Налоги с продажи недвижимости для нерезидентов: ставки и особенности

Редакция портала Всеостройке.рф разбиралась в нюансах.

Для россиян, владеющих недвижимостью и планирующих длительное пребывание за границей (более полугода),  важно разобраться в нюансах налогообложения, чтобы избежать финансовых санкций. 

Статус налогового резидента утрачивается при суммарном отсутствии в стране более 183 дней в календарном году. Кратковременные поездки не учитываются. Исключение составляют ситуации, связанные с обучением или лечением за рубежом. Изменение налогового статуса на нерезидента влечет за собой повышение налоговых ставок, и этот процесс не подлежит обжалованию. Для сохранения статуса резидента необходимо находиться на территории России более 183 дней в году.

Налоговый статус физического лица определяется на конец года и может меняться в течение года, окончательно фиксируется 31 декабря. Однако, продолжительность предыдущих периодов пребывания за рубежом учитывается при определении статуса на следующий год. Например, если гражданин прожил в другой стране 90 дней подряд (например, октябрь-декабрь), а остальное время в России, он сохраняет статус налогового резидента РФ в этом году.  Если же в следующем году он проведет за границей ещё 95 дней,  он может изменить свой статус на нерезидента. Возвращение в Россию и проживание на её территории более 183 дней подряд восстанавливает статус налогового резидента РФ.

Для удобства расчета можно использовать онлайн-калькуляторы. При этом следует учитывать исключения:  краткосрочное лечение или обучение (до 6 месяцев), работа на морских нефтегазовых месторождениях, а также военная или государственная служба за рубежом (письмо Минфина № 03-04-06-01/182) не влияют на статус налогового резидента РФ.

Налоговый кодекс РФ не содержит прямого требования о самостоятельном уведомлении налоговой службы об изменении налогового резидентства. Однако, продолжение использования статуса налогового резидента при фактическом длительном проживании за рубежом и неуплата налогов могут привести к обвинению в уклонении от уплаты налогов (статья 122 НК РФ) и наложению штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы.

Поэтому, при получении иностранного гражданства или вида на жительство за рубежом, рекомендуется подать заявление в ФНС о непризнании налоговым резидентом РФ,  приложив необходимые документы.

Хотя системы постоянного мониторинга за местонахождением налогоплательщиков нет, налоговая служба может получать информацию о местонахождении граждан от различных источников, включая работодателей и миграционные органы, особенно в случаях подозрения на уклонение от налогообложения.

Налогообложение имущества нерезидентов РФ отличается от системы налогообложения резидентов. Для недвижимости, находящейся в собственности нерезидентов, применяется единая ставка налога – 0,2% от оценочной стоимости.  Налог уплачивается ежегодно местным органам власти по местонахождению объекта. В отношении движимого имущества (автомобили, ювелирные украшения и т.п.), независимо от целевого использования, применяется ставка налога в размере 2%.

Земельный налог для нерезидентов, введенный с 2021 года, рассчитывается исходя из площади земли и варьируется в зависимости от региона (от 0,5% до 2% кадастровой стоимости), с исключениями для определенных видов землепользования.

Для резидентов, сдающих жилую недвижимость в аренду, ставка налога составляет 13% дохода (до 5 млн рублей в год), повышаясь до 15% при превышении этой суммы. Нерезиденты платят 30% от арендного дохода. Это почти в 2,5 раза выше, чем у резидентов. Для нерезидента не работают налоговые вычеты, он не может уменьшить доход от продажи недвижимости на понесенные при ее покупке расходы.

Рассмотрим ситуацию: гражданин приобрел квартиру в 2021 году за 3 млн рублей и продал её в 2022 году за 5 млн рублей.  В 2022 году, в момент получения дохода от продажи, он получил статус нерезидента.  В этом случае налог на доходы физических лиц (НДФЛ) составит 30% от суммы дохода: 5 млн рублей 30% = 1,5 млн рублей.

Если бы гражданин сохранил статус резидента,  расчет НДФЛ был бы иным. Он мог бы воспользоваться налоговым вычетом, уменьшив налогооблагаемую базу на стоимость приобретения квартиры (3 млн рублей). В этом случае налог составил бы: (5 млн рублей – 3 млн рублей) 13% = 260 тыс. рублей.

Несмотря на свой статус, нерезиденты могут воспользоваться некоторыми налоговыми льготами при продаже недвижимости.

Во-первых,  правило о сроках владения недвижимостью (пять лет и более для освобождения от НДФЛ)  действует независимо от налогового статуса.

Во-вторых,  сокращение этого срока до трёх лет также распространяется на нерезидентов  при наличии определённых условий: наследование, получение в дар от близких родственников, приватизация,  является единственным жильём или находится в льготном регионе.

В-третьих,  нерезиденты могут воспользоваться льготой, установленной Федеральным законом № 382-ФЗ (2021 г.), которая освобождает от НДФЛ при продаже жилья при наличии  двух и более детей младше 18 лет (или 24 лет, если обучаются очно),  приобретении другого жилья большей площади или кадастровой стоимости в течение года после продажи, и отсутствии права собственности на жильё, площадь которого превышает 50% от приобретаемой недвижимости. Эта льгота распространяется на все виды жилой недвижимости.

Нерезиденты обязаны подать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода,  указав свой статус и данные о доходах. Срок уплаты налога такой же, как для резидентов – до 15 июля.

Изменение налогового статуса (резидент/нерезидент), независимо от длительности проживания за границей или работы на российских компаний из-за рубежа, должно быть отражено в уведомлении налоговой службы, а его оспаривание возможно через суд при наличии соответствующих доказательств. Ранее мы также писали о том, когда лучше сделать налоговый вычет по ипотеке и как будем платить налог на имущество в 2025 году.