Участвуя в опросе, вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных

06.10.2025 19:08

5 026

Интервью ТОПов

Ксения Чернецкая, руководитель Центра маркетинговых исследований «Объектив.рф»: «Рынок крупных городов-миллионников уже восстанавливается»

О том, что происходит на рынке жилья, какие города перенасыщены с точки зрения предложения и насколько за год увеличился индекс тревожности, — эксклюзивно для Всеостройке.рф.

Ксения Чернецкая, руководитель Центра маркетинговых исследований «Объектив.рф» интервью

Рынок недвижимости городов-миллионников восстанавливается, но копится новая проблема — растет объем нераспроданного жилья. Об этом в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко во время XII Международного строительного форума и выставки 100+ TechnoBuild рассказала Ксения Чернецкая, руководитель Центра маркетинговых исследований «Объектив.рф», — онлайн-сервиса цифровой аналитики рынка первичной недвижимости.

— Расскажите, какие вопросы обсуждали во время Форума?

— Самый главный вопрос сегодня, на который мы пытаемся ответить в рамках этого Форума, — это некий поиск баланса: как сегодня смотреть на текущую ситуацию с точки зрения рынка, и какие показатели можно прогнозировать на 2026 год, который тревожит всех с учетом того, что мы сейчас видим по показателям по ипотеке и по спросу.

Могу ряд позитивных вещей озвучить: мы, например, подвели итоги августа, еще рано пока подводить итоги сентября. И по августу видим, что рынок крупных городов-миллионников уже восстанавливается. И это случилось до того, как мы узнали позитивные новости от Центробанка об очередном снижении ключевой ставки.

Что интересно: от 7 до 12% крупные рынки «миллионников» уже показывают прирост спроса. Конечно, есть сезонность, но она только-только вступает в свои права. Поэтому есть позитивные ожидания, что все-таки конец 2025 года нас порадует чуть-чуть более высокими показателями по реализации.

В то же время, если рынок неплохо справляется сегодня с продажей строящегося жилья, мы копим другую проблему: довольно большие объемы у девелоперов остаются в готовом виде после сдачи дома, после ввода корпуса в эксплуатацию. Не все девелоперы, к сожалению, успевают распродать эти самые показательные, целевые 85–90%. Это в текущем рынке, в его реалиях фактически невозможно. Это очень интересный момент: мы копим эти остатки. Например, Екатеринбургу, как крупному «миллионнику», для реализации сегодня всего непроданного жилья требуется 3 года 11 месяцев. Это очень много.

— При этом скидки не появились?

— Появились. 41% лотов на рынке Екатеринбурга реализуется с дисконтом к первоначальной цене.

Что еще интересно: мы сегодня обсуждаем новые способы стимулирования спроса, новые способы работы вообще с девелоперскими проектами. Мы же понимаем, что Екатеринбург, например, — сегодня одна из столиц мастер-девелопмента. Это очень интересная тенденция, когда крупный, мощный игрок забирает на себя ключевые риски и вводит в процесс девелопера второго порядка, который может реализовать уже по заданной концепции достаточно интересные проекты. Это, конечно, синергия, в которой рынок Екатеринбурга, кстати, пионер.

Сегодня в Екатеринбурге 85 активно работающих девелоперских компаний, 28 из них — это игроки из других регионов. И Москва, и крупные федеральные игроки у нас присутствуют. Но, что интересно, у нас работают компании из Тюмени, Кургана, Челябинска. И вот этот процесс запущенной межрегиональной экспансии тоже очень положительный дает эффект на рынок. Поэтому, конечно, мы хотели посмотреть на 2026 год с оптимизмом и сегодня мы здесь для того, чтобы найти решения и ответы, которые нам помогут поддерживать отрасль в 2026 году.

— Какие города в наибольшей, так скажем, «зоне опасности» строительства? Где «болевые точки»?

— Давайте так: мы не будем говорить об опасности, но можем сказать о городах, в которых сегодня наиболее насыщенный объем рынка. Например, город Екатеринбург: 1 900 000 квадратных метров сегодня — это открытая экспозиция. То, что вы видите и можете купить. Еще примерно 40 процентов плюсом — это те лоты, которые заложены в документацию, но мы их еще видим в продаже. Похожая ситуация в Тюмени: 1,5 миллиона (в экспозиции — ред.). Причем в Тюмени живет 800 тысяч человек. Екатеринбург — это все-таки город-миллионник.

Похожая ситуация с перенасыщением рынка в таких городах, как Ростов, Краснодар. Там тоже довольно непросто сейчас, и очень высокая конкуренция. Мы не берем Москву и Санкт-Петербург, потому что это не очень релевантно относительно развития регионального рынка.

Зато есть и интересные свободные зоны и ниши. Например, Пермь, Челябинск — города с хорошим объемом населения, с хорошим потенциалом, которые сегодня активно привлекают региональных девелоперов.

— Учитывая большой объем экспозиции, ждать ли скидки? Покупать квартиру сейчас или подождать?

— Я, как эксперт-аналитик, скажу одну очень простую прописную истину: покупать квартиру нужно тогда, когда, во-первых, испытываете абсолютно точную потребность. Во-вторых, тогда, когда вы обнаружили именно тот лот или то предложение, которое релевантно вашим потребностям. Потому что рынок меняется, меняется его продукт, ассортимент. Думаю, что если вы сейчас столкнулись с квартирой вашей мечты, то достаточно просто искать вариант, как профинансировать сделку. Ждать чего-то в условиях текущего рынка — слабая затея. Тем более, что мы даже сегодня, с учетом того, что спрос у нас не сильно увеличивается, видим рост цены квадратного метра. И это тренд во всех городах-миллионниках. То есть мы растем в цене, и дешевле квартиры пока не становятся.

— Насколько знаю, ваша платформа — единственная из всех аналитических платформ в России — рассчитывает индекс тревожности. Что это такое? Насколько он изменился?

— Это очень интересный показатель. На рынке недвижимости есть базовые вещи: мы все считаем, сколько квартир купили, сколько сделок по разным договорам прошло, какой процент ипотеки. А есть так называемый альтернативным показатель — это как легкий элемент фантазии и юмора. Индекс тревожности — это разница между тем объемом квартир, которые на рынке были забронированы в один календарный месяц и конвертировались в сделку в рамках того же календарного месяца. Для здорового рынка недвижимости этот показатель равен примерно 20–23% квартир. То есть в этих 23% — люди, которые по какой-то причине передумали, поменяли бронь и так далее. То есть 23% — это «здоровая» норма. В 2025 году средний размер индекса тревожности на крупных рынках российских городов-миллионников — порядка 49–53%. Но это не говорит о том, что люди просто бронируют и отказываются. Это говорит о том, что человек не успевает за 30 дней принять точное решение.

— Почему?

— Потому что сегодня покупателю приходится разбираться с огромным количеством дополнительных проблем. Мы уже не просто выбираем дом или локацию — мы смотрим, есть ли у застройщика субсидия на первоначальный износ, какая ипотечная ставка будет нам доступна, какой механизм рассрочки мне может предложить этот девелопер или его сосед по участку. Поэтому покупателю сегодня гораздо сложнее делать выбор — цикл сделки становится длиннее. Мы уже не успеваем в один календарный месяц и выбрать, и принять решение, и заключить сделку, и тем более зарегистрировать договор. Такая ситуация.

— Как же цифровизация? Не ускоряет процесс?

— Цифровизация, скорее, здесь параллельно с психологическими механизмами идет. Представьте: вы идете в крупную сделку, возможно, вам платить за нее ближайшие 20 лет. Цифровизация — это просто легкий доступ к информации, но решения вы принимаете все равно сердцем, мозгом и при помощи экспертизы. Поэтому, как это ни странно, сегодня на рынке недвижимости и для увеличения спроса огромную роль играет профессиональное риелторское сообщество: насколько хорошо консультант может вам подсказать правильный вариант финансирования сделки, насколько он сможет вас «укрепить» в вашем решении, помочь разобраться с этими, зачастую достаточно сложными, механизмами.

— Вы, как сервис аналитики, чем именно занимаетесь и что планируете в ближайшее время? Какие вызовы перед вами стоят?

— Вызовы перед нами стоят такие же, как и в отрасли. Потому что наша главная задача — помогать девелоперам очень быстро и эффективно принимать решения на основании рыночных данных. Как это ни странно, считать цифры мы все научились. Следующая эра для развития сферы аналитики — это уже аналитика продуктов. Это понимание, по какой причине покупатель голосует рублем за это планировочное решение или за другое. Какой продукт будет выбираться в условиях равной локации? Что сегодня больше нужно человеку: падел-корт для игры или коворкинг, архитектурная подсветка важнее или микромассинг на фасаде? Эти вещи очень сложно оцифровываются, поэтому для нас это действительно серьезный вызов.

Именно сегодня залог успеха в конкуренции лежит уже в продукте. Мы достаточно имеем сегодня земли, технологий, у многих девелоперов есть доступ к достаточно похожим способам ввести объект. Вопрос, чем объект будет наполнен, чем он будет привлекать покупателя и как мы увидим созависимость в результатах продаж. Для нас это самая интересная сегодня область изысканий.

— Можно ли посчитать, за счет чего один объект продается лучше другого, если они плюс-минус одинаковые?

— Теоретически — да. Практически — мы над этим работаем. А самое главное, работаем над тем, чтобы эти расчеты сделать доступными для любого девелопера.

Запись интервью доступна по ссылкам:

Просмотр на YouTube;

Просмотр на RuTube;

Просмотр на Дзен;

Просмотр Вконтакте.
Ранее о ситуации в строительной отрасли и мерах ее регулирования эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали директор PRINZIP Геннадий Черных, генеральный директор Группы компаний «Развитие» Сергей Гончаров, генеральный директор ГК «Паритет» Павел Галкин, владелец ГК ТОЧНО Николай Амосов, генеральный директор девелопера Dominanta Денис Бородако, генеральный директор ФСК Регион Алексей Алмазов, генеральный директор ГК «DNS Девелопмент» Андрей Артамонов, президент ГК «Основа» Александр Ручьёв. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

Интервью ТОПов

0 комментариев

Новые

Старые Популярные

Межтекстовые Отзывы

Посмотреть все комментарии

Новости по теме

Последние новости

Где живет Александр Клюквин в Москве: интерьеры квартиры народного артиста и секреты уюта

Более двадцати лет назад Александр Клюквин приобрел трехкомнатную квартиру в сталинке на Автозаводской.

Недвижимость звёзд

5 220

19-04-2026 14:00

Хабаровск строит будущее: как застройщики меняют облик дальневосточной столицы

Город уверенно входит в число самых динамично развивающихся точек Дальнего Востока. Делюсь своим взглядом, что стоит за этим ростом и кто его обеспечивает.

1 843

19-04-2026 13:15