Можно ли оспорить дарение квартиры? Все нюансы, риски и способы признания сделки недействительной

Редакция портала Всеостройке.рф вникала в защиту прав дарителя и наследников 

Договор дарения – распространенный способ передачи имущества,  часто используемый для передачи наследства близким родственникам,  минуя длительные процедуры и формальности. Однако,  возникают ситуации, когда требуется отменить или оспорить такую сделку.  Рассмотрим  правовые механизмы,  регламентирующие  данный процесс,  и  необходимые  документы.

Суть договора дарения

Договор дарения – это соглашение о безвозмездной передаче имущества от одного лица (дарителя) к другому (одаряемому).  Ключевой элемент –  отсутствие  возмездности.  Любые  компенсационные  выплаты  исключаются. Предметом договора может быть любое имущество,  включая  недвижимость.  При  передаче  недвижимости  договор  обязательно  оформляется  в  письменной  форме,  а  при  передаче  долей  в  недвижимости –  заверяется  нотариально.

Отличие отмены договора дарения от оспаривания дарственной заключается в том, что отмена дарения возможна во внесудебном порядке, а ее инициатором, как правило, выступает сам даритель. Возможность отмены дарственной предусмотрена ст. 578 Гражданского кодекса.

Оспаривание договора дарения осуществляется в судебном порядке. Инициаторами могут быть:

• Заинтересованные родственники. Лица, чьи интересы были нарушены данной сделкой;
• Наследники. В случае смерти дарителя, наследники могут оспорить договор, если посчитают, что он был заключен с нарушениями закона;
• Кредиторы. Если  дарение  было  совершено  с  целью  избежания  исполнения  кредиторских  обязательств;
• Государственные органы. В  случаях  нарушений  законодательства.

Основные  основания  для  оспаривания

• Недееспособность дарителя (ст. 171 Гражданского кодекса). Заключение  договора  лицом,  не  способным  понимать  значение  своих  действий;
• Обман, угрозы,  введение  в  заблуждение. Заключение  договора  под  влиянием  неправомерных  действий;
• Несоответствие  воли  дарителя (ст. 177 Гражданского кодекса). Доказательство  того,  что  даритель  не  желал  совершать  данную  сделку.

Успешное оспаривание приводит к признанию договора недействительным и возвращению имущества дарителю (или его наследникам).

В отличие от оспаривания, отмена договора дарения может осуществляться внесудебным порядком по инициативе самого дарителя на основании:

• Одаряемый  совершил  преступление  против  жизни  и  здоровья  дарителя  или  его  близких;
• Обращение  одаряемого  с  подаренным  имуществом  создает  риск  его  необратимой  потери;
• Договор  может  содержать  пункт  о  праве  дарителя  отменить  дарение  при  определенных  условиях  (например,  если  даритель  переживет  одаряемого).

Для  оспаривания  или  отмены  договора  дарения  понадобятся  документы,  подтверждающие  основания  для  этого.  Это  могут  быть  медицинские  справки,  свидетельские  показания,  доказательства  обмана  или  угроз,  а  также  сам  договор  дарения  и  документы  на  имущество.

В целом, передача имущества в собственность другого лица может осуществляться посредством договора дарения или завещания. Оба документа, несмотря на различия в правовом статусе и порядке вступления в силу, могут быть оспорены в судебном порядке.

Ключевые различия между дарением и завещанием

Договор дарения предполагает передачу права собственности на имущество при жизни дарителя.  Завещание же вступает в силу после смерти наследодателя.

Завещание может быть признано недействительным (оспоримым или ничтожным) на основании:

• Нарушения порядка составления. Ненадлежащее участие свидетелей,  нарушение установленных формальностей при нотариальном удостоверении;
• Пороков воли. Недееспособность наследодателя,  принуждение к составлению завещания,  обман;
• Несоответствие волеизъявлению. Несоответствие  текста  завещания  действительной  воле  наследодателя.

Оспаривание договора дарения основывается на доказательстве его недействительности по следующим причинам:

• Порочность сделки

Недееспособность дарителя,  отсутствие  свободной  воли  (принуждение,  обман),  несоответствие  действительному  намерению  сторон.

• Нарушение  прав  третьих  лиц

Дарение  произошло  с  нарушением  прав  кредиторов  или  других  лиц.

• Несоблюдение  формы  сделки

Несоблюдение  требований  к  письменной  форме  договора  дарения.

Для успешного оспаривания договора дарения необходимо предоставить суду убедительные доказательства, подтверждающие наличие оснований для признания сделки недействительной.  Состав  необходимых  документов  прямо  зависит  от  причин  оспаривания.

Стандартный пакет документов:

• Исковое заявление

Четко  сформулированное  заявление  с  указанием  всех  существенных  фактов,  оснований  для  оспаривания  и  требуемых  решений.

• Квитанция об оплате госпошлины

Подтверждение  оплаты  государственной  пошлины  (или  документы,  подтверждающие  право  на  льготы).

• Договор дарения

Оригинал  или  нотариально  заверенная  копия  договора  дарения.

• Выписка из ЕГРН (применимо к недвижимости)

Документ,  подтверждающий  переход  права  собственности  на  недвижимость.

• Доверенность (при  необходимости)

Доверенность  на  представителя,  действующего  от  имени  истца.

Основания для оспаривания договора дарения многообразны, и каждый случай требует специфического набора доказательств.  Ниже представлены примеры:

• Медицинское заключение  о  недееспособности  дарителя  на  момент  совершения  сделки,  решение  суда  о  признании  недееспособности,  справка  из  психоневрологического  диспансера.  В  некоторых  случаях  необходима  судебно-психиатрическая  экспертиза;
• Письменные  доказательства  (переписка,  договоры),  аудио-  или  видеозаписи,  свидетельские  показания,  подтверждающие  факты  принуждения  или  обмана;
• Документы,  подтверждающие  существование  прав  третьих  лиц  и  их  нарушение  в  результате  совершения  договора  дарения (например,  кредитные  договоры,  договоры  на  использование  имущества);
• Алкогольное или наркотическое опьянение. Медицинское заключение о состоянии дарителя на момент совершения сделки;
• Несоответствие  воли  дарителя/. Документальные  или  свидетельские  доказательства,  подтверждающие  несоответствие  волеизъявления  дарителя  совершению  сделки.

Сбор  необходимых  документов  является  ключевым  этапом  подготовки  к  судебному  процессу.  

Оспаривание договоров дарения:  правовые нюансы 

Рассмотрим  частые ситуации:

1. Оспаривание дарственной между близкими родственниками

Правомочность  оспаривания  дарственной  между  близкими  родственниками  определяется  не  родственными  связями,  а  наличием  оснований,  предусмотренных  гражданским  законодательством.  Дарственная  может  быть  оспорена,  если:

• Даритель  был  недееспособен  на  момент  совершения  сделки;
• Супруг  дарителя  не  дал  своего  согласия  (если  это  требуется  законом);
• Имущество  находилось  под  арестом  или  залогом;
• Даритель  не  являлся  собственником  передаваемого  имущества.

Срок  исковой  давности  составляет  один  год  для  оспоримых  сделок  и  три  года  для  применения  последствий  недействительности  ничтожных  сделок.

2. Оспаривание дарственной на несовершеннолетнего

Если  одаряемым  является  несовершеннолетний,  договор  дарения  подписывается  его  законным  представителем.  Заключение  договора  несовершеннолетним  без  участия  законного  представителя  приведет  к  его  недействительности.  Оспаривание  такой  сделки  осуществляется  через  суд  по  иску  законного  представителя  или  других  заинтересованных  лиц.  Срок  исковой  давности  аналогичен  предыдущему  случаю.

3. Оспаривание дарственной на квартиру родственниками

Родственники  могут  оспорить  дарственную  на  квартиру  при  жизни  дарителя  только  при  наличии  указанных  выше  оснований.  Важно  обратить  внимание  на  формулировки  договора:  он  не  должен  содержать  условий,  связывающих  переход  права  собственности  со  смертью  дарителя.

4. Оспаривание дарственной на квартиру после смерти одаряемого

Если  даритель  пережил  одаряемого,  и  договор  содержит  соответствующее  условие  об  обратном  переходе  права  собственности (п. 4 ст. 578 Гражданского кодекса),  то  для  его  реализации  достаточно  подать  заявление  в  Росреестр  с  договором  дарения  и  свидетельством  о  смерти  одаряемого.  Судебное  решение  в  этом  случае  не  требуется.  Данное  имущество  будет  исключено  из  наследственной  массы.

Оспаривание  договора  дарения –  сложный  юридический  процесс,  требующий  тщательной  подготовки  и  представления  доказательной  базы.  Консультация  с  квалифицированным  юристом  поможет  определить  перспективы  дела  и  выбрать  оптимальную  стратегию  действий. Ранее мы также писали о том, как зарегистрировать право на недвижимость в Росреестре: пошаговая инструкция и о ЕГРН выписке: что это за документ и зачем его получать?