Как воздействовать на управляющую компанию: жалобы, проверки, суд

Редакция портала Всеостройке.рф о том, что делать, если есть вопросы и претензии к УК.

Управляющие компании (УК) несут ответственность за техническое обслуживание многоквартирных домов, подъездов и придомовой территории.  В случае некачественного обслуживания, игнорирования жалоб или завышения цен,  жильцы имеют право на защиту своих прав.  Рассмотрим порядок действий в таких ситуациях.

Обязанности управляющих компаний

Договор управления многоквартирным домом заключается между собственниками жилья и лицензированной управляющей организацией.  Контактные данные УК можно найти в платежных документах за коммунальные услуги,  на онлайн-картах, а также на таких ресурсах как ГИС ЖКХ и ДОМ.МИНЖКХ. Сайт ДОМ.МИНЖКХ предоставляет дополнительную информацию о доме по его адресу.

Минимальный перечень услуг УК определен Правительством РФ. Он включает:

• Техническое обслуживание конструктивных элементов здания (фундамент, стены, крыша, лестницы, окна, двери, внутренняя отделка);
• Обслуживание инженерных систем (лифты, мусоропроводы, вентиляция, водоснабжение, отопление, электро- и газовое оборудование);
• Уборка подъездов (сухая и влажная);
• Дератизация и дезинсекция;
• Прочие работы по обслуживанию общих помещений, конструктивных элементов и инженерных систем.

Договор управления может быть дополнен другими услугами по соглашению сторон (например,  охрана, шлагбаумы,  организация парковки).  УК также заключает договоры с поставщиками ресурсов (электричество, вода, тепло) и взаимодействует с ними от имени собственников, информируя жильцов о выполненных работах, стоимости услуг и действующих тарифах.

Порядок подачи жалоб

В каждой УК функционирует круглосуточная аварийно-диспетчерская служба,  принимающая заявки по телефону, электронной почте и в мессенджерах.  Контакты службы указаны в квитанциях и на сайте УК. При обращении необходимо указать ФИО,  адрес и суть проблемы.

Согласно Правилам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами,  диспетчерская служба обязана:

• Ответить на звонок в течение 5 минут,  указав ФИО сотрудника,  номер заявки и время регистрации;
• Сообщить о причине нарушения (если она известна) сразу после регистрации заявки;
• Информировать о сроках устранения нарушения в течение 30 минут после регистрации заявки.

Если проблема не решается после обращения в диспетчерскую службу,  необходимо подать жалобу руководителю УК. В жалобе следует указать название и адрес УК,  ваши ФИО и адрес квартиры. Необходимо подробно описать все факты нарушения ваших прав,  со ссылками на соответствующие статьи законодательства (статьи 161-166 Жилищного кодекса РФ,  Федеральный закон №59-ФЗ “О порядке рассмотрения жалоб граждан Российской Федерации”,  Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 об условиях и требованиях к качеству коммунальных услуг). В случае игнорирования жалобы,  следует обратиться в вышестоящие инстанции (жилищная инспекция,  прокуратура,  суд).

Неудовлетворительное качество услуг управляющей компании (УК),  игнорирование жалоб или  необоснованное завышение цен –  серьезные основания для обращения в вышестоящие инстанции.  Рассмотрим порядок действий и  возможные варианты решения проблемы.

1. Жилищная инспекция

Жилищная инспекция – специализированный орган, контролирующий деятельность УК и ТСЖ.  Она проверяет соответствие действий УК договору с собственниками и действующему законодательству. Срок рассмотрения жалобы – до 30 дней. Заявление должно быть подписано заявителем, с указанием контактных данных (адрес электронной почты и телефон) для получения ответа.  Обращение можно подать через ГИС ЖКХ, по телефону, почте,  или через электронную приемную Правительства Москвы (для Москвы).

2. Роспотребнадзор

Роспотребнадзор защищает права потребителей.  Обращение в Роспотребнадзор актуально в случае неэффективности жалоб в УК и жилищную инспекцию.  Срок рассмотрения – 30 дней.  Заявление можно подать лично,  по почте, электронной почте, или через МФЦ (в некоторых регионах, например, Марий Эл, Башкортостан, Ставропольский край). Контакты территориальных подразделений Роспотребнадзора указаны на его официальном сайте.

3. Прокуратура

Прокуратура контролирует соблюдение законов и прав граждан,  включая проверку законности действий жилищной инспекции и Роспотребнадзора.  Срок рассмотрения жалобы – 30 дней.  Обращение можно подать лично,  по почте или через портал «Госуслуги».

4. Суд

Обращение в суд – крайняя мера,  применяемая в случае неэффективности всех предыдущих способов.  Иск может быть подан в районный суд по месту жительства,  месту нахождения УК, или месту заключения/исполнения договора.  Коллективные иски подаются по месту нахождения УК.  При сумме иска менее 50 000 рублей,  можно обратиться в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ). 

Исковое заявление должно содержать:

• Наименование суда;
• ФИО и адрес истца;
• Наименование и адрес ответчика (УК);
• Подробное описание ситуации с нарушением прав,  ссылки на пункты договора с УК и  соответствующие статьи законодательства;
• Размер иска (сумма возмещения ущерба);
• Информацию о предпринятых попытках досудебного урегулирования спора.

К заявлению прилагаются:

• Копии обращений в УК,  жилищную инспекцию,  Роспотребнадзор и прокуратуру;
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
• Договор с УК;
• Доказательства нарушения прав (фото,  видео,  акты обследования);
• Документы, подтверждающие оплату услуг ЖКХ;
• Расчет суммы возмещения (ущерб,  моральный вред,  переплата,  судебные расходы).

Срок рассмотрения дела в районном суде – до двух месяцев,  в мировом – до одного месяца.  Суд может отказать в удовлетворении иска,  если УК докажет законность своих действий.  Решение суда может быть частичным (например,  удовлетворение требований о ремонте,  но отказ в возмещении морального вреда в полном объеме). 

Примеры из судебной практики

• Жильцы хабаровского многоквартирного дома расторгли договор с управляющей компанией (УК) менее чем через год после его заключения,  обратившись в Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования (ГЖИ).  Несмотря на законность изначального выбора УК (решение районного суда от 16.10.2023), суды первой и апелляционной инстанций признали действия ГЖИ незаконными. Основанием послужило отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения УК своих обязанностей, а также  некомпетентность общего собрания собственников при выборе новой УК в январе 2024 года.  ГЖИ неправомерно внесла новую УК в реестр,  нарушив требования Приказа Минстроя № 938/пр.  Дело было передано в кассационный суд.  Изменения в ЖК РФ от 04.08.2023  предусматривают годичный срок для расторжения договора без веских оснований (неисполнение договора УК или создание ТСЖ/самоуправление).

• Судебный спор между застройщиком и управляющей компанией (УК) из-за засоренных на 70% труб горячего водоснабжения. Застройщик обвинил УК в  непромывке труб,  УК –  застройщика в изначальном дефекте. Экспертиза не исключила вину застройщика. Ленинградский областной суд (определение от 16.01.2019 № 33-122/2019) частично подтвердил вину застройщика.

• Проблемы с температурно-влажностным режимом в подвале многоквартирного дома (плесень, грибок, трещины) привели к судебному спору. УК переложила вину на строительные дефекты, однако суд (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.09.2020 № Ф08-7759/2020)  подтвердил ответственность УК за  содержание общего имущества.

• Затопление подвала многоквартирного дома из-за прорыва канализационной трубы привело к спору между УК и застройщиком.  Суд (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13.06.2019 № Ф02-2224/2019) возложил ответственность за ущерб на УК,  поскольку  канализация – общедомовое имущество,  а УК обязана обеспечивать ее исправное состояние.

Закончились попытки мирного решения проблем с управляющей компанией?  Надеемся, что эта статья станет вашим путеводителем по эффективному взаимодействию с УК, от составления грамотных жалоб до обращения в суд. 

А теперь расскажите ваши истории! Есть опыт судебных разбирательств с управляющей компанией? Поделитесь своим опытом в комментариях – это бесценно для других читателей!  Какие документы собирали?  Как проходил процесс?  Что бы вы посоветовали другим?

Ранее мы также писали о ЕГРН выписке и субсидии на оплату ЖКХ в 2025 году.