Дмитрий Владимиров, управляющий партнер и генеральный директор IDI Project: «Современные ЖК становятся самодостаточными»

В эксклюзивном интервью порталу Всеостройке.рф он рассказал, какие тренды уже сформировались в строительстве, а какие только начали зарождаться.

Компания IDI Project, специализирующаяся на проектах комфорт-, бизнес- и премиум-сегментов и создающая уникальные и сложные архитектурные формы, является одним из лидеров рынка. О современных строительных трендах в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал Дмитрий Владимиров, управляющий партнер и генеральный директор IDI Project.

– Как Вы оцениваете современную многоквартирную жилую застройку в Москве и какие уже сформировались тренды?

– Что касается оценки многоквартирной застройки, я бы ее назвал неоднозначной. С одной стороны, формируются качественная архитектура, благоустройство, ландшафтный дизайн, развиваются комплексные территории со своей внутренней инфраструктурой. Тем не менее, существует ряд проблем, связанных с плотностью застройки и транспортной доступностью. Главная проблема – это формирование качества среды.

Стоит отметить, что есть положительные тренды. Например, это формирование архитектурного разнообразия. Мы видим, что девелоперы сейчас отказываются от стандартизированной панельной застройки, переходят к уникальной индивидуальной архитектуре. Рассматриваются новые разноплановые форматы жилья. Особое внимание уделяется эстетике: фасадам, стеклу, пластичным формам. Застройщики заботятся об озеленении, ландшафтном дизайне, благоустройстве территории.

– Как современные тренды влияют на развитие внутренней среды ЖК?

– Среди положительных трендов следует выделить цифровизацию, рост использования энергоэффективных технологий, «умных домов» и развитие внутренней среды. Мы видим организацию детсадов, школ, обеспечение внутренней комфортной среды для работы: создание коворкингов и офисных зон. Современные ЖК становятся самодостаточными. Получает развитие концепция «Город 15 минут». Люди в пределах 15-минутной ходьбы имеют возможность закрыть все свои потребности.

Однако мы не должны забывать о существующих проблемах. Главная из них – плотность застройки. В массовом эконом-сегменте в основном большая плотность застройки. Из-за этого появляются проблемы с парковочными местами, транспортной доступностью. Качество среды падает до низких пороговых значений при плотности заселения 30 тыс человек на 1 кв км.

Строительство крупных домов с повышенной плотностью заселения приводит к увеличению пассажиропотока. Расчётная вместимость дорог его не выдерживает, даже с учетом строительства новых станций в городе.

– Особенно в Подмосковье, где километровые очереди…

– Так и есть. Упор идет на строительство около МКАДа и за ним. Там расчетный пассажиропоток превышает все допустимые лимиты. Происходят задержки по времени. Жителям этих районов некомфортно передвигаться.

Также недостатком является нехватка качественных прогулочных пространств. Москва уделила много внимания благоустройству зеленых зон и парков в центре города. Но многие ЖК на окраинах не могут себе этого позволить. Возникает обедненная зеленью среда.

– Мы поговорили о трендах, которые уже сформировались. А какие мы видим зарождающиеся тренды?

– Самый главный тренд – комплексное развитие территорий. Застройщики сейчас все чаще уделяют внимание комплексно оформленным жилым кварталам, чтобы там была качественная внутренняя среда. Точечная застройка постепенно сходит на нет.

Также застройщики обращают все больше внимания на индивидуальность архитектуры. Им важно, чтобы форматы жилья были индивидуальными. Я считаю, что в перспективе 10-20 лет на первое место выйдут технологии, инновации. Появятся инновационная архитектура, инженерия, цифровизация, умные технологии. Сейчас недооценены модульные и быстровозводимые технологии. Не хватает нормативной базы для их полноценного использования в России, хотя многие строительные комбинаты развивают эти технологии.

В Японии 10-этажные здания строят менее чем за 28 часов. В Турции есть трехгодичный план строительства 453 жилых домов до конца 2025 года.  Он появился после крупного землетрясения. На данный момент в стране уже сданы 370 тыс домов. В Турции по этому проекту строят до 14 тыс домов в месяц. Задействовано большое количество бригад и техники.

– Как влияют энергоэффективность и использование безуглеродоемких материалов на современное строительство?

Энергоэффективность и использование безуглеродоемких материалов приобретают все большее значение. Мы живем в такое время, когда возможно то, что раньше казалось немыслимым. Появляются деревянные высотные здания. В США построено самое высокое деревянное здание в мире. Его высота 86 метров. Оно полностью из клееного бруса, снаружи облицовано стеклянными панелями. Единственное – там железобетонный каркас, лифтовые шахты и лестничные клетки. По сути, этот деревянный дом – и тренд, и определенного рода заявление. Доказаны пожаробезопасность материала и то, что высокое здание может стоять. В России эта технология строительства тестируется в Архангельске и других регионах. Это некий тренд, который со временем выйдет вперед.

Также следует обратить внимание на энергоэффективность и устойчивое проектирование. Здесь речь даже не о том, что при эксплуатации здания должны экономиться ресурсы. Важно, как оно воздействует на окружающую среду. Все чаще используются безуглеродоемкие материалы. Это не только дерево, но и бетон. В США сейчас испытывают бетон, который с помощью определенных бактерий самовосстанавливается. Благодаря этому требуется меньше ремонтов в определенный цикл. Также в окружающую среду выбрасывается меньше мусора. Развивается технология быстровозводимой и экологичной 3D-печати.

– Забота об экологии сегодня невозможна без внимания к переработке отходов…

Конечно, особое внимание при устойчивом проектировании следует уделять отходам. Проектировщики должны закладывать повторную переработку используемой воды. Все, что появляется от дождевого стока, должно перерабатываться и использоваться для технических нужд. В данный момент эта технология еще не получила большого распространения.

Важна переработка мусора, отходов. В Стокгольме реализована система, когда пневмоустановки телепортируют мусор от жильцов на мусороперерабатывающую станцию. По городу не ездят мусорные машины. Там нигде не стоят мусорные баки. Экология на высшем уровне. Я вижу перспективу использования этой технологии при комплексном развитии территорий. Там это будет очень эффективно и экономически целесообразно.

– Что можно сказать о региональных трендах?

– Сегодня региональные девелоперы  создают активную конкуренцию устоявшемуся девелопменту Москвы и Санкт-Петербурга и ни в чем не уступают. В Казани, Екатеринбурге и других городах-миллионниках застройщики реализуют свои программы не просто по накатанной. Им важно показать свои конкурентные преимущества, выделиться. Они стремятся сделать что-то такое, чего не может дать стандартизированный девелопмент на рынке.

Регионалы стараются завоевать рынок по-своему. В работе они учитывают все тренды, о которых говорилось ранее. Многие создают внутреннюю самодостаточную экосреду, когда в течение 15 минут можно обойти ЖК: покушать, заглянуть в аптеку, зайти в детсад. Делается упор на развитии IT-инфраструктуры. Недавно смотрел интервью Юрия Захарова, который говорил что сейчас цифровые технологии – это не так страшно, как многие позиционируют.

Я часто путешествую по миру. Бывал в Турции. Заметил следующее: цифровые технологии – это база, без которой в принципе жилой дом уже не может существовать. «Умный дом» – это безопасность: датчики, камеры, распознавание лиц. По факту, на базовом уровне технология «умный дом» обходится в 800-1200 рублей за кв.м. от стоимости жилья. Технологию можно применять при текущей себестоимости. Ее использование дает преимущество региональным девелоперам.

– Проекты каких девелоперов выделяются на российском рынке?

Мы разрабатывали проект для компании «Атлас Девелопмент». Екатеринбургский региональный застройщик по статусу и проектам ничем не уступает столичным. Компания смогла создать на небольшой площади экосреду. Это дорогого стоит. 

Покупателям важна не типовая застройка, многочеловейник, а индивидуальность. Мы понимаем, что многие при покупке обращают внимание на фасады. Людям важно, что есть в ЖК: какая инженерия, инфраструктура. Потребитель лоялен, когда чувствует комфорт, заботу, когда понимает, что живет в ЖК, закрывающем все его основные потребности.

– Вы уже затронули тему плотности застройки и выделили ее как одну из основных проблем, которые сейчас стоят, в том числе в проектировании и архитектуре. Какой вообще должна быть плотность застройки, чтобы всем было комфортно жить?

– Разговоры и споры о плотности застройки сравнимы с обсуждением темы ключевой ставки. Они никогда не прекращаются. 

Плотность застройки учитывается при моделировании транспортной доступности, пассажиропотока, пропускной способности сетей, пешеходного трафика и др. Поэтому районы с повышенной плотностью населения, сформированные по разным неблагополучным социальным и экономическим факторам либо просто сложившиеся исторически, доставляют проблемы жителям. Вся Европа – это узкие улочки между домами. Если присмотреться, то плотность застройки – «вершина айсберга». Экология, доступность инфраструктуры и многие другие нюансы формируют качество жизни в ЖК или жилом квартале.

Я также заметил такой тренд, как рост популярности арендного жилья девелопера. В текущей экономической ситуации всем сложно, каждый придумывает что-то свое. Сейчас застройщик может специально предусматривать квартиры для аренды, упаковав их «умным домом», мебелью, уборкой, включенной в стоимость коммунальных услуг. Он может сдавать свой ЖК в аренду с последующим выкупом. При этом девелопер ничего не теряет. Этот тренд требует осмысления и развития.

– Какие положительные тренды Вы бы выделили?

Человекоцентричность – это формирование жилой застройки с ориентиром на потребности людей. Этот тренд активно развивается. Он дает правильное понимание будущей плотности застройки. Это пешеходные зоны, доступность инфраструктуры, наличие зелени, велодорожки. Есть тренд по биофильному дизайну – это когда озеленение касается не только благоустройства, но и формируется на террасах в премиум-классе и бизнес-классе. Типичный пример биофильного дизайна – жилой комплекс Bosco Verticale («Вертикальный лес») в Милане. Там высажена 21 тыс растений. Это уникальный проект. Сейчас в Москве несколько подобных зданий, формирующих вертикальный тренд по озеленению. Это тренд будущего.

Важными моментами, касающимися плотности, являются BIM и цифровизация. Большая часть процессов, связанных с BIM и цифровизацией, с цифровыми двойника ми, позволяет грамотно моделировать ситуации и предугадывать возможную скученность потоков, правильно закладывать этажность, интерпретировать ту плотность, которую будет создавать район. Также это КРТ, дающее возможность правильного формирования необходимой плотности.

В городах-миллионниках тренд на высотное строительство никуда не денется, он будет существовать. Типичный пример – Сингапур, где на зданиях высотой 50 м и выше созданы сады и зоны рекреации. То есть можно развивать зоны инфраструктуры и комфорта, отрываясь от земли. На высоте 100 метров можно строить мосты, соединяющие жилые корпуса. Резидентам ЖК там будет приятно гулять и проводить свой досуг.  

– Каким должен быть жилой комплекс, чтобы соответствовать запросам будущего по этажности, архитектуре, инфраструктурному наполнению?

– Современный жилой комплекс уже сейчас должен соответствовать тем трендам, которые будут сформированы через 10 лет. Это единственная возможность оставаться конкурентным на рынке жилья сегодня. Мы понимаем, что жилье – это качество среды, адаптированное под потребности наших граждан.

– Мы с Вами находимся на Российской строительной неделе. Насколько вы оцениваете ее уровень? Пришли делиться знаниями или получать их?

– Это синергия. Невозможно только делиться или получать. Это встречи с серьезными людьми, опытными девелоперами, обмен опытом, понимание макро- и микроэкономики. Участники мероприятия слышали много уникальных докладов по текущей ситуации и анализу рынка, по продажам. Собравшиеся смогли обсудить, насколько премиальный класс сейчас востребован и как продавать сложные премиальные объекты с высоким ценником. Очень благодарен организаторам за то, что дали возможность поучаствовать в Российской строительной неделе.

 

Ранее портал Всеостройке.рф рассказывал, как используются «умные технологии» при строительстве жилья.

 Запись интервью доступна по ссылкам: 

Просмотр на YouTube; 

Просмотр на RuTube; 

Просмотр на Дзен; 

Просмотр Вконтакте.