Владимир Городенкер, «Атлас Девелопмент»: «Цены падать не будут, будут меньше выводить застройщики проектов»

О новых проектах, стратегии развития и ситуации на рынке недвижимости – эксклюзивно для портала Всеостройке.рф.

«Атлас Девелопмент» – компания, реализующая полный комплекс услуг в сфере строительства, девелопмента, управления недвижимостью, – работает на рынке уже 18 лет. В ее портфеле – жилые и коммерческие проекты в Екатеринбурге, Сочи, а теперь и в Москве. Сложно ли сегодня конкурировать со столичными игроками и почему компания решила отказаться от выхода в другие регионы, в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал Владимир  Городенкер, собственник ГК «Атлас Девелопмент».

– Как начался 2025 год для «Атлас Девелопмент»? 

– Начался достаточно хорошо. Мы не успели в конце года принять все бюджеты, планы, поэтому у нас сейчас переходный момент, реструктуризация бизнеса, переход на новую организационную структуру. Так что начали мы очень бодро, коллеги с 3 января занимаются доработкой бюджетов.

Много задач, много проектов в этом году выводим. Поэтому год начался очень активно в плане работы. А если говорить о продажах, то, к сожалению, не очень – январь стал самым плохим с точки зрения продаж за последние лет пять. Рынок серьезно просел. Но в феврале уже процентов на 50, если не на 70, лучше себя продажи показали. Могло быть и лучше. Но мы, как всегда, с верой в будущее смотрим в долгий горизонт.

– Какие ключевые задачи и планы стоят у вас на этот год? 

– В конце 2024 года мы утвердили новую стратегию для компании, определили для себя, что в ближайшие два года мы не выходим в новые регионы.

Решили, что нам необходимо все-таки удерживать те позиции, которые есть, и развиваться в тех регионах, которые есть. Для меня, как для собственника, на самом деле, важнее не масштаб и количество, а качество. Мы – компания, которая делает глубокий продукт. И в этом наша основная фишка.

Поэтому мы сели с командой, наняли консультантов достаточно серьезных, в течение месяцев четырех занимались разработкой стратегии и поняли, что если мы начнем распылять свой ресурс на разные города, то не достигнем того эффекта, которого хотим. Плюс ко всему, большая экспансия требует от компании больших человеческих и финансовых ресурсов. А сегодня человеческие ресурсы в дефиците, стоят очень дорого, как и финансовые. Так или иначе бизнес девелопмента развивается на частично заемные средства, а последние годы нас, честно, подсадили на иглу кредитов, бриджей и так далее. В целом, когда весь бизнес связан с кредитованием, когда очень часто взаимодействуешь с финучреждениями, становится проще даже морально подходить к заемным деньгам. 

Поэтому мы достаточно смело заходили в бриджи, причем заходили при ключевой ставке еще 8%, смотрели всегда на прогнозы Центробанка и с учетом этого заходили в очень многие проекты. И когда сейчас мы видим ставку 21%, и нам еще говорят, что, возможно, и не она последняя, – конечно, нет такой рентабельности. Ни у кого, мне кажется, нет в нашей стране возможности выдерживать такую серьезную процентную нагрузку.

Даже в проектном финансировании очень серьезная банковская нагрузка. Поэтому, конечно, стоимость фондирования сейчас недоступна, и нет никакой экономической выгоды развиваться, заходить в новые проекты, тратить деньги. Свои деньги тоже невыгодно тратить, потому что свои деньги для собственника всегда дороже, чем заемный капитал.

– Какая  у вас стратегия сегодня? 

– Наша стратегия сегодня – быть лидером в своем регионе, в Екатеринбурге. Мы на сегодняшний день по объему строительства на четвертом месте в целом по региону. В этом году выводим семь новых проектов, и, думаю, что если особо картина в городе не поменяется у других застройщиков в сторону вывода новых проектов, то мы, может быть, будем на втором месте по итогам года по объему строительства.

Поэтому наша стратегия называется «Локальный лидер», это Екатеринбург. У нас очень хорошие локации, практически все – центр и первый пояс. Если сравнивать с Москвой, то центр – это районы Садового кольца, первый пояс – это уже в районе ТТК.  Примерно в таких локациях у нас жилые и коммерческие проекты в Екатеринбурге, очень уверенно себя чувствуем на своей территории, делаем хороший продукт.

Домашний рынок у нас очень уверенный, понятный, комфортный для нас. А Москва и Сочи, где на сегодняшний день тоже присутствуем, мы видим плавное развитие. Потому что в Сочи у нас на текущий момент 6 проектов. Есть 2 из них в стройке, 2 из них мы хотим в этом году вывести еще. Я считаю, что это вполне достаточно для текущего объема, спроса и в целом для финансовой нагрузки компании. В Москве у нас тоже несколько проектов сейчас идет в стадии переговоров на покупку, но такими очень небольшими шагами. Поэтому только три региона на ближайшие два года. Конечно, надеемся, что ставка, может быть, и раньше опустится. Надеюсь, что в апреле ее все-таки снизят.

Мы заметили, что быстрая экспансия тяжела для компании с точки зрения управления. У нас Екатеринбург является головной компанией, и регионы подчиняются Екатеринбургу. За год компания прибавила чуть больше 40% людей, появляются новые бизнес-процессы, и непросто сделать эффективной свою работу. Поэтому мы приняли решение, что нет цели бежать сломя голову в какие-то регионы. Должно быть поступательное развитие, вдумчивое, осознанное, чтобы делать качественный продукт, управлять эффективно регионами.

Самое главное для нас – делать качественный продукт с высокой маржинальностью. Поэтому два года будем оттачивать бизнес-процессы, укрепляться на тех рынках, где мы есть.

Есть, конечно, регионы, которые нас зовут, хотели бы, чтобы мы зашли, нравится наш продукт. И в целом давно уже ведем переговоры. В исключительном случае, если сильно попросят, и мы будем к этому в моменте прямо готовы с точки зрения человеческих и финансовых ресурсов, то подумаем. Желание у нас есть. Вопрос всегда в ресурсах. Потому что в регионы надо отправлять своих проверенных людей. У нас есть такая практика: мы воспитываем заранее команды-тройки. Три ключевых человека, которые приезжают в регион и уже дальше его развивают.

– Кто входит в команды-тройки?

– Это, как правило, руководитель проекта, руководитель, связанный с проектированием, и с продажами. Три ключевых человека. Может быть, также HR. Это люди, которые уже дальше сеют корпоративную культуру,  стандарты и людей набирают. Это люди, которым мы доверяем, что они смогут эффективно заниматься бизнесом на территории.

Когда набираешь полностью региональную команду, очень тяжелое происходит взаимодействие потом с головным офисом и с корпоративной культурой. Люди свою корпоративную культуру начинают нести, свой продукт предлагают. Безусловно, в части продуктов всегда, конечно же, смотрим на местный рынок, мы не идем со своим продуктом ни в коем случае. Но значительная часть продукта – это все-таки то, что даже человек не видит. Конструктивные элементы, инженерные системы – это все у нас уже хорошо отработано. Мы очень давно и глубоко занимаемся стандартизацией проектирования и всех технических решений. Поэтому хотим получать эффективные проекты с точки зрения себестоимости и энергозатрат. И нам очень важно, чтобы наши наработки работали и в других регионах. А продуктовые решения, да, они в каждом регионе свои.

– «Атлас Девелопмент» на рынке 18 лет. За это время в стране случился не один кризис. Какие решения помогают компании оставаться на плаву?

– Прежде всего управление долговой нагрузкой. Она должна быть сбалансированной, потому что любой кризис – это, конечно, про деньги. Уметь быть ликвидным в моменте.

Второе – это, конечно же, команда, которая умеет быстро переключаться, менять процессы. Этот кризис показал, что есть такие задачи, которые надо моментально решать. Допустим, про рассрочку. Раньше мы вообще не думали. 100% же контрактация равнялась поступлениям денежных средств. И в компании вообще не было как такового контроля за «дебиторкой». И когда у тебя хорошая команда, мобильная, можно перестраиваться. Поэтому мобильность в какой-то степени, умение считывать быстро информацию с рынка, умение обсуждать ее.

У нас есть такой орган, называется «Стратегический совет», где мы фактически еженедельно следим за выполнением своей стратегии. Это топ-менеджмент, около человек 8-9, также мы еще приглашаем людей из топ-менеджеров по каким-то узким вопросам. Но по факту стратегией мы занимаемся еженедельно, обмениваемся информацией, чтобы вся ключевая видела, что происходит, и реагируем моментально. И третье – это продукт. Потому что, когда ты делаешь хороший продукт, его покупают даже в кризис.  Вот три рецепта, чтобы пережить любой кризис.

– Рассрочка сегодня, по некоторым оценкам, занимает от 40 до 80 процентов в продажах сейчас. Какой процент у вас?

– По ощущениям, примерно половина. Но есть проекты, где рассрочка зашкаливает, – процентов 80-90. Это проекты эконом-класса, у нас он один. В проектах комфорт-класса тоже достаточно высокая доля рассрочки, процентов 70%. В сегменте комфорт+ меньше, а в бизнес еще меньше. То есть чем дороже проект, тем меньше сделок именно в рассрочку.

Мы сейчас открыли продажи в Сочи, у нас там достаточно дорогой продукт, дорогой чек: цена – от 1 600 000 за кв. м, а средняя в районе 2 000 000 рублей за метр. И даже в этом сегменте люди хотят видеть рассрочку. Сейчас вообще весь рынок перестроился в рассрочку. Все умеют считать деньги и понимают, что можно какую-то часть хранить на депозитах.

Поэтому мы, например, на проекты в Сочи предложили покупателям скидку, и если посчитать доходность на вложенный капитал, то наша скидка 24% доходности имеет на вложенный капитал. Депозит – максимально 22%, по моей информации. И мы это показываем, у нас есть прям расчет. Мы говорим: заплатите нам сразу, мы даем вам сразу такую скидку. Вам выгоднее заплатить нам, чем на вклад. Потому что со вклада еще 15% НДФЛ человек должен заплатить. И благодаря этой скидке у нас значительно меньше идет рассрочка.

Рассрочка – это все равно риск, неуправляемая история. Что там будет дальше: вдруг ставку повысят. Поэтому в январе по этой причине мы очень жестко подошли к рассрочке. Сначала мы ее делали на два года, потом на год. Мы стали экспериментировать. И, наверное, даже по этой причине у нас серьезно просели продажи. Но не в целом, в Екатеринбурге. Поэтому рассрочка пока темная зона: будут ли потом люди платить, будут ли они отказываться от своих квартир. В конечном итоге, такое ведь тоже может быть. Я считаю, что на сегодняшний день это один из основных способов продажи, потому что все программы субсидирования по факту в январе не сработали в нашем регионе. Если взять четвертый квартал 2024 года, то нам приходилось платить до 18% субсидий от стоимости. Это колоссальные деньги. 

– Что, по Вашим оценкам, будет с ценами? 

– Очень многие покупатели и аналитики говорят, что цены должны упасть. Не упадут цены никогда при действующей системе. Посмотрите, какие проценты с нас берут банки. Статистика по Екатеринбургу: когда-то мы, до всех этих времен, всегда понимали, что  в проектах бизнес-класса затраты на один квадратный метр проектного финансирования, – плюс-минус в среднем 4-5 тысяч рублей. И мы это понимали, заходя в любой проект, это при распроданности примерно процентов 70, при примерном покрытии условно 100%.

Сегодня, при текущих прогнозах Центробанка, по проектам, которые начинаем, уже закладываем 22 тысячи на квадратный метр. То есть в 4 раза нагрузка выросла. Потому что деньги дорогие, и наполнение эскроу-счетов, естественно, плохое. Наполнение плохое, потому что рассрочка тебе дает небольшой аванс в виде 10-20%, потом платят 50 тысяч рублей, и деньги будут только в конце. Наполнение маленькое, покрытие маленькое, продажи тоже не очень хорошие. И, соответственно, нагрузка на содержание проектного финансирования достаточно высокая.

Есть проекты в эконом-классе у нас, которые мы не выводим на рынок, потому что когда сравниваем, сколько платим банку и сколько остается нам прибыли, 90% от прибыли платим банку за содержание проектного финансирования, и 10% остается нам. Это именно за счет того, что низкие темпы продаж ожидаем, и высокая ключевая ставка.  И когда аналитики убеждают покупателей, что подождите, еще цена упадет, – не упадет. В Екатеринбурге, Москве и Сочи – точно не упадет. Потому что издержки у компаний только растут.

Подняли налоги. Мы раньше работали достаточно много с индивидуальными предпринимателями, которые занимаются, например, проектированием. Есть проектировщики, которые нам с нового года подняли цены на 30%. У них появился НДС, они в целом перешли на НДС-систему – с упрощенки на 20% НДС. И у них подорожали зарплаты. Плюс если в том году они экономили где-то на покупке лицензионного оборудования, сейчас это они платят по полной. 

То же самое касается небольших производителей: металл, мебель, отделочные материалы. Затраты и издержки растут у всех подрядчиков – только даже из-за налоговой базы. Поэтому издержки растут у всех, невозможно же работать в убыток. И цена может падать индивидуально у какого-то застройщика на каком-то проекте. Но только для поддержания ликвидности или для того, чтобы «скинуть» остатки. В целом рынок падать не может, рынок не может работать с низкой рентабельностью, потому что это угроза рынку, и банки финансировать не могут. Поэтому цены падать не будут, будут меньше выводить застройщики проектов. Только такой выход из ситуации мы видим. 

– Вы тоже замедляете вывод новых проектов? 

– Мы проекты очень многие сейчас планируем выводить позже или в момент уже выхода будем принимать решения. Как я сказал, в Екатеринбурге семь проектов у нас. В моменте, при получении разрешения на строительство, будем смотреть, что с рынком. Мы не остановили нигде проектные работы. Это все работает. Мы идем до разрешения на строительство, четко по графику. Но текущая ситуация – будем определяться уже, что делать дальше.

В каких-то проектах у нас, конечно, есть обязательства, потому что мы брали бриджи и просто обязаны выходить. Как в Москве, допустим, мы получили на той неделе разрешение на строительство. Это первое наше разрешение на строительство, долгожданное. Мы здесь обязаны выходить, потому что команда есть, люди работают, проценты не просто капают, льются рекой.  Естественно, хочется бежать еще быстрее, чтобы поскорее выводить проект, наполнять эскроу-счет, – такой хороший мотивирующий фактор для нас. И тут хоть, знаете, хочешь не хочешь, а проекты выводить какие-то приходится. Но в целом видно по рынку, что происходит замедление выводов. И не только выводов.

Многие компании и мы, в частности, по нескольким проектам сейчас притормозили, даже перенесли немножко срок ввода. Потому что плохое наполнение эскроу-счетов, а при окончании строительства у нас ставка поменяется. Если сейчас она у нас проектная, при окончании стройки у нас она станет рыночная. Нам невыгодно, срок позволяет. Закладываем запас примерно полгода-год на окончание строительства. У нас есть внутренний срок строительства и официальный с дольщиками, поэтому мы комфортно сейчас перенесли внутренний на полгода, чтобы поднаполнять эскроу-счета и, соответственно, выборку меньше делать. 

– Буквально на днях глава Центробанка сказала, что стройотрасль способна переждать замедление ипотеки, что застройщики накопили хороший запас прибыли за последние два года. Хватит ли вам вашего запаса прочности, чтобы прожить на низком спросе?

– Всегда интересно, какие именно застройщики накопили много «жирка», и в чем этот «жирок» заключается. У нас, допустим, на миллиарды рублей есть недвижимость нераспроданная. «Жирок» это или нет? В моем понимании – не жирок. «Жирок» – это, наверное, деньги на депозите, это ликвидность.

Я общаюсь с очень многими застройщиками в разных регионах, в том числе с очень крупными, которые в ТОП-20 входят. Ни у кого нет «жирка». Ведь не от хорошей жизни ТОП-10 сейчас застройщиков активно распродают свои площадки для поддержания ликвидности. Я единицы знаю, одну, может быть, две компании, для которых этот бизнес девелоперский, – один из. У них за плечами есть крупные холдинги, акционеры, которые могут помочь в трудной ситуации. Но в целом, если брать по рынку, на мой взгляд, большая часть, 90%, не имеют этого «жирка». Его нет, потому что все вкладывались в покупку участков. Ведь в нашем бизнесе что самое главное? Прежде всего, найти землю. 

Землю больше никто не производит, ее нет. Это ресурс ограниченный. Мы, как компания, все, что зарабатывали и даже не зарабатывали, брали деньги в банке, вкладывали в землю. Потому что земли дефицит везде, ее нет. И все до единого вкладываются в земельный банк. Никто, ни один застройщик, честно, из тех, кого я знаю, не набил деньгами карманы, не напокупал себе что-то там за границей или где-то. Все вкладывают только в бизнес. В бизнес производства, в создание новых рабочих мест, своих институтов, производственных площадок. Все вкладывают в бизнес. 

Если непроданная недвижимость, то она не продана, мы за ее содержание платим, налоги платим. У нас налог подняли – 2% сейчас будет налог в Екатеринбурге на непроданную недвижимость. «Жирка» абсолютно ни у кого нет.

Переживут компании или не переживут? Конечно, переживут. Потому что у нас бизнес такой, что даже если у тебя нет продаж в каких-то проектах, тебя финансирует банк, и ты можешь какое то время быть вообще без продаж или с низкими продажами.

Средний цикл строительства, грубо говоря, три года. Соответственно, мы не в моментах живем, надеемся, что все-таки ставка будет снижаться, продажи будут. Поэтому сегодня, да, тяжело. Но в целом, если смотреть на горизонт жизненного цикла проекта, то сегодня плохо – будет завтра хорошо. Мы всегда так жили: были взлеты, падения. Поэтому рынок однозначно переживет. Вопрос только, какие мы из этого рынка выйдем, с какими последствиями и убытками. У кого-то точно поменяются акционеры у компании. Кто-то ослабнет реально, кто-то усилится за счет поглощения. Многие компании действительно ввели достаточно агрессивную покупку участков. И понятно почему – земельный банк нужен, это основной актив. Поэтому переживем, но будет очень тяжело.

– Теперь о позитивном. У вас первый проект в Москве, вы получили разрешение на строительство. Чем будете удивлять столичных покупателей недвижимости?

– Выход на рынок Москвы у нас занял четыре года, никак не могли подобрать себе участок, который нам будет интересен. Потому что надо на самом же деле рынок удивить, показать что-то хорошее. Локация должна быть. Не скажу, что у нас прям топовая локация, но достаточно хорошая. И мы сделали очень красивый проект. Спасибо нашей команде, особенно команде продуктологов. Мне очень нравится, это великолепный продукт, продуманные планировочные решения, все УТП проекта.

Проект находится буквально в 100 метрах от воды, абсолютно все квартиры видовые. На воду с одной стороны, с другой стороны – на огромный лесной массив. Много зелени. Парковая зона, стадион. Поэтому очень классный получился проект. Хороший двор в формате жилой экосистемы. Мы практически все проекты по такому формату делаем. 

Жилая экосистема – это когда в твоем доме есть практически все, что тебе надо для жизни. Могу рассказать на примере нашего топового проекта «Парк столицы» в Екатеринбурге. Это 11 жилых домов, они соединены общим стилобатом. У нас около 30 тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости получилось. И в этой коммерческой недвижимости есть абсолютно все, что надо человеку: около 15 кафе, баров, ресторанов, фитнес-центр, бассейн, два детских садика, один из них муниципальный будет, медицинская клиника, даже с операциями, с анализами. И вообще все, что тебе надо для жизни, все в «тапочковой» доступности. На улицу выходить не надо. То есть по второму этажу стилобата можно пройти в любую точку дома и воспользоваться любой инфраструктурой. Вот это все мы назвали «жилая экосистема».

И в Москве мы сделали такой же проект с достаточно богатой инфраструктурой, чтобы житель дома, не выходя на улицу, получил все, что ему необходимо. В периметре твоего дома есть весь необходимый сервис: продукты, аптека, кафе, кофейня, детский клуб, салон красоты. Поэтому удивим точно, проект красивый. В конце марта откроем продажи.

– Какие будут цены? Есть ли студии?

– От 450 00 рублей за кв. м стартовая цена. Но это средняя цена за квадратный метр.

Студий нет, у нас бизнес-класс. Только однокомнатные квартиры

– Как оцениваете столичный рынок по конкуренции? Вообще, сложно выйти региональному застройщику на него?

– Очень сложно. Как я сказал, мы четыре года выходили. Наверное, не столько даже из-за конкуренции, сколько, прежде всего, из-за наличия доступного земельного банка в хорошей локации и с документами.

Мы покупали площадку с документами разрешительными на ГЗК. В этом плане, конечно, местные компании много-много лет уделяют внимание покупке  земельных банков, работе с документами, с граддодокументацией. Конечно же, у них возможностей гораздо больше. И тут конкуренция невероятная. Естественно, когда даже какой-то лендлорд хочет что-то продать, куда он бежит? Бежит к местным компаниям, а нам достается то, что никто не купил.  Поэтому конкуренция в этом плане бешеная.

Мы пока себя еще не проявили в новом городе, и, конечно же,  нас не с открытыми дверями принимают. Прекрасно понимаем, что мы должны показать себя: кто мы, что мы, зачем мы сюда пришли, как обогатим этот рынок, как обогатим архитектурный облик. Поэтому наша задача – делать что-то очень красивое, чтобы мы стали той компанией, которая дала и покупателям, и городу что-то хорошее. Поэтому делаем хороший качественный продукт. Мы всегда за этим следим. Лично я до сих пор каждый объект объезжаю и финально принимаю. Также есть много внутренних комиссий: продуктовая, строительная, приемка нашей службой сервиса. И финально принимаю я: если не принял, проект не закрыт, а если проект не закрыт, бонус не выплачивается проектной команде. Я захожу везде, даже в самые отдаленные уголки, могу зайти в подсобные помещения. Потому что в моем понимании качество должно быть везде, а не только там, где ходит покупатель. И команда прекрасно понимает наши стандарты.

– А что у вас с кадрами на стройке? Испытываете дефицит?

– В целом в компании мы сейчас не испытываем никаких проблем с кадрами. Очень комфортно в этом плане нам. С подрядными организациями – да. Безусловно, сегодня на рынке очень большой дефицит кадров. Есть кейсы, когда просто бригада не выходит, подрядчик не выходит с утра на работу, просто его нет. Его ищут, а ему где-то в два раза дороже предложили, и он туда ушел. И даже не сказал. Дефицит огромный.

Мы смотрим сейчас в сторону иностранной рабочей силы, ведем переговоры, даже готовы самостоятельно завозить. Но это очень сложно, ведь мы работаем с подрядчиками. Мы сами генподрядчик, инжиниринговый генподряд, у нас рабочих нет. И сейчас пытаемся сделать такой «коннекшн» наших больших подрядчиков с иностранной рабочей силой. Сложная история. Я считаю, что, конечно, должно государство в этом направлении работать. Потому что с мигрантами борются. Понятно, почему это делается, но нужен все-таки баланс. Ведь что говорит Центробанк, почему у нас такая инфляция? Прежде всего, потому что нехватка рабочей силы. Решите этот вопрос. Завозите людей, если нельзя с этой стороны, давайте с другой стороны. Но без рабочих-то никак, без мигрантов не обойтись на стройплощадке. Это невозможно.

До роботизации нам еще как до Луны, честно говоря. Это тоже дорого. Вся автоматизация – это все дорого. И непонятно, как это даже  технологически, строительство многоэтажного дома автоматизировать. Ни в одной стране мы еще не видим какую-то автоматизацию, кроме как Китая, – там сборные дома.  Но они тоже делаются на производстве, и их тоже ведь не роботы делают там.

Поэтому, конечно же, трудовые ресурсы, трудовые мигранты нашей отрасли нужны как воздух. И без них цена будет расти, цена услуг будет расти. И инфляция, кстати, в том числе.

– Вы работаете в сегменте и жилой, и коммерческой, и курортной недвижимости. Какой из сегментов выгоднее и перспективнее?

–  Мы работаем в трех сегментах: жилая, коммерческая недвижимость и курортная. И это, кстати, позволяет нам хорошо делать баланс. Когда вы спросили, что позволяет преодолевать кризис, это диверсификация и в продукте, и в городах. Это еще один наш секрет, четвертый.

Если говорить про жилую, то мы все-таки ее больше строим. Но в текущем моменте я бы поставил по востребованности коммерческую недвижимость в Екатеринбурге. Очень хорошо идет сегодня спрос, даже с такими высокими депозитами. Коммерсанты, в отличие от покупателей квартир, мыслят гораздо эффективнее, они понимают прекрасно, что недвижимость вырастет гораздо быстрее в цене, что ее лучше покупать сейчас. А сейчас рынок замер с точки зрения роста. Если завтра депозит будет меньше, когда только начнет снижаться ключевая ставка, цены взлетят, а это, к сожалению, неизбежно, они взлетят на всю недвижимость. Не просто будут расти, пойдут серьезно вверх. Потому что мы это видим, как это уже происходит на коммерческой недвижимости.

Про курортную недвижимость говорить сложно, мы только открыли продажи буквально в январе. Здесь тяжело говорить, там отложенный спрос, спрос хороший,  локационный. На первом месте коммерческая.

С точки зрения складов. Мы в Екатеринбурге являемся девелопером одного из самых крупных проектов – Логопарка «Кольцовский». Это 103 гектара земельный участок и около 400 квадратных метров недвижимости. Действительно, в разы ставка подорожала за последние годы. Но этот бизнес тоже работает по своим законам: примерно 20 процентов ты вкладываешь своих денег, 80 берешь кредит в банке, на эти деньги строишь и сдаёшь в долгосрочную аренду, как правило, на 10 лет. Соответственно, сегодня ставка, которую ты можешь заработать на аренде, гораздо ниже, чем ты берешь заемные деньги. И сегодня эта формула не работает.

Строить в сегодняшних реалиях склад на заемные деньги невыгодно. Доход не покрывает эту ставку. Если, конечно, раскладывать на горизонте 10 лет, а мы именно 10 лет модель считаем. Я уже рассказывал: когда мы заходили, брали под 8% и смотрели перспективу по прогнозам Центробанка, и все вроде сходилось. Поэтому сейчас просто не рискуем, не верим прогнозам. Прогнозы каждый раз ухудшаются. Поэтому надо дождаться устойчивого тренда снижения ставки.

Сегодня мы не идем в склады. У нас есть проекты, в том числе и в Москве, как раз по промышленной недвижимости light industrial, склады А-класса. Такие проекты есть, но мы дождемся устойчивого финансового ландшафта российского, когда можно будет с гарантированным прогнозом заходить в этот рынок.

– Мы с Вами встречаемся в преддверии 8 марта. Насколько в коллективе компании много женщин? Занимают ли они серьезные позиции? Есть перспективы у женщин в стройке?

– Женщин именно в руководстве, в топ-менеджменте больше, чем мужчин. Не знаю, с чем это связано. Именно в Екатеринбурге. В филиалах – мужчины, а вот в Екатеринбурге как-то так получилось исторически, что женщины. С женщиной, наверное, легче договориться, женщина как-то мягче. Есть некая такая субординация, другое уважение.

Женщин у нас много, в целом если взять по компании, то статистики вот такой прям не помню, но это точно где-то половина на половину. Даже в генподрядной структуре, правда, поменьше, процентов тридцать.

– 2025 год – год взлета или падения?

– Если говорить про застройщиков, то кто-то взлетит точно, кто-то упадет. Если говорить про объемы продаж, то я думаю, будет падение. Если говорить про стоимость, то будет рост недвижимости однозначно. Как минимум на уровне инфляции – 100% вырастет стоимость. Если говорить про вывод новых проектов, их тоже выведут меньше. Соответственно, это падение. И объемов строительства, соответственно, тоже. Если говорить про ввод объекта, то ввод – это всегда ретроспектива того, что мы делали 2-3 года назад.  Но я тоже думаю, что это будет падение, потому что многие проекты «боковик» сейчас имеют, переносят просто сроки. Вполне вероятно, что если не в этом году, то в 2026-м точно будет падение объемов.

Если говорить про развитие отрасли, я тоже думаю, что темпы упадут. Потому что, если посмотреть наши бюджеты предыдущих лет на развитие, на цифровизацию, на автоматизацию, то в этом году раза в два меньше бюджеты. Соответственно, это падение темпов развития.

Мы сейчас очень серьезно занимаемся операционной эффективностью, оптимизацией всего, что можно с точки зрения затрат. Продукт тяжело оптимизировать. Мы его уже продали, уже людям показали, и там особо не поменяешь что-то. Можно оптимизировать больше свои какие-то технические решения, и то это на новых проектах. Цифровизация где-то помогает, работа в BIM. Поэтому там особо-то и не соптимизируешь. Не уберешь же видеонаблюдение, если ты его продал. Поэтому продукт никак не удешевить в этом плане.

Поэтому, конечно, отрасль, я считаю, в целом проиграет. Не будет никаких темпов развития, взлетов. Может быть, кто-то  индивидуально. Но в целом отрасль, на мой взгляд, точно проиграет от сегодняшней ситуации. Придется очень много заплатить нам банкам, а не в развитие, не в покупку земельного банка, не в развитие людей, технологий и так далее.

– А как изменится количество игроков на рынке?

– Если какие-то консолидации и произойдут, то точечные. В целом, идем по плану, верим в результат.

Мы, правда, последние годы жили без оглядки на издержки развития, легко принимали людей.  Сейчас анализируем: можно было гораздо эффективнее смотреть на людей, не такими темпами брать, не делать такие сложные структуры. Гораздо эффективнее можно было это делать, но мы на развитие смотрели, планировали быстро-быстро развиваться. У нас в планах было 12 регионов к 2030-му году, поэтому мы с запасом все делали, вкладывали деньги в автоматизацию, цифровизацию. Считали, что это инвестиция в будущее. Гораздо легче тратили деньги и тратили их на перспективу. Сейчас эта перспектива имеет гораздо меньший жизненный цикл. Здесь, сегодня и сейчас, на ближайший год, на ближайшие два года, в этом горизонте наша задача быть эффективными. 

Если раньше наша стратегия, как в 2024 году, была на 10 лет, сейчас мы ее на два года видим, чтобы вот эти два года очень эффективно пережить без иллюзий на понижение ставки. Потому что пока высокая ставка, продаж не будет.  Рынок так устроен. Кто может себе позволить платить ипотеку под 30%? Особенно в сегменте эконом. У людей нет такого дохода. Банки такие деньги не должны людям даже давать, потому что это грабеж. Пока высокая ключевая ставка, рынок будет «мертвый». Поэтому мы все зависим от решения Центробанка .

Ранее о ситуации на рынке жилья эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали генеральный директор ФСК Девелопмент Дмитрий Трубников и президент ГК «Основа» Александр Ручьёв. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов». 

Запись интервью доступна по ссылкам: 

Просмотр на YouTube; 

Просмотр на RuTube; 

Просмотр на Дзен; 

Просмотр Вконтакте.