Skip to main content
Вернуться на главную Вернуться в раздел

11.08.2026 11:00

830
Аналитика рынка

Жителей становится меньше, новостроек — больше: где строительство оторвалось от демографии

Среди десяти крупнейших рынков жилья нашли три региона, где население сокращается, а площадь строящихся новостроек за год выросла на 4–6%.

Российский рынок новостроек в 2026 году наращивает объем новых проектов. За январь–июль девелоперы запустили 22,9 млн кв. м жилья — на 11% больше, чем годом ранее, по данным канала «Дом.ру» в мессенджере MAX. При этом в нескольких крупнейших регионах строительный портфель растет на фоне сокращения населения. 

Что считать отрывом строительства от демографии

Большой объем новостроек ничего не доказывает. Москва может строить намного больше небольшого региона просто из-за разницы в численности населения и емкости рынка. Для этой статьи нужен более жесткий критерий: число жителей уменьшается, а площадь находящегося в строительстве жилья одновременно растет год к году.

Поэтому исследование построено в два этапа. Сначала мы проверили крупнейшие региональные рынки по годовой динамике строительного портфеля. Затем сопоставили их с демографией и свежими данными о новых запусках.

Для текущего объема строительства использован отчет ЕИСЖС на 8 августа 2026 года. На эту дату в России строилось 120,326 млн кв. м жилья. Второй строительный показатель — запуски многоквартирных домов по 214-ФЗ. В ЕИСЖС на момент анализа доступен полный период с 1 января по 31 июля 2026 года. За семь месяцев в России стартовало 22,945 млн кв. м новых проектов — на 11% больше, чем годом ранее.

С демографией есть важное ограничение. Информация о численности населения на 1 января 2026 года временно не публикуется в соответствии с частью 10 статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ. Поэтому для всех регионов использована последняя единая сопоставимая оценка Росстата — на 1 января 2025 года и ее изменение за 2024-й. Смешивать ее с отдельными локальными оценками за другие периоды было бы методологически неверно.

Годовую динамику строительного портфеля по крупнейшим рынкам берем из официальной августовской публикации аналитики ДОМ.РФ. Официальный канал используется группой для публикации статистики, прогнозов и исследований рынка жилья.

Три рынка, где направления разошлись*

Среди крупнейших регионов по объему строительства условиям исследования соответствуют Башкортостан, Ростовская и Свердловская области.

Где строительство растет на фоне сокращения населения 

РегионИзменение населения за 2024 годДинамика строительного портфеля г/гСтроится на 08.08.2026Запуски за январь–июль 2026Стройка на жителя
Республика Башкортостан–21 984 / –0,54%+6%3,692 млн кв. м775 тыс. кв. м0,91 кв. м
Ростовская область–15 183 / –0,37%+6%4,829 млн кв. м690 тыс. кв. м1,17 кв. м
Свердловская область–1 243 / –0,03%+4%5,858 млн кв. м1,252 млн кв. м1,39 кв. м

* Расчет аналитического центра Всеостройке.рф по данным Росстата, ДОМ.РФ и ЕИСЖС. Текущий объем строительства приведен на 8 августа 2026 года, запуски — за январь–июль.

Башкортостан: жителей стало меньше почти на 22 тысячи, стройка прибавила 6%

В этом регионе расхождение выражено больше всего. В начале 2024 года в Башкортостане проживало 4 064 361 человек, через год — 4 042 377. Республика потеряла 21 984 жителя, или 0,54% населения. Это крупнейшая абсолютная и относительная убыль в нашей тройке.

Важно и происхождение этого минуса. Естественная убыль составила 18 555 человек, миграционная — еще 3 429. То есть приезжие не компенсировали демографические потери, а миграционный баланс дополнительно уменьшил численность.

Одновременно, по августовскому срезу Аналитики ДОМ.РФ, строительный портфель республики вырос на 6% год к году. На 8 августа ЕИСЖС фиксировала 3,692 млн кв. м жилья в стадии строительства. При этом рынок продолжает пополняться новыми проектами. За январь–июль 2026 года начато строительство еще 775 тыс. кв. м многоквартирного жилья. Это около 192 кв. м новых запусков на тысячу жителей против примерно 157 кв. м по России.

Башкортостан поэтому наиболее точно соответствует заявленной теме. В республике численность населения заметно сокращается, а объем будущего жилья продолжает увеличиваться. Этот факт еще не доказывает перепроизводство. Уфа может концентрировать население из других муниципалитетов республики, а спрос формируют не только новые жители. Но внутренняя миграция перераспределяет уже существующую демографическую базу, а не увеличивает ее.

Есть и второй сигнал. Редакция портала Всеостройке.рф ранее рассказывала о региональных рисках дисбаланса жилищного строительства. Демографический анализ показывает, почему для Башкортостана вопрос соотношения будущего предложения и спроса особенно важен.

Ростовская область: миграция возвращает часть потерь, стройка все равно растет

В Ростовской области численность населения за 2024 год сократилась с 4 152 518 до 4 137 335 человек. Годовой минус — 15 183 жителя, или 0,37%. В этом регионе ситуация мягче, чем в Башкортостане. Естественная убыль достигла 23 644 человек, но миграционный прирост вернул 8 461. Регион привлекает новых жителей, но этого пока недостаточно, чтобы полностью перекрыть естественное сокращение.

Одновременно строительный портфель прибавил 6% год к году. На 8 августа в области находилось в строительстве около 4,829 млн кв. м жилья. В пересчете на население это примерно 1,17 кв. м строящегося жилья на человека. Российский уровень — около 0,82 кв. м. Поэтому относительный объем строительного портфеля на Дону примерно на 42% выше среднего по стране.

За январь–июль 2026 года на рынок вышло еще около 690 тыс. кв. м новых проектов. Это примерно 167 кв. м на тысячу жителей — уже значительно ближе к российскому уровню.

Отсюда важное отличие Ростовской области от Башкортостана. Основной разрыв создает уже накопленный объем строящегося жилья. Он остается высоким и продолжает расти, хотя новые запуски близки к среднероссийскому уровню. 

Если будущие старты будут сдержаннее, то разрыв способен постепенно уменьшаться. Но портфель может продолжить расширяться на фоне сохраняющейся демографической убыли. В этой ситуации рынку потребуется все больше спроса, сконцентрированного в Ростове-на-Дону и его пригородах.

Свердловская область: демографический минус почти исчез, строительный рост — нет

Свердловская область формально проходит наш критерий, но ее нельзя ставить в один ряд с Башкортостаном по глубине демографической проблемы. За 2024 год область потеряла всего 1 243 жителя. Численность уменьшилась с 4 222 695 до 4 221 452 человек — это лишь около 0,03%. Причина такой устойчивости — миграция. Естественная убыль составляла 20 961 человек, но миграционный прирост достиг 19 718 и практически полностью ее компенсировал.

Строительный рынок при этом продолжал расширяться. Портфель увеличился на 4% год к году, а на 8 августа достиг 5,858 млн кв. м. ЕИСЖС относит Свердловскую область к крупнейшим строительным рынкам страны. На одного жителя приходится примерно 1,39 кв. м строящегося жилья — почти на 69% больше российского уровня.

Еще показательнее запуски. За январь–июль 2026 года в области стартовало 1,252 млн кв. м — четвертый результат в России после Москвы, Московской и Ленинградской областей. Это около 297 кв. м новых проектов на тысячу жителей, что почти в 1,9 раза выше российского показателя.

Здесь правильнее говорить не о глубокой депопуляции, а о разнице скоростей. Численность области практически перестала сокращаться благодаря миграции, но стройка растет значительно быстрее демографической базы. Поэтому региональная статистика требует агломерационного контекста. Ранее редакция портала Всеостройке.рф разбирала крупнейшие агломерации и концентрацию девелоперского рынка. 

Екатеринбург способен притягивать жителей не только из других частей области, но и из соседних регионов. Пока этот поток сохраняется, областной демографический дефицит не означает нехватки покупателей.

Почему Новосибирская область не попала в тройку

Этот регион важен для проверки методики. За 2024 год Новосибирская область потеряла 2 992 человека. Естественная убыль составила 12 666 жителей, миграционный прирост — 9 674. На начало 2025 года численность составляла 2 786 540 человек.

При этом регион остается крупным строительным рынком. На 8 августа в области возводилось 3,650 млн кв. м жилья. Но годовой объем строительного портфеля к началу августа не увеличился. Поэтому включать Новосибирскую область в рейтинг «жителей меньше, новостроек — больше» только из-за высокого абсолютного числа строящихся метров было бы ошибкой. Нужно учитывать, что высокий уровень стройки и рост стройки — разные показатели.

Приморье: признаки дисбаланса есть, но динамика стройки не подтверждена 

Приморский край — еще один регион, который можно было включить в рейтинг при поверхностном сравнении. На начало 2025 года там проживало 1 799 659 человек, за предыдущий год население уменьшилось на 6 734. При этом на 8 августа 2026 года в крае строилось 2,685 млн кв. м жилья.

Это почти 1,49 кв. м на одного жителя — один из наиболее высоких показателей среди рассматривавшихся нами рынков. Но для Приморья в использованном августовском сопоставимом срезе ДОМ.РФ нет отдельной подтвержденной годовой динамики строительного портфеля. Поэтому утверждать, что площадь стройки именно увеличилась, только на основании ее высокого текущего уровня нельзя.

По этой причине край не включен в основную тройку. Такой подход делает выборку уже, но не подгоняет статистику под заголовок.

Где высокая стройка не противоречит демографии

Обратные примеры хорошо показывают границу между активным рынком и расхождением. В Ленинградской области строительный портфель за год вырос значительно сильнее, чем в рассматриваемой тройке. Но и население региона увеличивается. Аналогичная ситуация наблюдается в Краснодарском крае. Высокий объем девелопмента сопровождается демографическим приростом.

В таких случаях новые квадратные метры опираются как минимум на расширяющуюся численность жителей. В Башкортостане и Ростовской области направления противоположны. В Свердловской области население удерживается около нулевой отметки, но по уровню строительной активности регион остается среди лидеров России.

Поэтому главный показатель этой статьи — не само число строящихся домов и не место региона в рейтинге ЕИСЖС. Важна разница направлений.

Чем опасен такой разрыв

Сокращение населения не превращает квартиры в ненужные автоматически. Число домохозяйств может меняться медленнее численности жителей. Молодые семьи отделяются от родителей. Люди улучшают жилищные условия. Старый фонд требует замещения. Региональная столица может продолжать расти, даже если весь субъект теряет население.

Но все эти факторы имеют предел. Чем больше строительный портфель относительно демографической базы, тем сильнее рынок зависит от способности крупнейшей агломерации постоянно притягивать новых покупателей.

И здесь демографию уже необходимо сопоставлять с продажами. Редакция портала Всеостройке.рф недавно сравнивала реальную динамику спроса на новостройки в городах-миллионниках в 2026 году. Именно скорость реализации показывает, успевает ли текущий покупатель поглощать создаваемый объем предложения.

На федеральном уровне строительный конвейер пока снова ускоряется. За январь–июль 2026 года запуски выросли на 11% год к году, до 22,945 млн кв. м. Поэтому Башкортостан сегодня дает наиболее отчетливый пример отрыва стройки от демографии среди крупнейших рынков. Самая заметная убыль населения в выборке сочетается с ростом строительного портфеля и высокой активностью новых запусков.

В Ростовской области расхождение мягче благодаря миграционному притоку, но накопленный объем стройки велик. Свердловская область представляет третий сценарий — население почти стабилизировалось, тогда как рынок продолжает расширяться значительно быстрее.

Главный вопрос на горизонте нескольких лет поэтому звучит уже не «сколько еще новостроек можно запустить», а «сколько новых домохозяйств и покупателей смогут появиться к моменту, когда сегодняшние проекты выйдут на рынок готового жилья».

Как вы считаете: должен ли демографический прогноз стать таким же обязательным показателем при запуске нового ЖК, как текущие продажи и конкуренция в локации?

Войдите, чтобы комментировать:
0 комментариев
Новые
Старые Популярные
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
Подписаться на новости Прислать новость
Новости по теме
Последние новости
Всё о стройке

Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ

Новости по темам
Главное меню
Купить квартиру — каталог
Мы на других ресурсах: