Девелопер Денис Бородако: путь к первому проекту «Доминанты»
Редакция портала Всеостройке.рф об истории создания компании «Доминанта».
Денис Бородако, генеральный директор девелоперской компании «Доминанта» (Dominanta), является успешным предпринимателем и опытным управленцем с многолетним опытом работы в сфере строительства и девелопмента. Его профессиональный путь, охватывающий более 15 лет, отличается разнообразием и значительными достижениями в различных сегментах рынка недвижимости. Твердый фундамент для его карьеры был заложен в Московском государственном строительном университете (МГСУ), где он получил образование по специальности «промышленное и гражданское строительство». Его компетенции в области экономики и управления были расширены благодаря обучению в Московском авиационном институте (техническом университете), где он получил специальность «экономика и управление на предприятии». Для углубления знаний и развития управленческих навыков Денис Бородако прошел программу MBA в Высшей школе экономики.
Этот прочный образовательный фундамент позволил ему добиться значительных успехов в своей карьере. Перед созданием своей компании «Доминанта» в 2016 году, Денис Бородако занимал руководящие должности в крупных девелоперских компаниях, таких как ГК «МИАН», «Ведис Групп», и ГК «Терра Аури», где приобрел богатый опыт в реализации сложных строительных и инвестиционных проектов. Его профессиональная деятельность характеризуется комплексным подходом, охватывающим все этапы жизненного цикла проекта – от концептуального замысла до ввода объекта в эксплуатацию.
Под руководством Дениса Бородако было успешно реализовано более 40 инвестиционно-девелоперских проектов, включающих более 2 миллионов квадратных метров жилой недвижимости, значительные объекты коммерческой недвижимости, а также более 30 муниципальных объектов социальной инфраструктуры. Многие из этих проектов отмечены призами и наградами на российских и международных архитектурных конкурсах, свидетельствующих о высоком качестве и оригинальности архитектурных и инженерных решений. За свои заслуги в области строительства Денис Бородако удостоен почетных грамот и благодарственных писем строительного комплекса города Москвы.
Компания «Доминанта», основанная Денисом Бородако в 2016 году, занимает прочные позиции на рынке недвижимости и специализируется на развитии проектов высокого класса. Портфель компании включает жилые комплексы бизнес- и премиум-класса, а также современные офисные пространства класса «А» и «В». Миссия компании «Доминанта» – создание эксклюзивных и значимых проектов, которые становятся ориентирами в городской среде, признанными шедеврами архитектурного сообщества и вызывают искреннее восхищение у каждого покупателя. Успех компании «Доминанта» – это результат тщательного планирования, высокого профессионализма команды и непрерывного стремления к совершенству во всех аспектах деятельности. Компания постоянно ищет новые инновационные решения, стремясь к созданию не просто зданий, а уникальных пространств, отвечающих наиболее высоким стандартам комфорта, функциональности и эстетики.
Трансформация компании «Доминанта» из fee-девелопера в полноформатного застройщика – это стратегическое решение, основанное на многолетнем опыте работы и накопленном потенциале. Команда, сформированная за 15 лет работы в качестве fee-девелопера, накопленная экспертиза и постоянный рост проектного портфеля позволили компании достичь критической массы, достаточной для самостоятельной реализации крупных девелоперских проектов. Накопленный капитал и успешное управление проектами других компаний дали основание для перехода к самостоятельной девелоперской деятельности. Выбор момента для такой трансформации, приходящегося на не самый простой период для строительной отрасли, определялся глубоким пониманием рыночной динамики и долгосрочной стратегией компании. Генеральный директор Денис Бородако подчеркивает, что девелопмент – это единственная сфера деятельности, в которой он видит себя профессионалом. Начало его карьеры в компании МИАН, где он прошёл путь от младшего экономиста до генерального директора управляющей компании, заложило прочный фундамент его профессиональных навыков.
«Доминанта», основанная как fee-девелопер (компания, управляющая проектами за вознаграждение от заказчика), за это время приобрела значительный опыт, построила прочные бизнес-связи и заслужила высокую репутацию. Однако, руководство компании пришло к выводу, что собственные проекты обеспечивают более высокую рентабельность при сопоставимом уровне ответственности. Денис Бородако подчеркивает, что эффективная работа fee-девелопера требует такого же уровня заинтересованности и отдачи, как и в случае собственных проектов. Успешная реализация проекта Hide, воспринимаемого на рынке как проект MR Group (хотя «Доминанта» выступила в качестве fee-девелопера), подтверждает высокий профессионализм команды.
Решение о переходе к полноценной девелоперской деятельности было принято около двух лет назад, на фоне наблюдающегося сужения рынка. Руководство «Доминанта» предвидело концентрацию рынка вокруг профессиональных игроков, что неминуемо привело бы к исключению менее опытных участников. Уже тогда было понятно, что городские власти и банковские структуры все более внимательно относятся к репутации застройщиков. Получение технико-экономических показателей (ТЭП) и кредитование становятся сложнее для неустоявшихся компаний.
В связи с этим, «Доминанта» приняла решение позиционировать себя в качестве системного девелопера с высоким уровнем узнаваемости. Это требует дополнительных инвестиций в качество продукта и активного продвижения на рынке, что позволит компании занять достойное место среди лидеров строительной отрасли. Руководство компании полагает, что достижение цели займет еще около двух лет. Уже сейчас «Доминанта» имеет успешные отношения с крупными банками, такими как ВТБ, ПСБ, банк Дом.РФ и Сбербанк. Укрепление позиций на рынке и получение узнаваемости в кругах городских властей также происходит постепенно. Окончательное утверждение «Доминанта» в качестве системного девелопера ожидается после ввода в эксплуатацию двух-трех крупных проектов. Помимо концентрации рынка, наблюдается ряд других существенных изменений, среди которых особо следует отметить возрастающую роль качества проектов и необходимость в инновационных решениях для успешного позиционирования на рынке.
В современных рыночных условиях успех в девелопменте определяется не только ценой, но и качеством проекта, набором дополнительных услуг и выгодных предложений для покупателей, а также выбором удачной локации. Генеральный директор «Доминанта» Денис Бородако отмечает, что крупные скидки сами по себе не гарантируют высоких объемов продаж. Потенциальные покупатели в первую очередь обращают внимание на качество строительства, наличие гарантий, удобства и инфраструктуру проекта, а также его географическое расположение. Финансовые условия рассматриваются на последующих этапах принятия решения о покупке.
Поэтому «Доминанта» сосредоточена на работе с верхним ценовым сегментом рынка, в частности бизнес- и премиум-класса, что позволяет компании предоставлять покупателям высококачественный продукт с расширенным функционалом и дополнительными услугами. Выбор в пользу бизнес- и премиум-класса обусловлен не только наличием платежеспособного спроса, но и возможностью реализации оригинальных и амбициозных проектов. Денис Бородако отдает предпочтение современным архитектурным решениям, таким как лофты и панорамные окна, отказываясь от традиционных подходов, характерных для «тяжелого люкса». По его мнению, более высокая маржинальность на квадратный метр в премиальном сегменте позволяет инвестировать большие средства в развитие продукта и обеспечивать повышенный уровень комфорта для будущих жителей.
В проектах компании «Доминанта» большое внимание уделяется созданию развитой социальной инфраструктуры, предназначенной исключительно для жителей ЖК. Однако, как отмечает Денис Бородако, часто заявленные в буклетах инфраструктурные объекты не функционируют в полной мере спустя несколько лет после сдачи дома. Это обусловлено высокими затратами на их содержание и неохотой жильцов платить дополнительные платежи. Даже в премиальном сегменте жильцы стремятся минимизировать расходы на эксплуатацию, что делает сложным обеспечение работы дополнительных сервисов.
Для решения этой проблемы «Доминанта» предлагает инновационную модель, предусматривающую содержание специального социального хаба (social hub) за счет доходов от аренды коммерческих площадей на первых этажах. Это позволит обеспечить бесперебойную работу таких объектов, как кинотеатр и ресторан, создавая для жильцов комфортную и уютную среду, а также стимулируя общение и взаимодействие между соседями. Хотя такая модель влечет за собой значительные финансовые затраты (около миллиарда рублей), она является экономически целесообразной в премиальном сегменте, в отличие от эконом-класса. В проекте Hide платежи за эксплуатацию составят около 170 рублей за квадратный метр в месяц. Маржинальность проектов в премиальном сегменте значительно ниже, чем это было раньше, и в настоящее время составляет далеко не сотни тысяч рублей на квадратный метр. Достижение маржинальности в 100 000 рублей на квадратный метр в этом сегменте считается уже большим успехом. В целом, стратегия «Доминанта» направлена на создание не просто жилья, а уникальных и комфортных пространств жизни, обеспечивающих высокий уровень качества и удобства для жильцов.
В работе «Доминанта» сейчас двенадцать проектов, среди которых активно развивается линейка Hide. В апреле 2025 года флагманский проект девелопера «Доминанта» – премиальный жилой комплекс hideOUT – стал финалистом Real Estate Property Awards в трех номинациях категории «Городская недвижимость»: «Концепция высотного здания», «Интерьер общественных зон» и «Соседский центр». Архитектурный замысел проекта, разработанный Иваном Грековым из KAMEN ARCHITECTS, задает новые стандарты высотного строительства. Две башни высотой 140 и 190 метров ориентированы так, чтобы 85% квартир открывали панорамные виды на Москву-реку, Парк Победы, Воробьевы горы, МГУ и Сити. Уникальной особенностью стал парящий мост между небоскребами на высоте 80 метров – в нем расположатся уникальные форматы квартир, не имеющие соседей снизу и сверху, а также общественное пространство SocialHUB. Инфраструктура SocialHUB включает общественные пространства для работы, отдыха и мероприятий с панорамными видами город и клубным форматом доступа – только для резидентов комплекса и их гостей. Важной отличительной особенностью также станет «умная» система управления – содержание SocialHUB будет происходить за счет арендных поступлений от коммерческих помещений на первом этаже, делая его бесплатным для жителей. Интерьеры общественных зон hideOUT, созданные MAD Architects, продолжают футуристичную концепцию комплекса. Плавные линии из благоустройства нашли отражение и в оформлении лобби – округлая мягкая мебель, сглаженные углы, интересные фактуры, обилие живых растений, в т.ч. крупномеров. Продолжением ручья во дворе становится световая река на потолке – оригинальное световое решение, дополненное панорамным остеклением и окном в потолке, что подчеркивают связь с окружающим ландшафтом.
В конце марта 2025 года «Доминанта» объявила о старте продаж нового проекта – высотного жилого комплекса бизнес-класса «СВЕТ», который возводится на севере Москвы в районе Западное Дегунино. В комплексе представлено 662 квартиры, а бюджет покупки начинается от 13,6 млн руб. 52-этажный футуристичный небоскреб по проекту архитектурного бюро «СПИЧ» строится на Дмитровском шоссе возле ст. м «Селигерская». Площадь квартир в проекте варьируется от 28,7 до 110,6 кв.м, предусмотрена возможность объединения соседних лотов. В подземной части разместится два уровня паркинга и кладовые помещения. Каждый покупатель получит в подарок дизайн-проект квартиры от студии Артемия Лебедева. В планировочных решениях сделан акцент на максимальной функциональности – во всех квартирах предусмотрены места для хранения, а гардеробные и дополнительные санузлы встречаются даже в однокомнатных лотах. Высота потолков на типовых этажах – 3 м, на верхнем этаже – 12 видовых двухуровневых квартир с высотой потолков до 6 м. В проекте предусмотрена клубная инфраструктура SocialHUB для жителей с пространствами для работы, отдыха, спорта и развлечений. Здесь появится хоум-офис с рабочими станциями, переговорными и креативной студией. Для отдыха будет создано ивент-пространство, идеально подходящее для вечеринок, лекций, кинопоказов. Для активных занятий предусмотрены зоны для фитнеса и киберспорта. Важно отметить, что доступ к SocialHUB для жителей абсолютно бесплатен, так как все расходы на его содержание берет на себя застройщик. Благоустройство придомовой территории разработано ведущим бюро WOWHAUS и включает шесть зон для активного и спокойного отдыха. Среди них ландшафтный парк в природном стиле, открытый амфитеатр, детская площадка и спортивная зона, которая включает площадки для воркаута и стритбола, столы для настольного тенниса и даже корт для игры в сквош. В непосредственной близости от комплекса расположены парки, зоны отдыха, школы, детские сады, медицинские учреждения и удобные транспортные развязки.
1 апреля 2025 года девелопер также объявил о старте продаж офисных помещений в новом бизнес-центре NOON на Окской улице в ЮВАО. Проект сочетает функциональность, выразительную архитектуру и выгодную локацию, ориентированную на удобство арендаторов. Стартовая стоимость лотов составляет от 19,4 млн рублей. Десятиэтажный бизнес-центр NOON класса «В» общей площадью 16,4 тыс. кв. м включает 98 офисных лотов. Гибкие планировочные решения от 58,9 до 248,8 кв. м дают возможность объединять соседние лоты до целого этажа. Автором архитектурной концепции здания выступило московское бюро Sredaa – треугольная форма здания с мягкими закругленными углами подчеркнута фасадами насыщенного вишневого цвета. Офисы располагаются со 2-го по 9-й этаж и предлагаются в формате shell & core, что позволяет арендаторам адаптировать планировки под конкретные бизнес-задачи. Оригинальное остекление обеспечивает обилие естественного света, способствуя комфортной рабочей атмосфере. На первом этаже здания расположены коммерческие помещения с отдельными входами, а также просторное лобби площадью 174 кв. м, объединяющее зону ресепшен, лаунж-пространство для посетителей, мини-переговорную. Для проведения мероприятий и презентаций предусмотрен многофункциональный зал на 142 кв. м. На подземном уровне – паркинг на 58 машино-мест.
Ранее мы также писали о ТОП-10 самых надежных девелоперов России и о ТОП-10 самых влиятельных персон в строительной отрасли.
Напомним, что «Домиленд» принадлежит «Самолету» ещё с 2022-го — тогда застройщик купил долю у ВТБ.
12-05-2025 10:29
Команда S.23 внедрила ComfyUI — открытый инструмент для генерации архитектурных визуализаций.
11-05-2025 17:02
ПИК рассказал, как организовал систему управления знаниями (СУЗ), которая помогает проектировщикам быстро адаптироваться и эффективно работать с BIM.
10-05-2025 14:27
С начала своей деятельности в Московском регионе компания ввела в эксплуатацию более 3 млн кв. м жилой недвижимости и более 150 тыс. кв. м социальной инфраструктуры.
05-05-2025 10:00
О международном сотрудничестве, сокращении инвестиционно-строительного цикла, создании единого реестра поставщиков – эксклюзивно для Всеостройке.рф
15-05-2025 19:59
Меморандум сроком 10 лет был подписан в рамках международной выставки и конференции в сфере девелопмента – International Property Market в Казани.
15-05-2025 18:57
О ситуации на рынке жилья, инвестиционной привлекательности российских строительных проектов и международном сотрудничестве — эксклюзивно для портала Всеостройке.рф.
15-05-2025 18:20
Редакция Всеостройке.рф разбирает, один из самых узнаваемых и противоречивых районов столицы — Патрики.
15-05-2025 17:08
