Роман Капинос, первый заместитель генерального директора ФСК Регион: «Класс жилья должны определять измеримые атрибуты, а не маркетинговое название в буклете»

О классификации жилья, законопроекте о переносе эскроу-счетов и реставрации объектов культурного наследия — эксклюзивно для Всеостройке.рф.

Роман Капинос первый заместитель генерального директора ФСК Регион интервью

Рынок жилой недвижимости давно живёт по неписаным правилам: один застройщик называет проект бизнес-классом, другой — комфортом, а покупатель теряется в этих определениях. Параллельно отрасль ждёт решений по эскроу, ОКН и доступности жилья. Роман Капинос, первый заместитель генерального директора ФСК Регион (входящей в структуру ГК ФСК), в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко разобрал каждую из этих тем — без маркетинговых обёрток и с конкретными цифрами.

— Как Вы относитесь к идее закрепить понятия «комфорт» и «бизнес» в более жестких ГОСТах, чтобы застройщики не спекулировали классами?

— Предлагаю начать не с ГОСТов, а поговорить о потенциально утверждённых Минстроем методических рекомендациях по классности проектов в жилом строительстве. В чём здесь проблематика: например, в офисной недвижимости есть общественно признаваемая классность офисных зданий — А, Б и так далее. Классность базируется на наборе продуктовых атрибутов, которые определяют тот или иной класс офиса. А в жилом девелопменте такой каталогизации нет. В результате бизнес-класс может быть с атрибутами комфорта, а комфорт в отдельных регионах близок к стандарту.

Отправная точка, кстати, уже существует: «Единая классификация многоквартирных новостроек» Российской гильдии риэлторов 2013 года и так и не ставшие обязательными условия Минстроя по стандарт-классу. То есть речь не о том, чтобы изобретать систему с нуля, а о том, чтобы довести её до рабочего, признаваемого рынком вида. На мой взгляд, класс должны формировать измеримые продуктовые атрибуты — норма машиномест на квартиру, высота потолков, входные группы и места общего пользования, благоустройство и транспортная доступность, — а не маркетинговое название в буклете. Отдельный вопрос — кто подтверждает класс: декларация самого застройщика или независимая оценка.

Если формализовать рамки классности, это даст положительный эффект для всех участников. Для банков, которые будут понимать вилку себестоимости и продажной цены, калибровать класс к классу. Для покупателя, который не станет ломать голову: а что же есть «комфорт-класс» в понимании отдельного застройщика? И разумеется, для самих девелоперов — они смогут точно оценить маркетинг потенциальной локации, настоящее, а не декларируемое конкурентное предложение и принять правильное инвестиционное решение, базируясь на понятных критериях наполненности или зрелости отдельно взятой локации, города или региона. При этом важно помнить, что чрезмерное регулирование для такой подвижной живой отрасли, как девелопмент, может иметь обратный эффект. Здесь требуется разумный баланс.

— Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект о переносе эскроу-счетов при рефинансировании без согласия дольщиков. Вы поддерживаете эту инициативу?

— Мне нравится, как мой коллега Дмитрий Трубников метко охарактеризовал текущий статус-кво «банковским рабством». Если серьёзно, это хороший инструмент, который создаст сильную конкурентную среду на рынке проектного финансирования, обеспечит более простой диалог с финансирующим банком, особенно в ситуации, когда, например, у банка сменился аппетит к риску в отношении девелоперского рынка (такое может случиться), метрики поменялись и кредитование жилья начинает пробуксовывать. А девелопер, находящийся в глубокой стадии инвестиционного цикла, не может перейти в другую кредитную организацию ни в каком случае. Эта же проблема возникает и при покупке девелопером действующих проектов у другой компании: покупается проект с «привязкой» к уже выбранному банку, что сужает возможность пересмотра условий финансирования в лучшую сторону.

Причем переход дольщиков по договорам долевого участия может производиться по аналогии с процедурой, используемой при санации банков: она давно отработана, и перевод счетов делается без каких-либо сложностей. Законопроект как раз и предполагает автоматический переход прав и обязанностей по счетам эскроу в рефинансирующий банк без отдельного согласия дольщиков и перечисления средств в течение трех рабочих дней — процедурно это уже проработано.

При этом для дольщика суть механизма не меняется. Его средства по-прежнему находятся на защищенном эскроу-счете, а риски строительства контролируются государством и банковской системой.

Есть и встречный аргумент: цепочка рефинансирований позволит проблемному девелоперу наращивать долг, тогда его возможный дефолт окажется болезненнее для банка. Но риск здесь управляем, так как рефинансирующий банк сам оценивает заемщика и проект, а круг таких банков ограничен перечнем уполномоченных кредитных организаций ЦБ. Иными словами, случайных игроков там нет. Для ипотечного дольщика принципиально тоже ничего не меняется, кроме технической перерегистрации залога — уровень его защиты сохраняется.

Если изменение банка позволяет снизить стоимость финансирования проекта или изменить ковенантный пакет на более комфортный, то это положительно влияет на экономику строительства. А значит, косвенно работает и на стабильность рынка жилья.

— Как Вы оцениваете шансы на принятие законопроекта с учетом позиции банков и ЦБ?

— Центральный Банк традиционно занимает осторожную позицию по любым изменениям механизмов, связанных с защитой средств граждан. Поэтому ключевым вопросом станет сохранение уровня безопасности для покупателей жилья.

Если итоговая версия закона будет свидетельствовать о том, что права дольщиков никак не ухудшаются, а устойчивость системы эскроу сохраняется, вероятность принятия инициативы, на мой взгляд, можно оценить как достаточно высокую.

Тем более что предложенная конструкция как раз заточена под эту логику: рефинансировать сможет только уполномоченный банк из перечня ЦБ, страховая защита средств на эскроу сохраняется, а профильное сообщество инициативу уже поддержало. Насколько мне известно, заключение НОСТРОЙ (Национальное объединение строителей) по законопроекту положительное.

— Комиссия при Минстрое также предложила «честное эскроу», при котором начисляются проценты на остатки средств дольщиков сверх суммы проектного кредита. Как Вы к этому относитесь? Повысит ли это доступность недвижимости?

— Сам подход выглядит справедливым, согласитесь. На счетах эскроу аккумулируются значительные средства граждан, и логично, что покупатели задаются вопросом: почему деньги фактически работают в банковской системе в качестве бесплатного пассива, но не приносят дополнительного дохода владельцу?

Базовые параметры в самом предложении комиссии уже заданы: проценты начисляются на остаток сверх проектного кредита по ставке не ниже 90% ключевой, накапливаются на отдельном счете и выплачиваются после ввода объекта. Логика «самофондирования» при этом сохраняется: платить предлагается именно за пользование средствами свыше реальной потребности проекта. Вопрос не в принципе, а в технике реализации. Например, как будет считаться сумма превышения в отношении отдельно взятого дольщика? Ведь один дольщик заключал ДДУ на старте проекта, а другой — перед вводом проекта. Это разные суммы и разные суммы превышения. А если произошло расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика, кто компенсирует ранее уплаченные проценты?

Значительно сильнее на доступность жилья влияют такие факторы, как дополнительная нагрузка по проектам (например, сети и инфраструктура), ключевая ставка, базирующаяся на ней стоимость проектного финансирования и уровень доходов населения. По оценкам, которые звучали на той же комиссии Минстроя, сегодня до трети стоимости жилья приходится на финансовые услуги и платежи, напрямую не связанные со стройкой. Вот где скрыт реальный резерв доступности, а не в процентах на остаток эскроу, администрирование которых точно будет непростым.

— В ваш проект ЖК «Фордевинд» в Нижнем Новгороде входит реставрация объекта культурного наследия — Куйбышевской водокачки. Учитывая, что она практически в руинном состоянии, как вы выстраиваете ход работ?

— Любая работа с объектом культурного наследия начинается не со стройки, а с исследования. В случае с Куйбышевской водокачкой мы имеем дело не просто с руинированным старым зданием, а с важной частью истории города. Поэтому первоочередная задача — максимально изучить объект, его конструктивные особенности и исторический контекст. Только после этого формируется идея в отношении дальнейшего применения объекта ОКН, научно-проектная документация и определяется, какие элементы подлежат сохранению, восстановлению или воссозданию.

Когда объект находится в аварийном состоянии, реставрация зачастую оказывается гораздо более сложной задачей, чем новое строительство. Фактически приходится одновременно сохранять историческую идентичность здания и обеспечивать его дальнейшую безопасную эксплуатацию. В случае с Куйбышевской водокачкой для нас важно не просто сохранить фасады как декоративный элемент, а вернуть объекту полноценную жизнь в составе нового городского пространства.

— Если говорить в целом про ОКН, где для вашей компании проходит грань между защитой истории и коммерческим здравым смыслом? Стоит ли сохранять все «до гвоздя»?

— С одной стороны, историческое наследие формирует уникальность города. Именно оно создает ту среду, которая делает место узнаваемым и ценным для людей. С другой стороны, город не может существовать как музей под открытым небом: он должен развиваться, адаптироваться к современным потребностям и оставаться экономически жизнеспособным. Поэтому вопрос не в том, чтобы сохранять все без исключения «до гвоздя». Вопрос в том, чтобы сохранить историческую ценность объекта и его идентичность. И необходимо оценить, для кого это делается, кто будет пользоваться объектом или созерцать его в составе городской среды через 5–10 лет.

Иногда это означает полную реставрацию. Иногда — бережную интеграцию сохранившихся элементов в новую застройку. В каждом случае необходим индивидуальный подход. И он должен учитывать, в том числе, честный разговор о цифрах финансовой модели и возможностях девелопера создавать из инвестиции в ОКНы бизнес-составляющую.

Чтобы этот разговор был предметным, важны конкретные экономические инструменты, которые делают инвестицию в ОКН окупаемой: налоговые льготы и льготная аренда либо выкуп объекта, механизмы государственно-частного партнерства, региональные субсидии и гранты на реставрацию, продолжение программы Банка ДОМ.РФ по льготному кредитованию ОКН, а также капитализация самой уникальности и «намоленности» места как премии к продукту. Без этого набора сохранение наследия держится только на энтузиазме девелопера.

Главная задача — не законсервировать прошлое любой ценой, а сделать так, чтобы оно продолжало жить в новом современном будущем городе. В мире есть масса примеров, когда ОКНы сохраняли частичный оригинальный (или приближенный к нему) облик, но при этом идеально вписывались в новый современный облик места, создавая неповторимую связь между прошлым и будущим облика места. Европейские примеры: лондонская Battersea Power Station или венские газгольдеры — бывшие промышленные объекты, которые сохранили историческую оболочку и при этом стали полноценными жилыми и общественными пространствами.

— Какой из ваших региональных проектов Вы считаете наиболее показательным с точки зрения продуктовой модели и почему?

С точки зрения именно продуктовой модели я бы выделил дом бизнес-класса «Философия». Его логика в том, что каждый элемент работает на добавленную стоимость, а не просто на «красоту буклета». Нейминг башен и индивидуальная архитектура каждой башни формируют узнаваемую айдентику, видовые характеристики и пентхаусы создают премиальный «верх» продуктовой линейки, который вытягивает вверх среднюю цену реализации.

Уникальное общественное пространство проекта повышает ликвидность и скорость продаж, топовая локация снижает маркетинговые риски. Эта продуктовая модель дает устойчивый темп продаж и премию к цене относительно конкурентов в сегменте.

Ранее о ситуации в строительной отрасли эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, совладелец и управляющий партнер корпорации «Технониколь» Сергей Колесников, президент ГК «Основа» Александр Ручьев, Президент Российского союза участников рынка недвижимости Александр Попов, управляющий партнёр девелоперской компании Unikey Айгуль Юсупова. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».