Регионы vs Москва: застройщики рассказали, где сейчас выгоднее начинать новые проекты

Маржинальность региональных рынков растет, не последнюю роль в этом сыграли санкции и развитие локальных производств.

Постоянный рост цен привел к тому, что срок окупаемости квартиры в Москве значительно подрос — теперь, чтобы «отбить» инвестиции в студию или однушку в столице России, потребуется 20 лет. В то время как на региональных рынках квартира в новостройке может окупиться за гораздо меньший срок. В Грозном, к примеру, средний срок окупаемости небольшого жилья площадью до 32 «квадратов» составляет всего 9 лет — доходность инвестиции доходит до 11% в год, когда как в Москве она не превышает 5%. Об этом сообщают аналитики «Мира квартир».

По словам специалиста портала, срок окупаемости вложения растет каждый год соразмерно с увеличением стоимости жилплощади. Однако эксперты, опрошенные порталом Всеостройке.рф, уверены, что не все так однозначно, и инвестиции в недвижимость Москвы по-прежнему остаются наиболее выгодным вложением. Генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов говорит, что инвестиционная привлекательность Московского региона сохраняется на прежнем уровне — этому способствуют и новые девелоперские проекты.

— В настоящее время создаются амбициозные проекты, которые интересуют многих инвесторов, что позволяет сохранить достаточно высокий уровень спроса. В первую очередь, это касается новостроек, так как на первичном рынке покупателям доступны разнообразные инструментарии для выгодного приобретения лотов во всех сегментах. Уровень продаж в будущем может зафиксироваться на отметке 15% ежегодно. Во многом это обусловлено постоянным высоким спросом среди региональных покупателей. На сегодняшний день спрос превышает предложение, — говорит Долгов.

Любопытно, что региональные покупатели, приобретающие недвижимость в Москве или Санкт-Петербурге, стремятся вложить инвестиции в квартиры бизнес- и комфорт-класса. Об этом Всеостройке.рф сообщила Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра Группы RBI.

— Мы оцениваем долю иногородних покупателей на рынке Петербурга в 30-35%, но она отличается в зависимости от ценового сегмента. Например, у RBI доля иногородних покупателей в элите составляет порядка 25%, в бизнес- и комфорт-классе — 45-50%, — сообщила она.

В то же время девелоперы отмечают, что региональные рынки действительно тоже становятся высокомаржинальными — население многих регионов увеличивается, а спрос постоянно растет. Так, Александр Гуторов, вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент» рассказывает, что все регионы, где сейчас работает группа компаний, благоприятны для развития девелоперского бизнеса. «Страна Девелопмент» сейчас работает в 6 регионах: Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске и в домашнем регионе — Тюмени.

— В первую очередь мы рассматривали регионы с высокомаржинальным рынком, то есть те, где экономическая ситуация благоприятна для развития бизнеса, и девелоперский продукт имеет высокую маржинальность. Чтобы привносить в свой продукт новые идеи и совершенствовать его, нужен высококонкурентный рынок. В том числе, мы рассматривали такой фактор, как миграция в регион. Фактически все регионы, в которые вышла «Страна», являются очень привлекательными для переезда из тех или иных регионов. Например, в Санкт-Петербург переезжает большое количество жителей Тюмени, — объясняет Гуторов.

Он приводит статистику: в Екатеринбурге иногородние клиенты занимают около 32% общего спроса. В Москве покупатели из других городов составляют примерно 60% совокупного спроса, В Тюмени на долю иногородних покупателей в целом приходится 53% спроса. При этом вице-директор «Страны» подчеркивает, что внутренняя миграция объясняется наличием промышленности и предприятий малого и среднего бизнеса, что означает возможность получения хорошей работы. Здесь свою роль сыграли санкции и бурное развитие отечественного производства, считает Гуторов.

Другие девелоперы выделяют как перспективный регион Краснодарский край. Ксения Рысенко, директор департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия», отмечает субъект как один из лидеров страны по миграции населения.

— Новороссийск — небольшой, но очень развитый город, при этом не полностью курортный — там есть предприятия, рабочие места, и также наблюдается большой поток миграции. Сочи — самый привлекательный город с точки зрения локации, благоустройства, с высоким спросом и ценами, с развитой инфраструктурой, курортами мирового уровня — многие люди хотят иметь недвижимость в Сочи, чтобы приезжать на сезон, отправлять детей на лето, сдавать в аренду недвижимость, перевезти родителей, — комментирует Рысенко.

Кроме того, российские застройщики считают перспективными регионами Архангельскую область, Татарстан и Ямало-Ненецкий автономный округ — об этом порталу сообщил Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development. В других компаниях отмечают Башкортостан. По данным инвестиционной платформы «ТаланИнвест», высокая миграция сейчас в Башкортостан: в первом квартале 2023 года там было продано свыше 3 тыс. заявлений на регистрацию недвижимости по экстерриториальному принципу. Такой высокий интерес влияет и на цены, чей рост иной раз превышает даже московский.

— По росту цен на новостройки многие региональные города обгоняют Москву, о чем свидетельствуют крупные исследования местных рынков. Например, по данным «Домклика», за первое полугодие 2023 года в Татарстане метр прибавил 8,9% по сравнению со средним показателем по Москве (1,6%). Поэтому в регионах растет интерес к строительству, многие региональные рынки становятся все более интересными как для бизнеса, так и для инвесторов, — сообщили в «ТаланИнвест».

Перечисленными факторами объясняется возникший в этом году бум на расширение регионов — федеральные девелоперы начинают осваивать новые города, а региональные приходят на рынок Москвы. И там, и там наблюдается высокая миграция, которая влечет за собой повышенный спрос, развитие субъектов и строительной отрасли.