Артем Ведерников: «В некоторых локациях Москвы запас нераспроданных квартир составляет три-четыре года»
Генеральный директор «Характер Девелопмент» — о снижении маржинальности, затоваренности рынка, выходе в Москву и консолидации девелоперов.
«Характер Девелопмент» — межрегиональная компания, которая специализируется на строительстве многоэтажного жилья в Тюмени, Екатеринбурге и Нижнем Тагиле. По данным ЕРЗ.РФ на сентябрь 2026 года, занимает шестое место среди застройщиков Тюменской области по объему текущего строительства. В рамках V Саммита по развитию территорий от экосистемы для девелоперов ЕРЗ.РФ генеральный директор ООО «Характер Девелопмент» Артем Ведерников дал эксклюзивное интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко, где рассказал, почему в ближайшие годы отрасль может ждать не волна банкротств, а консолидация, как девелопер отбирает новые площадки и каким видит свой бизнес через пять-десять лет.
— Артем Владимирович, что для Вас главное на этом саммите? С каким запросом Вы приехали? Какими практиками и предложениями готовы поделиться с коллегами?
— На этом саммите мы уже услышали очень интересные новости и прогнозы, о которых стоит серьезно подумать. На мой взгляд, они немного отрезвляют. Последние годы мы живем в розовых очках и думаем, что вот-вот все разрешится. Но постепенно понимаем, что ситуация становится чуть сложнее. Но при этом у нас есть силы и возможности идти вперед. Пока мы на своих волевых, за счет своих характеров вывозим эту ситуацию.
— Поэтому и «Характер Девелопмент»?
— Да. На самом деле здесь интересно. Интересно послушать коллег и сделать свои выводы. Думаю, что все вместе мы их обязательно сделаем.
— Почему Вы редко выходите в публичное поле и с чем связано изменение стратегии?
— Раньше этого не требовалось, потому что мы работали в закрытом контуре и все было понятно: подрядчики, партнеры, банки. Продажи росли, портфель увеличивался. Сейчас рынок меняется. В части земельного банка я все чаще рассматриваю не прямую покупку участков, а возможность заходить в проекты с партнерами. Поэтому теперь, наверное, уже требуется выходить в публичное поле.
— Насколько я знаю, «Характер Девелопмент» девять лет работает на рынке. Где компания находится сейчас и что было сделано за это время?
— На самом деле группе компаний уже 18 лет. Изначально мы были классическими строителями, а девять лет назад занялись девелопментом. За это время построили более 250 тысяч квадратных метров. Сегодня мы представлены в трех городах: Екатеринбурге, Тюмени и Нижнем Тагиле. Еще 170 тысяч квадратных метров находятся в стадии строительства.
— Где работать проще, а где выгоднее?
— Пока выгоднее, наверное, все-таки в Тюмени. Наши проекты расположены в разных частях города. Нам удобнее работать с клиентом, когда он звонит в наш колл-центр, а мы можем провести его по всему городу: предложить один проект, второй, третий и в итоге где-то его «приземлить».
— Как вы сканируете новые города? Почему решили выйти в Екатеринбург и Нижний Тагил? Чем они оказались привлекательны?
— Сканируем только через расчеты, через финансовую модель, которая должна выдерживать стресс-тест. Мы научились составлять модели таким образом, чтобы они выдерживали увеличение себестоимости на 15–20%. Также снижаем стоимость квадратного метра условно на 15% и снова проверяем модель. Если она выдерживает, земельный участок проходит в следующий тур. Сейчас мы очень тщательно все калибруем и плотно этим занимаемся.
— То есть даже при худших условиях проект должен оставаться устойчивым?
— Да. Проект должен как минимум остаться в зеленой зоне.
— Какие регионы рассматриваете дальше? Сейчас популярна Москва. Многие говорят: «Кто не хочет в Москву, тот не девелопер». Кроме того, есть Дальний Восток, новые и южные регионы. Что интересно вам?
— Давайте начнем с Москвы. Вы сказали, что кто не хочет в Москву, тот не девелопер. Мы тоже хотим в Москву. На самом деле мы очень тщательно изучаем столичный рынок. Москва в целом хорошая, понятная и манящая, но в разных районах присутствует очень большой навес предложения. Поэтому мы внимательно выбираем и смотрим локации, где затоваренность хотя бы на год увеличена. Сегодня в основных локациях запас квартир составляет три-четыре года: эти объекты до сих пор остаются «на полке» и не распроданы. Таких локаций продается очень много.
— Даже в Москве. Здесь нужно быть еще более избирательным, чем в небольших городах. Можно зайти и купить участок. Естественно, он будет дорогим. Но сегодня стоимость участка не является главным приоритетом в Москве. Как ни крути, модели показывают проблему не с завышенной ценой земли, а с выбытием квартир.
— Насколько за последние два года снизилась маржа региональных игроков? Падение сильное?
— Сегодня мы увидели, что маржа в принципе упала до 90%. Интуитивно мы все это понимали, но никто не хотел верить. На самом деле она снизилась у всех. Однако многое зависит от конкретного жилого комплекса, проекта, территории, локации и города.
— Сегодня за закрытыми дверями мы слышали вопросы коллег. У некоторых компаний действительно критичная ситуация. Но я общаюсь лично со многими застройщиками, и у всех все хорошо. Каждый отвечает: «У нас все не очень, но лучше, чем у остальных». Так где же истина?
— На самом деле вы правы. Сколько бы я ни разговаривал с коллегами, у всех все хорошо. Так говорят абсолютно все. Никто не хочет приоткрывать завесу. Даже если информация не уйдет в публичное поле, сложно произнести это вслух и признать. Но те, кто сегодня еще может перекладывать проекты, например на регресс других проектов, быстро объединяются. Банки тоже помогают и работают с этим, потому что никому не нужны непроданные лоты.
— Банки не хотят достраивать объекты за застройщика?
— Абсолютно не хотят. Если говорить о средней температуре по больнице, то пока мы все более или менее находимся в зеленой зоне. Есть ряд проектов, которые позволяют выровнять ситуацию. Если один проект оказался очень плохим, можно переложиться и за счет другого более или менее восстановить баланс. Сегодня нужно прежде всего пытаться продавать. Мы очень активно работаем с клиентами и конверсией. Клиенты на самом деле есть, они приходят. Просто теперь они стали немного другими — более требовательными.
— Они хотят скидки и акции.
— Да, они хотят скидки и акции. Но клиенты есть.
— Чувствуете ли вы давление со стороны федеральных застройщиков, которые приходят в регионы?
— Наверное, давление — это слишком громко сказано. Мы вроде бы конкуренты, но у нас совершенно разные подходы к выбору участков. Федеральные застройщики, как правило, берут большие площадки и запускают масштабную рекламу. Однако цикл сделки и выхода на площадку у них достаточно длинный. От покупки участка до выхода на площадку проходит полтора-два года. Мы действуем быстрее. Наш цикл выхода занимает до полугода.
— То есть вы выходите примерно в три раза быстрее?
— Да. В этом наша сила — в управляемости.
— Вы более гибкие и лучше слышите запросы?
— Мы просто немного быстрее.
— Рынок находится на грани затоваренности. Думаю, это уже ни для кого не секрет: вопрос обсуждают на многих конференциях. Как вам удается продавать?
— Как я уже говорил, затоваренность — это средняя температура по больнице. Если стратегия выбора локации изначально была правильной, а расчеты прошли все стресс-тесты и негативные сценарии, мы все равно сможем продать объект. Можно снизить цену и дополнительно поработать с клиентом, например подарить ему кладовую. На самом деле сложные лоты только так и можно реализовать.
— Скидки до трех миллионов рублей — это реальный дисконт или маркетинг? Когда одну сумму вычли из другой, что-то переложили, умножили и получили красивую цифру.
— Это реальный дисконт. Такие скидки тоже изначально заложены в стресс-тест. Мы понимаем, какие объекты будет сложно продавать. Кроме того, сейчас у них достаточно высокая себестоимость. Поэтому для покупателя это реальные скидки.
— Видите ли Вы риски банкротства застройщиков или самое страшное уже позади?
— Думаю, что речь пойдет не совсем о банкротствах, а скорее о консолидации компаний. Те, кто раньше поймет ситуацию, начнет объединяться и искать партнеров, окажутся в более выгодном положении. Наверное, это будет лучшим решением. В банкротства пока слабо верится. Возможно, мы все еще остаемся в розовых очках.
— Какой макроэкономический триггер должен сработать, чтобы случилось самое страшное и розовые очки окончательно исчезли? Или такого триггера уже не будет?
— Наверное, дело не в конкретном триггере, а просто во времени. Постепенно все подойдут к точке ноль.
— Опасно звучит. Что такое точка ноль?
— Это ситуация, когда большинство проектов в компании подойдет к нулевому результату и придется принимать решения.
— То есть проекты будут работать без прибыли, но и без убытков?
— Это и станет основным триггером для компаний. Те, кто раньше подойдет к этой точке, начнут что-то делать.
— Смотрите новые площадки для покупки?
— Конечно, смотрим.
— Зачем приехали сюда?
— Найти партнеров и площадки, которые могут быть нам интересны. Затем мы их посчитаем, проверим и проведем через свою модель.
— Мне кажется, сейчас все делятся на тех, кто продает, и тех, кто покупает. Вы как раз относитесь ко второй категории.
— Да, мы действительно ищем и рассматриваем новые площадки.
— Каким вы видите «Характер Девелопмент» через пять-десять лет?
— Наверное, отвечу на этот вопрос немного консервативно. Это присутствие примерно в пяти-семи городах, которые пройдут через нашу модель.
— Один из них — Москва?
— Мы смело смотрим на Москву и считаем проекты в ней. У нас есть понимание, как здесь строить и работать. Объем строительства компании может составить 300–500 тысяч квадратных метров.
— В каком классе жилья?
— Это комфорт-класс. Но в некоторых городах, где нет необходимости в таком продукте, это может быть и экономкласс. Мы нормально на это смотрим. Если населению конкретного города нужен не комфорт, а приближенный к нему экономкласс, который мы умеем строить, значит, будем создавать такой продукт.
— Теперь блиц-опрос о личном. Говорят, что девелопер живет в кредит и постоянно находится на нервах. Это правда? И как Вы разгружаете голову после тяжелого рабочего дня?
— Если модель плохо посчитана и проект не идет, тогда действительно в кредит. А если он прошел все стадии и оказался в зеленой зоне, то все нормально. Разгружать голову помогает семья. У меня большая семья, поэтому нам всегда есть о чем поговорить. Мы слушаем друг друга, и каждый рассказывает о своих задачах. В основном это семья и выезды на природу.
— Вы вкладываете в людей или в технологии?
— И в людей, и в технологии. Сегодня мы очень активно работаем в этом направлении, внедряем ИИ и обучаем сотрудников. Мы движемся туда усиленными темпами.
— Сами живете в одном из своих проектов?
— Нет, я живу за городом. Так исторически сложилось: я вырос в доме и снова уехал жить в дом.
— Будете строить ИЖС?
— ИЖС строить не буду. У нас уже был такой опыт на практике.
— Если бы Вы не стали девелопером, кем бы работали?
— Остался бы строителем.
— Если бы Вы могли стереть один строительный тренд, какой бы выбрали?
— Наверное, тот, при котором ожидания и реальность не совпадают. Когда люди рисуют красивые картинки и продают их, а реальная экономика проекта этого не выдерживает.
— Вы сказали, что остались бы строителем. А какую конкретно специальность выбрали бы?
— Наверное, речь не о конкретной профессии. Я управленец.
— Получается, девелопер и строитель в вашем случае — одно и то же?
— Получается, что да. Но я думал над этим вопросом — Вы сказали отвечать быстро, и я ничего другого не смог придумать, потому что я внутри именно такой. Мне по-настоящему нравится этот процесс. Почему-то он привел меня в эту сферу. Я и сам не понимаю, почему и каким образом это произошло.
— Спасибо большое!
— Спасибо вам, Светлана!
Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.
Ранее эксклюзивно для портала Всеостройке.рф о ситуации в отрасли рассказали генеральный директор ГК ФСК Дмитрий Трубников, президент Agalarov Development Эмин Агаларов, генеральный директор ФСК Регион Алексей Алмазов, генеральный директор ГК «Галс-Девелопмент» Андрей Мухин и другие руководители отрасли. Больше эксклюзивных интервью — в рубрике «Интервью ТОПов».
О том, почему региональный девелопер не торопится с экспансией, как осторожно заходить в ИЖС и зачем строительной компании собственный IT-продукт с искусственным интеллектом.
Ректор Национального исследовательского Московского государственного строительного университета — о подготовке кадров, сотрудничестве с работодателями, цифровизации строительства и личной мотивации.
Основатель ГК ФСК, партнер-попечитель и председатель Попечительского совета Музея русского импрессионизма — об инвестициях и искусстве, роли банков и ошибках девелоперов.
Руководитель архитектурного бюро ASADOV, главный архитектор проекта «Палаццо де Агой» — о том, почему архитектура должна воздействовать на все органы чувств, и какую роль ИИ сыграет в профессии.
Председатель Общественного совета при Минстрое России в ответ на вопросы редакции отметил, что лично знает Гриба по многолетней совместной работе в совете и Ассоциации юристов России.
Разбираемся, как устроена роботизированная отделка на Востоке и почему на российских стройплощадках ИИ-штукатуры сталкиваются с суровыми реалиями отечественного девелопмента.
Научные разработки строительных вузов всё чаще доходят до реальных площадок. Решения, начинавшиеся как диссертационные исследования, становятся стандартами и применяются на конкретных объектах.
21-09-2026 17:33
9 
