов стало важным шагом на государственном уровне для защиты интересов и обеспечения финансовой безопасности дольщиков. Благодаря этому инструменту, даже в случае затянувшегося строительства или банкротства застройщика, покупатель может быть уверен, что его деньги будут возвращены в целости и сохранности.
Важно отметить, что эскроу-счет открывается не в любом банке, а только в том, который предоставляет финансирование для строительства конкретного объекта. Этот банк становится своеобразным «хранителем» эскроу-счетов всех дольщиков строящегося дома. Если же застройщик ведет строительство на собственные средства, он самостоятельно выбирает банк, уполномоченный Центральным Банком на открытие счетов эскроу.
При этом получить ипотечный кредит на покупку квартиры в новостройке можно в любом банке, предлагающем выгодные для вас условия. Эскроу-счет же в этом случае открывается в банке, выбранном застройщиком в качестве эскроу-агента. Таким образом, вы можете воспользоваться наиболее выгодными условиями ипотеки, при этом ваши средства будут надежно защищены на эскроу-счете до момента завершения строительства.
Итак, вы решились на покупку квартиры в новостройке, используя ипотеку и эскроу-счет. Как же происходит этот процесс? На самом деле, все достаточно просто и понятно.
Первым делом вы подаете заявку на получение ипотечного кредита в выбранный вами банк. После того, как банк одобрит вашу заявку, вы заключаете с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Важным условием этого договора является то, что расчет между вами, покупателем, и застройщиком будет осуществлен с использованием эскроу-счета.
Затем ваш ДДУ регистрируется в Росреестре, что является обязательным этапом. После регистрации вы бесплатно открываете эскроу-счет в банке, который выступает в данном случае как независимая сторона, посредник и гарант вашей финансовой безопасности.
Для открытия эскроу-счета вам понадобятся всего два документа: ваш паспорт и оригинал ДДУ, зарегистрированный в Росреестре. Далее заключается трехсторонний договор между вами, застройщиком и банком, в котором открывается эскроу-счет. Некоторые банки, например Сбербанк, предлагают удобную возможность подписать договор и открыть эскроу-счет прямо в мобильном приложении, что занимает всего несколько секунд и избавляет от необходимости посещения офиса.
После открытия счета банк, выдавший вам ипотечный кредит, переводит средства на эскроу-счет безналичным расчетом, включая ваш первоначальный взнос и сумму кредита. С этого момента ни застройщик, ни вы не имеете доступа к этим средствам. Они надежно «заморожены» на счете до определенного момента.
И вот, наконец, наступает долгожданный момент — новостройка введена в эксплуатацию! Только после этого банк переводит средства с эскроу-счета застройщику. Этот процесс, быстрый, удобный и безопасный, позволяет вам спокойно оформить регистрацию права собственности на вашу новую квартиру.
Но что же произойдет, если банк, в котором открыт эскроу-счет, вдруг обанкротится? Не стоит волноваться! Ваши деньги будут возвращены вам в полном объеме. Средства, размещенные на счетах эскроу, застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму, не превышающую 10 миллионов рублей. Если стоимость вашей квартиры превышает эту сумму, или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими эскроу-счетами, вам будет возвращено только 10 миллионов рублей (согласно Федеральному закону №177, ст.13.2).
А что, если обанкротится сам застройщик? В этом случае вы также получите свои деньги обратно в полном объеме. Ваши средства надежно защищены на эскроу-счете и будут возвращены вам как при банкротстве застройщика, так и при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.
Как и у любого финансового инструмента, у покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета есть свои плюсы и минусы.
Плюсы:
1. Гарантия финансовой безопасности покупателей. Это, пожалуй, самое главное преимущество. Приобретая квартиру в новостройке, вы можете спокойно ждать сдачи дома в эксплуатацию, не беспокоясь о том, на что тратятся ваши деньги. В любом случае вы получите либо свою недвижимость, либо вложенные в покупку средства.
2. Бесплатное открытие и обслуживание счета эскроу. Для покупателя недвижимости открытие и обслуживание эскроу-счета абсолютно бесплатно.
Минусы:
1. Рост цен на недвижимость. Застройщики, которые раньше строили дома на средства дольщиков, теперь вынуждены использовать собственные деньги или брать кредиты в банках. Обслуживание кредита и выплата процентов банку могут компенсироваться застройщиками за счет повышения стоимости продаваемых квартир.
2. Лимит на сумму возвращаемых средств в случае банкротства банка. Если стоимость вашей квартиры превышает 10 миллионов рублей, вы сможете вернуть только эту сумму. Это особенно актуально для Москвы и других регионов с высокой стоимостью жилья.
3. «Заморозка» денег и рост цен на недвижимость. В то время как ваши деньги «заморожены» на эскроу-счете, стоимость недвижимости может вырасти. Если застройщик не выполнит свои обязательства и вам вернут деньги, купить такую же квартиру на эти средства уже может быть невозможно.
4. Потеря процентов по ипотеке в случае нарушения договоренностей застройщиком. Если застройщик нарушил договоренности, вам возвращаются только деньги со счета эскроу. Выплаченные банку проценты по ипотеке за время строительства дома — это ваши расходы, которые вы, к сожалению, вернуть не сможете. Учитывая, что среднее время строительства дома составляет 1,5–2 года, эта сумма может составить около 20% от стоимости объекта при минимальном первоначальном взносе.
Итак, эскроу-счета, подобно двуликому Янусу, предстают перед нами одновременно как надежная защита и как потенциальная ловушка для покупателя жилья в новостройке. Они, безусловно, стали мощным щитом, оберегающим наши сбережения от недобросовестных застройщиков и замороженных строек, вселяя уверенность в завтрашнем дне. Но в то же время не стоит забывать о возможных подводных камнях, таких как ограниченная страховая сумма, риск упустить выгоду из-за «заморозки» средств и потеря выплаченных процентов по ипотеке. Поэтому, прежде чем с головой окунуться в процесс покупки квартиры с использованием эскроу-счета, важно тщательно взвесить все «за» и «против», изучить все нюансы и возможные риски. Помните, что эскроу-счет — это не панацея от всех бед, а лишь один из инструментов, призванных обезопасить вашу сделку. Грамотный подход, внимательность и консультация с опытными юристами помогут вам принять взвешенное решение и избежать неприятных сюрпризов на пути к обретению долгожданного жилья.
Ранее мы также писали про эскроу-счета: когда застройщик получает деньги, а еще объясняли простыми словами, что такое эскроу.
Защита от краж, контроль въезда, сохранение дорог и новые правила безопасности: разбираемся, как законно установить шлагбаум в садовом товариществе.
06-06-2026 18:00Можно ли нанимать строителей, садовников и помощников на дачном участке, когда возникают проблемы и за что грозит наказание.
06-06-2026 12:15Сколько стоит установить шлагбаум во дворе, какие документы понадобятся и из-за чего его могут заставить убрать за собственный счет.
06-06-2026 11:00Определение ВС РФ № 304-ЭС26-5112 от 29 мая 2026 г.
06-06-2026 8:00
В центре Москвы выставили на продажу редкий лот: шесть зданий, собственная территория и история крупного банка.
06-06-2026 20:00
Пока одни копят на квартиру, другие покупают восемь квадратных метров без окон.
06-06-2026 19:00
600 квадратных метров в центре столицы, закрытая продажа и интерьер, сохранившийся без изменений более семи лет.
06-06-2026 17:00
Что делать при заливе квартиры, как правильно оформить ущерб, кто обязан платить за ремонт.
06-06-2026 16:00
О городах будущего, технологиях и управлении инновационными жилыми кварталами — эксклюзивно для Всеостройке.рф
06-06-2026 15:20
Подробнее читайте в нашем материале.
06-06-2026 15:00
Регулятор объясняет спад эффектом высокой базы: в конце 2025 года наблюдался ажиотажный спрос на «Семейную ипотеку» перед ужесточением её условий.
06-06-2026 14:00
Главные тезисы читайте в нашем материале.
06-06-2026 13:00
О продажах, спросе, ставках, кадрах, потребительском терроризме и снижении цен на стройматериалы — эксклюзивно для Всеостройке.рф.
06-06-2026 12:45
От правительственной связи и электронной подписи до интеллектуальных транспортных систем: как решения Владимира Матюхина повлияли на развитие цифровой инфраструктуры страны.
06-06-2026 12:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
