«Рассрочки в крупных городах обеспечивают 35-40% спроса, поэтому ограничения этого инструмента могут стать реальной проблемой для рынка»

Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов эксклюзивно порталу Всеостройке.рф рассказал о том, как чувствует себя компания в текущей экономической ситуации.

Ильдар Хусаинов считает, что текущих продаж не хватит девелоперам и риэлтерам для поддержания бизнес-моделей. Об этом он рассказал в своем телеграм-канале, а эксклюзивно для портала Всеостройке.рф прокомментировал, как текущая ситуация на рынке жилья уже сказалась на деятельности самой компании «Этажи». А также рассказал, нужно ли регулирование рассрочек и какие вообще инструменты поддержки сегодня требуются рынку.

Итак, какие ключевые тенденции рынка недвижимости отмечает глава «Этажей»:

• Доля сделок за наличный расчет в «Этажах» уже более 70%: 82% по вторичке и 46% по новостройкам.
• В январе 2025-го выдачи ипотеки на новостройки в России составили всего 78 млрд рублей, что на 39% меньше, чем год назад.
•  По оценкам Хусаинова, чтобы рынок нормально развивался, нужно примерно +25% к текущим объемам сделок с учетом сезонного сглаживания.
• Также он рассказал о проблемах на рынке загородной недвижимости: некоторые из крупных банков перестали выдавать семейную ипотеку на ИЖС; была жесткая история с комиссиями: застройщики крупного жилья потянули 18% от кредита, а застройщики по ИЖС не стали брать на себя эти затраты; сделки без комиссий почти не одобряли.
• Минстрой РФ и Минфин РФ пришли к пониманию, что пока инфляция не обуздается, новых льготных программ вводить не будут.
• Цены по вторичке в целом перестали расти, а по новостройкам — объективно растут. Скорее всего, застройщики сейчас выставляют завышенную стоимость первички только под семейную ипотеку. И если ключ станет 14-15%, снижать цены для нормальных продаж придётся почти всем.
• В этом году девелоперы решили сократить долю рассрочек с 40 до 20%.
• Сегодня на рынок выводится на 30-40% меньше новых жилых проектов, чем пару лет назад.
• К лету средняя ставка эскроу может вырасти с нынешних 10% до 14%.

О том, что еще происходит на рынке жилья, а также о том, как ведущее риелторское агентство страны чувствует себя в текущей ситуации, Ильдар Хусаинов рассказал эксклюзивно для портала Всеостройке.рф:

— Продажи снижаются, новых строек меньше. Как чувствует себя компания «Этажи» в этих условиях? Насколько снизилась прибыль?

— Продажи в этом году ниже, чем в 2023 году и в первой половине 2024 года, но если сравнивать с результатами января прошлого года, то за счет перераспределения клиентского потока выручка осталась практически на том же уровне. Во-первых, выросла доля тех, кто приобретает недвижимость без привлечения заёмных средств, в январе этого года она превысила 80%, во-вторых, растет спрос в сегменте загородной недвижимости, в-третьих, за прошлый год мы рекордно нарастили нашу долю на рынке, и это тоже помогает компенсировать общую просадку в покупательской активности. Конечно, мы провели работу по оптимизации издержек, поскольку «жирные» годы нас чуток расслабили, операционные расходы нам удалось снизить на 15%. Еще со второго полугодия прошлого года мы снизили планку маржинальности бизнеса, оставив ее на уровне 2-3% на период сложной рыночной ситуации. При этом мы продолжаем инвестиции в клиентоориентированные проекты, создание новых продуктов для риелторов и увеличение доли рынка.

— Банк России обсуждает с профильными ведомствами возможное регулирование рассрочек от застройщиков в связи с их широким распространением. Насколько в этом случае, по вашей оценке, могут еще просесть продажи жилья? И нужно ли вообще такое регулирование рынку?

— Рассрочки в крупных городах обеспечивают 35-40% спроса, поэтому ограничения этого инструмента могут стать реальной проблемой для рынка. Но мы видим тренд на снижение банковских комиссий при выдаче семейной ипотеке, и это хоть не в полной мере, но компенсирует выпадающий спрос. Плюс за последние годы рынок научился очень быстро изобретать новые инструменты стимулирования спроса взамен тех, что попадают под те или иные ограничения. Регулирование рынка рассрочек реально нужно, но в разумной мере. По сути, нужны единые стандарты, чтобы избежать перегибов и нивелировать риски как для застройщиков, так и для покупателей жилья.

— Какие вообще меры, по вашей оценке, могли бы спасти рынок в текущей ситуации?

— На мой взгляд, рынок сейчас постепенно входит в нормальное состояние после суперактивных лет, и, возможно, никаких мер в этих условиях и не нужно. Необходимо изменять отношение к структуре спроса и предложения, работать над эффективностью и себестоимостью, сокращать издержки, внедрять новые технологии, работать с краткосрочными и долгосрочными рисками. В целом рынку сейчас нужна стабильность и определенность, причём на долгий срок. Многие ожидают новых мер поддержки, а это очень дискуссионный вопрос: чем меньше вмешательств извне, тем быстрее пройдёт период адаптации и возврат к стабильной работе с нормальной ипотечной ставкой.

Ранее портал Всеостройке.рф рассказал, стоит ли ожидать существенного изменения цен на жилье в 2025 году.