Skip to main content

05.12.2023 18:21

Аналитика рынка

Слишком много ЖК и слишком мало инфраструктуры: как и почему в российских городах стали вводить мораторий на строительство жилья

Непродуманная градостроительная политика начала приводить к социальному коллапсу в популярных у застройщиков городах.

В этом году сразу в нескольких российских городах был введен мораторий на строительство жилых комплексов в определенных районах. К этому привело сразу несколько факторов, которые можно обозначить двумя словами: социальный коллапс. Огромные «человейники», выросшие за несколько лет, сдались в эксплуатацию, заселились собственниками и в одночасье обрушились лавиной на школы, детские сады, поликлиники, дороги, которые были совершенно не подготовлены к многократному увеличению жителей района.

Портал Всеостройке.рф попробовал разобраться, в чем причина проблемы, и почему города оказались не готовы к последствиям масштабных строек.

Казань

Один из самых показательных примеров — это Казань, вернее, агломерация вокруг нее. Столица Татарстана активно растет, развивается и справедливо считается одним из самых прогрессивных и перспективных российских городов. Вместе с увеличением производств и ростом привлекательности региона увеличивается и количество жителей, что, как это обычно и бывает, в свою очередь влияет на темпы строительства. Марат Хуснуллин на днях заявил, что в этом году в Татарстане ввели в эксплуатацию 3 миллиона квадратных метров, хотя еще пару лет назад руководство республики ломало голову, как увеличить объемы ввода до 2 миллионов квадратных метров.

Однако такие ударные темпы строительства привели к закономерным итогам — в самых популярных для строительства районах инфраструктура стала просто лопаться по швам, не выдерживая увеличение численности жителей. Так, стремительно растет пригород Казани — по оценкам региональных властей, ежегодно население деревни Куюки под столицей прирастает на 5 тысяч человек. Сегодня здесь проживает более 50 тысяч человек, это в основном жители недавно возведенных новостроек. В итоге в школе, которая была рассчитана на 1500 человек, сейчас обучается 3000 учеников, при этом в это число вместились не все желающие. Само собой, что почти все жители новостроек в пригородах работают в Казани, что вылилось в многокилометровые пробки по утрам и вечерам. И, несмотря на все эти проблемы и многочисленные жалобы жителей, указанные пригороды продолжали застраиваться — еще один крупный проект по строительству 200 тысяч квадратных метров утвердили в апреле. На хаотичную застройку неоднократно обращал внимание Раис (глава) Татарстана Рустам Минниханов, но разрешения на строительство очередных многоквартирных домов продолжали выдаваться.

Эту практически стихийную застройку смог остановить только мораторий. Чтобы пригород окончательно не превратился в Шанхай, Минниханов ввел запрет на застройку этих самых проблемных территорий. Кроме того, в регионе появился Институт пространственного планирования, который должен разработать мастер-план Казанской агломерации до конца этого года. Время действия моратория не сообщается — вероятно, вето снимут, когда на этот раз грамотный мастер-план продемонстрирует решение всех создавшихся инфраструктурных проблем.

Сочи

Еще один город, чья популярность у инвесторов и застройщиков чуть не привела к социальному взрыву, — это самый курортный город страны Сочи. Там мораторий ввели еще в 2021 году, а причиной такого запрета также стала излишне хаотичная застройка города. Но, в отличие от Казани, в городе-курорте ситуация усугубляется эпидемией самовольного строительства.

Согласно мораторию, до принятия нового генплана застройщикам разрешается заниматься только ИЖС, чья площадь не превышает 300 квадратных метров. Если же застройщик хочет возвести дом больше, то он обязан пройти общественные слушания. Как и в пригороде Казани, ведущаяся до 2021 года плотная застройка многоквартирными домами привела к тому, что ни школы, ни больницы не справлялись с потоком людей, а инженерные сети были критично перегружены. Помимо того, что строительство МКД разрешалось без строительства сопутствующей инфраструктуры, в Сочи активно возводились и самострои. И не только объекты ИЖС, а вполне себе многоквартирные дома, которые строились годами, квартиры в них успешно продавались ничего не подозревающим дольщикам. Об этом феномене Краснодарского края ранее писал портал Всеостройке.рф.

Как заявлял губернатор края Вениамин Кондратьев, именно на Сочи приходится самое большое количество самостроев. Это связано, конечно, со все увеличивающейся инвестиционной привлекательностью Сочи. Цены в этом городе растут как на дрожжах, а инвесторы, потерявшие возможность приобрести недвижимость за границей, обратили свое внимание на популярные курорты. И первый в этом списке, естественно, Сочи.

Как и в Казани, точные сроки моратория не были обозначены. Известно только, что запрет не будут снимать до того момента, пока не примут мастер-план.

Новосибирск

В отличие от первых двух городов, в Новосибирске остро стояла проблема именно с апарт-комплексами. Если застройщики жилых комплексов возводили сопутствующую социальную инфраструктуру, то девелоперы апартаментов проблем перегруженных социальных объектов не замечали. При этом, как писали местные СМИ, счастливые новоселы апартаментов зачастую даже не подозревали, что им не полагается социальная инфраструктура, и требовали ее от властей региона.

В итоге городской совет депутатов решил проблему кардинально, фактически приравняв апартаменты к жилой недвижимости. Тем самым они обязали застройщиков апарт-комплекса возводить и объекты социальной инфраструктуры. Это практически революционное решение, которое хотя бы на региональном уровне должно существенно изменить принципы возведения подобных новостроек. В Минстрое на такой шаг до сих пор не пошли, а в Новосибирске по-сибирски прямо и просто избавились от этой головной боли.

Как сообщают СМИ, до момента принятия закона около 10% строящихся объектов в Новосибирске относились к апартаментам.

Работа над ошибками

Очевидно, что с подобными проблемами рано или поздно сталкиваются и другие российские города, популярные для переезда. Они быстро расширяются и застраиваются, однако при неграмотной градостроительной политике этот прекрасный сам по себе факт выливается в социальный взрыв. Некоторые города, очевидно, были не готовы к увеличению числа жителей. В центре городов, как правило, мест для масштабного строительства уже не остается, поэтому застройку выносят в пригороды, где и до появления «человейников» ситуация с социнфраструктурой, возможно, была не очень радужной.

Одним из решений мог быть законопроект об обязательном сопутствующем возведении инфраструктуры — о таком проекте закона, к слову, в этом году заявлял глава Минстроя. А пока законодательная машина раскручивается, городам необходимо предпринимать свои действия — вводить моратории, пересматривать градостроительные планы, инженерные и маршрутные сети, то есть проводить работу над своими же ошибками.

Новости по теме

Три года закону о КРТ. Подводим итоги 

Рассказываем, что такое комплексное развитие территории, и как эта программа позволяет оживить заброшенные и депрессивные территории по всей стране.

Дата публикации 19-02-2024 18:35
Столкнется ли стройотрасль в 2024 году с дефицитом цемента или его удорожанием?

Узнали прогнозы специалистов крупнейшего производителя цемента в России — холдинга ЦЕМРОС.

Дата публикации 14-02-2024 10:35
А как у них: сравнили льготные ипотечные программы в странах СНГ

Какие жилищные займы наиболее выгодны или доступны гражданам этих государств.

Дата публикации 02-02-2024 13:00
Арктическая ипотека: как идет эксперимент по удержанию цен при низкой ставке

Под жесткие ценовые параметры Минстроя подходит очень ограниченное число новостроек.

Дата публикации 27-01-2024 16:30

Последние новости

Грузия становится все привлекательнее для девелоперов и инвесторов

Спрос растет как на жилищные проекты, так и на туристические.

Дата публикации 27-02-2024 18:15
ТОП-5 самых привлекательных коттеджных поселков Иркутской области

Какие КП предлагают застройщики недалеко от Иркутска и от Байкала.

Дата публикации 27-02-2024 15:47
ТОП-5 самых открытых управляющих компаний девелоперов

Рассмотрели, какие «управляшки» всегда готовы на честный диалог с жильцами своих ЖК.

Дата публикации 27-02-2024 11:55
Более 836 тыс. кредитов оформили россияне за период действия льготной ипоте...

Речь идёт о периоде с мая 2020 года до 1 января 2024-го.

Дата публикации 27-02-2024 10:30
Всё о стройке

Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ

Мероприятия