09.07.2026 18:15

Кейсы застройщиков

Колонка директора портала Всеостройке.рф

Не просто новые дома: как устроена реновация Москвы изнутри

На примере объектов DARS разобрала, как Фонд реновации меняет подход к строительству, инфраструктуре и качеству нового жилья.

Олег Гурьев, генеральный директор ООО «DARS-Реновация»

О реновации в Москве все слышали много раз. Но чем чаще это слово звучит в новостях, тем проще воспринимать программу как что-то абстрактное: где-то снесли пятиэтажку, где-то построили новый дом, кого-то переселили. На деле все гораздо сложнее и, честно говоря, интереснее.

Сегодня московская реновация — грандиозный градостроительный механизм, который меняет облик столицы. Меняются не просто стены — полностью обновляются километры инженерных сетей, перестраиваются дороги, дворы, социальная инфраструктура и даже сама модель того, как город работает с подрядчиками. Новый дом в такой программе не может просто «появиться» в районе. Его нужно встроить в уже сложившуюся городскую ткань и сделать так, чтобы построенный объект вдохнул в квартал новую жизнь.Это ювелирная задача для девелопера.

Именно поэтому мне было особенно интересно посмотреть на объекты Фонда реновации изнутри. В рамках проекта «Обзоры лучших новостроек» я побывала на трех московских стройках федерального девелопера DARS, который работает в программе реновации как подрядчик. Всего таких объектов у компании в столице 11, для нашего обзора мы выбрали три площадки: дома на Варшавском шоссе, 90, Варшавском шоссе, 88 и объект на Криворожской улице. Экскурсию по стройкам провел Олег Гурьев, генеральный директор ООО «DARS-Реновация».

На примере работы этого крупного подрядчика я решила детально разобраться, как сегодня устроена и работает программа реновации, каких масштабов она достигла и за счет чего застройщикам удается выдерживать высочайшие темпы на сложных городских территориях.

Как начиналась московская реновация

Предыстория нынешней программы уходит еще в конец 1990-х годов, когда в Москве началась программа сноса пятиэтажных домов первого периода индустриального домостроения. Тогда речь шла прежде всего о так называемых «сносимых сериях» — К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, 1605-АМ и других типовых домах, которые массово строились в советские годы и к концу XX века начали физически и морально устаревать.

Та программа решала понятную задачу: убрать наиболее проблемный ветхий фонд и переселить людей в новое жилье. Однако со временем стало очевидно, что вопрос намного шире. В Москве оставались целые кварталы домов 1950–1960-х годов, построенных по стандартам другого времени: с небольшими кухнями, устаревшими инженерными системами и инфраструктурой, которая уже не соответствовала современным требованиям города.

Новая программа реновации была запущена в 2017 году. В нее вошли 5 176 малоэтажных домов 1957–1968 годов постройки, где проживает порядка 1 млн москвичей. Программа рассчитана на три этапа и должна не просто заменить старый жилой фонд, а обновить городскую среду целыми кварталами.

2020–2024 годы. На этом этапе в график переселения вошли 930 домов, где проживали около 170 тыс. человек.
2025–2028 годы. Это уже более масштабная волна: в нее включены 1 630 домов и около 330 тыс. жителей.
2029–2032 годы. Финальный этап предполагает переселение жителей из 1 800 домов, где проживают около 380 тыс. человек.

Как реновация проходит внутри района

Все начинается с поиска стартовой площадки — например, бывшего пустыря, неэффективной промзоны. Главное правило: площадка должна находиться в границах того же района, чтобы жители остались в привычной для них среде.

На стартовой площадке возводят новый дом. Квартиры по программе реновации передаются с готовой улучшенной отделкой. Это значит, что в них уже выполнены основные работы: уложены напольные покрытия, оформлены стены и потолки, установлены межкомнатные и входные двери, окна, сантехника, электрика, приборы учета. Санузлы и кухни также сдаются подготовленными к эксплуатации.

Когда объект сдан, в него переезжают жители из старых домов района. Для социально незащищенных категорий предусмотрена помощь с переездом. Жителям предлагают равнозначное жилье: квартира должна быть не меньше по жилой площади и количеству комнат, но за счет просторных кухонь, санузлов и коридоров общая площадь жилища увеличивается в среднем на 30%.

После того как дом освобожден, его отключают от коммуникаций, готовят к сносу и демонтируют. Но и здесь процесс не ограничивается только разбором стен: часто параллельно идет перекладка инженерных сетей, подготовка участка и корректировка решений под новое строительство. А участок снова включается в работу: на нем можно строить следующий дом для новой волны переселения. Именно поэтому реновация — это не просто снос пятиэтажек, а длинный городской конвейер, где каждый этап зависит от предыдущего: если задержалась стройка, сдвигается переселение; если не готовы сети, нельзя полноценно запустить дом; если не пройдена приемка, жители не получат ключи.

За годы реализации программа заметно продвинулась. К концу 2025 года жилищные условия по реновации улучшили уже более 250 тыс. москвичей, для расселения старого фонда построено уже более 500 новых жилых домов — это порядка 8 млн квадратных метров современного жилья. При этом темпы реализации только нарастают: в первом квартале 2026 года объемы ввода жилья по реновации выросли вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Зачем нужен Фонд реновации

Масштаб программы переселения закономерно ставит вопрос об управлении проектом. Перестроить значительную часть мегаполиса, просто распределив площадки между девелоперами, технически и юридически невозможно. Для реализации градостроительной задачи был создан Московский фонд реновации жилой застройки. По сути, он взял на себя функции главного оператора процессов, связав воедино интересы бюджета, жителей и коммерческого сектора.

Глобально Фонд закрывает три ключевые задачи:

1. Функция технического заказчика и контроля качества. Фонд не занимается строительством напрямую. Его задача — привлекать квалифицированных генподрядчиков, управлять бюджетом и осуществлять многоуровневый строительный контроль. «Есть государственный контракт, в нем полностью описаны все условия. Город берет на себя земельно-имущественные отношения, оформление ГПЗУ, градостроительной документации, проекта планировки территории, заключает договоры технологического присоединения с сетевиками. Все остальное поручается застройщику и исполнителю государственного контракта», — отметил Олег Гурьев.

2. Государственный гарант. В отличие от коммерческого рынка, где покупатель берет на себя риски взаимодействия с частным девелопером, участник программы реновации защищен государством. Фонд выступает юридическим гарантом того, что житель получит равнозначную квартиру в границах своего района, с готовой отделкой и содействием при переезде.

3. Экономический баланс и реинвестирование. Реновация требует масштабного финансирования, и поэтому программа устроена не только как бюджетный проект. Часть площадей в новых домах — квартиры, машино-места и коммерческие помещения, не предназначенные для переселения, — может выводиться на рынок. Эти средства используются для дальнейшей реализации программы и позволяют поддерживать ее финансовую устойчивость на следующих этапах.

Как крупные подрядчики встраиваются в систему: пример DARS

Работа с Фондом реновации — это не разовый допуск в пул подрядчиков, а постоянная проверка способности компании выполнять обязательства. «Выпасть из пула не сложно, можно ничего не делать — и очень быстро исключат. Сложнее поддерживать свое место среди лидеров реновации. Это важная история: ты вовремя строишь, все делаешь правильно, город и люди вовремя получают квартиры», — сказал Олег Гурьев. Чтобы стабильно сдавать дома в срок, подрядчикам приходится полностью перестраивать свои внутренние процессы.

Скорость как система: трехлетнее планирование и собственное производство окон

Чтобы строить быстро, компания DARS планирует работу не на год, а сразу на три года вперед. Под утвержденные объемы реновации заранее определяются подрядчики (многие из них — проверенные региональные команды), выстраиваются закупки и производство.

Показательный пример — окна и витражи. Их поставляет собственное производство группы компаний DARS — завод «Гален». С заводом подписана трехлетняя производственная программа: заранее известно, в какой месяц, на какой объект и в каком объеме должны приехать окна, когда их нужно смонтировать и как это будет встроено в общий график стройки. Такой подход позволяет уходить от ручного управления в режиме «срочно нужно на объект» и выстраивать строительство как последовательность заранее просчитанных процессов.

Автоматизация снабжения: стройка учится жить по графику

На объекте DARS также тестирует подход к автоматизации снабжения через ERP-систему. Смысл эксперимента — снизить зависимость поставок от постоянных ручных коммуникаций между производителем работ и снабжением.

В производственной программе расписаны месячные, недельные, а по отдельным материалам — и дневные поставки. Снабжение обеспечивает доставку по графику без постоянных звонков на стройку. У площадки, в свою очередь, есть такой же график: команда заранее понимает, когда и какие материалы придут, и обязана подготовить механизмы, людей для разгрузки и доставку материалов внутри объекта.

По словам Олега Гурьева, первые месяцы внедрения были непростыми: участники процесса просили остановить эксперимент. Но уже к третьему месяцу система начала работать. Снабжение привыкло двигаться по графику, стройка — заранее планировать ресурсы, подрядчики — равномернее распределять работу.

Варшавское шоссе, 90: монолит почти завершен, отделка — до конца года

Первый объект обзора — дом на Варшавском шоссе, 90. На момент съемки здесь завершаются монолитные работы. По словам Олега Гурьева, на площадке осталось смонтировать менее тысячи кубометров монолитных конструкций. «Сейчас мы заканчиваем монолитные работы. Кладка находится на стадии завершения — примерно 70–80% готовности, в зависимости от вида кладки», — рассказал эксперт.

При этом объект планируют сдать до конца года. Для московской стройки и тем более для объекта реновации такие сроки выглядят особенно амбициозно. Один из ключевых факторов скорости — заранее выстроенная система работы с подрядчиками. «Здесь достаточно организованная группа подрядчиков. 90% — это региональные команды, которые работали на других проектах DARS в Ульяновске, Хабаровске, Волгограде, Уфе. Подрядчики уже знают друг друга, за счет этого мы добиваемся повышения управляемости», — объяснил Олег Гурьев.

На площадке уже виден переход от общестроительных работ к инженерии и отделке. В первой, наиболее готовой секции практически завершена кладка, электрики начали прокладывать инженерные коммуникации. Следующий этап — отделочные работы, инженерная подготовка для подключения радиаторов, разводка воды, канализация и стяжка. В DARS отдельно подчеркивают, что процессы стараются синхронизировать так, чтобы минимизировать переделки и повреждения. Например, трубы, которые укладываются под стяжку, закрываются сразу после монтажа.

Квартиры сдаются в формате «заезжай и живи» с многоступенчатой приемкой со стороны Фонда реновации. «С отделкой мы планируем закончить до конца декабря. Может быть, какая-то часть останется на январь, но это будет скорее устранение замечаний Фонда реновации, потому что приемка жесткая: смотрят за каждым швом, за каждой плиткой», — отметил Олег Гурьев.

Варшавское шоссе, 88: дом как часть обновления района

Второй объект — дом на Варшавском шоссе, 88. Здесь хорошо видно, что реновация в Москве — это не только возведение нового здания. «Когда мы строим дом, Москва параллельно проводит реконструкцию сетей в районе. Если есть объекты социальной инфраструктуры, требующие дополнительного внимания города, там проводят капитальные или текущие ремонты. Когда появляется дом реновации, он не просто появляется как дом — он улучшает сам район», — подчеркнул Олег Гурьев.

Дом на Варшавском шоссе, 88 крупнее и сложнее первого объекта. Его общая площадь составляет около 65 тыс. кв. м, площадь квартир — чуть более 30 тыс. кв. м. В проекте предусмотрен большой паркинг, множество технических помещений на первом этаже, а также городские службы, которые в дальнейшем будут обеспечивать диспетчеризацию и обслуживание района.

По классу дом сопоставим с объектом на Варшавском шоссе, 90, но по насыщенности функций он сложнее. Здесь завершаются работы по стилобату, остается пристройка, где будет размещена коммерческая недвижимость. На площадке стараются максимально использовать механизацию: подъемные механизмы, погрузо-разгрузочное оборудование и другие решения, которые позволяют увеличивать темпы строительства.

Криворожская улица: стройка в условиях перекладки сетей

Третий объект обзора — площадка на Криворожской улице. Здесь ранее находились дома по адресам 3, 5 и 7, которые были снесены еще до Нового года. «Основная сложность площадки — большой объем работ по перекладке инженерных сетей. С января по май выносился газ среднего давления, который обеспечивал запитку соседней котельной. МОСГАЗ полностью выполнил свои работы в срок. Затем Мосводоканал проводил работы по выносу двух сетей — канализации и водопровода», — рассказал Олег Гурьев.

Также в рамках проекта полностью перекладывается теплотрасса, чтобы обеспечить теплом новый дом и одновременно подключить соседние здания. Дополнительно реконструируются два центральных тепловых пункта. Таким образом, строительство нового дома становится поводом для обновления инфраструктуры, которая обслуживает не только сам объект, но и соседнюю застройку.

При этом DARS старается не останавливать стройку полностью из-за сетевых ограничений. Компания разрабатывает проекты производства работ так, чтобы начинать монтаж тех частей дома, где это возможно, параллельно с инженерной подготовкой площадки.

Стоит добавить, что для DARS участие в программе реновации — не новый опыт. У девелопера уже есть построенные и переданные объекты для Фонда реновации, один из них — дом на Краснодарской улице в Люблино.

Еще один пример реализованного объекта — дом на Новогиреевской улице в Восточном административном округе Москвы. Этот проект получил награду в номинации «Лучшее архитектурно-градостроительное решение многоквартирного жилого дома по программе реновации» за архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства. Для компании такие объекты стали важной практикой работы с городским заказчиком, жесткими требованиями Фонда реновации и необходимостью синхронизировать строительство с инфраструктурой района.

От социального минимума к полноценному городскому продукту

Впечатление от московских площадок в корне меняет привычное представление о реновации. Да, это жилье, которое строится за счет бюджета. Но по уровню организации процессов, насыщенности инженерией, вниманию к инфраструктуре и качеству продукта такие дома выходят далеко за рамки классического «социального минимума», вплотную приближаясь к классу современного коммерческого жилья.

Главный вывод, который я сделала после осмотра трех объектов: реновация в Москве окончательно сформировалась как системный и высокотехнологичный продукт. И здесь важны не только квадратные метры, но и способность подрядчика работать в едином ритме с мегаполисом, синхронизируя стройку с сетями, горожанами и строгими стандартами Фонда реновации.

Подробный обзор с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите тут.

Ранее я также рассказывала о масштабном проекте Эмина Агаларова — Sea Breeze в Баку, знакомила с масштабным проектом ГК ТОЧНО — «Родные просторы»; показывала, чем меня удивил ЖК «Первое место» в Краснодаре; писала об объектах DARS в Хабаровске.

0 комментариев

Новые

Старые Популярные

Межтекстовые Отзывы

Посмотреть все комментарии

Новости по теме

Последние новости

статья с видео

Небоскрёб «Пионера» в Дубае вырос до 30-го этажа

Речь про ICONIC Tower, который строит MERED, — девелопер, созданный «Пионером» для работы в эмирате. Сейчас башня уже выросла до 30-го этажа из 67.

Мировой девелопмент

173

09-07-2026 19:00

На Алтае местный Минстрой хочет обязать застройщиков устанавливать зарядки для электромобилей

Это станет обязательным для всех жилых комплексов, независимо от их категории, и потребует предусмотреть зарядные станции для 5% машино-мест.

275

09-07-2026 18:30

Уральский девелопер «Проспект групп» выходит на Дальний Восток с проектами почти на 700 тыс. «квадратов» — «Ведомости»

Он приобрел у приморской «Эскадры» сразу три проекта во Владивостоке за ~6–7 млрд рублей.

420

09-07-2026 18:00

Семейная ипотека на пороге перемен: кто останется за бортом?

«Урбан Медиа» вместе с экспертами разобрали, как изменения программы после 1 октября 2026 года могут повлиять на доступность льготной программы.

459

09-07-2026 17:45

Дождались: вторичное жильё подешевело в 20 крупных городах России

В июне поймали один из самых заметных сигналов охлаждения рынка за последнее время. Средняя цена квартир в экспозиции снизилась не сильно (от 0,1% до 1,6%), но география расширяется.

572

09-07-2026 17:30

Где обедают миллионеры в Москве: ТОПовые рестораны, ради которых покупают квартиры по соседству

Рассказываем, какие рестораны стали продолжением самых дорогих жилых комплексов Москвы и почему гастрономия все чаще влияет на стоимость жилья.

1 352

09-07-2026 17:00

Долги девелоперов растут в два раза быстрее продаж, однако до массовых банкротств ещё далеко — НКР (Национальные Кредитные Рейтинги)

Подробнее читайте в нашем материале.

Аналитика рынка

1 042

09-07-2026 16:11

Вместо реставрации — экскаватор: почему Калининград потерял еще одно историческое здание XIX века и что это говорит о системе охраны наследия

На Правой набережной сносят довоенный корпус бывшего мукомольного завода, который находился всего в нескольких метрах от объекта культурного наследия.

Скандалы месяца

1 284

09-07-2026 16:00

Где покупают и живут самые богатые люди России: самые роскошные дома Москвы, за которыми охотятся миллиардеры

От Патриарших прудов до Остоженки: самые дорогие клубные дома столицы, где стоимость квартир достигает миллиардов рублей, а приватность ценится выше квадратных метров.

2 038

09-07-2026 15:00

статья с видео

В самом плотном участке Манхэттена (Нью-Йорк) — у Централла и Юнайтед Нейшнс — строящийся небоскреб оказался в зоне риска обрушения

На 42‑й улице из‑за деформации несущих колонн частично обрушились пять этажей строящегося 33‑этажного здания Pfizer Building.