Ставка НДС выросла до 22%, а порог освобождения для УСН опустился до 20 млн рублей. Рассказываем, что изменилось на рынке аренды коммерции и какие правила уточнили за это время.
С 1 января 2026 года аренда коммерческих помещений работает по новым налоговым правилам. Федеральный закон от 28 ноября 2025 года № 425-ФЗ повысил стандартную ставку НДС с 20% до 22% и снизил порог освобождения от НДС для компаний и ИП на упрощенной системе с 60 млн до 20 млн рублей в год. За первое полугодие часть первоначальных условий скорректировали: приняли поправки Федеральным законом от 25 апреля 2026 года № 104-ФЗ, а Федеральный закон от 4 июля 2026 года № 228-ФЗ зафиксировал порог освобождения на уровне 20 млн рублей до конца 2029 года.
Для рынка это не техническая правка в отчетности. Аренда офиса, склада, помещения под общепит или street-retail считается на горизонт нескольких лет. Если в договоре нечетко прописано, входит ли НДС в ставку или начисляется сверху, два процентных пункта становятся предметом спора между собственником и арендатором. За полгода такие споры уже стали типичной темой при пересмотре договоров.
Базовое изменение закреплено в пункте 8 статьи 2 закона № 425-ФЗ: в пункте 3 статьи 164 Налогового кодекса РФ слова «20 процентов» заменены словами «22 процента». По статье 25 закона норма применяется к услугам, оказанным начиная с 1 января 2026 года.
Аренда нежилого помещения для целей НДС относится к услугам. Поэтому арендодатель на общей системе налогообложения с начала года начисляет НДС по ставке 22%, если для операции нет специального освобождения.
На практике исход решает формулировка договора. Если указано, что арендная плата составляет определенную сумму «плюс НДС», рост налога увеличил платеж арендатора. Если сумма прописана как «включая НДС», без пересмотра условий меньше чистого дохода получил уже арендодатель. За первые месяцы года многие стороны перешли к формуле с разделением базовой ставки и налоговой части, чтобы избежать таких коллизий.
До реформы небольшие арендодатели на УСН могли не платить НДС, пока доход не превышал 60 млн рублей в год. Закон № 425-ФЗ снизил этот порог до 20 млн рублей через статью 145 НК РФ. Лимит применяется по доходам предыдущего года: если выручка за 2025 год превысила 20 млн рублей, с 1 января 2026 года арендодатель на УСН стал плательщиком НДС.
Первоначально закон предусматривал дальнейшее поэтапное снижение порога: до 15 млн рублей с 2027 года и до 10 млн рублей — с 2028 года. Однако это решение пересмотрели. Федеральный закон от 4 июля 2026 года № 228-ФЗ закрепил порог 20 млн рублей до конца 2029 года включительно. Более строгие лимиты перенесли на 2030 и 2031 годы.
Для владельца одного небольшого помещения это может ничего не менять. Для собственника нескольких торговых или офисных блоков годовая аренда быстро приближается к порогу. При превышении лимита арендодатель на УСН выбирает ставку НДС самостоятельно.
Налоговый кодекс предусматривает специальные ставки для налогоплательщиков на УСН: 5% при доходах до 272,5 млн рублей и 7% при доходах до 490,5 млн рублей (границы проиндексированы на коэффициент-дефлятор 1,09). Обе пониженные ставки не дают права на вычет входного НДС. Стандартная ставка 22% такое право сохраняет.
Для арендатора это означает, что привычная разница между помещением «с НДС» и «без НДС» стала сложнее: на рынке появились варианты со смешанной налоговой конструкцией.
Через несколько месяцев после старта реформы законодатели смягчили переходный период. Федеральный закон от 25 апреля 2026 года № 104-ФЗ ввел несколько уточнений, часть из которых работает задним числом.
Эти поправки важны для арендного бизнеса: собственник, который в начале года поспешно выбрал пониженную ставку, за первый год может пересчитать модель и перейти на 22% с вычетами, если у него много расходов с входным НДС.
Налоговая нагрузка не всегда превращается в такую же прибавку к ставке. Многое зависит от спроса на конкретный формат.
В качественных офисах Москвы запас свободных площадей ограничен. По данным IBC Real Estate, в первом квартале 2025 года ставки аренды в офисах класса А в «Москва-Сити» и центре выросли на 41–47%, а в сервисных офисах этих районов — на 42–53%. К концу 2025 года вакантность в деловых кластерах приблизилась к 4%. На таком рынке собственнику проще переложить рост налога на арендатора.
В локациях с большим выбором площадей часть нагрузки уходит в переговоры о скидке, арендных каникулах или фиксации ставки на более короткий срок. За первое полугодие 2026 года это заметно по сегменту складов и стрит-ретейла в спальных районах, где арендаторы активнее торгуются.
Отдельная зона риска — малые помещения под торговлю, услуги и общепит. Для арендатора на УСН с пониженной ставкой или на патенте входной НДС попадает в расходы вместо вычета. Если арендодатель добавил налог сверху, полная стоимость помещения выросла. Если общий платеж сохранили, потерю почувствовал собственник.
Больше всего вопросов за полгода вызвали договоры, заключенные до реформы, особенно долгосрочные и без порядка изменения платежей при смене ставки.
В договоре аренды стоит проверить четыре положения:
Если договор без НДС, а услуга оказана после 1 января 2026 года, ФНС в методических рекомендациях разъяснила: налог начисляется с договорной цены по расчетной ставке (22/122, 5/105 или 7/107). Для новых договоров ведомство советует прямо прописывать условие об увеличении цены на сумму НДС, если у стороны возникает такая обязанность. К середине года практика с разделением базовой ставки и налога стала стандартом для новых сделок.
Для крупных собственников на общей системе изменение выглядит понятнее: ставка стала 22%, договоры и счета перестроили под новую цифру. Итоговый эффект зависит от того, может ли арендатор принять налог к вычету.
Для малого арендного бизнеса на УСН переход сложнее: нужно считать доходы за предыдущий год, проверять право на освобождение, выбирать подход к НДС и объяснять арендаторам, что меняется в платежах. Собственникам с несколькими помещениями приходится внимательнее следить за годовым доходом, даже если раньше режим казался стабильным. Новых плательщиков НДС при этом освободили от штрафа по статье 119 НК РФ за несданную первую декларацию — это снизило риск ошибок в начале года.
Арендаторам стоит смотреть не только на ставку за квадратный метр. В 2026 году важнее итоговая сумма после налогов, коммунальных и эксплуатационных платежей и возможного НДС. Два помещения с одинаковой базовой ставкой дают разный конечный счет.
Реформа не отменила спрос на качественные коммерческие помещения, а перестроила систему расчета. За первое полугодие рынок адаптировался: договоры стали подробнее описывать налоговую часть, а собственники на УСН просчитали, какая ставка выгоднее с учетом их расходов. Для одних участников НДС остался строкой в документах, для других превратился в реальный рост ежемесячной нагрузки. Арендный договор к середине 2026 года окончательно стал финансовым документом, где формулировки о налогах влияют на доходность собственника и расходы арендатора.
Ранее мы писали о том, почему в регионах России сложно арендовать качественный офис; рассказывали, в чем причина увеличения стоимости отделки офиса.
Склад класса А на 20 тыс. кв. м в ЦФО стоит 1,38 млрд рублей без земли, внешних подключений, НДС и автоматизации. Во сколько обойдется полный бюджет?
01-08-2026 9:00Пока Москва считает вакантные метры, регионы строят склады размером с небольшой город. Кто победил в складской гонке? Разбираем!
31-07-2026 16:30В июне заемщики направили на досрочное погашение жилищных кредитов рекордные 130,6 млрд рублей — сразу на 54% больше, чем годом ранее.
31-07-2026 14:00Собрали главное о ситуации на рынке жилья городов-миллионников: где растут продажи, как меняются цены и какие новостройки пользуются спросом.
31-07-2026 13:00
Певица ушла из поп-музыки в духовные практики, но интерьер ее квартиры остался прежним. Смотрим квартиру бывшей фабрикантки.
04-08-2026 11:00
Почему Красную площадь собирались расширить вдвое, зачем Москве были нужны каналы, восемь сталинских высоток и новые проспекты.
04-08-2026 9:00
Вместе с компанией под управление «Инсити» переходит ЖК «Иначе в Молодёжном». Сейчас «Иначе» строит шесть объектов общей площадью около 65 тыс. кв. м. Сумму сделки стороны не раскрывают.
04-08-2026 8:00
ТОЧНО сохраняет лидерство, DOGMA и «Атлас Девелопмент» поднялись на пять позиций, а КВС и «Характер Девелопмент» впервые вошли в ТОП-10.
03-08-2026 21:30
«Самолет» сохранил лидерство по объёму строящегося жилья, а Фонд реновации более чем вдвое увеличил ввод и обошел ПИК.
03-08-2026 21:13
Людей нанимали ездить по Химкам, Одинцову и ещё более чем 15 округам, фотографировать ямы, мусор и другие нарушения, а затем массово отправлять обращения через порталы обратной связи.
03-08-2026 19:30
Внутри гигантской арки — 228 квартир. Часть окон выходит наружу, а часть — внутрь, на торговую площадь.
03-08-2026 19:00
В США и Азии набирает обороты формат рабочих стримов: каменщики, крановщики, сантехники и другие специалисты снимают обычный рабочий день, собирают аудиторию и получают донаты.
03-08-2026 18:30
Сервис объединяет сведения о земле, недвижимости, сроках и участниках КРТ, упрощая работу региональных и муниципальных команд.
03-08-2026 18:00
ГК ССК планирует создать на мысе многофункциональный комплекс, рассчитанный не только на отдыхающих, но также на деловых туристов и жителей города.
03-08-2026 17:45
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
