Михаил Иванов, генеральный директор ННДК: «Те объекты, которые в Москве продаются за 3 миллиона за метр, в Нижнем Новгороде — за 600 тысяч»
О том, почему региональный девелопер не торопится с экспансией, как осторожно заходить в ИЖС и зачем строительной компании собственный IT-продукт с искусственным интеллектом.
ННДК — нижегородский девелопер с более чем 30-летней историей. Юридически бренд ННДК (Нижегородская девелоперская компания) был создан и зарегистрирован в феврале 2012 года. Однако бизнес Ивановых ведется с 1992 года, когда глава семьи Сергей Алексеевич Иванов основал агентство недвижимости «Выбор». Позже, в 1995 году, компания занялась непосредственно строительством и девелопментом.
Сейчас ННДК строит в четырёх городах Нижегородской области, специализируется на жилых комплексах комфорт- и бизнес-класса. Помимо жилья компания развивает гостиничное направление (отели 4* в Городце и Нижнем Новгороде), осваивает сегмент ИЖС и выводит на рынок собственное IT-решение для календарно-сетевого планирования.
О стратегии развития, входе в новые сегменты и цифровой трансформации строительного бизнеса в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал Михаил Иванов, генеральный директор ННДК. Разговор состоялся на V Саммите застройщиков экосистемы для девелоперов ЕРЗ, который проходил 10–13 сентября 2026 года.
— Михаил Сергеевич, мы на закрытом саммите. Насколько этот формат лучше открытой конференции? Зачем Вы здесь?
— Я считаю, что этот формат лучше, потому что можно без купюр говорить на животрепещущие темы. Мне очень нравится ездить на саммиты — это уже пятый, я присутствую с самого первого. Благодарен руководству ЕРЗ за организацию такого открытого диалога.
Приятно, когда можно откровенно поговорить и с органами власти, и между собой — с представителями бизнеса из одной отрасли, причём зачастую не конкурирующими друг с другом. Все обсуждают одни и те же проблемы: кадры, повышение эффективности, управление спросом и себестоимостью, цифровизация, внедрение ИИ, изменение законодательства. На «завтраке» мы как раз детально разбирали все эти темы.
— Перед следующим вопросом — о животрепещущем. Вчера Центробанк вновь скорректировал ставку до 14%. С утра я ознакомилась с прогнозом, где рисковый сценарий на 2027 год составляет 19–21%. Как вы планируете выживать в таких условиях?
— Есть такая фраза: у оптимистов сбываются мечты, у пессимистов — кошмары. Поэтому надо быть оптимистом. Девелопер по умолчанию оптимист, потому что любой проект — это минимум три года реализации, а зачастую 10–15 лет. На таком длинном горизонте происходят абсолютно разные катаклизмы. Единственное, к чему нужно быть готовым сейчас, — это ко всему. Важно уметь подстраиваться и, самое главное, не быть тяжеловесным, чтобы быстро реагировать на изменения внешних обстоятельств. Это, считаю, сейчас основа любого бизнеса.
Мы будем действовать по ситуации и корректировать планы. Уже на моей относительно недолгой жизни это далеко не первый кризис. И практика показывает, что важно не останавливаться: кто продолжал активно развиваться — именно развиваться, повышать эффективность, — тот оказывался на коне.
— Вы работаете на рынке 14 лет и всё в одном регионе. Почему не стремитесь к экспансии? Сейчас все пытаются выйти в Москву или на юг России.
— Точнее будет сказать, что мы работаем больше 14 лет. Я девелопер во втором поколении: отец в строительном бизнесе с 1992 года. Наш семейный бизнес сейчас даже не совсем семейный — пять лет назад появились дополнительные партнёры, и мы совместно развиваем компанию.
Расширение может быть как вширь, так и вглубь. Мы строим в четырёх городах Нижегородской области, мы — патриоты региона. Это не означает, что компания не смотрит площадки в других субъектах. За последние пять лет я рассмотрел около 200–250 различных проектов, но душа не легла ни к одному. Было три этапа детальных переговоров о покупке земельных участков: где-то нас перекупили ценой, где-то мы сами отказались из-за высокого риска. Причём об одном из этих трёх проектов я действительно жалею — он хорошо выстрелил.
— В каком, если не секрет?
— На границе Москвы и Подмосковья. Подробнее не стал бы говорить. Второй проект перекупили ценой, и до сих пор не вышли на стройку — считаю, нас Бог отвёл. Третий — спорный, можно было зайти. Итого: фильтр примерно три площадки на 250 просмотренных.
На самом деле это больше психологический барьер: когда всю жизнь живёшь в одном регионе, ты знаешь от и до всю специфику — структуру спроса, доходы населения, потребительские предпочтения, подход региональных и муниципальных властей к градостроительной политике. А в другом регионе абсолютно всё иначе, кроме федерального законодательства. Сложно принять это решение психологически. Но думаю, в ближайшие несколько лет мы этот шаг сделаем.
— Какая главная задача стоит перед компанией на этот и следующий годы?
— Сохранить те темпы развития, которые были. Реализовать проекты в активной стадии и запустить ещё несколько новых — достаточно интересных — в различных городах Нижегородской области. Продолжить экспансию на нижегородский рынок.
— Ключевая ставка повлияла на ваши проекты и планы или двигаетесь по ранее намеченному пути?
— С точки зрения расширения бизнеса мы практически не используем бриджи (прим. ред.: бридж-кредиты — кредиты, которые застройщики берут на короткий срок для старта проекта). Покупаем площадки либо на свои деньги, либо, в крайнем случае, на кредит под будущую прибыль. Иногда через кэш-аут — по сути, тоже свои средства. Поэтому на расширение ставка влияет не так сильно. С точки зрения ликвидности и покрытия счетов эскроу для того же кэш-аута — конечно, существенно влияет. Ключевая ставка — это сердце экономики, и когда она запретительная, никакой вид бизнеса не развивается.
— В прошлом году компания вышла на рынок ИЖС. Оправдал ли ожидания этот сегмент?
— «Вышла на рынок» — это громко сказано. Мы построили один пробный дом. При этом у нас несколько сотен гектаров под ИЖС. Мы очень взвешенно подходим к этой теме, потому что мнения у девелоперов диаметрально противоположные: кто-то говорит, что за этим перспектива, кто-то — что маржинальности нет и зона риска огромна. До недавнего времени, до 186-го закона (прим. ред.: Федеральный закон № 186-ФЗ), это был достаточно стихийный рынок. Сейчас он становится более цивилизованным, туда заходят системные игроки.
Я считаю, что перспективы в этом сегменте, безусловно, есть, но экономика многоквартирного жилья и ИЖС — это абсолютно разные экономики по доле затрат в себестоимости, по ликвидности, по структуре управления. Поэтому мы построили один демонстрационный дом — шоурум. Буквально через пару недель откроем продажи, начнём ещё несколько домов и посмотрим на динамику. В заделах — несколько сотен гектаров, которые будем осваивать в зависимости от потребительского спроса.
— Какие ещё направления планируете развивать?
— У нас два проекта по строительству отелей в Нижегородской области. Нижний Новгород, как часто шутят, — столица столиц. Очень большой поток туристов идёт и в сам город, и в города области.
— Тем более что внутренний туризм в последнее время быстро развивается.
— Здесь рост произошёл в квадрате. Катастрофически не хватало номерного фонда как в Нижнем Новгороде, так и в Городце — так называемом Нижегородском Плёсе. Это город с богатой историей, он старше самого Нижнего Новгорода, 1152 год основания.
Мы строим там гостиницу 4 звезды на 102 номера. А в центре Нижнего Новгорода, в двух кварталах от Кремля, администрация закончила расселение, и до конца года мы должны получить разрешение на строительство ещё одного объекта — тоже 4 звезды, на 232 номера.
Это диверсификация бизнеса. Стройка нам понятна, хотя в гостиничном сегменте тоже много специфики. Даже с точки зрения технологических решений: если в жилищном строительстве технологическое задание практически отсутствует, то в гостиничном — 12 различных потоков.
И ещё одно наше направление — IT-бизнес.
— IT-бизнес?
— Да. У нас два IT-стартапа. Первый мы развиваем с 2017 года — собственное приложение Roadmap для календарно-сетевого планирования. Буквально недавно вывели его на рынок как готовый продукт, вошли в реестр.
— В кризис вывели на рынок? Что делает приложение?
— Primavera ушла с российского рынка, Microsoft Project невозможно использовать без VPN. Поэтому мы сделали серьёзное enterprise-решение для календарно-сетевого планирования со связкой с 1С, где в каждый момент времени можно контролировать все рабочие процессы. Причём не только в стройке, а в любой проектной деятельности, где есть начало проекта и завершение. Диаграмма Ганта всем известна, но календарно-сетевой график — это советская технология, я сдавал его расчёт на выпускном госэкзамене в строительном университете, одно из самых сложных заданий.
Мы всё это автоматизировали до очень простого интерфейса. При этом за внешней простотой стоит серьёзное enterprise-решение с глубоким проникновением искусственного интеллекта. Продукт уже позволяет в автоматическом режиме с точностью до 98% построить из линейного графика сетевой, схлопнуть все буферы. Если кто-то читал книгу Элияху Голдратта «Цель» — там есть понятие теории ограничений системы и буферов. Например, чтобы построить каркас дома, нужен год, а наружные сети — три месяца. Можно начать одновременно, но тогда девять месяцев сети будут простаивать, ожидая каркас. Вы неэффективно вложили ресурсы на старте, хотя могли сделать это через девять месяцев и закончить одновременно.
— Сэкономив, соответственно?
— Да. Сэкономив на капитализации вложенных средств. Обратная сторона медали — инфляция, которая сейчас очень существенна в стройке. Всегда стоит выбор: авансировать, чтобы зафиксировать себестоимость, или отсрочить и сэкономить на капитализации. Вот это всегда на чаше весов, и с искусственным интеллектом это можно конкретно посчитать в автоматическом режиме.
— Внешние клиенты уже есть?
— Да, буквально несколько пользователей, которые сейчас вникают. Раньше, год назад, требовалось много рутинной работы и интеллектуального труда. С внедрением полноценного ИИ трудозатраты сократились раз в десять: в основном всё делает искусственный интеллект, а пользователю нужно только проверить результат экспертным мнением.
— А второй стартап какой?
— Casper AI. Это скорее венчур: мы инвестировали средства, вошли в готовый продукт, в оперативном управлении не участвуем.
Это искусственный интеллект на производстве — помощник для промышленных предприятий. Когда новичок приходит работать, например, на экструдер, он в голосовом режиме может спросить, как настроить оборудование под определённый состав полимера. Тогда ИИ расписывает пошаговые инструкции. Если человек говорит: «Не понял», — показывает нарезку из заранее снятого видео. Если «всё равно не понял» — в бета-версии включается камера и с дополненной реальностью ИИ показывает: «Нажми сюда, введи вот это, обойди станок». Причём (этого нет ни у одного подобного приложения в мире) он понимает, где пользователь находится. Если создана модель сканирования, ИИ может сказать: «Обойди станок и нажми туда». Другие решения анализируют только то, что попадает в объектив камеры.
— То есть цифровизацию активно развиваете?
— Да. И параллельно — вертикальную интеграцию основного девелоперского бизнеса. У нас есть генподрядчик, есть управляющая компания, которая с 2023 года обслуживает наши проекты, введённые в эксплуатацию. Уже есть и примеры обслуживания объектов, построенных другими застройщиками.
— Какой проект компании считаете самым успешным?
— С точки зрения девелопмента — Гранд-квартал «Бетанкур», который, кстати, вчера получил одну из премий ЕРЗ. Он успешен не только по продажам и маржинальности, но и по количеству преодолённых сложностей. Эта территория расположена на месте бывшей Нижегородской ярмарки, где в конце XIX века проходило около 90% товарооборота Российской империи.
Земельный участок мы получили через несколько пилотных инвестиционных проектов — как для региона, так и для страны. На территории находился долгострой, простоявший с девяностых годов, — мы его выкупили. Один из участков получили в рамках реализации инвестиционного проекта по реставрации объекта культурного наследия через механизм масштабности — это был, насколько мне известно, первый такой случай в России. А также достроили ещё два проблемных объекта и в рамках нового законодательства получили дополнительные участки. Поэтому считаю этот проект максимально сложным и максимально успешным.
— Цены на новостройки в Нижнем Новгороде впервые за три года перестали расти. Как вы адаптировали ценовую политику?
— Наши цены, на самом деле, продолжают расти. Если говорить про рынок в целом, то, наверное, влияют разовые акции и скидки у застройщиков, потому что регион стал очень интересен для иногородних компаний. Как недавно заявило правительство, к нам зашёл уже 22-й иногородний застройщик. Увеличение предложения, безусловно, регулирует спрос — это объективный экономический закон.
При этом по соотношению наполнения счетов эскроу к строительной готовности Нижегородская область — одна из лучших в России, чуть ли не в пятёрке. То, что цены перестали расти, — скорее результат тех повышений, которые были раньше. Цены в Нижнем Новгороде далеко не маленькие: есть объекты, которые продаются и за 400, и за 500, и за 600 тысяч за квадратный метр.
— Это очень много. С учётом того, что в Москве 500 тысяч — иногда в бизнес-классе.
— Те объекты, которые в Москве продаются за 3 миллиона за метр, у нас — за 600. Корреляция нормальная. Средняя «температура по больнице» — где-то 200–210 тысяч за новое жильё. По стране растёт доля комфорт- и бизнес-класса: в Москве, по-моему, уже 55% приходится на бизнес-класс — повышаются потребительские предпочтения. В Нижегородской области та же тенденция, но на класс ниже — мы «младший город Москвы». Доля комфорт-класса растёт, доля бизнес-класса тоже, и это тоже влияет на рост себестоимости.
На мой взгляд, рынок достиг равновесных цен, и в ближайшее время они будут коррелировать с уровнем инфляции. Но строить прогнозы сейчас — неблагодарное дело, мы очень зависимы от внешних обстоятельств. Единственная рекомендация, которую я даю всегда: если у вас есть реальная потребность в улучшении жилищных условий, покупайте сейчас, потому что дальше будет дороже.
— ННДК строит в том числе в рамках КРТ. Как Вы оцениваете этот механизм — это спасение отрасли или дополнительные риски?
— Дополнительные риски — у недобросовестных застройщиков: там шаг вправо, шаг влево очень тяжело сделать. Для добросовестных — это скорее спасение, потому что в договор КРТ можно заложить конкретные условия с прописанными обязательствами как органов местного самоуправления и регионального правительства, так и самого застройщика.
На берегу ты покупаешь не кота в мешке — как, например, с комплексным освоением территории или РЗТ, — в рамках КРТ уже идёт подготовка мастер-плана. Ты понимаешь этапы, экономику строительства, нагрузку на социальную инфраструктуру и инженерные сети. В рамках этого можно более-менее точно просчитать свою экономику. Конечно, бывают отклонения — например, с расселением, когда цены корректируются или меняется настрой жителей.
У нас есть опыт реализации. Мы выиграли аукцион на право заключения договора КРТ на закрытой территории — в Сарове, ядерном центре страны, где есть определённые сложности с пропускным режимом. Уже расселили вторую очередь, первую строим, получили разрешение на строительство, продали несколько десятков процентов от общего объёма. Считаю, что КРТ — это будущее строительной отрасли.
— Вы возглавляете Союз нижегородских строителей. Как настроение участников?
— Все строители — оптимисты, повторюсь. Все продолжают развиваться, брать новые площадки.
— Посмотрят власти наше интервью и скажут: нет в отрасли никаких проблем.
— Проблемы есть. Всегда надо стремиться к идеалу и не надевать розовые очки. Проблемы связаны в первую очередь с кредитной политикой Центрального банка, потому что кровь экономики — это деньги. Когда они дорогие, должна быть высокая скорость оборачиваемости. Их надо решать. Не бегать в панике, а конструктивно садиться и искать способы повышения эффективности, оптимизации бизнес-процессов, себестоимости. Все компании, которые не хотят уходить на пенсию, продолжают развиваться. Может быть, не такими быстрыми темпами, как хотелось бы.
— Ввод жилья в Нижегородской области сократился на треть. С чем это связано и будет ли дальнейшее падение?
— Если честно, цифра «на треть» для меня не очень понятна. Безусловно, мы не дотягиваем до рекордных показателей 2022–2023 годов, когда фактически впервые в новейшей истории переплюнули результаты советского периода. Но, на мой взгляд, сокращение не на треть, и если статистика такова, то это, скорее всего, отсрочка вводов в эксплуатацию из-за недостаточного наполнения счетов эскроу, чтобы не попасть на дефолтные ковенанты банков по проектному финансированию.
При этом, повторюсь, соотношение распроданности к строительной готовности у нас одно из лучших в России. Скорее всего, застройщики используют КБП и кэш-ауты для сохранения лимитов и не вводят дома в ускоренном порядке, чтобы сохранить возможность использования относительно недорогих денежных средств.
— Поделитесь планами: какой будет ННДК через 5–10 лет?
— Безусловно, мечта — выйти как минимум на федеральный уровень.
— Москва и Подмосковье уже интересны, я отметила.
— Плох тот застройщик, который не хочет зайти в Москву. Сейчас многие говорят эту же фразу про Нижний Новгород.
— Туда тоже заходят федеральные игроки. Level Group, например.
— 22 иногородних застройщика сейчас работают на территории Нижегородской области. Думаю, компания точно трансформируется. Буквально сегодня на «завтраке» мы смотрели, как с использованием новейших систем ИИ на готовой инфраструктуре, на поднятой BIM-модели слаботочная система на многоэтажный дом была запроектирована за 1 минуту 26 секунд.
Поэтому трансформация однозначно произойдёт. И все, кто своевременно не услышит эти сигналы, перестанут занимать лидирующие позиции — точно так же, как произошло с обязательным введением счетов эскроу, когда в 2019 году не все смогли перестроиться на механизмы проектного финансирования и либо ушли с рынка, либо существенно потеряли долю.
Наша компания будет трансформироваться, повышать эффективность, активно продолжит внедрение искусственного интеллекта. И в плане вертикальной интеграции, диверсификации и смежных видов бизнеса мы продолжим следовать своей стратегии.
— Небольшой блиц. Что из опыта отца и деда Вы сознательно переняли, а что решили делать иначе?
— «Делать хорошо или никак» — так всегда учили отец и дед. У отца была любимая фраза: «Строим там, где хотели бы жить сами». Можно перефразировать: строить как для себя, вкладывать душу и самому детально вникать в продуктовые решения. От себя добавлю: мы активно внедряем искусственный интеллект и современные технологии. Отец, например, скачал ИИ-приложение буквально две недели назад, а мы уже несколько лет этим занимаемся. Это, наверное, первое, что наше поколение привносит.
— Готовите своих детей к четвёртому поколению строительной династии?
— У меня четверо детей, у родной сестры двое. Так что даже по теории вероятности кто-то точно пойдёт в нашу отрасль. У меня есть традиция: летом, когда дети на каникулах, я беру кого-то из них на целый рабочий день — они сидят на совещаниях, ездят со мной по объектам и наблюдают все процессы. Меня именно это в детстве подтолкнуло стать строителем. Когда мы ездили на дачу в выходные, отец всегда заезжал на стройку, и я смотрел, как строятся дома. Вопроса, становиться строителем или нет, у меня не возникало никогда.
— Дома Вы тоже генеральный директор или научились переключаться?
— Тяжело переключаться. Решения в семье всё равно должен принимать кто-то один. Дома я тоже генеральный директор, но перестраиваюсь быстро. Самое главное — с любовью относиться к семье, потому что это в конечном счёте самое главное в жизни.
— Что Вы никогда не делегируете?
— Окончательное принятие решений о продукте. Всегда сам лично выбираю все цвета, фасады. В детстве хотел стать если не строителем, то дизайнером или архитектором. Всё остальное можно делегировать, но важно знать кому: финансовые процессы, например, централизует моя родная сестра, финансовый директор компании. С масштабированием бизнеса делегирование неизбежно — у человека есть предел возможностей, всего 24 часа в сутках, и иногда надо и поспать, и побыть с семьёй.
— Что для Вас главный маркер успеха?
— В девелоперском бизнесе — отношение клиентов и то, что говорят о нас сами жители. Я трепетно отношусь к обратной связи, периодически встречаюсь на общих собраниях с жителями наших домов. Достаточно много тратим на доработку по их просьбам — то, что изначально не предусмотрели, сразу внедряем в стандарт на будущее. Ну и, конечно, финансовые результаты — тоже один из критериев. Бизнес делается ради денег, вопрос только в том, как их дальше использовать. Мы считаем себя социально ответственным бизнесом: занимаемся благотворительностью, реализуем социальные проекты.
Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.
Ранее о ситуации в строительной отрасли эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали генеральный директор ППК «Единый заказчик» Карен Оганесян, коммерческий директор ФСК Family Анна Комарова, генеральный директор группы «Самолет» Анна Акиньшина, Президент Agalarov Development Эмин Агаларов, совладелец и управляющий партнер корпорации «Технониколь» Сергей Колесников. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».
Ректор Национального исследовательского Московского государственного строительного университета — о подготовке кадров, сотрудничестве с работодателями, цифровизации строительства и личной мотивации.
Основатель ГК ФСК, партнер-попечитель и председатель Попечительского совета Музея русского импрессионизма — об инвестициях и искусстве, роли банков и ошибках девелоперов.
Руководитель архитектурного бюро ASADOV, главный архитектор проекта «Палаццо де Агой» — о том, почему архитектура должна воздействовать на все органы чувств, и какую роль ИИ сыграет в профессии.
Юрий Хаханов и Андрей Мухин — о результатах первого отраслевого индекса, искусственном интеллекте и сквозном BIM, роботизации стройплощадок и технологиях ближайших лет.
Для эксперимента выбрали Агадир. Малый спутник «ИнноСат16» отснял город, а специалисты восстановили объёмную модель по серии фотографий. Она позволяет изучать рельеф и анализировать территорию.
Росимущество начало продажу изъятых у него объектов в ЖК «Магнум». В перечне в разделе «Маркетплейс» на сайте Росимущества — 30 помещений и 269 машино-мест.
Как пишет РБК, замруководителя Администрации Президента — Пресс-секретарь Президента РФ Дмитрий Песков также сослался на участие этих государств в военных действиях против России.
19-09-2026 9:00
9 
