Владимир Пинаев, генеральный директор CORE.XP: «Наш бизнес с 2022 года вырос в два раза»

О крупных сделках, интересных проектах и будущем рынка недвижимости в условиях непростой экономической ситуации – эксклюзивно для портала Всеостройке.рф. 

 CORE.XP — одна из ведущих компаний в консалтинге и управлении инвестициями в недвижимости в России и СНГ. О том, с какими знаковыми объектами работает компания и к чему стремится, в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал генеральный директор CORE.XP Владимир Пинаев.

— В прошлом году компания отпраздновала 30-летний юбилей своей работы в России. Что представляет компания сегодня, и чем гордитесь за эти годы?

— Мы являемся преемником очень крупного международного бизнеса  — компании CBRE, которая сегодня ведет глобальный бизнес с капитализацией порядка 40 миллиардов долларов. Эта компания занимается консалтингом, управлением инвестициями в недвижимость. Мы почти 30 лет нашего существования в Российской Федерации были частью этого бизнеса. С 2022 года мы, как многие западные компании, стали российским бизнесом.  Но с 2022 года мы не только сохранили, но и приумножили все, что накопили за долгие годы работы в CBRE.

Сегодня наш бизнес — это порядка 400 человек, это четыре крупных сегмента бизнеса: консалтинг, управление сделками, управление строительством и отделкой, управление технической эксплуатацией и активами. В рамках этих четырех направлений мы покрываем все этапы жизненного цикла проектов наших клиентов. К примеру, если клиент планирует инвестировать деньги в недвижимость, он приходит к нам с вопросами: какой объект построить, где найти земельную площадку, как сделать грамотную маркетинговую стратегию объекта, чтобы привлечь арендаторов или покупателей, как оптимизировать затраты на строительство и как создать систему управления объектом, чтобы дать резидентам лучший уровень качества при оптимальной стоимости.

— Что более востребовано — комплексные проекты или этапные работы?

— У нас разного типа клиенты. Есть клиенты, которые приходят с какой-то конкретной задачей или проблемой, и мы ее решаем. Но в целом мы находимся в нише крупных знаковых проектов, где наши клиенты — инвесторы, девелоперы — вкладывают сотни миллионов долларов или миллиарды рублей. И понятно, что на каждом этапе работы по проекту стоит важная задача оптимизации решений. Задача нашей команды экспертов состоит в том, чтобы дать нашим клиентам  решения, которые позволят не потратить больше денег, чем это необходимо, и при этом  создать уникальный продукт, который будет  востребован на рынке.

— Как менялась стратегия на протяжении 30 лет? 

— Наш бизнес прошел три этапа развития. Первый — это период  1990-х годов, когда мы начали нашу деятельность; в  то время рынок коммерческой недвижимости только начинал формироваться. Мы предоставляли моноуслугу, по сути, помогая западным компаниям найти офисную недвижимость в Москве для старта бизнеса.

2000-е годы — это второй этап развития, когда компания начала расширять  линейку услуг, и мы, по сути, превратились в диверсифицированную бизнес-платформу, которая позволяла клиентам получать комплексные услуги. В двухтысячных годах на рынке появились крупные проекты во всех сегментах недвижимости, в офисах и в ритейле, и в это же время  начал активно развиваться складской сегмент.

И третий этап, я его называю современный этап, который начался уже в 2010-х годах. Несмотря на большое количество проблем экономического, политического, внешнего, геополитического плана, мы увидели нашу востребованность на рынке. В этой ситуации мы продолжали расширять линейку сервисов, добавляя новые виды услуг для наших клиентов.

— Ключевое направление вашей деятельности — именно инвестиции в недвижимость. Насколько сейчас востребована эта опция?

— Наш бизнес с 2022 года вырос в два раза. Мы увидели бум спроса  на наши услуги на локальном рынке. Отчасти это связано с тем, что на рынок вернулся достаточно большой объем капитала из-за границы, и недвижимость являлась одним из  основных активов, куда инвесторы планировали вкладывать средства.

Второй тренд, который мы наблюдаем, –  крупные корпорации  продолжают реализовывать стратегию консолидации и  оптимизации  офисной недвижимости. Мы как раз в последние два года достаточно активно работали с крупными корпорациями для того, чтобы помочь им не только сформировать стратегию консолидации и оптимизации профильной недвижимости, но и реализовать ее максимально эффективно и выгодно для бизнеса. 

В 2024 году произошел значительный рост нашего бизнеса за счет ряда крупных сделок. Одна сделка прошла с главным финансовым институтом нашей страны — где-то на 150 тыс. кв. м, вторая сделка по консолидации приобретения портфеля недвижимости на 140 тыс. кв. м. тоже состоялась с финансовой организацией из частного сектора.

Дополнительная услуга, которая была востребована в последние два года, —  выход иностранных инвесторов из активов в недвижимости, где мы управляли целым рядом сделок по маркетингу и реализации активов.

— К вам обращаются застройщики с запросами по продаже и приобретению площадок?

— Обязательно. Мы работаем со многими девелоперами, которые либо реализуют стратегию приобретения земельных площадок для разных целей: для девелопмента жилой недвижимости, для коммерческой недвижимости. Также к нам приходят компании, у которых  есть свои  площадки, и наша задача –  реализовать их на рынке  по максимальной цене.

— Сколько примерно сделок в месяц закрываете?

— В целом это порядка двух-трех крупных сделок в каждом сегменте, а также приличный объем менее крупных транзакций. За все время существования нашей компании мы входим в топ по объему закрытых сделок в разных сегментах недвижимости.

— CORE.XP является лауреатом премии CRE Moscow Awards 2024 года в номинации «Консультант года». Как удается поддерживать высокий уровень в жесткой конкуренции?

— Как я говорил, мы ведем бизнес в сегменте крупных и знаковых проектов. Мы понимаем: чтобы клиенты в этом сегменте могли нам доверять, мы должны решить две основные задачи. Первая — мы должны быть платформой, на которой есть ответ на любой вопрос. И поэтому мы все время нашего существования на рынке занимались тем, чтобы развивать линейку наших услуг. И второй момент — это наш опыт и репутация на рынке. Участие в знаковых и крупных проектах формирует доверие наших клиентов к нам, и они заказывают у нас услуги по другому проекту. Мы находимся в ситуации, в которой всегда нужно быть “в тонусе”. Если сегодня мы сделали классную работу, то завтра должны найти возможность сделать ее еще лучше.

— Какие тренды на рынке коммерческой недвижимости и недвижимости в целом сегодня, по Вашему мнению, набирают обороты?

— Один из основных трендов на рынке на сегодняшний день — недвижимость является ключевым активом для инвестиций. Этот тренд будет, с нашей точки зрения, продолжаться. 

Если говорить про секторы недвижимости, то мы видим, что, безусловно, есть сложности, связанные с ключевой ставкой. Это влияет на бизнес компаний и на ситуацию на рынке недвижимости. С другой стороны, особенно московский рынок обладает  уникальным качеством — это один из крупнейших рынков не только Европы, но и мира. Для примера скажу, что на рынке сегодня более 20 миллионов квадратных метров офисной недвижимости. При среднем сроке договора аренды в пять лет мы имеем порядка четырех миллионов квадратных метров оборачиваемости рынка. То есть каждый год компании в среднем принимают решение в отношении четырех миллионов квадратных метров. Часть этой площади, естественно, остается в тех же зданиях, которые компании занимали ранее. Другая часть этой площади выходит на рынок, и компании принимают решения по переезду, оптимизации, расширению, сокращению площади. Важным фактором стабильности Московского рынка является критическая масса недвижимости, то есть большой объем бизнеса, сконцентрированный в одной точке на карте России. И, в принципе, это всегда помогало Москве очень быстро выходить из любой кризисной ситуации.

В секторе офисной недвижимости сегодня мы видим существенную нехватку качественных площадей. Действительно актуальный вопрос — как рынок будет развиваться дальше, чтобы предложить новые проекты и услуги по офисной недвижимости.

В индустриальном сегменте также есть сложности. Мы наблюдаем снижение спроса с учетом того, что  ставка аренды выросла примерно в два раза за последние полтора года. При этом этот рост недостаточен для запуска новых проектов — экономика девелопмента за счет высоких кредитных ставок не работает даже  при новом уровне арендного потока.

— Невыгодно строить?

— Да. Поэтому мы считаем, что для многих компаний выгодным решением станет приобретение недвижимости в собственность вместо аренды. В будущем на этапе снижения ставок аренды эта недвижимость будет выходить на рынок через сделки продажи с обратной арендой, и у собственников появится возможность вернуть капитал в бизнес.

— CORE.XP создала системы добровольной сертификации CORE.ECO для оценки соответствия зданий национальным «зеленым» стандартам ГОСТ Р. Как Вы оцениваете перспективы «зеленого» строительства в России, особенно в текущей ситуации? Будет развиваться?

— «Зеленая» сертификация является идеологически важной основой нашего бизнеса. Мы серьезно верим в то, что рынок будет все больше осознавать важность экологической повестки. Причина в том, что экология, по сути, является базовым активом: когда нечем дышать и загрязнена окружающая среда, то, что создается для людей в виде инфраструктуры, денег и других благ, уходит на второй план. 

Поэтому с учетом всех вызовов, которые сегодня есть в глобальной экологической повестке, а также общаясь с собственниками недвижимости, мы видим, что вопросы сохранения окружающей среды в современном мире становятся все более актуальными. 

Как социально ответственный бизнес, мы видим свою задачу в  просвещении общества, формируя устойчивый спрос на энергоэффективные и экологичные решения в недвижимости, что соответствует государственной стратегии Строительной отрасли и ЖКХ до 2035 г., утвержденной распоряжением Правительства РФ. Мы не только оказываем консалтинговые услуги по экологической сертификации  объектов недвижимости, но и создали несколько систем добровольной сертификации по национальным “зеленым” стандартам ГОСТ Р, которые зарегистрировали в Росстандарте под единым брендом CORE.ECO. Как пример, недавно мы сертифицировали конструкцию вертикального озеленения фасадов зданий по ГОСТ Р 71332-2024, которая позволяет делать уникальный архитектурный «зеленый» фасад с зелеными насаждениями даже в Москве. Таким образом, зеленых насаждений становится больше, что полезнее для общества, а пятно застройки используется эффективнее, что полезнее для девелопера.

— Насколько активно будет развиваться экологическая повестка в перспективе ближайших лет?

 — Мы уверены, что она  будет развиваться активными темпами.

— В элитном и в премиум-сегменте? Или выйдет за рамки высокобюджетных сегментов?

— Мы считаем, что это наиболее продвинутая тема в коммерческом сегменте сегодня. Но, по сути, для жилых зданий это более важный актив, который говорит о том, что человек проводит в жилье значительно больше времени, чем в коммерческом объекте. И качество среды, которую человек имеет в жилье, является более важным, нежели в коммерческом сегменте.  Поэтому мы считаем, что фокус жилых девелоперов на «зеленой» сертификации и на системе создания «зеленой» среды в домах — это очень важный момент, который помогает позиционировать проект по-другому и иметь больше успехов с точки зрения спроса.

— У компании много наград. За что получаете?

— Они даются за разные номинации. От нашей работы по созданию лучших объектов недвижимости до наиболее знаковых сделок на рынке, которые мы реализуем.

— Какими объектами гордитесь больше всего?

— За 30 лет работы их было много… Я помню работу над первым проектом в «Москва-Сити», где мы работали с компанией ЭНКА по маркетингу и сдаче в аренду их первого проекта в «Москва-Сити», — «Набережная Тауэр». Мы реализовали концепцию и работали над проектом «Белая площадь». «Метрополис» — проект, с которым мы были, начиная с приобретения площадки инвестором, до момента, когда создали концепцию проекта, сдали проект в аренду и помогли инвестору продать его, — то есть весь цикл. И сегодня мы участвуем практически в каждом знаковом проекте, который есть на рынке.

— Кто ваш основной конкурент на рынке Москвы?

— В нашем секторе сильная конкуренция очень достойных игроков, поэтому мы не можем расслабляться.

— Что помогает компании и лично Вам сохранять позитив в сегодняшние непростые времена?

— У нас всегда был позитивный настрой, потому что бизнес не позволяет находиться в тоске и унынии. Девиз нашего бизнеса: «Если тебя ударило, ты упал, быстро встань, отряхнись и иди дальше». Это то, что помогает нам легко преодолевать сложные ситуации, делать выводы,  двигаться вперед, ставить и достигать новые цели.

— Какие вызовы перед Вами стоят в этом году? Какие стоят глобальные цели?

— Мы ориентированы на серьезный рост и на то, чтобы быть лучшим выбором для наших клиентов. Этот вызов, я скажу, не является уникальным для 2025 года, это в целом наш постоянный вызов: мы всегда решаем задачи, направленные на то, как нам расширить линейку наших услуг, как нам быть лучшими в тех услугах, которые предоставляем, и как достичь горизонта, который, кажется, невозможно достичь.

— В горизонте какого периода строите планы?

— Мы планируем в горизонте года и в горизонте трех лет. У нас есть план краткосрочный и среднесрочный. И, конечно, мы смотрим на более долгосрочную перспективу – в 2030 год, как мы будем выглядеть через 5 лет.

— А если говорить о рынке недвижимости в целом — чего ждать? Будут ли массовые банкротства застройщиков, например, перераспределение земельного банка?

— Есть две категории клиентов. Есть компании, которые подошли к кризису в ситуации, где у них есть большая кредитная нагрузка, они в своей стратегии слишком быстро росли и меньше управляли рисками. Эти компании, очевидно, сегодня находятся в непростой ситуации. Но также на рынке есть компании, которые подошли к кризису с хорошей ликвидностью, и для них это время, когда они реализуют возможности роста и развития.

— Которых не было до кризиса?

— Которых не было до кризиса. Мы относимся к категории компаний, которые сейчас смотрят на возможности развития. Ну и любой кризис мы в целом воспринимаем как время возможностей. В составе наших клиентов  — компании, которым мы помогаем решать задачи, развязать проблематику долга, возможно, что-то продать, с каким-то активом провести работу, чтобы поднять арендный поток и грамотно отреагировать на ситуацию. Вторая группа клиентов — это компании, которые планируют рост, и мы им помогаем реализовывать их стратегии роста.

Поэтому прелесть нашего бизнеса заключается в том, что мы растем в хорошее время, когда все говорят, что рынок растет, но мы также имеем возможность расти в рынке, который является сложным и кризисным.

— Что бы Вы пожелали региональным девелоперам, которые также испытывают на себе все неопределенности сложившейся экономической ситуации?  

— Многие региональные девелоперы находятся в непростой ситуации. Они зашли в сегмент коммерческой недвижимости на пике роста стоимости площадок и не успели развить проект до момента, когда он начал генерировать поток от продаж, столкнувшись с проблематикой обслуживания долга. Сложно советовать что-то в этой ситуации. Очевидно, что в этом случае реструктуризация кредитной нагрузки и продажа активов является вынужденной мерой для решения проблем. Очень многое будет зависеть от позиций банков, и насколько банки будут поддерживать заемщиков, помогая им пройти через сложный период. В кризисный период времени есть правило, что сильные становятся сильнее, а те, кто только входят в рынок, –  выходят из рынка. Это время возможностей для крупных игроков и компаний, которые консолидируют активы тех, кто не смог выстоять, и на выходе станут еще крупнее и сильнее.  

Ранее Андрей Бенуж, директор отдела устойчивого развития и экологической сертификации CORE.XP, рассказал порталу Всеостройке.рф о важности «зеленого» строительства и перспективах его развития.