Выхода нет: почему введение комиссий для застройщиков неминуемо приведет к росту цен

Девелоперам придется брать дополнительные кредиты.

Противостояние банков и застройщиков продолжается. Вопреки многим прогнозам, согласно которым в конфликт вмешается Правительство и сведет его на нет, страсти разгораются, и в холодный конфликт втягивается все больше игроков рынка. Собрали все, что известно к этому часу, а также самые яркие и важные комментарии участников отрасли.

Коротко предыстория 

Портал Всеостройке.рф поэтапно описывал всю хронологию событий, но не лишним будет коротко напомнить основные факты. В конце декабря в Сбере объявили о введении комиссий для застройщиков на льготную ипотеку. С 11 января девелоперы должны платить за каждую сделку от 7 до 10% в зависимости от вида субсидируемой программы. С этого числа такого рода ипотеку можно оформить только на ЖК тех застройщиков, кто участвует в этой программе.

Нововведение оправдали тем, что суммы госсубсидий были сокращены. Их снизили в декабре на 0,5 процентных пункта и до этого в сентябре на 0,5 процентных пункта.

В начале января выяснилось, что новые правила Сбера пришлись по душе и другим крупным банкам, — вскоре о солидарных изменениях заявили в ВТБ и «Альфа-банке». Это высшая ипотечная лига, только на эти три финансовых учреждения приходится 85% ипотечного рынка. Позже к ним присоединились и другие банки помельче.

Застройщики взорвались протестом. Сначала категоричное «против» высказали в холдинге «Setl Group», затем к нему присоединились ГК ПИК, «Строительный трест», ЦДС и другие девелоперы.

В ЦБ назвали новый механизм банков рискованным в первую очередь для цен на первичную недвижимость и посоветовали оператору программы — Дом.РФ — пересмотреть суммы субсидий в пользу тех банков, кто не вводил комиссии. В Дом.РФ выразили готовность перераспределить субсидии.

Так коротко звучит хронология событий. А что происходит сейчас, и на чьей стороне другие игроки рынка?

Новые кредиты и новые проценты

Как ранее писал портал Всеостройке.рф, девелопер DOGMA уверен, что в 2024 году первичный рынок ждет новый существенный скачок цен, — удорожание может составить от 10 до 15%. Согласно мрачным (и реалистичным?) прогнозам застройщика, продажи в ближайшее время рухнут на 30, а в годовом выражении — на 50-60%. Это произойдет из-за новой политики банков.

На том же круглом столе «Ипотека 2024» медиагруппы «Россия сегодня» мнения эксперта DOGMA были подтверждены директором по развитию платформы «Сделка.рф» Ольгой Сидоренко. Так, по ее словам, недельные объемы уже снизились на 30% по сравнению с аналогичным периодом декабря. По мнению Сидоренко, такие показатели будут весь январь, а в феврале начнется постепенное выравнивание. Кроме того, она заявила, что в ТОП по объемам ипотеки в итоге выйдут банки с более гибким подходом.

«Зачинщик» «бойкота» холдинг «Setl Group» уже приостановил работу с банками, которые взимают комиссию, — сделано это в первую очередь для того, чтобы не допустить роста цен. Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости», (входит в структуру холдинга «Setl Group») говорит, что застройщик продолжает переговоры с банками в поисках компромисса и надеется, что он будет найден довольно скоро.

Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101», подсчитал и точную сумму комиссий, которую будет платить девелопер. По его подсчетам, по программе семейной ипотеки при средней стоимости квартиры 12 миллионов сумма комиссии составит 778 тысяч рублей. Таким образом, финансовая нагрузка становится максимально высокой — до раскрытия эскроу-счетов застройщикам придется брать дополнительные кредиты, обслуживание которых потребует и выплату процентов. Все это вкупе в итоге неминуемо приведет к росту цен на недвижимость, даже вопреки политике девелопера. А рост цен сделает покупку первичного жилья практически неосуществимой даже со льготными программами — с повышением цен на 10% первоначальный взнос обойдется клиенту в 2,6 миллионов рублей, а ежемесячный платеж составит 75,6 тысяч рублей.

В Level Group напомнили, что льготная ипотека действует до середины года, соответственно, уже летом рынок столкнется с переходом ипотечной ставки от 8% до 18%. Такую ставку можно назвать неподъемной для большинства россиян. Поэтому, считает девелопер, конкретные действия надо предпринимать уже сейчас, чтобы рынок недвижимости продолжал жить.

Повышение цен — сокращение продаж

О том, что застройщики связаны по рукам и ногам из-за эскроу-счетов, напомнил и президент НОЗА Леонид Казинец на заседании Комиссии по жилищной политике Российского союза промышленников и предпринимателей. Он отметил, что счета эскроу не подразумевают дополнительных затрат, таких, как выплата комиссий и проценты по дополнительным кредитам. Эти непредвиденные ранее расходы довольно сильно влияют на экономику проекта.

Казинец подчеркнул, что механизм проектного финансирования подразумевает внимательный мониторинг банками объемов продаж девелоперских проектов. И если уровни продаж не выполняются, то банк вправе приостановить выдачу средств и увеличить сроки строительства, что приводит к росту расходов застройщиков.

Таким образом, стройотрасль оказывается в замкнутом круге. Застройщики будут вынуждены повысить стоимость недвижимости из-за введенных комиссий и процентов по новым кредитам, но повышение цен на первичную недвижимость может уронить спрос, а это вновь повлияет на повышение расходов и удорожание проекта. Положение дел выглядит удручающим и практически безнадежным.