Как работает рассрочка при покупке квартиры у застройщика?

Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает про суть этого механизма.

Для многих людей покупка квартиры – это крупная финансовая задача, требующая поиска оптимального способа оплаты. Рассрочка – один из вариантов поэтапной оплаты, позволяющий приобрести недвижимость без одновременной выплаты всей суммы.  Однако, прежде чем сделать выбор, важно оценить все нюансы.

Рассрочка: суть механизма

Рассрочка подразумевает поэтапную оплату недвижимости в течение согласованного периода.  Схема обычно включает:

• Первоначальный взнос

В среднем 20-50% от общей стоимости. Меньший первоначальный взнос (5-10%) встречается редко и обычно связан с коротким сроком рассрочки (например, 6 месяцев).

• Поэтапные платежи

Оставшаяся сумма делится на равные части, выплачиваемые ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода, в зависимости от условий застройщика.

• Упрощенная схема

В некоторых случаях предусмотрено всего две выплаты: при заключении договора и перед вводом дома в эксплуатацию (за 2-3 месяца).

Рассрочка: скрытые издержки

Хотя рассрочка часто позиционируется как беспроцентная, на практике это не всегда так.  Застройщики компенсируют свои финансовые риски (замедленное наполнение эскроу-счетов, более высокая ставка по кредитам на проектное финансирование) за счет увеличения стоимости недвижимости. По оценкам экспертов, удорожание может составлять 10-15%.

Пример: Квартира стоимостью 5 млн рублей при рассрочке на год может подорожать на 10% (до 5,5 млн рублей), а на два года – на 15% (до 5,75 млн рублей).

Рассрочка vs Ипотека: что выбрать?

Выбор между рассрочкой и ипотекой зависит от индивидуальных финансовых возможностей и предпочтений. Рассрочка может быть привлекательнее при наличии значительного первоначального капитала и стабильного дохода, обеспечивающего своевременные платежи.  Ипотека же предоставляет более гибкие условия финансирования, но требует соблюдения ряда требований банка и оплаты процентов.  

1. Стоимость квартиры

Ипотека: Стоимость квартиры, как правило, не увеличивается, за исключением отдельных случаев, предлагаемых застройщиком (например, при снижении ставки ниже рыночной).

Рассрочка: В большинстве случаев застройщик увеличивает стоимость недвижимости, компенсируя свои риски, связанные с отсрочкой платежей.

2. Использование материнского капитала

Ипотека: Материнский капитал часто может быть использован в качестве первоначального взноса.

Рассрочка: Застройщики, как правило, не разрешают использование материнского капитала в качестве первоначального взноса при рассрочке, поскольку законодательство предусматривает его применение при оплате наличными или ипотеке.

3. Возможность продажи квартиры

Ипотека: После получения права собственности, квартиру можно продать в любое время.

Рассрочка: Продажа квартиры возможна только после полного погашения рассрочки.

4. Условия кредитования

Ипотека: Условия ипотечного кредитования фиксированы на весь срок.

Рассрочка: Условия рассрочки могут быть непредсказуемыми, особенно при переходе на ипотеку после завершения срока рассрочки. Информация о будущих ипотечных ставках и условиях обычно отсутствует.

Рассрочка с переходом на ипотеку

Гибридный вариант, где первоначально заключается договор рассрочки с внесением первоначального взноса и периодических платежей (обычно на срок до 2 лет). После завершения рассрочки, оставшаяся сумма погашается путем оформления ипотеки или наличным расчетом. В этом случае уже внесенные средства засчитываются в первоначальный взнос по ипотеке, и возможно использование материнского капитала.

Преимущества рассрочки:

• Низкий первоначальный взнос;
• Фиксированная цена (до момента перехода на ипотеку);
• Отсутствие переплаты банку (или минимальная переплата);
• Простота оформления (без проверки кредитной истории и подтверждения дохода);
• Возможность перейти на ипотеку при изменении рыночных условий.

Недостатки рассрочки:

• Ограниченный срок (обычно до сдачи дома);
• Возможное удорожание квартиры;
• Отсутствие скидок и акций.

Покупка квартиры в рассрочку у застройщика: пошаговое руководство

Этап 1: Финансовое планирование

Перед началом поиска недвижимости, необходимо определить:

• Первоначальный взнос: Какая сумма доступна?
• Срок рассрочки: На какой период рассчитана оплата?
• Ежемесячные/ежеквартальные платежи: Какой размер платежей приемлем?
• Погашение долга: Как будет осуществляться погашение остатка суммы после завершения рассрочки?

Этап 2: Выбор объекта недвижимости

Выберите жилой комплекс, соответствующий вашим предпочтениям и финансовым возможностям.

Этап 3: Взаимодействие с застройщиком

Встретьтесь с представителем застройщика (онлайн или лично) для обсуждения условий рассрочки.  Уточните:

• Штрафные санкции за просрочку платежа;
• Возможность перехода на ипотеку;
• Условия получения ключей;
• Дополнительные скидки и акции;
• Увеличение цены квартиры.

Этап 4: Выбор квартиры и бронирование

Выберите квартиру, получите расчет платежей,  уточните информацию о бронировании и  дополнительных расходах (страховка и т.п.).  Забронируйте выбранный вариант.

Этап 5: Подготовка к сделке

• Получите и внимательно изучите договор долевого участия (ДДУ),  задав все возникшие вопросы;
• Откройте эскроу-счет для внесения первоначального взноса и последующих платежей;
• Оформите необходимую страховку.

Этап 6: Подписание договора и выполнение обязательств

Подпишите ДДУ и  своевременно вносите платежи согласно договору.

Возможность покупки без первоначального взноса

Как правило,  покупка квартиры в рассрочку без первоначального взноса невозможна.  Застройщики устанавливают минимальный первоначальный взнос от 5%.

Рассрочка в 2025 году: целесообразность

В условиях сокращения льготных ипотечных программ,  рассрочка становится привлекательной альтернативой для многих покупателей.  Однако  необходимо  тщательно взвесить все  «за» и «против».

Кому подходит рассрочка:

• Тем, кто хочет быстро приобрести жилье и зафиксировать цену;
• Инвесторам, желающим сохранить средства на депозитах;
• Тем, кто не может или не хочет брать ипотеку;
• Покупателям с высоким доходом и возможностью накопления необходимой суммы;
• Тем, кто имеет первоначальный взнос и ожидает крупного поступления средств для погашения остатка долга.

Кому следует проявить осторожность:

Тем, кто имеет нестабильную финансовую ситуацию и сомневается в возможности получения ипотеки.

Экспертное мнение

Рост использования рассрочки от застройщиков на рынке новостроек (с 20% до 40%) вызывает обеспокоенность у Центробанка РФ. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина выделила основные риски:

• Краткосрочность:  рассрочка часто предоставляется на короткий срок (1-2 года), с обещанием последующего перехода на ипотеку. Отсутствие гарантий снижения ипотечных ставок создает финансовые риски для покупателей;
• Долговая нагрузка:  рассрочка – это задолженность, которая должна быть погашена.  Отсутствие информации о рассрочке в кредитной истории затрудняет получение последующих кредитов;
• Риски для застройщиков: использование рассрочки может привести к потере льготного финансирования, поскольку эскроу-счета не наполняются.

Для минимизации рисков Эльвира Набиуллина подчеркивает необходимость прозрачности условий рассрочки и отсутствия скрытых комиссий.

Сергей Колунов, зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ и основатель ГК «Садовое кольцо», в интервью порталу Всеостройке.рф пояснил, что рассрочка, ограниченная сроками строительства,  не представляет серьезной опасности. Однако долгосрочные программы рассрочки (3-5 лет)  рискованны из-за отсутствия контроля за использованием полученных средств и  непредсказуемости роста цен на недвижимость. Для стабильного развития строительной отрасли Колунов призывает к созданию долгосрочной (5-10 лет)  регуляторной среды,  обеспечивающей предсказуемость и  позволяющей  отрасли работать эффективно. 

Если говорить про ипотеку, то динамика ипотечного рынка демонстрирует резкий поворот после периода бурного роста. В 2023 году объём выданных кредитов превысил 2 млн, но ужесточение политики ЦБ (повышение ключевой ставки до 21%, сворачивание льготных программ) привело к падению выдачи на 36% г/г.  Однако, ситуация не безнадежна.

Факторы потенциального роста ипотечного рынка:

1. Уточнение лимитов льготной ипотеки: исключение частых корректировок и повышение надбавок для банков.
2. Снижение макронадбавок: упрощение получения ипотеки для заемщиков с низкой долговой нагрузкой.
3. Ожидаемое снижение ставки: положительные сигналы из-за рубежа указывают на возможность более быстрого снижения, чем прогнозировалось ранее.
4. Внедрение национального НКЛ: повышение ликвидности банков и смягчение условий выдачи кредитов.

Эти факторы могут способствовать восстановлению рынка до уровня 300-350 млрд рублей выдачи в месяц.

Рост числа заявок на семейную ипотеку (45-50 тыс. в неделю) указывает на значительный нереализованный потенциал (6.9 млн потенциальных заемщиков, из которых только 1,3 млн уже воспользовались программой).  Решение проблем с выдачей кредитов может привести к резкому росту спроса.

Несмотря на пессимистические прогнозы,  значительная часть сделок в столицах осуществляется за наличные средства.  Объём вкладов населения вырос за 5 лет более чем вдвое (+35 трлн рублей, до 57 трлн рублей на конец 2024 г, прогноз на 67 трлн на конец 2025 г), что свидетельствует о наличии значительных финансовых резервов.

Выбор между рассрочкой и ипотекой требует тщательного анализа финансовых возможностей,  сравнения условий от разных застройщиков и банков,  а также понимания потенциальных рисков и преимуществ каждого варианта. Рассрочка с переходом на ипотеку –  компромиссный вариант,  но  требует внимательного изучения условий договора. Ранее мы также писали о задатке и авансе при покупке недвижимости и флиппинге квартир и как на нем заработать.