Останется ли свободная земля? Эксперт о том, как вести себя, если вы попали в СЗЗ

“Чистой” земли, без санитарно-защитных зон, под многоэтажное строительство становится все меньше.

Что делать девелоперу, если он обнаруживает себя в эпицентре такой зоны? Как строить, если участок коммерчески привлекательный, но находится в СЗЗ? Об этом и многом другом в интервью с руководителем компании “Все эксперты” – Андреем Гавриловым. “Все эксперты” работает уже 16 лет и специализируется  на инженерно-экологических изысканиях в строительстве. Однако последние 2 года это одна из немногих компаний в России, которая помогает девелоперам в принудительном сокращении СЗЗ разной сложности.

– Андрей, почему вы занялись сокращением СЗЗ? Это действительно настолько актуальная тема? Кажется, что у девелоперов есть проблемы серьезнее…

– Решение заниматься сокращением СЗЗ пришло к нам от клиентов. В последние 2 года мы ощутили, что все больше девелоперов попадает в ситуации а-ля “внезапно оказался в СЗЗ”. Я не вижу никаких предпосылок урегулирования этой ситуации в обозримом будущем. Уже сегодня, по моим ощущениям, до 90% девелоперов так или иначе сталкивались с санитарно-защитными зонами. В Москве, например, на санитарные зоны приходится 66 тыс. га земель, что составляет около 40% от застраиваемой территории города . Это означает, что почти половина потенциально пригодных для застройки участков ограничены в использовании из-за СЗЗ. И это только Москва. 

Девелоперы часто узнают об ограничениях, когда уже купили землю. Особенно это касается городов-миллионников, где свободных пятен становится всё меньше.

– Можете привести примеры объектов, от которых может образоваться СЗЗ?

– Конечно. Часто девелоперы ожидают, что санитарная зона — это только от какого-нибудь завода. А по факту, в городах масса объектов, от которых образуются СЗЗ: 

• Автомойки и шиномонтажи 

• Гаражные кооперативы, особенно с автосервисами 

• Небольшие производства — столярки, металлообработка, порошковая окраска 

• Мусорные площадки, перегрузочные станции 

• СТО и автосервисы с покрасочными 

• АЗС 

• Склады с химикатами, красками

Эти объекты — самые обычные, вы их видите ежедневно в городах. И они могут сделать ваш земельный участок мёртвой зоной для жилья, детских садов, школ и даже магазинов. Вроде, стоят по соседству какие-то древние гаражи, а в итоге строить ничего нельзя.

– Как СЗЗ ограничивает девелопера?

– Ограничения касаются девелоперов, которые занимаются жилой застройкой. На участке, который попадает в СЗЗ, они не могут построить жилые дома, учебные заведения, досуговые зоны. Только дороги и парковки, а они очень сильно режут маржинальность. Девелоперу сильно повезет, если в СЗЗ попадает 10% земельного участка. Но может же попасть и 90%. Один из наших клиентов мог потерять 100 млн рублей. К счастью, мы успешно вывели участок из СЗЗ. 

Девелопер, который занимается жилой застройкой, может строить дороги и парковки, продать землю значительно ниже рынка или строить не жилые помещения, а какие-то промышленные здания. Как показывает практика, ни один из вариантов для девелоперов не является привлекательным. 

– А что говорит закон? Он как-то защищает девелопера?

– Формально – да, но по факту – нет. Постановление №222 регулирует, что можно и нельзя строить в СЗЗ. Но механизм, как девелоперу защититься от внезапно образовавшейся зоны, работает очень слабо. Предприятие может установить санитарную зону без вашего ведома. 

– Приведите пример типичных ситуаций, с которыми к вам обращаются?

Ситуация №1: девелопер хочет купить привлекательный участок земли в хорошем месте и обнаруживает, что он попадает в СЗЗ. Здесь он может получить конкурентное преимущество, получив “лакомый” кусок земли, очистив его от СЗЗ. 

Ситуация №2: клиент уже вложился в участок, провёл изыскания, заказал проект, а при получении разрешения на строительство выяснилось, что за это время “сосед” установил свою СЗЗ и она распространяется на приобретенную землю. 

– Получается, себя нельзя полностью обезопасить от СЗЗ? Какие-то меры для профилактики остаются?

– Я знаю, что многие приезжают на объекты и ходят по окрестностям, пытаются измерить потенциальные риски. Но это сильно снижает возможности для развития. Буквально приходится выбирать из того, что есть. А с каждым годом таких свободных земель становится все меньше.  Ну а если рядом с участком уже есть что-то, у чего может быть СЗЗ, то никакой профилактики не существует. 

– Хорошо, что нельзя и можно делать, если вы попали в СЗЗ?

– Все, кто приходил к нам за принудительным сокращением СЗЗ пытались договориться с соседями по-хорошему. Это сложная задача, вы должны быть юридически подкованы, обладать знаниями в экологии, в идеале не вестись на провокации, вести себя уверенно и уметь решать спорные ситуации. Как вы понимаете, проще не общаться с соседями совсем. По опыту, типовые сценарии такие:

• Во-первых,и мелкие, и крупные предприятия могут запросить за свое согласие большую сумму, величина которой сугубо индивидуальная и зависит от региона. 

• Во-вторых, крупные предприятия имеют свои мотивы. Частый вариант – предприятие делает СЗЗ “с запасом”на будущее под расширение производства. Но даже если эти дело не в этом, девелопер годами не может застать учредителя на месте. Либо застает, но он не дает добро потому что опасается жалоб жителей или проверок. 

• После таких переговоров остается только принудительное сокращение. 

– Расскажите о принудительном сокращении СЗЗ. Как это работает?

– Принудительное сокращение СЗЗ — это законный способ уменьшить или отменить санитарно-защитную зону без согласия предприятия. Согласно п.11 Постановления Правительства РФ от 03.03.2018 № 222, физические и юридические лица могут провести исследования атмосферного воздуха и уровней физического воздействия, и при наличии оснований подать заявление в уполномоченный орган для изменения или прекращения действия СЗЗ.

• Мы проводим необходимые измерения, при необходимости разрабатываем проект по сокращению СЗЗ и сопровождаем процесс до получения положительного решения.

 – Какие трудности могут возникнуть при принудительном сокращении СЗЗ?

– Основная сложность — проведение исследований и измерений. Необходимо точно определить, какие вещества измерять, в каких точках и в какой период времени. Если будут зафиксированы превышения, это может стать препятствием для сокращения СЗЗ.

Кроме того, для разработки проекта по сокращению СЗЗ нужны исходные данные, которые предприятие может не предоставить. В этом случае мы используем альтернативные методы получения информации.

– Для сокращения СЗЗ нужно обращаться в суд?

– Это второй путь. Иногда сокращать санитарно-защитную зону лучше через суд. Процесс может занять от 1 до 2 лет и требует участия юристов, специализирующихся на экологическом законодательстве, а также экспертов, готовых объяснить судье все нюансы. Последний пункт особенно важен, от него зависит решение. Поэтому мы, например, приглашаем даже экспертов из других регионов. Например, бывших сотрудников-экспертов Роспотребнадзора. 

– Можете поделиться успешным кейсом из вашей практики?

– Конечно. Один из наших клиентов приобрёл участок площадью 2 га с целью инвестирования в жилую застройку. Однако участок находился в зоне жилой застройки, и на него была наложена СЗЗ от рядом расположенного предприятия. Переговоры не дали никаких результатов.
Мы провели необходимые исследования и обратились в суд. Судебный процесс длился более 1,5 лет и сопровождался разными курьезными ситуациями и даже давлением со стороны административного барьера, но в итоге СЗЗ была отменена, и участок стал пригодным для жилой застройки. Капитализация инвестора возросла на 100 млн рублей.

– Вы сказали про курьезные моменты, это частое явление?

– Если мы идем в суд, мы всегда готовимся к серьезной борьбе. С другой стороны могут быть самые нелепые аргументы и подложные данные. От измерений, которые показывают уровень шума реактивного двигателя до превышения уровня выброса в 10 раз. Поэтому важно обращаться к экспертам. Только они могут увидеть и разбить эти аргументы, донести до судьи свою точку зрения, обратить внимание на то, что это просто бред. Понимаете, судья не эколог, если еще со стороны девелопера их не будет, такие данные от противника будут уже не “курьезом”, а серьезным обоснованием, из-за которого компания потеряет уже вложенные деньги. 

– Насколько я вижу, принудительное сокращение СЗЗ это очень редкая услуга, я даже не нашла ее у других компаний, с чем это связано?

– Откровенно говоря, это очень сложный процесс, который постоянно требует креативных решений разной сложности. Совсем не поточная история. Каждый кейс индивидуален. Нам приходится буквально вести расследование, разбираться с первоначальным проектом СЗЗ, искать ошибки и несостыковки, перепроверять данные. Это непросто. Но нам интересно этим заниматься, а для клиентов это единственный способ не отвоевать свои вложения.