С 1 июля ТИМ для застройщиков стал обязательным на этапе проектирования. О том, как идет переход, рассказывают девелоперы и Минстрой

Детали, опыт и мнения  – эксклюзивно для портала Всеостройке.рф

Напомним, с 1 июля 2024 года строительная отрасль России переходит на технологии информационного моделирования: согласно постановлениям правительства №331 и № 2357, теперь все застройщики, работающие по 214-ФЗ, должны использовать ТИМ на стадии проектно-изыскательских работ при реализации объектов долевого строительства. 

В основе информационного моделирования здания лежит проектирование объекта как единого целого: изменение одного из параметров влечет автоматическое изменение других, связанных с ним, и объектов вплоть до чертежей, спецификаций и календарного графика. По оценкам ДОМ.РФ, применение ТИМ повышает эффективность в стройке, в том числе сокращает бумажный документооборот на 85%, сроки обработки документов на 50%, сокращает ошибки при проектировании на 80%. Только за второй квартал 2024 года количество работающих по ТИМ застройщиков на территории России увеличилось на 17% – до 878 компаний. Теперь доля девелоперов, которые применяют или пилотируют ТИМ при строительстве жилых объектов, составляет 21%. С использованием технологий моделирования строится чуть более 40% жилья. При этом 11% всех площадей приходится на трех крупнейших игроков рынка –  «Самолет», «ПИК» и «ЛСР».

Внедрение технологий информационного моделирования идет планово:  Минстрой ведет большую разъяснительную и методологическую работу,  чтобы помочь девелоперам адаптироваться к новым правилам. 

«Минстроем России проводится большая плановая работа по разъяснению использования технологий информационного моделирования и особенностям их применения, а также организована методологическая поддержка стройотрасли по вопросам внедрения ТИМ, – прокомментировал порталу Всеостройке.рф заместитель министра строительства и ЖКХ Константин Михайлик. – Проекты документов об утверждении рекомендуемой формы технического задания на цифровую ИМ, включаемую в ИМ объекта, состав ИМ и другие сутевые документы перед принятием будут обсуждаться с отраслевым сообществом. Все замечания и предложения будут приниматься в работу Минстроем для оптимизации законопроектов, разрабатываемых для применения в долевом строительстве. Опасения отдельных участников отрасли, скорее, вызваны смешением понятий и недостаточным погружением в соответствующие Постановления, –  обратил внимание Константин Михайлик. – Некоторые путают цифровизацию государственной стройки с переходом к ИСУП (Информационной системы управления проектами) и цифровой вертикали и цифровизацию застройщиков долевого строительства с переходом на ТИМ. Это абсолютно разные ветки: в ИСУП коммерческая стройка не переводится и переводиться не будет. В остальном же мы видим готовность застройщиков выполнять требования Постановления № 331 и поддержку курса, выбранного Минстроем как среди крупнейших девелоперов, так и среди региональных игроков». 

Действительно, опрошенные порталом Всеостройке.рф девелоперы переход на ТИМ поддержали,  глобальных сложностей в связи с обязательным применением технологии информационного моделирования они не видят.

Глеб Чернякин  – IT-директор ПИК: 

«ПИК – одна из первых компаний в отрасли, которая увидела перспективы в информационном моделировании и начала внедрение технологии ещё в 2016 году. Сегодня создание цифровой модели – необходимый и базовый этап при реализации проектов ПИК. Более 95% всех объектов, будь то жилой дом, школа или детский сад, проектируются с помощью информационного моделирования. Поэтому компания полностью готова к постановлению, вступившему в силу 1 июля. Обновленные регламенты могут стать драйвером улучшения для всей отрасли. ТИМ с грамотно сформулированными алгоритмами проектирования сокращает как сроки проектирования и строительства, так и сроки координации и согласований при разработке документации. Таким образом, мы уже много лет существенно минимизируем количество ошибок и одновременно работаем над большим количеством проектов без потери качества и с прогнозируемой себестоимостью этих проектов. Сейчас в компании есть собственные цифровые продукты, которые отвечают за управление строительством, заселением и обслуживанием домов, закупку строительных материалов, работу с документами и подрядчиками».

Другой крупный девелопер – компания Брусника – уже несколько лет совместно с генпроектировщиками готовит  BIM-модель по всем проектам, поэтому никаких существенных изменений в своей работе после 1 июля не предвидят. 

Тимур Гогия – заместитель генерального директора по производственной деятельности девелоперской компании Брусника: 

 

«Мы уже несколько лет совместно с генпроектировщиками готовим BIM-модель по всем проектам. Но до 1 июля она уходила в экспертизу и, соответственно, загружалась в ЕГРЗ только в PDF-формате. Теперь на проверку будет направляться полноценная модель. Ее же будет получать Госстройнадзор. Для нас принципиально ничего не изменится. На отстройку процессов в ведомствах, вероятно, потребуется некоторое время. Однако на скорость согласования это вряд ли окажет какое-то влияние».

 

Один из лидеров московского девелопмента – компания Level Group –  применяет ТИМ, в том числе, в работе своего проектного бюро Level Проект. 

Всеволод Нечитайленко – директор по цифровым технологиям и операционной эффективности Level Group : 

 

«Внедрение цифровых инструментов имеет большое значение для реализации проектов в сфере недвижимости. Уже сейчас девелоперам невозможно представить работу без использования информационных моделей. Применение ТИМ позволяет оптимизировать многие процессы при проектировании и строительстве объектов. В результате это не только влияет на качество и скорость реализации проекта, но и в перспективе окажет экономический эффект. Мы активно используем ТИМ в работе нашего проектного бюро Level Проект, а так же с нашими подрядчиками по проектированию. В обязательном предоставлении теперь ИМ в экспертизу — сложностей не видим». 

Холдинг Setl Group — один из крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга и России — не только активно внедряет цифровые решения, но и разрабатывает свои.

Виталий Ершов, директор по строительству Setl Group:  

«Холдинг Setl Group, являясь лидером как по внедрению цифровых решений, так и по разработке своих, не видит проблем в выполнении требований Постановления, сделавшего обязательным предоставление информационной модели в экспертизу с 1 июля. Остались некоторые вопросы по наполнению информационной модели, порядку предоставления данных в Экспертизу, которые мы решаем вместе с Минстроем в рамках рабочей подгруппы по вопросам повышения производительности строительной отрасли, внедрения технологий искусственного интеллекта и роботизации. Поэтому в целом нам все понятно. Идём по плану. Также отдельно отмечу, что многие крупные девелоперы, проектные институты давно работают в ТИМ. И ни для кого уже переход туда не страшен». 

Хотя требований к переходу на ЦИМ пока нет, девелоперы уже активно работают с цифровыми моделями. 

Анна Абрамова – руководитель BIM проектов «Главстрой Санкт-Петербург»:     

«В “Главстрой Санкт-Петербург” создана рабочая группа, которая совместно с ГАУ ЦГЭ СПб участвует в пилотном проекте по апробации машиночитаемых требований к цифровым информационным моделям, в рамках которого мы проверяем наши ЦИМ. Проект завершится к концу 2024 года, но уже есть первые результаты, которые позволяют провести валидацию и верификацию ЦИМ раздела КЖ на базе файлов IDS. При этом все модели мы переводим в открытый формат IFC, используя международный стандарт. Кроме того, в рамках ведения цифровых информационных моделей мы создали справочник видов работ и материалов, централизованно ведем его в учетной системе. Этот документ вместе с требованиями к ЦИМ передается проектировщикам при старте проектирования, что позволяет нам делать централизованные закупки материалов при получении ЦИМ. В ходе импортозамещения нам удалось выбрать российский программный продукт Vitro-CAD. Это среда общих данных, необходимая для централизованной работы с ЦИМ внутри компании, а также для обмена информацией с проектировщиками. Также выбран еще один российский программный продукт, который позволяет формировать ведомости объемов работ из ЦИМ. Справочник видов работ интегрируется в данное специализированное ПО, где BIM-сметчик формирует ведомость объемов работ».

Группа «Самолет» внедряет  ТИМ еще с 2017 года и сложностей с обязательным переходом на технологии информационного моделирования не видит. Тем более, что пока требований о подготовке цифровой информационной модели (ЦИМ) нет. 

Александр Панькин – руководитель ВІМ управления бизнес-юнита «Москва» Группы «Самолет»:

 

 

«Ведение ИМ обязательно с  1 июля по пп. 331 и пп. 2357, где ИМ  – это информационная модель (документация в эл. виде).  При этом нет требований о подготовке ЦИМ. Постановление ПП614, требующее разработку и передачу ЦИМ в экспертизу, вступает в действие с 1 сентября 2024 года (ранее срок был 1 июля 2024 года). В соответствии со схемой ниже, компании не обязаны проходить экспертизу с ЦИМ для тех объектов, для которых ЗНП заключено до 1 сентября 2024 года. Единственное на текущий момент обязательное требование к ЦИМ: в соответствии со статьей 57.7 Градостроительного кодекса Цифровая информационная модель должна быть классифицирована в соответствии с Классификатором строительной информации (КСИ). Мы начали внедрять ТИМ еще в 2017 году и к настоящему времени за счет проб и ошибок накопили большой опыт, которым готовы делиться с участниками рынка. Потому что в конечном итоге цифровизация строительной отрасли важна и нужна, поскольку  позволяет повышать качество продукта, а также управлять себестоимостью и контролировать сроки проектирования, строительства и срок сдачи клиенту готового продукта». 

В лидирующей инвестиционно-строительной компании юга России — ГК ТОЧНО — решение Минстроя о переходе на ТИМ тоже поддержали.

Никита Попов — директор департамента заказчика ГК ТОЧНО: 

«Мы встали на путь цифровизации и уже применяем самые современные технологии, в том числе технологии информационного моделирования, поэтому после 1 июля наша деятельность не претерпит никаких глобальных изменений, — информационные модели при подаче документов в Главгосэкспертизу готовы подавать, вопросы по необходимому составу информационной модели решим в рабочем режиме. Строительный рынок – традиционно консервативный, но передовые застройщики всегда идут в ногу со временем, применяя  современные решения. В перспективе цифровизация помогает сократить сроки строительства жилья, повысить его качество и оптимизировать расходы. Поэтому поддерживаем Минстрой на этом пути».

Федеральный девелопер «Неометрия» уже перестроил внутренние процессы, инициативу по переходу на ТИМ в компании назвали правильной.  

Денис Бида, директор департамента автоматизации инвестиционного холдинга Alias Group («Неометрия»):

«С 1 июля застройщики долевого строительства должны предоставлять в экспертизу проектную документацию с ТИМ-моделью.

Понимание по инструментам формирования модели есть, и внутренние процессы цифровизации на основе ЦИМ у нас реализованы. При этом вопросы взаимодействия с госорганами в данный момент нуждаются в проработке. В частности, нужно создавать единые унифицированные требования к документации, предоставляемой застройщиками. Наша компания присутствует в разных регионах, и мы отмечаем, что эти требования могут сильно различаться. Также, на мой взгляд, государственным структурам необходимо провести подготовительную работу, четко сформулировать нормативную базу. И, что тоже крайне важно – своевременно доносить информацию об этом до застройщиков. В то же время понятные требования рынку необходимы, нужно разрабатывать методологическую сопроводительную документацию, показывающую, что именно должно быть реализовано в модели. Поэтому, если говорить в целом, то инициатива правильная. Внутренние процессы мы уже перестроили, есть понимание того, как формировать модель. И единственное, чего не хватает рынку, – более полная обратная связь от органов государственной власти, а также внедрение единых правил во всех регионах».

К плановому внедрению ТИМ в штатном режиме готовятся и в регионах – обязательное применение технологий информационного моделирования на этапе проектирования с 1 июля здесь воспринимают позитивно. Крупнейший застройщик Ханты-Мансийского автономного округа, компания «ДСК-1», будучи передовой организацией, уже давно встала на путь цифровизации. 

Александр Распопов – директор по IT «ДСК-1»:

 «Первый опыт прохождения экспертизы с ТИМ-моделью у нас появился год назад на одном из объектов, который в данный момент в стадии строительства. Однако это не значит, что всё хорошо и безоблачно. Есть вопросы с персоналом, компетенциями, наполнением ПО и тем, какие разделы оно закрывает. В любом случае: закон есть закон, и мы обязаны его исполнять». 

 

 

Таким образом, к обязательному внедрению ТИМ строительная отрасль подошла подготовленной: российские застройщики, вне зависимости от объемов строительства, уже и так активно применяют технологии информационного моделирования и готовы делиться с рынком своей экспертизой и наработанным опытом. Девелоперы воспринимают перемены позитивно, как вызов, который в своем итоге даст новый импульс для повышения производительности строительной отрасли и сокращению затрат.