Захарова Александра, Level Group, о трендах в складской недвижимости: «За последние два года арендная ставка выросла в 2 раза. Это небывалый бум»

Почему девелопер  расширяет свое присутствие в сегментах коммерческой и складской недвижимости – эксклюзивно для портала Всеостройке.рф

Один из ведущих застройщиков жилья столицы  – компания Level Group  – активно осваивает сегмент офисной и индустриальной недвижимости. Девелопер уже анонсировал крупные коммерческие проекты в Московском регионе. Подробнее о них, а также о том, почему компанию привлек новый сегмент рынка недвижимости, в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказала Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group.

– В 2024 году девелопер Level Group сильно расширил свое присутствие в сегменте коммерческой недвижимости. С чем связано такое решение и какие перспективы видите у этого рынка?

– Это связано с пополнением портфеля и развитием проектов масштабного формата, где помимо жилья  – основного драйвера, – предусмотрено много коммерческой инфраструктуры: офисов, торговых и медицинских центров, ФОКов от минимальной площади 2 000 кв. м до 10 000 кв. м. Поэтому мы шагнули в эту отрасль и стали диверсифицировать портфель.

– Высокий ли спрос на офисные помещения в Москве? 

– Да, уже второй или третий год подряд мы наблюдаем дефицит качественных офисных площадей, потому что основное поглощение осуществляется за счет крупных госкомпаний. И на сегодняшний день видим, что спрос до сих пор превышает предложение.

Последнее интересное наблюдение: в течение 2024 года арендная ставка – потому что девелоперы все-таки идут в модели продаж офисов, но конечный пользователь снимает офис для крупной, средней компании или даже для компании небольшого формата – арендная ставка колоссально выросла за последний год. Он от разных районов может варьироваться от 20 до 30%. И этот рост будет только сохраняться.

Поэтому, в том числе и частные инвесторы, которые приобретают офисную недвижимость для себя, зарабатывают не только на стоимости увеличения, – недвижимость дорожает в среднем на 30% – но и потом могут успешно либо перепродать, либо сдать в аренду и уже по более высокой ставке «отбивать» потраченные инвестиции и зарабатывать.

– Вы анонсировали «Level Воронцовская» буквально год назад. Какая распроданность проекта сейчас? 

– Распроданность соответствует нашему темпу продаж. В прошлом году реализовали около 15% от общего выведенного в продажу объема, что подтверждает полностью наш график, который планировали реализовать в 2024 году.

В первом квартале 2025 придерживаемся того же графика равномерности убывания площадей в зависимости от спроса, мы тоже придерживаемся графика – на сегодняшний день порядка 20%.

– Каким должно быть офисное здание именно в Москве? Какие запросы у потребителей? 

– Основной момент – это, безусловно, пешая близость к метро. Причем 10 минут это хорошо, а до 5 минут – прям идеальный вариант. Близость к метро – это первое.

Второе, классная инфраструктура в составе офиса – это тоже суперважная часть. Потому что мы большую часть времени проводим в офисе, по сути, он как второй дом. Офис должен быть комфортабельным: ты можешь спуститься вниз, зайти в ресторан или зайти в определенный магазин и совершить покупки, от услуг до продуктов, ресторанов и так далее.

И, безусловно, важны технические параметры к офисному помещению: высота потолка в офисе в «чистоте» – не меньше трех метров со всеми коммуникациями, с чистым полом уже. Окна – высокие окна в пол. И сейчас последняя тенденция такова, что во многих высотных зданиях окна не могут открываться на проветривание.  В «Level Воронцовская» мы как раз предусмотрели возможность открыть окошко, проветрить – это такая милая сердцу история, свежий воздух.

– В прошлом году вы также вышли на рынок складской недвижимости. Чем привлекателен этот сегмент и какие проекты планируете развивать? 

– Как и в офисах, в индустриальном сегменте, который включает в себя и складскую недвижимость, и недвижимость формата Light Industrial, мы наблюдаем огромный дефицит предложения, но колоссальный спрос. Последние годы совместно со всеми коллегами-девелоперами, приобретая земельные участки, сносим постройки производственно-складского характера старого фонда советского периода и строим жилье с коммерческой инфраструктурой, все красиво. И ввиду этого в том числе образовался большой дефицит: сносим склады, производство, переезжать им некуда, только если что-то новое, но строится очень мало. Оно всегда строилось, но в последние годы того объема, который строился, не хватает для спроса, который образовался сейчас.

Поэтому мы приобрели земельный участок в Новой Москве, в деревне Терехово, 35 км по Калужскому шоссе, 35. Там мы реализуем 75 тысяч квадратных метров складского комплекса класса А с супермодными фасадами. Потому что Москомархитектура требует уделять особое внимание фасадам даже складов. Красивая сэндвич-панель уже не «прокатит».

– Какие проекты в сегменте офисной и коммерческой недвижимости планируете вывести в ближайшие годы?

– В этом году планируем старт продаж второго нашего офисного центра. Это будет достаточно необычный кластер коммерческой недвижимости – двухэтажный стилобат торгового центра, на котором будут стоять офисная башня и башня гостиницы.

Он будет расположен в двух минутах пешком от метро «Нижегородская», в пяти минутах пешком от нашего жилого квартала «Level Нижегородская» и будет называться «Level Work Нижегородская». То есть у нас вся коммерческая недвижимость, все, что связано с коммерцией, будет Level Work. То есть акцентируем как раз на ближайшей станции метро или ближайшей улице.

И в этом году мы планируем во втором квартале, уже совсем скоро, запустить наш супер-старт продаж недвижимости формата Light Industrial. Это будут производственные помещения в многоэтажном здании, которые будут продаваться лотами от 400 квадратных метров. Располагаются они на улице Свободы, дом 35. Это район Южного Тушино.

–  Как Вы в целом оцениваете тенденции в коммерческой и складской недвижимости? Что нас ждет в ближайшие годы? 

–  В последние годы наблюдаем всплеск развития. Особенно это связано с площадками КРТ (комплексного развития территорий – ред.), на которые непосредственно влияет город, в которых он прописывает определенные ТЭПы (технико-экономические показатели – ред.). Если ранее наблюдали, что это было преимущественно жилье, на коммерческую инфраструктуру приходилось процентов семь от общего объема – обычно в формате стрит-ритейл на первых этажах, то на сегодняшний день эти цифры могут составлять порядка 20%, а то и 50%, как у нас произошло на одной из площадок, где до 50% инфраструктуры. Это могут быть и производственные здания нового формата для производства, учитывая политическую обстановку последних лет, импортозамещение и развитие производства в целом. Спорт, безусловно, на спорте огромный акцент делается всегда: помещения для групповых занятий спортом, баскетбол, теннисные корты, скалолазы, термолэнды различные. Фитнес – это уже классика, неотъемлемый атрибут. То же самое с объектами другого назначения, такими как кафе, рестораны, супермаркеты. Это уже привычная глазу инфраструктура.

Плюс, офисное пространство. Потому что если мы говорим о большом жилом кластере, то безусловно, тут логика, что все в пешей доступности: ты вышел из квартиры и дошел пешком до работы. Поэтому офисный формат тоже востребован, в том числе в больших конгломератах ЖК. В зависимости от локации.

– А складская недвижимость? 

– Складская история несколько отличается, ее сложно «мешать» с жильем, потому что у склада очень высокая оборачиваемость в разгрузке и погрузке. Соответственно, шум, свет. И вся логистическая деятельность осуществляется в круглосуточном режиме. Поэтому, как правило, такие объекты строятся за МКАД. Может быть, в пределах Новой Москвы, но все-таки более обособлено с территориями, и предусматривают большие парковочные зоны для фур. Это очень важно.

–  Как оцениваете рост стоимости аренды? 

– Порядка 20-30% рост стоимости аренды тоже. Складские комплексы, как правило, многие рассматривают, и девелоперы строят в формате build-to-suit – с выкупом под свои техпараметры. Но большая часть логистических операторов – мы говорим про кухню – они, конечно, рассматривают вариант аренды. Мы наблюдаем, что последние два года арендная ставка выросла в 2 раза. Это небывалый бум, которого никогда не было в предыдущие годы. То есть ставка аренды была очень равномерна, спокойно себе прирастала процента на 2-3. А в последние пару лет был резкий скачок.

Ранее о ситуации на рынке коммерческой недвижимости порталу Всеостройке.рф рассказал также Александр Манунин — управляющий партнер Parametr. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

 

Запись интервью доступна по ссылкам:

Просмотр на YouTube;

Просмотр на RuTube;

Просмотр на Дзен;

Просмотр Вконтакте.