Коммерческая недвижимость: сколько лет ждать окупаемости инвестиций?

Редакция Всеостройке.рф рассказала, какой сегмент наиболее выгодный для вложения капитала* (не является инвестиционной рекомендацией).

​Коммерческая недвижимость в России традиционно рассматривается как привлекательный объект для инвестиций, обеспечивая стабильный доход и защиту капитала от инфляции. В 2024 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг около 1 триллиона рублей. Однако срок окупаемости инвестиций в этот сегмент зависит от множества факторов, включая экономическую ситуацию, сегмент недвижимости, регион и конкретные характеристики объекта. В данной статье мы проанализируем текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости России, рассмотрим динамику инвестиций и постараемся определить средние сроки окупаемости вложений в 2025 году.​

Динамика инвестиций в коммерческую недвижимость

По данным консалтинговой компании Nikoliers, в 2024 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг рекордных 804,2 млрд рублей, что на 29% больше по сравнению с предыдущим годом. Однако прогнозы на 2025 год менее оптимистичны: ожидается снижение инвестиций на 25–30%, до уровня 550–600 млрд рублей. Основными причинами такого снижения называются дефицит качественных инвестиционных объектов, жесткая денежно-кредитная политика Центрального банка и рост налоговой нагрузки. ​

Схожие прогнозы предоставляет и компания CORE.XP, отмечая, что в 2025 году объем инвестиций в российскую недвижимость может сократиться до 700–800 млрд рублей, что на 27–37% ниже показателя 2024 года. Основными факторами снижения активности инвесторов называются высокая ключевая ставка и дорогое финансирование. 

Распределение инвестиций по сегментам коммерческой недвижимости

В 2024 году наблюдалось перераспределение инвестиций между различными сегментами коммерческой недвижимости. Лидером стала офисная недвижимость, на которую пришлось 53% всех сделок. Рост инвестиций в офисные объекты связан с несколькими крупными сделками, включая покупку офисных площадей для собственных нужд крупных компаний. ​

Складская недвижимость также привлекла значительный объем инвестиций, что объясняется развитием интернет-торговли и потребностью в логистических площадках. Вложения в складской сегмент выросли на 92%, а количество сделок увеличилось на треть. 

В то же время инвестиции в торговую недвижимость и гостиницы показали снижение. Объем сделок с торговыми объектами сократился на 70%, а количество сделок в гостиничном сегменте уменьшилось на 15%. Это связано с эффектом высокой базы предыдущего года, когда были заключены крупные сделки в этих сегментах. 

Факторы, влияющие на срок окупаемости инвестиций

Срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость зависит от нескольких ключевых факторов:

1. Тип недвижимости: Офисные и складские помещения обычно имеют более короткий срок окупаемости по сравнению с торговыми центрами и гостиницами. Это связано с устойчивым спросом на офисные и складские площади, особенно в условиях развития онлайн-торговли.​
2. Местоположение: Объекты в крупных городах и экономически развитых регионах России, таких как Москва и Санкт-Петербург, как правило, окупаются быстрее благодаря высокому спросу и стабильным арендным ставкам.​
3. Экономическая ситуация: Высокая ключевая ставка и жесткая денежно-кредитная политика могут увеличить стоимость заемного капитала, что влияет на сроки окупаемости инвестиций.
4. Качество объекта: Современные, хорошо оснащенные объекты с качественной инфраструктурой привлекают надежных арендаторов и обеспечивают стабильный доход, сокращая срок окупаемости.​

Средние сроки окупаемости инвестиций в 2025 году

Учитывая текущие тенденции и прогнозы, можно предположить, что средний срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость в России в 2025 году будет варьироваться в зависимости от сегмента:​

• Офисная недвижимость: При сохранении высокого спроса и стабильных арендных ставок срок окупаемости может составлять 7–10 лет.​
• Складская недвижимость: Благодаря развитию интернет-торговли и логистики инвесторы могут рассчитывать на окупаемость в течение 6–8 лет.​
• Торговая недвижимость: С учетом снижения инвестиций в этот сегмент и изменяющихся потребительских предпочтений срок окупаемости может увеличиться до 10–12 лет.​
• Гостиничная недвижимость: Из-за снижения объема сделок и неопределенности в туристическом секторе срок окупаемости может составлять 12–15 лет.​

Перейдем к выводам

Инвестирование в коммерческую недвижимость в России в 2025 году остается привлекательным, особенно в сегментах офисной и складской недвижимости. Однако инвесторам следует учитывать текущие экономические условия, изменения в налоговой политике и динамику спроса в различных сегментах рынка. Тщательный анализ каждого объекта, его местоположения и качества, а также учет макроэкономических факторов помогут принять обоснованные инвестиционные решения и обеспечить оптимальные сроки окупаемости вложений.​

В условиях изменяющегося рынка рекомендуется также рассмотреть альтернативные стратегии инвестирования, такие как участие в коллективных инвестиционных фондах или приобретение объектов для собственных нужд, что может снизить риски и обеспечить более стабильный доход.​

Таким образом, несмотря на прогнозируемое снижение объема инвестиций в коммерческую недвижимость в 2025 году, грамотный подход к выбору объектов и стратегий инвестирования позволит обеспечить эффективное использование капитала и достижение желаемых финансовых результатов.

Ранее портал Всеостройке.рф говорил об индустриально-складской недвижимости с управляющим партнером компании Parametr Александром Мануниным. Также посмотрите интервью с директором по коммерческой недвижимости Level Group Александрой Захаровой.