Александр Близнюк, коммерческий директор Andaman City: «В 2023 году началась “умная волна миграции” в Таиланд»

Портал Всеостройке.рф узнал, почему королевство входит в ТОП-3 стран, популярных для релокации, и по какой причине российские инвесторы стали придирчивее.

Таиланд в 2023 году стал необыкновенно популярен как у наших туристов, так и у российских инвесторов. Так, только с января по июнь текущего года в королевство прибыло на 1000% больше наших соотечественников, чем в аналогичный период прошлого года. Тайский бизнес стремительно перенастраивается под гостей из России: на улицах все больше вывесок на русском языке, а самые предприимчивые местные жители уже неплохо и говорят на русском.

Помимо отдыха на морском побережье, граждан РФ интересует и покупка недвижимости. У такого приобретения, кроме инвестиционных целей, есть и другое назначение — получение визы инвестора. Легкая программа «золотых паспортов», недорогая, относительно европейских стран, недвижимость, и преимущества, которые сулит тайский ВНЖ, вывело Таиланд в ТОПы стран, наиболее популярных для вложения денег в жилые квадратные метры.

О том, какая ситуация прогнозируется на рынке недвижимости тропической страны, порталу Всеостройке.рф рассказал Александр Близнюк, коммерческий директор Andaman City (Andaman City — апартаменты бизнес-класса на территории острова Пхукет девелопера полного цикла Andaman Riviera).

— Расскажите, как повлияли релоканты на продажи недвижимости, на рост цен и увеличение предложения на рынке?

— Резкое увеличение спроса со стороны российских покупателей пришлось на осень прошлого года. И этот тренд только стабильно растет.

Безусловно, значительная доля этих новых потребителей – релоцирующиеся жители России и стран СНГ. Некоторые из них готовят “запасные аэродромы”, приобретают недвижимость для детей или рассматривают в качестве альтернативы акциям, депозитам или другим инвестиционным инструментам.

Мы еще не достигли в этом вопросе пика спроса, поскольку он напрямую зависит от турпотока. А Таиланд еще в процессе постковидного восстановления. По оценкам экспертов, сегодня мы восстановили показатели на 70%, а доковидного турпотока достигнем в конце текущего года. В этой связи наибольший рост спроса ожидается в начале 2024 года. 

— Какая недвижимость пользуется популярностью у релокантов и инвесторов из России, в каком диапазоне стоимости?

— Релоканты тщательно оценивают инвестиционные проекты с точки зрения инфраструктуры. На рынке такие предложения имеют относительно низкий порог входа – от $120 000. Если для инвестора основным критерием является близость к пляжу, то релокант наравне с этим будет оценивать наличие детского сада, других образовательных учреждений, магазинов, медучреждений, а также досуга для разных возрастов. Поэтому наибольшей популярностью у них пользуются резорты. Фактически, только курортный резорт максимально отвечает на комплексный запрос релоцирующегося покупателя. 

— Есть ли у тайских застройщиков проекты, планируемые специально под эту аудиторию? 

— К таким проектам относится, например, резорт Andaman City в Банг Тао, который возводится по принципу максимальной шаговой доступности и комплексной инфраструктуры для семейного досуга. Проект состоит из кондо-отеля Andaman Riviera под управлением международной отельной группы Radisson Individuals, бутиковых резиденций Andaman Boutique Residences, SPA Wellness Clinic, а также проекта Phase 3, который будет презентован осенью текущего года.

Комплексная инфраструктура включает широкую гастрономическую карту греческой, итальянской, азиатской и многих других кухонь мира. 

Для детей предусмотрены детский сад, джуниор-клуб и масса других досуговых объектов. В дополнение развлекательная инфраструктура, SPA и детокс, а также спорт. 

— Какие прогнозы сейчас дают местные девелоперы о дальнейшей ситуации на рынок недвижимости? Станет ли больше или меньше инвесторов и почему?

— Первая волна миграции капитала из русскоязычных стран имела свои направления – центральная часть склонялась к европейским странам, включая Дубай и Турцию, в то время как регионы Сибири и Дальнего Востока предпочитали азиатское направление.

Этот период был во многом сумбурным – многие пытались принять решение быстро, не глубоко анализируя реалии без оценки условий проживания и возможности последующей миграции.

В 2023 году мы видим уже другого покупателя. Это представитель так называемой «умной миграции капитала», проанализировавший ошибки тех, кто попал в первую волну релокантов. Теперь покупатель более тщательно выбирает проект, оценивая как содержательную составляющую, так и инвестиционный потенциал на случай перепродажи. 

По экономическим показателям недвижимость на Пхукете имеет ряд весомых конкурентных преимуществ, выигрышно выделяющих ее среди аналогов в странах той же Европы. Это и низкий уровень инфляции, и круглогодичный туристический сезон (на одном только Пхукете до конца текущего года ожидается приезд 12 млн человек). Дополнительным положительным фактором является стабильный курс бата (национальная валюта Таиланда), который за 20 лет укрепился к доллару на 20%. 

Положительным фактором является еще и дефицит земли.  Около 60% земельных участков на Пхукете принадлежит паркам и заповедникам. Доступная под застройку территория у пляжей почти полностью освоена. С учетом того, что на острове действует запрет на высотное строительство, нехватка земли будет диктовать рост цен существующих и будущих проектов в долгосрочной перспективе. 

Плюс ко всему, популярность Таиланда растет. Страна входит в ТОП-3 популярных локаций мира у цифровых кочевников, уступая лишь США и Испании.

— Помимо россиян, граждане каких стран приобретают жилье в Таиланде?

— По данным организации инвесторов по национальностям REIC, в 2022 году доля россиян, купивших тайскую недвижимость, составила 3,2%. Это второй показатель после Китая, граждане которого приобрели лотов на 25,3%. Также в ТОПе США, Великобритания и Германия с долями 2,8%, 2% и 1,2% соответственно. 

По независимым подсчетам, уже сегодня российские покупатели увеличили свою долю на 15% по сравнению с уровнем до пандемии и теперь они составляют до 60% от общего объема продаж апартаментов и вилл с бассейнами на западе Пхукета. 

И это привело к росту цен на западной части Пхукета на 15-20%, в то время как цены на остальной территории провинции также увеличились, но в диапазоне 3-5%. 

— Возникают ли проблемы с социальной инфраструктурой из-за увеличившегося потока мигрантов?

— Релокация действительно привела к оживлению на автомобильных дорогах, на пляжах становится чуть больше людей. Но поток прибывающих на постоянное проживание людей пока не оказал критической инфраструктурной нагрузки. 

И на перспективу проблем не предвидится благодаря существующему «запасу прочности» Пхукета в этом вопросе.  Высокое инфраструктурное развитие острова включает строительство дорожных развязок и второго аэропорта. Перспективный проект запуска наземного метро закроет вопрос с передвижением на общественном транспорте.