Деньги есть — офиса нет: почему в регионах России сложно арендовать качественный офис
Госкомпании получили команду переезжать из Москвы, а свободных офисов под их привычные комфортные штаб-квартиры в регионах почти не осталось. Почему? Разбираемся.
В июне на Петербургском международном экономическом форуме Владимир Путин напомнил: крупным госкомпаниям пора перебираться из Москвы в регионы. Идея не новая — о ней говорили еще в 2024 году. Тогда особое внимание предлагали уделить Уральскому, Сибирскому и Дальневосточному округам, чтобы разгрузить столицу и подтянуть экономику территорий. Ожидается, что вслед за штаб-квартирами в регионы придут новые рабочие места, налоги и инвестиции, поднимется благосостояние регионов и столичные специалисты благоприятно повлияют на ситуацию в регионах.
Казалось бы, решение принято, деньги на переезд найдутся. Но у самой идеи есть слабое место — качественных офисов под штаб-квартиры в регионах попросту нет, а сам региональный рынок годами развивался в разы медленнее и скромнее столичного и, более того, начинает стагнировать в отдельных областях страны в связи с текущей экономической ситуацией.
Это не единственная сложность рынка коммерческой недвижимости. Аренда дорожает по всей стране: от нехватки подходящих площадей, отсутствия достойного или хотя бы базового чистового ремонта, сложности найти офис в локации с высокой транспортной доступностью для работников и клиентов страдают не только гиганты с госучастием, но и обычный малый бизнес.
Кого касается переезд
Речь идет примерно о 170 организациях, где трудится не менее двух тысяч человек, — такие данные приводило Минэкономразвития по состоянию на середину 2025 года. Отраслевые консультанты по коммерческой недвижимости оценивают, что весь процесс переезда крупного бизнеса растянется примерно на пять лет. Пока в субъектах практически нет подходящих офисных площадей, и под штаб-квартиры может потребоваться порядка пяти миллионов квадратных метров в будущем.
В чем корень проблемы
Проблема не только в количестве метров, но и в их качестве. По данным аналитиков NF GROUP, около двух третей регионального офисного фонда — это здания класса B, зачастую устаревшие. Современных бизнес-центров класса А в регионах набирается лишь 33% — примерно 1,4 млн кв. м. Для сравнения: в одной только Москве сосредоточено около 19,9 млн кв. м качественных офисов — это 70% всего российского рынка.
Штаб-квартире крупной компании нужно куда больше, чем просто стены: развитая инженерная инфраструктура, вместительная парковка и возможность разместить тысячи сотрудников под одной крышей. Таких зданий в большинстве региональных центров попросту нет. Построить их с нуля быстро не получится. Многие качественные строительные материалы не поставляются в связи с санкциями, а отечественные и импортозамещающие материалы стремительно дорожают в цене в связи с инфляцией.
По состоянию на 2026 год стоимость на строительные материалы по отношению к прошлому году выросла на 10–15%, а стоимость материалов с начала года уже увеличилась на 5–10% в зависимости от их назначения и категории. Можно рассмотреть второй вариант и переоборудовать старый бизнес-центр под современные стандарты. Тут ситуация вновь не выглядит оптимистично, скорее — долго и дорого на старте обновления ремонта. Нет никаких гарантий, что в процессе выявления дефектов стоимость не увеличиться в разы.
Какие города готовы принять штаб-квартиры
Аналитики Nikoliers составили рейтинг из 15 городов с наибольшим потенциалом для переезда госкомпаний, разбив их на группы от «очевидных лидеров» до «конкурирующих центров». В тройку лидеров вошли Казань, Екатеринбург и Самара, следом идет Нижний Новгород — крупный транспортный узел, уступивший Самаре совсем немного баллов.
Суммарно все 15 городов формируют около 4,7 млн кв. м качественной офисной недвижимости — это сопоставимо со всем рынком Санкт-Петербурга (4,2 млн кв. м) и составляет лишь четверть от предложения Москвы (20,6 млн кв. м). Больше всего площадей сосредоточено в Екатеринбурге (около 20% регионального предложения) и Новосибирске (13%). При этом даже в городах-лидерах свободных качественных площадей почти нет.
Какие варианты остаются у компаний
Раз готовых зданий под штаб-квартиры в регионах почти нет, у крупного бизнеса остаётся три пути:
Первый — купить существующее здание целиком: быстро, но дорого.
Второй — договориться с собственником бизнес-центра о полном расселении объекта, чтобы другие арендаторы съехали в пользу одного крупного клиента. Оба варианта, как правило, требуют дополнительного ремонта: отделка и инженерия регионального здания редко соответствуют московским стандартам.
Третий путь — строить штаб-квартиру с нуля под свои задачи. Он самый долгий, зато даёт именно ту вместимость и инфраструктуру, которая нужна компании, а не необходимость адаптироваться под чужие метры.
Малому бизнесу тоже негде развернуться
Дефицит качественных офисов бьет не только по гигантам с госучастием. В 2025 году аренда офисов в России подорожала в среднем на 10%, а в Москве — на 40%, подсчитали аналитики CORE.XP. Как отмечает эксперт по недвижимости компании «Этажи» Сергей Кологривый, главная причина — тот же дефицит качественного предложения: спрос на компактные офисы класса B+ с современной отделкой упал почти на треть, потому что предприниматели просто не готовы платить такие деньги.
По словам гендиректора City&Malls PFM Натальи Фроловой, бизнес всё чаще отказывается даже от дешёвого, но устаревшего офиса — люди готовы платить за качество, но не за квадратные метры без ремонта и инфраструктуры. Из-за нехватки денег малому и среднему бизнесу приходится искать альтернативы.
Часть компаний уходит на удалёнку или гибридный формат — так, по мнению основателя «Флагман-Кредитора» Эльвиры Глуховой, можно исключить аренду из операционных расходов и сэкономить на коммунальных платежах. Другие, как советует партнер агентства Greative Милана Валиева, ищут компромисс — небольшой уютный офис для встреч и коворкинги вместо полноценного собственного помещения.
Пока регионы ищут метры, Москва строит рекордными темпами
Разрыв между столицей и регионами хорошо заметен на фоне офисного строительства в самой Москве. По данным аналитиков IBC Real Estate, до конца 2027 года в городе планируют построить ещё 2,7 млн кв. м офисных площадей. Среди флагманских проектов — башни Moscow Towers, штаб-квартиры Яндекса и «Роскосмоса», комплексы iCity и Slava.
Проект нового офиса Яндекса в Москве
Ввод офисной недвижимости в Москве в 2025 году стал рекордным за десять лет — 704 тыс. кв. м, на 24% больше, чем годом ранее. Больше половины объема пришлось именно на штаб-квартиры госкомпаний, которые строятся под конкретного заказчика и не выходят на открытый рынок. При этом почти половина заявленных проектов сдвинулась на более поздние сроки — значит, даже в Москве построить штаб-квартиру быстро непросто, что уж говорить о регионах.
Что это значит для рынка недвижимости
Дефицит качественных офисов в регионах — это не просто временная трудность, а сигнал для решительных действий девелоперов и инвесторов. Спрос на современные бизнес-центры со стороны крупного бизнеса и госкомпаний в ближайшие годы будет только расти, а предложений на рынке критически не хватает. Те, кто первым построит качественные площади в Казани, Екатеринбурге, Самаре или Нижнем Новгороде, получат надежных долгосрочных арендаторов на годы вперед.
Следите за новостями строительной отрасли и рынка недвижимости на нашем портале — рассказываем, где появляются новые бизнес-центры и как меняются города.
Скандальные сценические образы, мужской кабинет с камином, кровать-гамбургер для сына и семь лет стройки — как выглядит частная жизнь солистки «Винтажа».
Для сравнения: США — 4 767 объектов, Великобритания — 568, Германия — 533, Франция — 393, Китай — 376. Российский показатель в 183 ДЦ — около 1,5% от общего числа объектов в каталоге.
Среди регионов для новых проектов Воронин выделяет Владивосток, Казань и Санкт-Петербург, но отмечает затоваренность отдельных рынков и сложности с финансированием.
Мы заглянули за закрытые двери самых обсуждаемых особняков планеты и собрали семь ярких примеров того, как выглядят интерьеры, когда бюджет не ограничен, а фантазия не знает тормозов.
15-09-2026 20:00
16 
