Весной 2026 года, по расчетам IBC Real Estate, в отраслевой аналитике закрепилась цифра 69,1 тыс. рублей за квадратный метр для строительства склада класса А. Данная цифра удобна для первого расчета, поскольку позволяет быстро получить бюджет «коробки»: в среднем — 1,382 млрд рублей для объекта площадью 20 тыс. кв. м. 

Однако эта цифра создает опасную иллюзию готовой сметы. За ее пределами остаются участок, технические условия, проценты по кредиту, оборудование для обработки товара, часть расходов на запуск и налоговый разрыв. У фулфилмент-центра технологическая начинка порой обходится дороже самого здания.

Экономику склада в 2026 году мы будем считать в нескольких контурах: 

• генеральный подряд,
• земля и внешняя инфраструктура,
• финансирование до ввода и заполнения объекта,
• стеллажи, конвейеры, роботы, WMS и пусконаладка. 

Только после обозначения данных цифр можно будет сопоставлять инвестиции с арендой или стоимостью собственной логистики.

Что именно стоит 69,1 тыс. рублей за квадратный метр

Ориентир опубликован IBC Real Estate, Сбером и девелопером Megastroy по итогам I квартала 2026 года. Расчет относится к сухому складу класса А площадью 20 тыс. кв. м в Центральном федеральном округе.

Что входит в цифру и что из нее исключено:

• цена дана на уровне генерального подрядчика, без НДС;
• в нее входят внутриплощадочные сети в границах участка;
• стоимость земли и технических условий не учтена.

Иначе говоря, 69,1 тыс. рублей за квадратный метр отражают строительную себестоимость заданного объекта. Общий объем инвестиций от покупки земли до первой отгрузки будет выше.

За год, по данным компаний:

• общий показатель вырос на 1,9%;
• материалы подешевели на 4%, до 38,6 тыс. рублей за квадратный метр;
• работы и механизмы подорожали на 10,5%, до 30,5 тыс. рублей.

Рост почти остановился после резкого скачка предыдущих лет. При этом смета внутри изменилась: давление переместилось от материалов к рабочей силе.

Сравнение за несколько лет выглядит выразительнее. В сопоставимом ряду IBC Real Estate стоимость составляла 46,5 тыс. рублей за квадратный метр в 2022 году и 66 тыс. рублей по итогам 2024-го. К I кварталу 2026 года прибавка к уровню 2024-го составила еще 4,7%, к уровню 2022-го — 48,6%. Для склада на 20 тыс. кв. м это разница между 930 млн рублей по ориентиру 2022 года и 1,382 млрд рублей весной 2026-го.

Особенно заметным рост был в 2025 году. По итогам 2024-го ориентир составлял 66 тыс. рублей, на 20% больше год к году. В I квартале 2025-го он достиг 67,8 тыс. рублей: материалы тогда занимали 40,2 тыс. рублей за квадратный метр, работы — 27,6 тыс. рублей. Через год материалы подешевели, зато работы прибавили. IBC Real Estate связывает это с нехваткой линейного персонала и специалистов.

Из чего складываются 1,382 млрд рублей

В исследовании приведена смета по 14 разделам. Для условного объекта на 20 тыс. кв. м она выглядит так:

Крупнейшая статья расходов — колонны и металлоконструкции кровли — 16% сметы. Наружные инженерные системы занимают 13%, механические системы — около 10%. Полы и кровля дают еще по 9%.

Такая структура объясняет, почему фраза «поставить быстровозводимую коробку» плохо описывает склад класса А. Значительную долю бюджета формируют плоский пол с расчетной нагрузкой, пожаротушение, отопление, вентиляция, доки, электрические мощности и площадки для маневрирования фур.

Отдельно стоит выделить еще две строки.

• Благоустройство подорожало за год на 15,5%, до 5,5 тыс. рублей за квадратный метр здания, или 110 млн рублей для модельного склада. Сюда относятся работы на территории, которые часто считают второстепенными. Для логистики их качество напрямую влияет на работу объекта: грузовой транспорт должен безопасно заезжать, разворачиваться, ждать разгрузки и покидать площадку при любой погоде.
  
• Проектирование и технический заказчик вместе дают 83,2 млн рублей. Экономия на этих строках способна обернуться более дорогими изменениями во время стройки.

Земля: около 150 млн рублей в модельном расчете

В Московском регионе земля стала крупной статьей расходов. По обзору CORE.XP за ноябрь 2025 года средняя цена гектара участков под производственно-складское строительство составляла 39 млн рублей. Для земель промышленности показатель был ниже — 31,5 млн рублей за гектар. За пять лет средняя цена земли под такую застройку удвоилась, а в районе ЦКАД выросла в 3,5 раза.

Важная оговорка: это цены предложения, и они не равны цене зарегистрированной сделки. В выборку входили участки разных категорий — около 100 предложений общей площадью примерно 4,6 тыс. га. На итог сильнее средней цифры влияют категория земли, разрешенное использование, готовность документов и наличие сетей.

Как получается диапазон по земле для модельного склада:

• для одноэтажного склада класса А площадь застройки часто составляет 45–55% участка;
• при таком ориентире зданию на 20 тыс. кв. м потребуется примерно 3,6–4,4 га;
• умножение на средние 39 млн рублей дает 142–173 млн рублей.

Это расчетный диапазон по цене предложения, подходящий для предварительной модели. Конкретный участок может стоить заметно дороже рядом с Москвой, аэропортом или дефицитным выездом. За ЦКАД встречаются более дешевые варианты: CORE.XP оценивала их в среднем на 50% ниже рынка.

В модельном проекте «коробка плюс земля» дает 1,524–1,555 млрд рублей без учета НДС по строительному контракту. Земля добавляет около 10–13% к стоимости генподряда.

Затем начинаются расходы, для которых универсальной ставки на квадратный метр нет:

• изменение вида разрешенного использования;
• вынос сетей;
• подъезд с федеральной или региональной дороги;
• внешнее электроснабжение, газ, вода, канализация;
• ливневые сооружения и компенсационные мероприятия.

Цену подключения определяют технические условия конкретных сетевых организаций. Публичный тариф на технологическое присоединение описывает лишь способ расчета, а итог зависит от мощности, расстояния, класса напряжения и состава работ. Поэтому участок с низкой ценой может проиграть более дорогому после получения технических условий. Покупку земли безопаснее оценивать вместе с юридической проверкой, геологией, транспортной схемой и подтвержденными лимитами ресурсов.

Москва и регионы: дешевый гектар еще не означает дешевый проект

Разница между столичным узлом и регионами начинается с земли и логистики. За пределами Московской области участок обычно занимает меньшую долю капитальных затрат. При этом часть материалов и оборудования имеет федеральную цену, а доставка металлоконструкций, доков или автоматизированных линий увеличивает бюджет удаленного объекта. В отдельных городах добавляется дефицит подрядчиков нужного масштаба.

Рынок аренды тоже различается. IBC Real Estate фиксировала в Москве и Подмосковье на конец I квартала 2026 года средневзвешенную запрашиваемую ставку 9,8 тыс. рублей за квадратный метр в год для существующих сухих складов класса А и 10,2 тыс. рублей — для строящихся. Операционные расходы, коммунальные платежи и НДС в этих цифрах отсутствуют. В начале 2025 года запрашиваемая ставка достигала 13 тыс. рублей, а к весне 2026-го снизилась на 25% для готовых площадей.

Здесь стоит выделить слово «запрашиваемая». Это ставка в предложении собственника. Ставка подписания договора может оказаться ниже — особенно для крупного блока, длинного контракта или объекта с длительной экспозицией. Еще в исследовании 2025 года IBC Real Estate отмечала разрыв между запрашиваемыми условиями и подписанием. Считать окупаемость по верхней цифре из объявления рискованно.

Например, прогнозы и показатели рынка за 2025 год сильно разошлись:

• по итогам 2025 года в России ввели 8,7 млн кв. м складов классов А и В, на 56% больше, чем в 2024-м (данные IBC Real Estate);
• спрос составил 5,5 млн кв. м и снизился на 8%;
• на 2026 год IBC Real Estate ожидала ввод 6 млн кв. м, NF Group весной давала более высокий прогноз — 7,1 млн кв. м.

Разница связана с методиками и переносами сроков. К июлю 2026 года переносы стали видимой частью рынка. По данным IBC Real Estate, которые приводил «Коммерсантъ», в Москве и Подмосковье 46% заявленного на год ввода могли уйти на 2027-й. Около 540 тыс. кв. м в 16 зданиях уже были физически построены, однако девелоперы откладывали оформление ввода из-за слабого спроса. 

Такой объект нельзя записывать в введенное предложение, хотя строительные работы фактически завершены. Для сметы он готов, для официальной статистики ввода — пока нет.

Финансирование: стройка закончилась, проценты продолжаются

24 июля 2026 года Банк России снизил ключевую ставку до 14% годовых. Годом ранее она составляла 21%. Финансирование стало дешевле, однако 14% остается высоким ориентиром для капиталоемкого проекта. Кредитная ставка банка обычно включает надбавку за риск и комиссии, размер которых стороны часто не раскрывают.

В финансовой модели проценты считают по графику выборки кредита. Простое умножение общего бюджета на ставку даст неверный результат. Для иллюстрации возьмем проект «коробка плюс земля» на 1,52–1,56 млрд рублей при таких условиях:

• доля долга — 70%;
• средняя загрузка кредитной линии — 50%;
• срок строительства — 18 месяцев.

При таких вводных каждый процентный пункт ставки добавляет примерно 8 млн рублей, а при 14% расчетные проценты составят около 112–114 млн рублей до банковской маржи и комиссий. Это пример чувствительности, без претензии на рыночную котировку кредита.

Реальные сделки показывают, что банки финансируют складские проекты длинными линиями. В марте 2026 года ВТБ сообщил о финансировании на 5,9 млрд рублей сроком на семь лет для первых двух очередей комплекса в Приморье. Заявленная общая площадь проекта до 2032 года — 213 тыс. кв. м. Деление суммы кредита на всю будущую площадь исказит результат: кредит относится к очередям, площадь включает будущие этапы, а собственный капитал инвестора публично не раскрыт.

Финансовый риск вырос еще и потому, что арендная ставка перестала автоматически следовать за строительной себестоимостью. Весной 2026 года стоимость генподряда оставалась около максимума, запрашиваемая аренда снижалась, объем свободных площадей увеличивался. Девелоперу приходится держать резерв на проценты после завершения работ, если поиск арендатора или официальный ввод затягивается.

Автоматизация может добавить еще одну «коробку»

Базовая стоимость IBC Real Estate описывает здание и инженерные системы. Отдельно считаются стеллажи, конвейеры, сортировщики, подъемники, автономные мобильные роботы, системы управления складом, серверная инфраструктура и интеграция с учетными системами. Набор зависит от товарного потока: универсальному арендному складу может хватить докового оборудования и стандартных стеллажей, а фулфилмент-центр маркетплейса потребует сложной технологической схемы.

Пример разделения бюджетов дал Ozon. В июне 2026 года компания открыла первую очередь логистического центра в Порошкино Ленинградской области. Площадь по полу превысила 60 тыс. кв. м, а вложения Ozon в технологическое обеспечение составили около 4 млрд рублей. После запуска второй очереди площадь по полу должна вырасти до 125 тыс. кв. м. Здание построил девелопер, поэтому 4 млрд рублей нельзя называть стоимостью строительства склада. Это вложения пользователя в технологию и запуск.

Если механически разделить 4 млрд рублей на площадь первой очереди, получится около 66,7 тыс. рублей за квадратный метр по полу — почти столько же, сколько весной стоил генподряд обычного склада класса А в ЦФО. Такое сопоставление показывает масштаб автоматизации, хотя речь идет о разных метриках и разной географии.

Другой пример демонстрирует ловушку площадей. В 2025 году Ozon сообщал об открытии комплекса в Подмосковье с площадью хранения более 23 тыс. кв. м и собственными инвестициями около 4 млрд рублей. Площадь хранения не равна общей площади здания. Мезонины и многоуровневое хранение увеличивают полезную технологическую площадь без такого же роста пятна застройки. Деление инвестиций на 23 тыс. кв. м дало бы около 174 тыс. рублей, и этот результат нельзя сравнивать со строительной ценой квадратного метра здания.

По той же причине стоит разделять два показателя:

• GBA — общая площадь здания по принятой методике обмера;
• GLA — площадь, пригодная для сдачи в аренду.

Для склада встречаются еще площадь по полу, площадь хранения и площадь мезонинов. В пресс-релизе может фигурировать самый крупный показатель, удобный для описания мощности. В инвестиционной модели числитель и знаменатель должны относиться к одному составу объекта.

Что показывают реальные проекты

Реальные объекты помогают увидеть, где кроются ошибки сравнения.

Например, логистический комплекс в Нижнем Новгороде, открытый в марте 2026 года, имеет заявленную площадь 150 тыс. кв. м и инвестиции свыше 12 млрд рублей. Грубое отношение дает более 80 тыс. рублей за квадратный метр. Эта цифра выше ориентира генподряда в ЦФО, что логично для общего инвестиционного бюджета. Публичное сообщение не раскрывает полный состав 12 млрд рублей, поэтому использовать 80 тыс. рублей как цену типового строительства нельзя.

Еще пример: первая очередь роботизированного комплекса Wildberries & Russ в Саратове получила разрешение на ввод в феврале 2026 года. Ее площадь — 84 тыс. кв. м, заявленный общий объем инвестиций в проект — 12,5 млрд рублей. Полный ввод планировался до конца 2026-го. Здесь площадь первой очереди сопоставляется с бюджетом всего проекта, поэтому деление 12,5 млрд на 84 тыс. кв. м завысит показатель. Корректная трактовка: первая очередь введена, а общий бюджет относится к нескольким этапам.

Также в Котовске Тамбовской области Wildberries & Russ в мае 2025 года запустила центр площадью 108 тыс. кв. м. Региональное правительство подтверждало открытие и площадь, однако сопоставимый полный объем капитальных затрат не раскрыло. Объект полезен как подтвержденный ввод, но вывести из него цену квадратного метра нельзя.

Проекты на бумаге требуют отдельной маркировки. В июне 2026 года Ozon и Смоленская область подписали соглашение о будущем логистическом комплексе. Заявленные вложения Ozon свыше 6 млрд рублей относятся к технологическому обеспечению и ИТ-инфраструктуре. Планы, срок и фактическая стоимость еще могут измениться. 

Бюджет от земли до первой отгрузки

Для предварительного расчета склада класса А на 20 тыс. кв. м в Московском регионе можно собрать следующую рамку:

1. Генподряд: 1,382 млрд рублей без НДС по ориентиру I квартала 2026 года.
2. Земля: примерно 142–173 млн рублей при участке 3,6–4,4 га и средней цене предложения 39 млн рублей за гектар.
3. Внешние подключения и технические условия: только индивидуальный расчет после получения условий сетевых организаций и проверки подъездов. 
4. Финансирование: зависит от доли долга, графика выборки и срока. В иллюстративной модели с 70% долга каждый процентный пункт стоит около 8 млн рублей за 18 месяцев.
5. Автоматизация и складское оборудование: от сравнительно стандартного набора до суммы, сопоставимой со зданием. Для фулфилмент-центра нужен отдельный технологический проект.
6. Резерв: покрывает изменения решений, задержку ввода, индексацию контрактов и период поиска арендатора. Его размер утверждается по рискам конкретного проекта.
7. НДС и оборотный капитал запуска: учитываются в денежном потоке отдельно, даже если компания принимает налог к вычету.

Уже подтвержденная часть «коробка плюс земля» составляет около 1,52–1,56 млрд рублей. После процентов, внешних сетей, оборудования и запуска полный бюджет выйдет выше. А вот насколько выше, решает выбранная площадка и функция склада. Обычный спекулятивный объект, распределительный центр продуктовой сети, холодный склад и роботизированный фулфилмент имеют разную инженерную и технологическую нагрузку.

Заключение

В 2026 году самый дорогой просчет возникает на границе смет. Цену генподряда принимают за полную, площадь хранения — за площадь здания, бюджет нескольких очередей делят на первую, запрашиваемую ставку подставляют вместо подписанной аренды, запланированный объект записывают во введенный. Если эти границы обозначить до покупки участка, расчет становится менее эффектным, зато пригодным для инвестиционного решения.

*Настоящий материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Финансовые инструменты и операции, упомянутые в материале, могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и целям.

Ранее мы также делали полный анализ рынка складской недвижимости и рассказывали, почему судебный спор вокруг 16 логистических комплексов Raven Russia завершился не в пользу бывших владельцев. 

Сообщение Сколько стоит построить склад в 2026 году: реальная экономика от земли до отгрузки* появились сначала на Всеостройке.рф.

Российский рынок складской недвижимости пережил в 2025 году настоящий взрыв. По данным отчета IBC Real Estate «Складская недвижимость. Россия. IV квартал 2025», в эксплуатацию введены рекордные 8,7 млн кв. м новых площадей, что на 56% больше, чем годом ранее. Но главная сенсация кроется не в общих цифрах по складскому направлению, а в географии стройки. Впервые за долгое время регионы обошли столицы по объему нового строительства, и именно там выросли настоящие логистические парки-гиганты — распределительные центры площадью в сотни тысяч квадратных метров, каждый из которых способен обслуживать сразу несколько соседних областей.

Так на карте страны сформировались новые складские империи — вертикально интегрированные комплексы маркетплейсов и ритейлеров, от которых напрямую зависит, за сколько дней товар доедет от распределительного центра до покупателя в Калининграде или во Владивостоке. Мы собрали ТОП-10 крупнейших логистических парков и разобрались, кто и зачем строит склады такого масштаба.

Регионы обходят столицу в гонке за метры

Из 8,7 млн кв. м складов, введенных в 2025 году, на Московский регион пришлось 3,2 млн кв. м с приростом 65% год к году. Санкт-Петербург и Ленинградская область получили лишь 0,6 млн кв. м — здесь объем ввода даже сократился на 16%. Зато на остальные регионы России пришлись рекордные 4,9 млн кв. м с приростом 70%.

Еще показательнее ситуация выглядит на примере десяти крупнейших складских объектов года: на них суммарно пришлось 1,7 млн кв. м, то есть пятая часть всего объема ввода по стране. При этом восемь из десяти таких складов расположены не в столицах, а в Свердловской, Самарской, Воронежской, Нижегородской и Омской областях, Оренбуржье и Башкортостане.

Логика проста: один распределительный центр площадью более 100 тыс. кв. м, построенный в регионе, закрывает потребности сразу нескольких соседних территорий и сокращает срок доставки товара до конечного покупателя. Так работает модель современного логистического парка — полноценного хаба, который держит на себе целый макрорегион.

ТОП-10 крупнейших логистических парков на сегодня

Развитие электронной коммерции в последние годы кардинально изменило рынок складской недвижимости. Если раньше крупнейшие логистические комплексы в России строились преимущественно для федеральных торговых сетей, то сегодня лидерами по масштабам становятся распределительные центры маркетплейсов. Wildberries, Ozon, «Сима-Ленд» и другие компании вводят в эксплуатацию объекты площадью более 150 тыс. кв. м, формируя новую карту логистической инфраструктуры страны. 

Ниже представлены крупнейшие логистические парки страны по площади отдельных объектов, которые были запущены в 2025 году и действуют сегодня. Такое количество масштабных парков, введенных за один год, отражает стремительное развитие инфраструктуры электронной коммерции.

1. Распределительный центр «Сима-Ленд», Екатеринбург — 237 тыс. кв. м 

Самый крупный складской объект построен в Свердловской области для собственных нужд одноимённого маркетплейса. Компания выступила и заказчиком, и застройщиком комплекса. Центр расположен в селе Патруши Сысертского района, на площадке особой экономической зоны «Титановая долина» — здесь также появятся логистический комплекс и производственные помещения. Само здание тянется больше чем на километр, оснащено тысячами метров конвейерных линий, а внутри сосредоточен полный цикл: сборка, хранение и отгрузка товара. Отсюда компания снабжает своих оптовых клиентов и селлеров маркетплейсов по всей стране — помимо уральского центра, у «Сима-Ленд» есть распределительные центры в Москве, Санкт-Петербурге, Хабаровске, Новосибирске, Краснодаре и Иркутске. 

2. Логопарк для Wildberries, Уфа — 187 тыс. кв. м

Второй по величине объект возведен в Башкортостане по схеме built-to-suit: девелопер «ПФО Групп» построил склад под конкретного арендатора и сдал его в аренду. Wildberries инвестировал 12 млрд рублей в строительство распределительного центра в Башкирии. Общая площадь складов комплекса при полной реализации составит порядка 220 тыс. кв. м. Площадку в Уфимском районе выбрали из-за хорошей транспортной доступности и больших трудовых ресурсов региона, у которого уже был успешный опыт создания логоцентров для крупных маркетплейсов. Проект должен создать в регионе порядка 10 тысяч рабочих мест. 

3. Логопарк Wildberries, Новосемейкино (Самарская область) — 184 тыс. кв. м

Собственный проект компании, усиливающий ее присутствие в Поволжье. Строительство логоцентра стартовало ещё в конце августа 2022 года, а вводили объект поэтапно: первую очередь запустили в I квартале 2025-го, вторую — в мае, площадью 128 тыс. кв. м. При полной загрузке склад рассчитан на хранение до 120 миллионов единиц товара одновременно. На торжественном открытии в Красноярском районе побывали основательница Wildberries Татьяна Ким, замминистра промышленности и торговли Роман Чекушов и губернатор Самарской области Вячеслав Федорищев — для региона проект стал знаковым.

4. Логопарк Wildberries, Екатеринбург — 166 тыс. кв. м

Второй крупный объект Wildberries в Свердловской области за год: компания дублирует мощности в одном из ключевых логистических узлов Урала. Комплекс впервые начал принимать посылки 30 июня 2025 года, хотя был закрыт еще с мая 2024-го из-за происшествия на площадке и последующих проверок, из-за чего компания долго оформляла разрешительную документацию. На старте площадь составила 158 тыс. кв. м с вместимостью 120 млн единиц товара. Инвестиции в проект оценили в 12 млрд рублей. Благодаря запуску комплекса у региона появилось 5–6 тысяч новых рабочих мест. В дальнейшем компания планирует расширить комплекс до 230 тыс. кв. м.

5. Логопарк «Звёздный», Омск — 155 тыс. кв. м 

Объект построен по соседству с более ранним логопарком «Солнечный» в Кировском округе Омска — оба проекта связаны с одним и тем же инвестором, «ПФО групп», который выступил учредителем и «Звёздного». Разрешение на строительство предусматривало склад с блоком фулфилмента площадью свыше 122 тыс. кв. м и отдельную зону хранения крупногабаритных товаров еще почти на 32 тыс. кв. м. Комплекс возведен по схеме built-to-suit и после ввода перешёл в аренду OZON, усиливая присутствие маркетплейса в Сибири.

6. Логопарк Wildberries, Воронеж — 153 тыс. кв. м 

Собственный складской объект компании в Черноземье. Склад начал прием товаров 4 августа 2025 года — на первом этапе объект принял 77 тыс. кв. м из будущих 156 тыс. кв. м. Логоцентр, где используются рабочие роботы, обошелся компании примерно в 11 млрд рублей. Рассчитан на хранение до 70 млн товаров и даст работу для порядка 8 тыс. жителей области. По данным компании, за 10 месяцев 2025 года онлайн-продажи местных брендов на площадке выросли на 31% — до 59,7 млрд рублей.

7. Логистический центр Ozon, Нижний Новгород — 151 тыс. кв. м

Проект — результат сделки, которую заключили инвестиционная компания Central Properties и девелоперская группа «МБМ»: первая выступила инвестором, вторая — застройщиком. Комплекс на Московском шоссе вводили поэтапно: сначала — склад хранения, затем — площадку сортировки и зону для крупногабаритных товаров. Общий объем вложений оценили в 15,3 млрд рублей, из которых 3 млрд Ozon добавил сам — на автоматизированную систему хранения. Управлять готовым активом будет закрытый паевой фонд недвижимости под управлением PARUS Asset Management. 

8. «NK Парк Домодедово-2» (корпус 9), Московская область — 148 тыс. кв. м

Единственный представитель столичного региона в ТОП-10 новых, введенных в эксплуатацию складов. Комплекс реализован NK Group под аренду Wildberries. В декабре 2025 года складской объект у NK Group выкупила управляющая компания «Современные фонды недвижимости» через фонд «Современный 9» — сделка оценивалась в 12,5–13,5 млрд рублей, причем итоговая площадь корпуса оказалась на четверть больше, чем было зафиксировано в первоначальных анонсах. 

9. Логопарк в ОЭЗ «Оренбуржье» — 148 тыс. кв. м 

Построен «ПФО Групп» для «Сберлогистики» на площадке особой экономической зоны. Резидентом ОЭЗ этот проект стал еще в 2022 году — тогда речь шла об объекте площадью всего 32 тыс. кв. м под потенциального клиента — «Сберлогистику», но к 2025-му вырос в разы. Строила комплекс «ПФО Групп», а статус резидента особой зоны даёт «Сберлогистике» заметные льготы: нулевую ставку по налогу на имущество, транспортному и земельному налогам. Сама ОЭЗ развивается быстрыми темпами.         К 2027 году здесь рассчитывают создать 16 тыс. рабочих мест при общем объеме инвестиций 52,5 млрд рублей, открывая в среднем по пять новых предприятий в год. 

10. Логопарк «Ватутинки», Московская область — 137 тыс. кв. м 

Построен PST Development для Ozon по схеме BTS-аренды. Договориться о строительстве PST Development и Ozon смогли еще в марте 2023 года, после завершения работ ритейлер должен был взять комплекс в долгосрочную аренду. Участок площадью 17,7 га рядом с деревней Пенино принадлежал компании «Инвесттраст», которая строит по соседству жилой комплекс «Новые Ватутинки».   Для PST Development это не первый опыт работы с маркетплейсом — в портфеле девелопера уже были распределительный центр «Магнита» в Тольятти и склад «Пятёрочки» в Великом Новгороде. По словам представителей Ozon, склад оснастят высокотехнологичным оборудованием, для работы с которым потребуется отдельное обучение персонала.

Сегодня именно эти объекты формируют рейтинг крупнейших логистических парков России по площади отдельных распределительных центров. Важно учитывать, что рейтинг основан на площади конкретных логистических комплексов, а не суммарной складской инфраструктуре компаний. Составить аналогичный список для крупнейших продовольственных ритейлеров — X5 Group, «Магнита» или «Ленты» — невозможно, поскольку эти компании, как правило, раскрывают только общую площадь своей логистической сети, не публикуя характеристики каждого распределительного центра. 

Маркетплейсы против традиционного ритейла: чья складская империя больше

Если смотреть только на ТОП-10 объектов года, победа явно за онлайн-торговлей: из десяти позиций четыре принадлежат Wildberries, две — Ozon, ещё по одной — «Сима-Ленд» и «Сберлогистике». Логика маркетплейсов понятна: чем быстрее растут заказы, тем быстрее нужно наращивать собственную складскую инфраструктуру, не полагаясь на чужие мощности и чужие сроки.

Но если считать не отдельные объекты, а совокупную площадь всех логистических активов компании, картина меняется. По оценке аналитического агентства INFOLine, крупнейшим владельцем складской инфраструктуры среди розничных сетей остается X5: под управлением компании находятся 83 распределительных центра общей площадью 2 124 тыс. кв. м в 75 регионах страны, а только за прошедший год портфель пополнился 11 новыми объектами площадью 169,1 тыс. кв. м. В той же группе лидеров по совокупной складской площади традиционно фигурируют «Магнит» и группа «Лента» — их стратегия строится не на нескольких гигантских хабах, а на плотной сети распределительных центров среднего размера в каждом регионе присутствия.

Получается, что в России сложились два разных типа складских империй: маркетплейсы делают ставку на несколько сверхкрупных логопарков, а продуктовый ритейл — на широкую региональную сеть, но уже меньшей площадью, в отличие от маркетплейсов.

Формат BTS: почему склады всё чаще строят «под заказчика»

Шесть из десяти объектов ТОП-10 построены по схеме built-to-suit (BTS) — девелопер возводит склад по техническому заданию конкретного арендатора и сдает его в долгосрочную аренду, а не продает готовое здание. Такая модель выгодна каждой стороне: заказчик получает склад с нужной планировкой, высотой потолков и количеством доковых ворот без затрат на землю и строительство, а девелопер — гарантированного арендатора ещё до начала стройки.

Показательно, что девелопер «ПФО Групп» фигурирует сразу в трёх проектах из ТОП-10 — в Уфе, Омске и Оренбуржье. Это говорит о том, что в регионах уже сформировался пул девелоперов, специализирующихся именно на BTS-проектах для интернет-торговли, и конкуренция за такие заказы становится отдельным сегментом рынка коммерческой недвижимости.

Что ждет рынок логистических парков в 2026 году

По прогнозам консалтинговой компании Nikoliers, к концу 2026 года объем качественных складских площадей в России может достичь 63 млн кв. м при условии реализации всех заявленных проектов. К вводу в этом году уже заявлено порядка 7,4 млн кв. м. При этом спрос уже не поспевает за предложением: в Московском регионе доля свободных площадей классов А и B может вырасти до 8,2% к декабрю против 4,3% в начале года, а ставки аренды на готовые склады постепенно снижаются.

Тем не менее строительная активность в регионах не останавливается: основной прирост новых площадей в 2026 году снова обеспечат территории за пределами Москвы и Санкт-Петербурга. Маркетплейсы и логистические операторы продолжают развивать сеть распределительных центров, хотя и более сдержанными темпами, чем в рекордном 2025 году. 

Выводы на сегодня

ТОП-10 крупнейших логистических парков 2025 года наглядно показывает, куда сместился центр тяжести складского строительства в России: из Московского региона — в промышленные и торговые узлы Урала, Поволжья, Черноземья и Сибири. Компании, которые первыми построили там мегаскладские хабы, получили не просто квадратные метры, а стратегическое преимущество в скорости доставки на годы вперёд.

Если вы планируете инвестировать в складскую недвижимость, выбирать площадку под собственный распределительный центр или просто следите за рынком коммерческой недвижимости — читайте другие материалы нашего портала Всеостройке.рф о рейтингах и трендах строительной отрасли и следите за новыми логистическими проектами вместе с нами.

Сообщение Складские империи: ТОП-10 крупнейших логистических парков России появились сначала на Всеостройке.рф.

Всего полностью или частично россияне закрыли 2,53 млн кредитов разных типов, а общий объем досрочных платежей достиг 372,3 млрд рублей.

Значительная часть ипотечного портфеля была выдана по низким ставкам — в рамках льготных программ или еще до повышения ключевой. Такие кредиты гасить раньше срока часто просто невыгодно.

Досрочно закрывают в первую очередь другую ипотеку — взятую недавно по высокой рыночной ставке либо на небольшую сумму, которой не хватало для покупки квартиры. По сути, человек берет кредит, чтобы «добить» сделку, а затем старается избавиться от дорогого долга как можно быстрее.

Кроме того, влияет и то, что заканчиваются сроки вкладов, открытых на пике ставок. Итого: деньги с вкладов снимают, но вкладывают их не в покупку новых квартир, а закрывают старые долги.

Сообщение Россияне начали массово гасить ипотеку досрочно — ОКБ появились сначала на Всеостройке.рф.

Рынок новостроек России в первом полугодии 2026 года продемонстрировал относительную устойчивость. При высокой ключевой ставке, ужесточении условий льготной семейной ипотеки и общем охлаждении девелоперской активности суммарные продажи не только не рухнули, но и показали положительную динамику. По данным ДОМ.РФ, в первом полугодии в России было реализовано 10,8 млн кв. м строящегося жилья на 2,3 трлн руб. Это на 6% больше по площади и на 11% по сумме, чем год назад. Но положительная динамика пока не означает устойчивого восстановления рынка. Мы изучили данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), ДОМ.РФ, Росстата, сервисов «Пульс Продаж Новостроек», bnmap.pro и других, чтобы дать полную картину происходящего на рынке жилья в крупнейших городах страны.  

Общие тенденции 

Начнем с ситуации на рынке жилья страны в целом. Здесь в первом полугодии 2026 года наблюдалась разнонаправленная динамика. С одной стороны, застройщики запустили 19,4 млн кв. м новых проектов — это на 12% больше, чем за аналогичный период прошлого года (17,3 млн кв. м). Но, с другой стороны, данный рост во многом объясняется низкой базой прошлого года и распределён неравномерно: основное увеличение пришлось на первый квартал, где было запущено 10,4 млн кв. м (+35% по сравнению с прошлым годом), тогда как во втором квартале объёмы снизились на 5% и составили 9,1 млн кв. м, по оценкам Аналитического центра ДОМ.РФ.

Особенно заметна такая динамика в июне. Застройщики вывели на рынок 3,5 млн кв. м, что формально на 24% больше июня 2025 года. Однако этот рост связан с техническим моментом: год назад показатель июня был самым низким за последние годы — 2,8 млн кв. м. При сравнении с докризисными 2023–2024 годами текущие июньские данные выглядят более скромно: тогда ежемесячные объёмы стартов достигали 3,9–4,1 млн кв. м. 

Несмотря на охлаждение девелоперской активности, портфель строящегося жилья сохраняет устойчивость и продолжает постепенно увеличиваться. Однако текущий запас прочности сформирован за счет накопленных ранее заделов. Снижение стартов у ведущих игроков создает риски для объемов ввода в последующие годы. 

Спрос на жилье все еще ниже прошлогоднего (за исключением января и июня, когда продажи подросли на фоне роста спроса на семейную ипотеку). Но в целом продажи тоже показывают разнонаправленную динамику: пока Москва и Санкт-Петербург переживают коррекцию, города-миллионники берут на себя роль главных драйверов спроса.

По данным сервиса «Пульс Продаж Новостроек», которые есть в открытом доступе, суммарно за шесть месяцев по России было заключено 103 148 договоров долевого участия (ДДУ), что на 6% уступает показателю прошлого года. Однако «средняя температура по больнице» обманчива. Стоит исключить из статистики Москву, Новую Москву и Санкт-Петербург, где падение сменяется ростом почти на 16%. Это говорит о том, что девелоперы и покупатели сместили фокус внимания вглубь страны, где цены остаются более гибкими, а экономика проектов — прозрачнее.

А судя по данным о самых продаваемых проектах в городах-миллионниках, которые нам предоставил сервис bnmap.pro, повышенным спросом со стороны покупателей в первом полугодии 2026 года пользовались жилые комплексы с продуманной инфраструктурой, в том числе строящиеся в рамках комплексного развития территории (КРТ). 

Проекты-лидеры по суммарной площади лотов в сделках в своих городах-миллионниках в 1 полугодии 2026 года*

* Источник — данные платформы для анализа рынка недвижимости bnmap.pro. Расчет объемов продаж произведен по дате договора, фактически подписанного в 1 полугодии 2026 года. Проекты отсортированы по суммарной площади лотов в сделках за период с 01.01.2026 по 30.06.2026. Исследованы новостройки всех типов и классов. От каждого города-миллионника указан 1 проект-лидер.

Несмотря на нестабильный спрос, цены на жилье продолжают расти. По подсчетам ДОМ.РФ, за первое полугодие 2026 г. строящееся жилье в России подорожало на 3,6% (при инфляции 4,2%) — прежде всего из-за ускорения темпа роста цен в период повышенного спроса. Но в зависимости от региона и конкретного города динамика разная. Так, например, согласно аналитике «Мир квартир», которая также в открытом доступе, за прошедшие полгода «квадрат» новостроек подорожал в 53 городах из исследованных 70, в остальных 17 подешевел.

Итак, рассмотрим ситуацию на первичном рынке каждого города-миллионника подробнее: 

Волгоград

Строительство и ввод жилья. По данным ЕИСЖС на конец июля 2026 года, в стадии строительства в городе находится 835 тыс. кв. м жилья. Это больше, чем год назад (в июле 2025 г. в Волгограде возводилось 786 тыс. кв. м жилья). 

Ввод домов, если смотреть в целом по региону, снижается, что следует из оперативных данных Росстата. В целом в области за полгода было сдано 406,8 тыс. кв. м жилья. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель сократился на 34,3%.  

Из интересных тенденций. В самом городе ярко выражен дисбаланс: более половины всех новостроек (50,3%) приходятся на один район — Дзержинский, писал  ранее «Блокнот». На втором месте — Советский  (16,7%). В то же время в Центральном районе за полугодие не было введено ни одного квадратного метра жилья. 

Предложение и цены. Купить квартиру от застройщика в Волгограде на конец июля 2026 г. можно в 99 ЖК, следует из данных Циан. За первое полугодие 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках города снизилась на 1,4%, что стало одним из лучших показателей среди крупных городов (по оценкам «Мир квартир»). 

Спрос. Продажи выросли в годовой динамике. По итогам первого полугодия 2026 года в Волгограде было заключено 2 264 договора участия в долевом строительстве (ДДУ), подсчитали в «Пульс Продаж Новостроек». Это на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года. 

Самый продаваемый ЖК города по суммарной площади лотов в сделках по итогам первого полугодия 2026 года, по данным bnmap.pro, — микрорайон «Долина» от Dars Development (суммарная площадь лотов в сделках — 13,727 тыс. кв. м). Посмотреть лоты в этом ЖК можно на нашем маркетплейсе.

Воронеж

Строительство и ввод жилья. В Воронеже отмечается сокращение объемов жилищного строительства. На конец июля 2026 г. здесь возводится более 1,4 млн кв. м жилья, что следует из данных ЕИСЖС. Год назад этот показатель был на уровне 1,7 млн кв. метров. 

Ввод жилья в регионе тоже просел: всего в области в первом полугодии 2026 г., по данным Росстата, было введено 570,1 тыс. кв. метров, что на 37,9% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. 

Предложение и цены. Купить квартиру от застройщика в Воронеже на конец июля 2026 г. можно в 132 ЖК, следует из данных Циан. За первое полугодие 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках города, по подсчетам  «Мир квартир», увеличилась на 3,5%, до 149,02 тыс. руб.

Из интересных трендов: на первичном рынке Воронежа в июне 2026 года был зафиксирован заметный рост предложения. Объём квартир в строящихся новостройках увеличился за месяц на 15,1%, сообщало РБК. Предложение готовых квартир от застройщиков выросло на 30,6%. Структуру рынка определяет массовый сегмент: комфорт-класс занимает 72,9% предложения, экономкласс — 19,9%.

Спрос. Рынок демонстрирует переток покупателей из сегмента новостроек на вторичный рынок, что объясняется ужесточением условий льготных ипотечных программ. Впрочем, интерес к новостройкам тоже сохраняется. По оценкам сервиса «Пульс Продаж Новостроек», в Воронеже было заключено 3 410 ДДУ, что на 5% больше, чем за тот же период прошлого года. 

Из интересных тенденций: растет число покупок квартир без привлечения ипотеки. В Воронежской области 41% сделок, по данным Домклик, проходит за собственные средства покупателей — регион входит в число лидеров по этому показателю. 

По итогам первого полугодия 2026 года, по подсчетам bnmap.pro, самый продаваемый ЖК города по суммарной площади лотов в сделках — ЖК «Яблоневые сады», «Выбор» (суммарная площадь лотов в сделках — 28,668 тыс. кв. м). 

Екатеринбург

Строительство и ввод жилья. По состоянию на конец июля 2026 года в Екатеринбурге ведется строительство 5,5 миллиона квадратных метров жилья. Это на 300 тысяч «квадратов» больше, чем было в июле прошлого года (тогда этот показатель составлял 5,2 миллиона).

Ввод жилья в целом по региону растет: в Свердловской области в январе-июне 2026 года было введено 1,97 млн кв. м жилья, что на 20% больше, чем за аналогичный период 2025 года. 

Из актуальных тенденций: девелоперы, впрочем, как и в других городах страны, замедлили темпы запуска новых проектов, переходя к выжидательной стратегии. За январь-май 2026 года в городе стартовали объекты общей площадью 701 тыс. кв. м — на 15% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщало ИАА УрБК. При этом объем строящегося жилья сократился с 5,65 до 5,5 млн кв. м.  

Предложение и цены. Купить квартиру от застройщика в Екатеринбурге на конец июля 2026 г. можно в 274 ЖК, посмотрели в Циан. За первое полугодие 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках города увеличилась на 2,3%, до 175,7 тыс. руб., по оценкам «Мир квартир». 

Спрос на рынке жилья Екатеринбурга в первом полугодии 2026 года демонстрировал разнонаправленную динамику. В феврале-мае 2026 года число сделок купли-продажи опустилось до минимумов, зафиксированных в кризисные периоды 2020 и 2022 годов, сообщало ИАА УрБК. Главная причина — высокая ключевая ставка и ужесточение условий льготной ипотеки. Но уже июнь характеризовался существенным ростом покупательской активности. Как итог, в первом полугодии 2026 г. в городе было заключено 9 704 договоров долевого участия (ДДУ), что на 14% больше, чем за аналогичный период 2025 года (данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек»).

По итогам первого полугодия 2026 года, по данным bnmap.pro, самый продаваемый ЖК города по суммарной площади лотов в сделках — ЖК «Первый Академ» (3-й квартал) от застройщика «Кортрос» (суммарная площадь лотов в сделках — 14,648 тыс. кв. м).

Казань 

Строительство и ввод жилья. Казань наращивает строительные объемы: на конец июля 2026 года в городе строится 2,2 млн кв. м жилья, что больше, чем год назад (в июне 2025 г. — 2,1 млн кв. м).  

По итогам первого полугодия 2026 года в Татарстане введено более 2,2 млн кв. м жилья, что на 1,4% больше, чем за тот же период прошлого года.

Вообще на 2026 год в Казани установлен план по вводу жилья в размере 1,25 млн кв. м (против 1,3 млн кв. м в 2025 году, когда план был перевыполнен на 101%), сообщало РБК. Власти называют этот план «напряженным».

Предложение и цены. Купить квартиру от застройщика в Казани, по данным на конец июля 2026 г., можно в 155 ЖК, посмотрели на Циан. За первое полугодие 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках города, по оценкам «Мир квартир», уменьшилась на 1,5%, до 250,4 тыс. руб. 

Из трендов: в то время как во многих крупных городах популярность студий снижается, в Казани наблюдается обратная тенденция. За последние три года доля студий в общем объеме предложения новостроек города выросла с 6% до 8%, по данным Циан (при том, что в целом по России их доля за тот же период сократилась с 20% до 15%, что аналитики связывают с уходом инвесторов и ростом доли более комфортного жилья для собственного проживания).

Спрос. Несмотря на общее «охлаждение» рынка, в первом полугодии 2026 года в Казани было заключено 3 955 договоров долевого участия, что на 2% больше, чем за аналогичный период 2025 года (3 896 сделок), по данным сервиса «Пульс Продаж Новостроек». 

Самым продаваемым ЖК города по суммарной площади лотов в сделках, по данным bnmap.pro, стал ЖК «Батталовский» от Суварстроит (суммарная площадь лотов в сделках — 19,77 тыс. кв. м).

Краснодар 

Строительство и ввод жилья.  Краснодар уверенно входит число лидеров среди городов России по объему строящегося многоквартирного жилья. По данным ЕИСЖС на июль 2026 г., в городе возводится 5,6 млн кв. м жилья. 

В плане ввода жилья на уровне всего Краснодарского края наблюдается спад: объем ввода, по данным Росстата, составил 1,975 млн кв. м, что на 39,9% ниже, чем в первом полугодии 2025 года. 

Предложение и цены. Купить квартиру от застройщика в Краснодаре, по данным Циан на конец июля 2026 г., можно в 133 ЖК. За первое полугодие 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках города, по оценкам «Мир квартир», уменьшилась на 2,8%, до 166,6 тыс. руб. 

Спрос. Вопреки сдержанным действиям девелоперов, покупательская активность на первичном рынке значительно выросла. Продажи квартир в новостройках по договорам долевого участия (ДДУ) увеличились на 30% по сравнению с первым полугодием 2025 года. Так, в первом полугодии 2026 года в Краснодаре, по данным сервиса «Пульс Продаж Новостроек», было оформлено 7 797 договоров долевого участия (ДДУ), что на 31% больше, чем за аналогичный период 2025 года.

Из трендов: структура спроса претерпела заметные изменения. Покупатели все чаще отдают предпочтение малогабаритным квартирам. Доля студий и однокомнатных квартир в общем объеме сделок в Краснодаре достигла 58%, сообщало NEWS.ru. Эксперты связывают это с инвестиционным спросом — такое жилье рассматривается как ликвидный актив для сдачи в аренду. 

По итогам первого полугодия 2026 года, по данным bnmap.pro, самый продаваемый ЖК города по суммарной площади лотов в сделках — «Народные кварталы» от застройщика НВМ (суммарная площадь лотов в сделках — 47,476 тыс. кв. м).

Красноярск

Строительство и ввод жилья. По данным ЕИСЖС на июль 2026 г., в Красноярске строится 1,7 млн кв. м жилья. За шесть месяцев 2026 г. в целом в Красноярском крае было введено в эксплуатацию 654 тыс. кв. метров жилья — на 9,3% меньше, чем за тот же период прошлого года. 

Из интересных тенденций: наблюдается устойчивый интерес к индивидуальному жилищному строительству. За полугодие в Красноярском крае было введено 428 тыс. кв. м индивидуальных домов, что значительно превышает объем введенных многоквартирных домов (226 тыс. кв. м). 

Предложение и цены. Купить квартиру от застройщика в Красноярске, по данным на конец июля 2026 г., можно в 106 ЖК, посмотрели на Циан. За первое полугодие 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках города, по оценкам «Мир квартир», выросла на 2,8%, до 152,8 тыс. руб. 

Спрос. В первом полугодии 2026 года в Красноярске, по данным сервиса «Пульс Продаж Новостроек», было заключено 2 896 договоров долевого участия (ДДУ), что на 19% больше, чем за аналогичный период 2025 года.

А самым продаваемым ЖК города по суммарной площади лотов в сделках, по данным bnmap.pro, стал ЖК «Аринский» от застройщика Альфа (суммарная площадь лотов в сделках —7,481 тыс. кв. м).

Москва

Строительство и ввод жилья. В российской столице, по данным на конец июля 2026 г., строится порядка 15,7 млн кв. м жилья. Это меньше, чем год назад: в июле 2025 г. застройщики возводили в городе 17,7 млн кв. жилья (данные ЕИСЖС). 

Ввод жилья по итогам первого полугодия 2026 г. показал положительную динамику: за полгода в столице ввели 2,8 млн кв. м жилья, сообщили в Росстат, что на 9,1% больше, чем за тот же период прошлого года. 

Предложение и цены. Купить квартиру от застройщика в Москве, по данным Циан на конец июля 2026 г., можно в 600 ЖК. За первое полугодие 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках города, по оценкам «Мир квартир», выросла на 3,4%, до 475,4 тыс. руб. 

Из интересных трендов: массовые новостройки в Москве становятся «исчезающим видом». В первом полугодии 2026 г. доля запусков премиального и элитного жилья достигла почти 82% против 22% годом ранее, подсчитали в «Метриум». При этом  на рынок был выведен всего один проект комфорт-класса — в Новой Москве, а в старых границах Москвы таких стартов не было. 

Спрос. Спрос на первичном рынке жилья столицы снижается. В первом полугодии 2026 года в старой Москве, по подсчетам экспертов сервиса «Пульс Продаж Новостроек», было оформлено 18 918 договоров долевого участия (ДДУ), снижение в годовой динамике составило –33%. В Новой Москве в январе-июне 2026 г. было заключено 5 941 ДДУ (–46% год к году).

Самый продаваемый ЖК Москвы по суммарной площади лотов в сделках, по данным bnmap.pro, — «Саларьево парк» от ПИК (суммарная площадь лотов в сделках — 30,65 тыс. кв. м).

Нижний Новгород 

Строительство и ввод жилья. В Нижнем Новгороде, по данным ЕИСЖС на конец июля 2026 г., строится порядка 1,3 млн кв. м жилья. Это больше, чем год назад: в июле 2025 г. застройщики возводили в городе 1,15 млн кв. жилья. 

Всего в первом полугодии 2026 года в Нижегородской области было введено в эксплуатацию 542,1 тыс. кв. метров жилья, следует из оперативных данных Росстата. При этом наблюдается значительное снижение объёмов ввода по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: падение составило 36,2%. 

Предложение и цены. Купить квартиру от застройщика в Нижнем Новгороде сегодня можно в 133 ЖК, если смотреть по Циан. За первое полугодие 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках города, по оценкам «Мир квартир», выросла на 0,6%, до 209,5 тыс. руб. 

Из интересных трендов: застройщики активно увеличивают долю проектов бизнес-класса, которая за последний год увеличилась с 14% до 23%, передавало ИА «Время Н» со ссылкой на данные IDEM-консалтинг.  А покупатели, в том числе на фоне роста цен, все чаще отдают предпочтение небольшим и доступным квартирам.

Спрос. Спрос на первичном рынке жилья Нижнего Новгорода в первом полугодии 2026 г. показал заметный рост. По подсчетам экспертов сервиса «Пульс Продаж Новостроек», в январе-июне в городе было заключено 2 943 договора долевого участия, что на 24% больше, чем за тот же период 2025 года. 

Самый продаваемый ЖК Нижнего Новгорода по суммарной площади лотов в сделках, по данным bnmap.pro, — ЖК «Кузнечиха Город» от компании «Новый Нижний» (суммарная площадь лотов в сделках — 10,449 тыс. кв. м).

Новосибирск

Строительство и ввод жилья. В этом городе сегодня возводится порядка 2,8 млн кв. м жилья, следует из данных ЕИСЖС. Год назад — 2,9 млн кв. метров. 

Региональный показатель ввода жилья за шесть месяцев 2026 года составил 788,8 тыс. «квадратов» — это на треть ниже, чем в январе-июне 2025 года.

Предложение и цены. Купить квартиру от застройщика в Новосибирске, по данным Циан на конец июля 2026 г., можно в 240 ЖК. За первое полугодие 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках города, по оценкам «Мир квартир», выросла на 0,6%, до 170,5 тыс. руб. 

Из трендов: изменилась структура предложения, писал «АиФ-Новосибирск». Сегмент жилья дешевле 100 тыс. руб. за кв. м сократился в 26 раз за последние несколько лет, а основная масса продаж сместилась в диапазон 150–175 тыс. руб. за кв. м. При этом покупки в бизнес-классе стали происходить втрое чаще.

Спрос. В первом полугодии 2026 года в Новосибирске, по подсчетам экспертов сервиса «Пульс Продаж Новостроек», было оформлено 4 629 договоров долевого участия (ДДУ), что на 1% больше, чем в первом полугодии прошлого года. В области также растет доля покупок за наличный расчет — 48%, по оценке Домклик. 

Самый продаваемый ЖК Новосибирска по суммарной площади лотов в сделках, по данным bnmap.pro, — «Европейский берег» от застройщика Брусника (суммарная площадь лотов в сделках — 17,161 тыс. кв. м).

Омск

Строительство и ввод жилья. Согласно актуальной статистике Единой информационной системы жилищного строительства, объемы текущего жилищного строительства в городе оценивается в 803 тыс. кв. м. Для сравнения: годовой ретроспективный показатель был почти на 150 тыс. «квадратов» ниже (в июле 2025 г. в городе строилась 651 тыс. кв м жилья). 

В части ввода жилья итоги первого полугодия 2026-го демонстрируют спад: в регионе сдано 346,8 тыс. кв. м, что на четверть уступает результатам аналогичного периода прошлого года, следует из отчета Росстата.

Предложение и цены. Купить квартиру от застройщика в Омске, по данным на Циан на конец июля 2026 г., можно в 77 ЖК. За первое полугодие 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках города, по оценкам «Мир квартир», незначительно снизилась — на 0,9% — и сегодня составляет 155,9 тыс. рублей. 

Спрос. В первом полугодии 2026 года в Омске, по оценкам экспертов сервиса «Пульс Продаж Новостроек», было заключено 1 011 договоров долевого участия (ДДУ). Спрос но новостройки увеличился на 36% в годовой динамике. 

Самый продаваемый ЖК в городе по суммарной площади лотов в сделках, по данным bnmap.pro, — «Кварталы Драверта» от застройщика Брусника. Суммарная площадь лотов в сделках — 9,976 тыс. кв. м. 

Пермь

Строительство и ввод жилья. По свежим данным ЕИСЖС, в городе сейчас активно возводится 2,07 млн кв. м жилья (год назада, в июле 2025 г., строилось меньше — 1,8 млн кв. м жилья). То есть объемы строительства показывают рост. 

Если смотреть в целом по региону, то здесь в первом полугодии 2026 г. ввели 788,4 тыс. кв. м жилья. Это на 17% меньше, чем в январе-июне 2026 года. 

Предложение и цены. Купить квартиру от застройщика в Перми, по данным на конец июля 2026 г. можно в 186 ЖК, следует из данных ЦИАН. За первое полугодие 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках города, по оценкам «Мир квартир», выросла на 3,6%, до 164,8 тыс. руб.

Спрос. По итогам первого полугодия Пермь входит в число городов-миллионников с наиболее заметным ростом числа сделок с новостройками (+46% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). По подсчетам экспертов сервиса «Пульс Продаж Новостроек», было заключено 3 977 договоров долевого участия (за тот же период 2025 года — 2 717). 

Из интересных трендов: покупатели стали выбирать более компактные квартиры, сообщало ранее РБК. Средняя площадь приобретаемого жилья сократилась с 46,4 до 44,5 кв. м. Наиболее востребованным форматом остаются двухкомнатные квартиры (34% предложения), высокий интерес также сохраняют трёхкомнатные квартиры с кухней-гостиной.

Самый продаваемый ЖК Перми по суммарной площади лотов в сделках, по данным bnmap.pro, — «Камаполис» от девелопера «Железно». Суммарная площадь лотов в сделках — 9,292 тыс. кв. м.

Ростов-на-Дону

Строительство и ввод жилья. Согласно данным ЕИСЖС по состоянию на конец июля 2026 года, в городе строится 3,3  млн кв. метров жилья, что сопоставимо с объемами строительства прошлого года. 

Ввод жилья в регионе снижается: по подсчетам Росстат, в регионе в первом полугодии 2026 года было введено 1,1 млн кв. м жилья, и это на 5,9% уступает результату первой половины 2025-го.

Предложение и цены. Купить квартиру от застройщика в Ростове-на-Дону, по данным на конец июля 2026 г., можно в 116 ЖК, следует из данных ЦИАН. За первое полугодие 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках города, по оценкам «Мир квартир», снизилась на 1,2%. Сегодня квадратный метр жилья на первичном рынке Ростова-на-Дону стоит в среднем 160,07 тыс. рублей.

Спрос. Продажи новостроек в первом полугодии показали небольшой прирост. В январе-июне 2026 года в Ростове-на-Дону, по данным сервиса «Пульс Продаж Новостроек», было оформлено 6 652 договора долевого участия (ДДУ). Рост в годовой динамике составил 6%. 

Самый продаваемый ЖК Ростова-на-Дону по суммарной площади лотов в сделках, по данным bnmap.pro, — «Октябрь Парк» от  ССК (суммарная площадь лотов в сделках — 67,876 тыс. кв. м).

Самара

Строительство и ввод жилья. По данным ЕИСЖС, в конце июля 2026 года в Волгограде строится 1,2 млн квадратных метров жилья. В прошлом году в это же время было 1,4 млн — разница заметная. 

Из интересных трендов: Самара продемонстрировала значительный рост числа новых строек. Если в первом полугодии 2025 года стартовало всего 2 проекта, то в 2026 году их стало 10, по данным bnmap.pro. Этот резкий скачок аналитики объясняют эффектом низкой базы, но он вывел город в число лидеров по динамике среди всех городов-миллионников.

При этом ввод жилья в регионе растет: за полгода в целом по области сдали 799,4 тысячи «квадратов», а это почти на 18% больше, чем в первой половине 2025-го.

Предложение и цены. Купить квартиру от застройщика в Самаре, по данным на конец июля 2026 г., можно в 98 ЖК, следует из данных ЦИАН. За первое полугодие 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках города, по оценкам «Мир квартир», выросла на 6,2%, до 152,5 тыс. руб. 

Спрос. В первом полугодии 2026 года в Самаре, по оценке экспертов сервиса «Пульс Продаж Новостроек», был заключен 1 421 договор долевого участия, снижение в годовой динамике составило –2%. 

Самый продаваемый ЖК Самары по суммарной площади лотов в сделках, по данным bnmap.pro, — «Новая Самара» от Финстрой (суммарная площадь лотов в сделках — 7,985 тыс. кв. м).

Санкт-Петербург

Строительство и ввод жилья. Стройка в Северной столице идёт менее активно,  чем год назад: по данным ЕИСЖС на конец июля 2026 г., в строительстве находится 4,9 млн кв. м против 5,4 млн кв. м в июле 2025-го.

Ввод жилья тоже снижается: за январь-июнь в городе сдали всего 626,6 тыс. кв. м — почти на 50% меньше прошлогоднего показателя.

Предложение и цены. Купить квартиру от застройщика в Санкт-Петербурге, по данным Циан на конец июля 2026 г., можно в 323 ЖК. За первое полугодие 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках города, по оценкам «Мир квартир», выросла на 4,3%, до 303,2 тыс. руб. 

Из интересных трендов: объем предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга опустился ниже 2 млн кв. м, что является минимальным показателем за последние 10 лет, сообщало 78.ru. За первое полугодие объем новых стартов продаж сократился на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 

Спрос. Продажи жилья в январе-июне 2026 г. незначительно снизились. Так, в первом полугодии 2026 года в Северной столице, по данным сервиса «Пульс Продаж Новостроек», было оформлено 14 564 договора долевого участия (ДДУ), что на 4% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Самый продаваемый ЖК Санкт-Петербурга по суммарной площади лотов в сделках, по данным bnmap.pro, —  «Астра Континенталь» от Setl Group (суммарная площадь лотов в сделках — 24,974 тыс. кв. м).

Уфа

Строительство и ввод жилья. Объем строящегося жилья в городе к концу июля 2026-го оценивается в 2,8 млн кв. метров против 2,7 млн кв. м год назад — рост есть.

Что касается ввода в целом по региону: оперативная отчетность Росстата за 6 месяцев зафиксировала ввод на уровне 905 тыс. кв. м. Это ниже прошлогоднего значения: снижение составило порядка 11,7%.

Предложение и цены. Купить квартиру от застройщика в Уфе, по данным на конец июля 2026 г., можно в 140 ЖК, посмотрели на Циан. За первое полугодие 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках города, по оценкам «Мир квартир», снизилась на 5,8%, до 169,9 тыс. руб. 

Спрос. Продажи новостроек в городе растут: в первом полугодии 2026 года в Уфе, по подсчетам экспертов сервиса «Пульс Продаж Новостроек», было заключено 4 912 договоров долевого участия (ДДУ), что на 51% больше, чем в прошлом году. 

Самый продаваемый ЖК Уфы по суммарной площади лотов в сделках, по данным bnmap.pro, — «Новая Дема» от КПД-Девелопмент (суммарная площадь лотов в сделках — 10,894 тыс. кв. м).

Челябинск

Строительство и ввод жилья. Статистика ЕИСЖС на конец июля 2026 года показывает, что в городе активно строится более 1 млн кв. м жилья — это примерно на 150 тысяч больше, чем было зафиксировано годом ранее (в июле 2025 года — 846 тыс. кв. м).

При этом общерегиональные данные Росстата свидетельствуют о падении объемов вводимого в эксплуатацию жилфонда почти на 36%. За январь-июнь в регионе было введено  686,2 тыс. кв. м жилой недвижимости. 

Предложение и цены. Купить квартиру от застройщика в Челябинске, по данным на конец июля 2026 г., можно в 78 ЖК, следует из данных ЦИАН. За первое полугодие 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках города, по оценкам «Мир квартир», символически увеличилась на 0,7%, до 160,7 тыс. руб. 

Из трендов — падение объема предложения. Количество квартир в новостройках на продажу сократилось на 17,6% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года и составило 10,3 тыс. лотов, по оценке bnmap.pro. Это одно из самых значительных снижений среди городов-миллионников. Основная причина — высокая ключевая ставка ЦБ, из-за которой застройщики стали осторожнее и реже выводили на рынок новые проекты, чтобы не копить нераспроданные объемы и не нести издержки по дорогим кредитам. 

Спрос. В первом полугодии 2026 года в городе, по подсчетам экспертов сервиса «Пульс Продаж Новостроек», было заключено 2 140  договоров долевого участия. Продажи выросли в годовой динамике на 56%. 

Самый продаваемый ЖК Челябинска по суммарной площади лотов в сделках, по данным bnmap.pro, — «Никс Лайн на Ярославской», застройщик —  НИКС (суммарная площадь лотов в сделках — 9,657 тыс. кв. м).

Подведем итог

По итогам первого полугодия 2026 года российский рынок новостроек демонстрирует интересную картину: общие показатели скрывают глубокую региональную дифференциацию и смену драйверов роста. Главный тренд — смещение спроса из перегретых столиц вглубь страны. Пока Москва и Санкт-Петербург переживают коррекцию (падение числа ДДУ на 33% и 4% соответственно), другие города-миллионники превратились в локомотивы покупательской активности. Лидерами по темпам прироста числа сделок стали Уфа (+51%), Пермь (+46%) и Омск (+36%), что подтверждает переориентацию девелоперов и покупателей на регионы с более гибкой ценовой политикой и понятной экономикой проектов.

Ранее портал Всеостройке.рф рассказал, кто на самом деле становится хозяином строек.

Сообщение Минус 33% в Москве против плюс 56% в Челябинске: где реально покупают квартиры в 2026 году появились сначала на Всеостройке.рф.

В июне на Петербургском международном экономическом форуме Владимир Путин напомнил: крупным госкомпаниям пора перебираться из Москвы в регионы. Идея не новая — о ней говорили еще в 2024 году. Тогда особое внимание предлагали уделить Уральскому, Сибирскому и Дальневосточному округам, чтобы разгрузить столицу и подтянуть экономику территорий. Ожидается, что вслед за штаб-квартирами в регионы придут новые рабочие места, налоги и инвестиции, поднимется благосостояние регионов и столичные специалисты благоприятно повлияют на ситуацию в регионах.

Казалось бы, решение принято, деньги на переезд найдутся. Но у самой идеи есть слабое место — качественных офисов под штаб-квартиры в регионах попросту нет, а сам региональный рынок годами развивался в разы медленнее и скромнее столичного и, более того, начинает стагнировать в отдельных областях страны в связи с текущей экономической ситуацией.

Это не единственная сложность рынка коммерческой недвижимости. Аренда дорожает по всей стране: от нехватки подходящих площадей, отсутствия достойного или хотя бы базового чистового ремонта, сложности найти офис в локации с высокой транспортной доступностью для работников и клиентов страдают не только гиганты с госучастием, но и обычный малый бизнес.

Кого касается переезд

Речь идет примерно о 170 организациях, где трудится не менее двух тысяч человек, — такие данные приводило Минэкономразвития по состоянию на середину 2025 года. Отраслевые консультанты по коммерческой недвижимости оценивают, что весь процесс переезда крупного бизнеса растянется примерно на пять лет. Пока в субъектах практически нет подходящих офисных площадей, и под штаб-квартиры может потребоваться порядка пяти миллионов квадратных метров в будущем.

В чем корень проблемы

Проблема не только в количестве метров, но и в их качестве. По данным аналитиков NF GROUP, около двух третей регионального офисного фонда — это здания класса B, зачастую устаревшие. Современных бизнес-центров класса А в регионах набирается лишь 33% — примерно 1,4 млн кв. м. Для сравнения: в одной только Москве сосредоточено около 19,9 млн кв. м качественных офисов — это 70% всего российского рынка.

Штаб-квартире крупной компании нужно куда больше, чем просто стены: развитая инженерная инфраструктура, вместительная парковка и возможность разместить тысячи сотрудников под одной крышей. Таких зданий в большинстве региональных центров попросту нет. Построить их с нуля быстро не получится. Многие качественные строительные материалы не поставляются в связи с санкциями, а отечественные и импортозамещающие материалы стремительно дорожают в цене в связи с инфляцией. 

По состоянию на 2026 год стоимость на строительные материалы по отношению к прошлому году выросла на 10–15%, а стоимость материалов с начала года уже увеличилась на 5–10% в зависимости от их назначения и категории. Можно рассмотреть второй вариант и переоборудовать старый бизнес-центр под современные стандарты. Тут ситуация вновь не выглядит оптимистично, скорее — долго и дорого на старте обновления ремонта. Нет никаких гарантий, что в процессе выявления дефектов стоимость не увеличиться в разы. 

Какие города готовы принять штаб-квартиры

Аналитики Nikoliers составили рейтинг из 15 городов с наибольшим потенциалом для переезда госкомпаний, разбив их на группы от «очевидных лидеров» до «конкурирующих центров». В тройку лидеров вошли Казань, Екатеринбург и Самара, следом идет Нижний Новгород — крупный транспортный узел, уступивший Самаре совсем немного баллов.

Суммарно все 15 городов формируют около 4,7 млн кв. м качественной офисной недвижимости — это сопоставимо со всем рынком Санкт-Петербурга (4,2 млн кв. м) и составляет лишь четверть от предложения Москвы (20,6 млн кв. м). Больше всего площадей сосредоточено в Екатеринбурге (около 20% регионального предложения) и Новосибирске (13%). При этом даже в городах-лидерах свободных качественных площадей почти нет.

Какие варианты остаются у компаний

Раз готовых зданий под штаб-квартиры в регионах почти нет, у крупного бизнеса остаётся три пути: 

• Первый — купить существующее здание целиком: быстро, но дорого. 
• Второй — договориться с собственником бизнес-центра о полном расселении объекта, чтобы другие арендаторы съехали в пользу одного крупного клиента. Оба варианта, как правило, требуют дополнительного ремонта: отделка и инженерия регионального здания редко соответствуют московским стандартам. 
• Третий путь — строить штаб-квартиру с нуля под свои задачи. Он самый долгий, зато даёт именно ту вместимость и инфраструктуру, которая нужна компании, а не необходимость адаптироваться под чужие метры.

Малому бизнесу тоже негде развернуться

Дефицит качественных офисов бьет не только по гигантам с госучастием. В 2025 году аренда офисов в России подорожала в среднем на 10%, а в Москве — на 40%, подсчитали аналитики CORE.XP. Как отмечает эксперт по недвижимости компании «Этажи» Сергей Кологривый, главная причина — тот же дефицит качественного предложения: спрос на компактные офисы класса B+ с современной отделкой упал почти на треть, потому что предприниматели просто не готовы платить такие деньги.

По словам гендиректора City&Malls PFM Натальи Фроловой, бизнес всё чаще отказывается даже от дешёвого, но устаревшего офиса — люди готовы платить за качество, но не за квадратные метры без ремонта и инфраструктуры. Из-за нехватки денег малому и среднему бизнесу приходится искать альтернативы.

Часть компаний уходит на удалёнку или гибридный формат — так, по мнению основателя «Флагман-Кредитора» Эльвиры Глуховой, можно исключить аренду из операционных расходов и сэкономить на коммунальных платежах. Другие, как советует партнер агентства Greative Милана Валиева, ищут компромисс — небольшой уютный офис для встреч и коворкинги вместо полноценного собственного помещения.

Пока регионы ищут метры, Москва строит рекордными темпами

Разрыв между столицей и регионами хорошо заметен на фоне офисного строительства в самой Москве. По данным аналитиков IBC Real Estate, до конца 2027 года в городе планируют построить ещё 2,7 млн кв. м офисных площадей. Среди флагманских проектов — башни Moscow Towers, штаб-квартиры Яндекса и «Роскосмоса», комплексы iCity и Slava.

Проект нового офиса Яндекса в Москве

Ввод офисной недвижимости в Москве в 2025 году стал рекордным за десять лет — 704 тыс. кв. м, на 24% больше, чем годом ранее. Больше половины объема пришлось именно на штаб-квартиры госкомпаний, которые строятся под конкретного заказчика и не выходят на открытый рынок. При этом почти половина заявленных проектов сдвинулась на более поздние сроки — значит, даже в Москве построить штаб-квартиру быстро непросто, что уж говорить о регионах.

Что это значит для рынка недвижимости

Дефицит качественных офисов в регионах — это не просто временная трудность, а сигнал для решительных действий девелоперов и инвесторов. Спрос на современные бизнес-центры со стороны крупного бизнеса и госкомпаний в ближайшие годы будет только расти, а предложений на рынке критически не хватает. Те, кто первым построит качественные площади в Казани, Екатеринбурге, Самаре или Нижнем Новгороде, получат надежных долгосрочных арендаторов на годы вперед.

Следите за новостями строительной отрасли и рынка недвижимости на нашем портале — рассказываем, где появляются новые бизнес-центры и как меняются города.

Сообщение Деньги есть — офиса нет: почему в регионах России сложно арендовать качественный офис появились сначала на Всеостройке.рф.

Посуточная аренда превратилась в один из главных аргументов при продаже небольших квартир, студий и сервисных апартаментов. Покупателю предлагают не просто недвижимость, а готовый источник дохода. Объект передается управляющей компании, туристы регулярно сменяют друг друга, а собственник получает выплаты и почти не участвует в процессе.

В рекламных презентациях такая модель может приносить 10–15% годовых. Иногда к арендному потоку добавляют прогноз роста стоимости недвижимости, и общая доходность становится еще привлекательнее.

Но в этих расчетах часто смешиваются разные показатели: валовая выручка, доход до налогов, выплаты от оператора и рост цены самого объекта. Покупатель видит только процент. Но он не всегда понимает, какие расходы уже вычтены, кто отвечает за загрузку и что произойдет после завершения программы гарантированного дохода.

Посуточная аренда зависит не только от спроса. Главный риск посуточной аренды — не гипотетический полный запрет. На 27 июля 2026 года краткосрочно сдавать жилые помещения в России разрешено. Но граница между наймом квартиры и фактическим оказанием гостиничных услуг остается чувствительной. Жалобы соседей или дальнейшее ужесточение регулирования способны изменить экономику объекта уже после покупки.

Поэтому квартира для посуточной сдачи — не пассивная инвестиция в недвижимость, а небольшой гостиничный бизнес, результат которого зависит от загрузки, качества управления и правового режима.

Рынок продолжает расти, но легких денег становится меньше

Еще несколько лет назад собственнику было достаточно сделать аккуратный ремонт, разместить объявление и назначить ставку немного ниже гостиничной. Сегодня он конкурирует с профессиональными управляющими компаниями, апарт-отелями и владельцами десятков квартир.

В марте 2026 года количество объектов для посуточной аренды на платформе Циан выросло на 20% год к году. Но темпы расширения предложения замедляются: в 2025 году прирост составлял 32%, в 2024-м — 48%. По прогнозу аналитиков, за весь 2026 год количество краткосрочных объектов увеличится еще на 8–10%. При этом спрос почти перестал расти, а доходность посуточной сдачи за год сократилась в девяти из 16 российских городов-миллионников.

Это означает, что рынок не исчезает, но становится более конкурентным. Рост туристического потока уже не гарантирует пропорционального увеличения доходов каждого собственника.

Похожая ситуация складывается и в загородном сегменте. К июлю 2026 года предложение домов для краткосрочной аренды увеличилось на 21%, тогда как интерес к объявлениям — только на 10%. Чем быстрее растет выбор, тем сложнее владельцу повышать цену без потери загрузки.

Расчетная доходность при этом действительно может выглядеть высокой. По данным «Циан.Аналитики», при загрузке 50% средний показатель в 32 исследованных городах составляет около 10% годовых против 5% при долгосрочной сдаче.

В Ярославле, Волгограде, Воронеже, Перми и Туле расчетная доходность достигает 12–14%. В Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Казани, Геленджике и Зеленоградске она находится в диапазоне 6–8%, так как высокая стоимость покупки недвижимости съедает преимущество дорогой аренды.

Но это еще не чистая прибыль. Подобные расчеты обычно сопоставляют стоимость объекта и потенциальную выручку. Из нее предстоит оплатить привлечение гостей, клининг, коммунальные услуги, налоги, управление и восстановление квартиры после интенсивной эксплуатации.

Почему девелоперы продают не метры, а будущий доход

Посуточная аренда стала частью самого девелоперского продукта. Особенно заметно это в курортных проектах и апарт-отелях, где недвижимость изначально приобретают не для собственного проживания, а для передачи оператору.

Российский союз туриндустрии ожидает, что в 2026 и 2027 годах в стране будет вводиться примерно по 10,1 тыс. новых юнитов в апарт-отелях ежегодно. Основной прирост должны обеспечить юг России и Кавказ. В 2025 году доля апартаментов в структуре проектов на юге страны выросла на 15%.

Для девелопера инвестиционная концепция расширяет круг покупателей. Человеку продают не вторую квартиру, которой придется самостоятельно искать жильцов, а предоставляют готовый арендный бизнес с управляющей компанией, службой бронирования, клинингом и общей инфраструктурой.

На практике в одной сделке соединяются сразу три составляющих:

1. Недвижимость. Покупатель получает право собственности на квартиру, апартамент или гостиничный номер.
2. Управление. Отдельная компания принимает бронирования, размещает гостей, организует уборку и устанавливает тарифы.
3. Финансовый прогноз. В презентации показывают ожидаемую загрузку, средний чек, выплаты собственнику и срок окупаемости.

Проблема возникает, когда инвестор оценивает надежность всей схемы только по имени застройщика. Девелопер отвечает за строительство и передачу объекта. После открытия доход формирует оператор. Он может быть самостоятельным юридическим лицом с другим финансовым положением и собственными обязательствами.

Поэтому фраза «доходность от застройщика» сама по себе неточна. Нужно выяснять, кто именно подписывает договор управления и перечисляет деньги владельцу после ввода проекта.

«До 15%» — еще не 15% на счет собственника

Рекламная доходность часто рассчитывается по наиболее благоприятному сценарию:

• максимальный тариф в высокий сезон;
• высокая загрузка без продолжительных простоев;
• отсутствие крупных повреждений;
• полная комплектация объекта уже включена в цену;
• быстрый выход проекта на плановые показатели;
• рост стоимости недвижимости добавлен к арендному доходу.

Допустим, квартира сдается за 5 тыс. рублей в сутки и занята 300 дней в году. Ее валовая выручка достигает 1,5 млн рублей. При цене покупки 10 млн рублей получается 15% годовых.

Но для начала аренды может потребоваться еще 1 млн рублей на ремонт, мебель, технику, текстиль, посуду и электронный замок. Реальный объем вложений увеличивается до 11 млн рублей, а валовая доходность сразу снижается до 13,6%. Далее из выручки необходимо вычесть расходы. Именно на этом этапе рекламные 15% начинают сокращаться.

Ранее редакция портала Всеостройке.рф сравнивала доходность разных видов недвижимости в экспертном материале. Главный принцип остается тем же: инвестиционные варианты следует сопоставлять по чистому денежному потоку, а не по максимальной выручке.

Что останется от дохода: три сценария

Рассмотрим условную квартиру, которую приобретают специально для посуточной сдачи.

Исходные параметры модели:

• покупка объекта — 10 млн рублей;
• ремонт, мебель и оснащение — 1 млн рублей;
• общий объем вложений — 11 млн рублей;
• стоимость проживания — 5 тыс. рублей за ночь;
• средняя продолжительность бронирования — три ночи;
• комиссия площадки — 15% выручки;
• уборка после выезда — 1,8 тыс. рублей;
• коммунальные услуги и интернет — 120 тыс. рублей в год;
• расходные материалы — 36 тыс. рублей в год;
• резерв на ремонт и замену имущества — 5% выручки;
• налог на профессиональный доход — 4%;
• налог на имущество и страхование — 25 тыс. рублей в год;
• вознаграждение оператора при передаче в управление — 20% выручки.

Все расходы в модели условны. Для реального объекта их необходимо заменить тарифами конкретного оператора, агрегатора и клининговой службы.

Даже при загрузке 70% валовая доходность не достигает 12%, если учитывать не только стоимость квартиры, но и ее подготовку. После обязательных расходов собственнику остается 5,8% годовых. При передаче оператору показатель сокращается до 3,5%.

В базовом сценарии разница еще заметнее. Презентация может показывать валовые 9,1%, тогда как собственник получает 4,2% при самостоятельной работе или около 2,4% через управляющую компанию.

В расчет не включены ипотечные проценты. Если объект приобретен в кредит по рыночной ставке, операционный доход может не покрывать ежемесячный платеж.

Почему даже высокая загрузка не гарантирует прибыль

Загрузка показывает только долю занятых дней. Она ничего не говорит о стоимости привлечения гостя и продолжительности его проживания.

Двести забронированных ночей можно получить по-разному:

• 40 бронирований по пять ночей;
• 100 бронирований по две ночи;
• 200 отдельных заездов на одни сутки.

В последнем случае собственнику потребуется в пять раз больше уборок, комплектов белья, переписок, проверок и заселений, чем при средней броне на пять дней. Выручка может быть одинаковой, а расходы — совершенно разными.

Значение имеет и источник бронирований. Эксперты рынка оценивают расходы на привлечение клиентов через агрегаторы в 20–25% выручки. Даже если конкретная площадка устанавливает меньшую базовую комиссию, то собственник дополнительно платит за продвижение, скидки новым пользователям и участие в программах лояльности.

Поэтому профессиональные операторы отслеживают не только загрузку, но и средний тариф, продолжительность проживания, стоимость одного бронирования и прибыль с доступного номера. Частному инвестору нужно требовать те же показатели. Отчет «квартира была занята 25 дней из 30» не позволяет понять, заработал ли объект деньги.

Когда посуточная аренда обгоняет долгосрочную

По итогам первого полугодия 2026 года посуточные ставки в исследованных городах выросли в среднем на 4% год к году, долгосрочные — на 1%. В среднем по выборке достаточно сдавать квартиру посуточно около 24% дней в году, чтобы валовая выручка сравнялась с поступлениями от долгосрочной аренды. В Москве порог достигает 39%, а в ряде туристических городов составляет 15–20%.

Однако этот показатель легко истолковать неправильно. Он не означает, что при загрузке 24% инвестор начинает получать высокую чистую прибыль. Речь идет только о сравнении двух потоков выручки.

У долгосрочной сдачи значительно меньше операционных затрат: не нужно несколько раз в неделю оплачивать уборку, постоянно искать гостей и регулярно обновлять текстиль. Поэтому после вычета расходов точка реального равенства окажется выше.

Выбирать город только по среднему тарифу за сутки также ошибочно. Высокая цена ночи в Москве или Сочи сопровождается высокой стоимостью покупки объекта. Иногда квартира в менее очевидном региональном центре приносит больший процент именно благодаря низкой цене входа.

Подробно различия между городами и форматами портал Всеостройке.рф рассматривал в статье «Где купить квартиры и апартаменты в 2026 году, на сдаче которых можно заработать». Но данные по городу необходимо дополнять расчетом конкретного дома: расстояние до точки спроса, конкуренция, правила доступа и количество похожих предложений вокруг могут изменить результат.

Почему вклад пока остается важным ориентиром

По итогам первой декады июля 2026 года средняя максимальная ставка по рублевым вкладам в десяти крупнейших банках составляла 12,79% годовых. На 27 июля 2026 года ключевая ставка Банка России находилась на уровне 14,25%.

Сравнивать депозит и квартиру напрямую нельзя. У недвижимости остается остаточная стоимость, а ее цена может вырасти. Банк не предоставляет инвестору физический актив, которым можно пользоваться или который можно передать наследникам.

Но ставка по вкладу показывает стоимость относительно простого и ликвидного финансового инструмента. Если квартира после всех расходов приносит 3–5%, то покупатель должен понимать, за счет чего оправдываются дополнительная работа, невысокая ликвидность и расходы на сделку.

Таким аргументом может быть рост стоимости объекта, покупка с большим дисконтом или перспектива развития локации. Но капитализацию недвижимости не следует заранее прибавлять к арендной доходности как гарантированный результат.

Квартира и сервисный апартамент — разные инвестиции

В рекламных материалах посуточную аренду квартир и доходные апартаменты часто объединяют. Юридически и финансово это разные модели.

• Жилая квартира

Собственник квартиры может применять налог на профессиональный доход, если выполняются требования режима. Ставка составляет 4% при получении денег от физических лиц и 6% — от организаций и индивидуальных предпринимателей. Годовой доход плательщика НПД не должен превышать 2,4 млн рублей.

В этом случае собственник самостоятельно заключает договоры краткосрочного найма или передает квартиру управляющему.

• Апартамент или гостиничный номер

Сначала необходимо проверить статус помещения по выписке из ЕГРН. Объекты, которые продаются под названием «апартаменты», часто являются нежилыми помещениями. Для доходов от сдачи нежилой недвижимости режим самозанятости не применяется. ФНС прямо указывает, что НПД разрешен только при найме жилых помещений.

Если апартамент входит в состав официального апарт-отеля, то значение имеют также статус всего здания, включение средства размещения в федеральный реестр и договор с гостиничным оператором. С 2025 года гостиницы, апарт-отели, хостелы, базы отдыха и другие средства размещения проходят классификацию и включаются в единый реестр. С 1 сентября 2025 года агрегаторы не могут рекламировать гостиничный объект без ссылки на реестровую запись.

При этом обычная квартира, которую сдают по договору найма, автоматически гостиницей не становится. Туристический налог уплачивается в отношении объектов, включенных в реестр средств размещения или специальный муниципальный перечень. Владельцы квартир и апартаментов, не включенных в такой реестр, туристический налог не платят.

Базовые варианты оформления арендного дохода разбирались нами в материале «Как самозанятому сдавать квартиру в аренду и платить налоги». При покупке апартамента эти правила необходимо применять с учетом статуса помещения: возможность использовать НПД зависит не от рекламного названия проекта, а от сведений в ЕГРН.

Запрета нет, но соседей нельзя исключить из финансовой модели

С 3 апреля 2024 года статья 30 Жилищного кодекса прямо разрешает предоставлять жилое помещение по договору краткосрочного найма. Одновременно собственник обязан соблюдать права соседей, правила пользования жильем и требования к содержанию общего имущества. Если права жителей нарушаются, они могут обратиться в суд.

Обязательное письменное согласие соседей для посуточной сдачи квартиры не требуется. Законопроект, предлагавший получать разрешение владельцев всех смежных помещений, Государственная дума отклонила в первом чтении 28 октября 2025 года.

Но отсутствие обязательного согласия не означает, что мнение жителей дома не имеет значения. Конституционный суд указал, что короткий срок найма сам по себе не превращает квартиру в гостиницу. Суд должен оценивать фактическую эксплуатацию помещения и выяснять, создает ли она для соседей неудобства, которые существенно превышают обычное использование жилья.

Признаки гостиничной деятельности могут появиться, если:

• квартиру переоборудовали для размещения значительно большего числа людей, чем при обычном проживании;
• помещение предоставляют на несколько часов или используют для вечеринок и мероприятий;
• в общих зонах постоянно находятся сотрудники, обслуживающие гостей;
• интенсивная смена постояльцев создает повышенную нагрузку на подъезд, лифты и другие общие помещения;
• соседи регулярно жалуются на шум и вызывают полицию.

В таких случаях суд может запретить конкретный способ использования квартиры, даже если посуточный наем в целом законен.

Именно здесь возникает скрытый инвестиционный риск. Собственник может не потерять сам объект, но лишиться возможности эксплуатировать его по первоначальной модели. Если доходность покупки была рассчитана исключительно на ежедневную смену гостей, переход на долгосрочную аренду резко увеличит срок окупаемости.

Что на самом деле означает «гарантированный доход»

В проектах сервисных апартаментов инвестору могут предложить несколько схем.

• Фиксированная выплата

Оператор обязуется ежемесячно перечислять определенную сумму независимо от фактической загрузки. Такая схема понятна собственнику, но необходимо проверить срок действия программы.

Фиксированный доход может предоставляться только на первые один-три года, когда проекту важно привлечь покупателей. После завершения периода инвестор переходит на обычное распределение выручки.

• Процент от выручки

Собственник получает установленную долю поступлений от своего номера. При такой модели результат зависит от его категории, тарифа и реального количества бронирований. Нужно уточнить, какие расходы оператор удерживает до распределения денег, а какие оплачиваются уже из доли владельца.

• Доходный пул

Выручка всех номеров объединяется, после чего распределяется между собственниками пропорционально площади, категории или установленному коэффициенту. Пул снижает зависимость инвестора от расположения конкретного номера. Но собственник теряет возможность самостоятельно проверить, сколько заработал именно его объект.

• Комбинированная программа

Владельцу выплачивают небольшой гарантированный минимум и дополнительную сумму при достижении плановой загрузки. Такая модель распределяет риски между сторонами, однако требует прозрачного учета.

Во всех случаях слово «гарантия» имеет ценность только тогда, когда в договоре указаны:

• юридическое лицо, обязанное платить;
• фиксированный размер или формула выплаты;
• срок действия программы;
• ответственность за просрочку;
• право оператора в одностороннем порядке изменить условия;
• обеспечение обязательств;
• порядок действий при закрытии или смене управляющей компании.

Обещание в буклете не равно договорному обязательству. Если оператор — компания с небольшим уставным капиталом и без значительных активов, то даже выигранный суд не обязательно обеспечит инвестору фактическое получение денег.

Семь вопросов, которые нужно задать до покупки

1. От какой суммы рассчитана доходность?

Только от цены помещения или от всех затрат, включая отделку, мебель, услуги по приемке и первоначальный взнос за управление?

2. Доходность валовая или чистая?

Какие расходы уже вычтены: налоги, комиссия агрегатора, клининг, коммунальные платежи, ремонт, страхование и вознаграждение оператора?

3. Кто отвечает за выплаты?

Застройщик, гостиничный оператор, управляющая компания дома или отдельное юридическое лицо, созданное под проект?

4. На какой срок действует гарантия?

Если программа заканчивается через два года, какую доходность показывает уже работающий объект без субсидирования?

5. Как определяется загрузка?

Учитываются ли бесплатные размещения, скидки, технический простой и номера, закрытые на ремонт?

6. Может ли собственник сменить оператора?

В некоторых проектах самостоятельная сдача ограничена правилами комплекса, договором управления или единой гостиничной концепцией.

7. Сколько объект принесет при долгосрочной аренде?

Если переход на месячную сдачу делает объект убыточным или не позволяет обслуживать ипотеку, то инвестиционная модель слишком зависима от одного сценария.

Когда инвестиция в посуточку действительно работает

Посуточная аренда способна приносить больше долгосрочной, если объект отвечает сразу нескольким условиям:

• приобретен без значительной переплаты за обещанную доходность;
• находится рядом с круглогодичным источником спроса;
• подходит не только туристам, но и командированным, пациентам клиник, студентам и участникам мероприятий;
• имеет понятный юридический статус;
• может сдаваться на месяц и более при снижении туристического потока;
• обслуживается оператором с действующими объектами и открытой отчетностью;
• сохраняет положительный денежный поток при загрузке 40–50%;
• куплен без дорогого рыночного кредита.

Лучше защищен инвестор, который приобретает ликвидную недвижимость, а не только обещание высокой загрузки. Если оператор уйдет, правила изменятся или туристический спрос снизится, то у объекта должен остаться запасной способ использования.

Инвестор покупает не посуточную аренду, а зависимость от управления

Посуточная аренда остается рабочей моделью, но ее нельзя считать пассивным доходом по умолчанию. При благоприятной локации и самостоятельном управлении собственник действительно может получить больше, чем при долгосрочной сдаче. Но рекламные 10–15% обычно находятся на уровне валовой выручки или оптимистичного прогноза.

После оплаты площадок, клининга, налогов, коммунальных услуг, ремонта и управляющей компании чистая доходность нередко сокращается в два-три раза. В отдельных случаях она оказывается сопоставимой с обычной арендой, хотя требует значительно больше операций и контроля.

Правовой риск также заключается не в немедленном общероссийском запрете. Краткосрочный наем жилых помещений разрешен. Но жалобы соседей, гостиничный характер фактической деятельности, статус нежилого апартамента или зависимость от одного оператора могут разрушить именно тот способ заработка, ради которого недвижимость покупалась.

Поэтому главный вопрос продавцу должен звучать не «сколько процентов принесет объект?», а иначе: «какой чистый доход останется у собственника при загрузке 50%, после всех расходов и окончания гарантированной программы?»

Если в ответ инвестору снова показывают только красивую презентацию с доходностью «до 15%», финансовой модели у проекта, скорее всего, нет. 

А вы бы выбрали более высокую потенциальную доходность посуточной аренды или меньший, но предсказуемый доход от долгосрочного найма?

Сообщение Посуточная аренда квартир: доходность, о которой все говорят, и риск, о котором молчат  появились сначала на Всеостройке.рф.

• По итогам первого полугодия 2026 на первичном рынке элитной недвижимости Сочи прошло около 35 сделок — на 47% меньше, чем годом ранее.

• Сейчас в продаже находится около 860 квартир и апартаментов: +4% за полугодие и +32% за год. 

Причём новых элитных проектов в Сочи не запускали уже 12 месяцев. Две трети предложения теперь приходится на горный кластер.

• Средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках Сочи снизилась до 1,67 млн рублей — на 13% за полугодие и на 22% за год. В премиум-классе — 1,35 млн рублей за «квадрат» (-27% год к году).

• Таким образом, Сочи отстаёт от Москвы: средний «квадрат» в элитных новостройках столицы уже стоит 2,29 млн рублей, а ценовой разрыв между Москвой и Сочи за полгода вырос с 15% до 37%.

В NF Group связывают падение спроса с перегретыми ценами, отсутствием новых качественных стартов и тем, что покупатели стали дольше принимать решения. Часть спроса просто ушла в ожидание дальнейшей коррекции.

Смотрите файл ниже:

Сообщение Элитный рынок жилья в Сочи начал остывать: цены снизились на 22%, а сделки упали почти вдвое — NF Group появились сначала на Всеостройке.рф.

Открыть новый офис или обновить старый в 2026 году станет заметно дороже. По оценке аналитиков Commonwealth Partnership (CMWP), стоимость отделочных работ в офисах вырастет еще на 11–23% — и это после того, как в 2025 году цены уже подскочили почти на 20% по отношению к 2024 году. Для собственников бизнеса это означает пересмотр бюджетов, для арендаторов — неизбежный рост ставок, а для подрядчиков — гонку за квалифицированными кадрами.

Проблема касается не только крупных девелоперов бизнес-центров. С подорожанием материалов и рабочей силы сталкивается любая компания, которая планирует даже небольшой косметический ремонт переговорной, опенспейса или ресепшена. Разбираемся, из-за чего растут цены на отделку офиса, какие виды работ дорожают быстрее всего и что ждет рынок в ближайший год.

Как обстояли дела в 2025 году

По данным CMWP, капитальные расходы на отделку офисной недвижимости базового и среднего уровня в прошлом году выросли примерно на 20%. Среди основных причин можем выделить удорожание материалов и рабочей силы на фоне кадрового дефицита, а также общий рост издержек бизнеса.

Стоимость отделочных материалов увеличилась на 10–12%, причем почти весь рост обеспечила продукция российских производителей: цены на импортные материалы за год практически не изменились. Свою роль сыграли и внешние факторы — тарифная нагрузка, налоговые изменения и валютные колебания.

Большая часть реализованных проектов пришлась именно на базовую и среднюю отделку. Стоимость таких работ, по подсчетам CMWP, составила 113–160 тысяч рублей за квадратный метр без учета НДС. Это тот самый диапазон, в который попадает подавляющее большинство офисных ремонтов в стране.

Похожую динамику фиксировали и другие участники рынка. По данным  исследования компании Manufaqtury, в мае 2026 года средняя стоимость отделки новых офисов в Москве достигла 170,6 тысячи рублей за квадратный метр — почти на четверть больше, чем годом ранее. Дефицит ремонтных бригад и рост налоговой нагрузки заставляют часть девелоперов вовсе отказываться от отделки при сдаче площадей. Миграционная политика тоже влияет на ситуацию. Выгодной рабочей силы становится все меньше, а ситуация на рынке труда осложняет поиск высококвалифицированных кадров на технические и инженерные позиции.  

Рекордсмены подорожания: вывески, вентиляция и перегородки

Не все статьи расходов дорожают одинаково. Судя по расчетам CMWP, лидером по темпам роста в текущем году стала установка вывесок и логотипов — эта работа подорожала на 85%. Следом идут вентиляция и кондиционирование (+64%), электроснабжение (+55%).

В сегменте отделки среднего уровня заметнее всего выросли в цене:

• перегородки и двери — на 64%;
• аксессуары и шторы — на 79%;
• системы вентиляции и кондиционирования — на 88%.

В высококачественной отделке рекорд поставили общестроительные работы (+72%) и системы диспетчеризации (+51%). Именно инженерные системы и общестроительные работы в итоге и вытянули вверх весь рынок: сложное оборудование зависит от импортных компонентов, логистики и монтажа, а значит, острее реагирует на курс валют и стоимость труда.

Что это значит для бизнеса? Планируя ремонт, сегодня нельзя ориентироваться на прошлогоднюю смету. Даже если офис ремонтируют по тому же проекту, что и год назад, разница в стоимости инженерных систем и отделочных материалов способна ощутимо увеличить итоговый бюджет.

Почему дорожает рабочая сила

Рост зарплат в строительной отрасли — отдельный и не менее важный фактор подорожания отделки. По данным CMWP, стоимость самих работ по отделке офисов за год увеличилась в среднем на 22–27%.

Дело не только в инфляции. Уровень безработицы в стране держится на уровне около 2%, а строители всё чаще уходят в другие сферы, где условия легче, а зарплата сопоставима. В результате инженерно-технические работники подорожали в среднем на 22% (в отдельных проектах — до 31%), профильные рабочие (маляры, плотники, монтажники) — на 23% (до 44%), а разнорабочие — на 27% (до 43%).

Дефицит специалистов ощущается и за пределами офисного сегмента: в начале 2026 года строительной отрасли не хватало около 200 тысяч человек, особенно электриков и сантехников. Такие данные привел Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в феврале 2026 года на Сибирском строительном форуме. Нехватка кадров заставляет заказчиков планировать загрузку бригад на месяцы вперед и закладывать более длительные сроки в договор.

Показательно и то, что клиенты сегодня выбирают подрядчика не только по цене. Репутация и отзывы сегодня не менее важны для большинства заказчиков ремонта, а часть из них готова заплатить больше за исполнителя с хорошим портфолио и понятной гарантией — это тоже подталкивает стоимость услуг вверх.

Для работы с высоким, премиальным сегментом, выходом на новую аудиторию и заказчиков компании прибегают к маркетинговым услугам. Найм агентств, отдельных фрилансеров или специалистов в штат требует регулярных финансовых вложений, часть из которых может не окупиться, если «маркетинговая гипотеза» не сработала или ролик «не залетел», но эти суммы в той или иной степени закладываются в стоимость конечных услуг для клиентов.

Прогноз на 2026 год: от 11% до 23%

Аналитики CMWP ожидают, что до конца 2026 года стоимость отделки офисов вырастет еще на 11–23% в зависимости от уровня ремонта. Материалы подорожают на 9–11%, опережая официальный индекс потребительских цен, а рабочая сила — на 10–12%.

Партнер и региональный директор CMWP Павел Якимчук считает, что на рост цен в 2026 году влияют изменения налогового законодательства, а также традиционное удорожание материалов и труда.

При этом на рынке формируется и обратная тенденция. Старший директор CMWP Павел Болотников отмечает, что заказчики все чаще заменяют дорогие решения на более рациональные аналоги со схожими функциями, что сдерживает бесконтрольный рост цен.

Для сравнения: в прошлом году премиальная отделка подорожала на 33,7% — заметно сильнее, чем базовая (12,1%) и средняя (13,4%). Очевидно, что часть составляющей премиальной отделки держится на зарубежных брендах, стоимость и наличие которых зависят от политический ситуации, колебания курсов евро и долларов, логистических проблем. Указанный разброс стоимостей подтверждает: чем выше класс отделки, тем выше валютные и инженерные риски, а значит, и разброс итоговой цены для заказчика.

Кто в итоге платит за подорожание

Рост себестоимости отделки редко остается проблемой одного девелопера — он затрагивает всех игроков рынка. По данным аналитического центра Stone, за год расходы на строительство бизнес-центров выросли на 15%, до 380 тысяч рублей за квадратный метр, а средневзвешенная цена в сделках — на 8%, до 513 тысяч рублей. Сильнее всего в Москве подорожали офисы между Садовым кольцом и ТТК — на 29%, до 618 тысяч рублей за метр.

По оценке девелопера West Wind Group, за последние четыре года офисные блоки в готовых бизнес-центрах центра Москвы дорожали примерно на 15% ежегодно: если в начале 2022 года метр стоил 450 тысяч рублей, то в начале 2026 года — уже 720 тысяч.

Из-за дорогой отделки некоторые девелоперы предпочитают сдавать помещения без ремонта вовсе, перекладывая расходы и хлопоты на арендатора. А бизнес, в свою очередь, все чаще выбирает подрядчиков, которые берут на себя весь цикл работ — от сметы до сдачи объекта под ключ, — потому что контролировать разрозненных исполнителей в условиях скачущих цен становится сложнее и дороже.

Что делать бизнесу: коротко о главном

Рост стоимости отделки офисов — не единичный скачок, а тренд, который тянется минимум два года подряд и, судя по прогнозам CMWP, продолжится до конца 2026-м и затронет 2027 год. Материалы, рабочая сила, инженерные системы и даже вывески дорожают почти одновременно, а платит за это в итоге тот, кто арендует или покупает готовый офис.

Что можно сделать уже сейчас представителям бизнеса:

1. Закладывать в бюджет ремонта резерв минимум 15–20% на непредвиденные расходы.
2. Фиксировать цены на материалы и договариваться с подрядчиком заранее, а не в разгар сезона.
3. Рассматривать рациональные аналоги дорогих инженерных решений там, где это не влияет на комфорт сотрудников.
4. Выбирать подрядчиков, которые ведут проект под ключ и фиксируют сроки и смету в договоре. Внимательно анализировать предложения и помнить, что «скупой всегда платит дважды».

Если вы планируете ремонт или переезд в новый офис до конца 2026 года, начните расчет бюджета уже сейчас: чем раньше зафиксированы цены на материалы и работы, тем меньше сюрпризов будет ждать вас на финише проекта.

Сообщение Стоимость отделки офиса прибавила 23%: почему дорожает интерьер и кто за это платит появились сначала на Всеостройке.рф.

В октябре 2021 года Банк ДОМ.РФ стал единственным владельцем компании, которая строила ЖК Lampö в Мурино. Кредитор получил не просто залог или право требования, а 100% специализированного застройщика вместе с незавершенным объектом. На стройку привлекли нового генерального подрядчика, управление передали техническому заказчику, а прежний девелопер потерял контроль над проектом. В июле 2024 года комплекс ввели в эксплуатацию.

Это был первый публично известный случай после перехода отрасли на эскроу, когда банк получил проект проблемного застройщика и организовал завершение строительства. Но не последний пример того, как кредитор из источника финансирования превращается в участника, который определяет дальнейшую судьбу объекта.

Подобные изменения не всегда сопровождаются банкротством или официальным сообщением о поглощении. Юридическое лицо может сохраниться, бренд — остаться на строительном заборе, а квартиры — продолжить продаваться. При этом бюджет, график работ, подрядчики и поиск нового инвестора уже будут зависеть от банка.

Точный масштаб таких переходов неизвестен. Банк России и Единая информационная система жилищного строительства не ведут открытой статистики. Поэтому неизвестно, сколько проектных компаний перешло кредиторам, в скольких стройках сменилось руководство по условиям реструктуризации и сколько объектов передали другим девелоперам. Публичные кейсы доказывают, что механизм работает, но не позволяют утверждать, что он уже стал массовым.

10,3 трлн рублей под банковским контролем

Переход на проектное финансирование принципиально изменил устройство жилищного рынка. Деньги покупателей поступают на эскроу-счета и остаются заблокированными до выполнения условий их раскрытия. Строительство ведется за счет кредита, а банк получает доступ к финансовой модели проекта и контролирует целевое расходование средств.

На 1 апреля 2026 года объем задолженности застройщиков по проектному финансированию достиг 10,27 трлн рублей. Это составляет около 48% капитала российского банковского сектора. Общая сумма открытых кредитных лимитов составила 23,1 трлн рублей. С использованием эскроу возводилось 117,3 млн квадратных метров жилья.

Формально участниками системы числились 63 банка, но непосредственно кредитовали застройщиков только 28. Еще два имели открытые эскроу-счета или рассматривали заявки, а 33 не проявляли активности на этом рынке. По итогам I квартала 2026 года в России действовало 12,5 тыс. кредитных договоров проектного финансирования, а на открытых счетах эскроу находилось 7,4 трлн рублей. 

Эти средства покрывали 68,1% задолженности застройщиков против 72,4% годом ранее. Одновременно до 10% выросла доля проектов, по которым покрытие отсутствовало. Это не означает, что все они проблемные. Часть объектов еще не вышла в продажу. Но такие стройки полностью зависят от готовности банка продолжать выдачу средств.

Директор Всеостройке.рф Светлана Опрышко описывает происходящее жестко: 

«Рынок идет в сторону отжатия строительного бизнеса банками — Сбером и ВТБ. А застройщики становятся просто подрядчиками, которые уже работают не за прибыль, а чтобы не сесть». 

По ее оценке, при высокой долговой нагрузке девелопер рискует превратиться из самостоятельного предпринимателя в исполнителя, выполняющего решения кредитора. Особенно остро эта проблема проявляется на региональных рынках, где финансирование нескольких проектов может быть сосредоточено в одном банке. 

При этом системного кризиса официальная статистика пока не показывает. На кредиты IV–V категорий качества приходилось 128 млрд рублей — немногим более 1% портфеля. Просроченная задолженность составляла 54 млрд рублей, или около 0,5%. Банк России отмечает, что по сложным проектам кредиторы и застройщики либо ищут способы урегулирования, либо привлекают новые компании для завершения строительства. Все показатели приведены в обзоре Банка России за I квартал 2026 года.

Поэтому происходящее правильнее называть не банковским захватом всей отрасли, а перераспределением полномочий. У застройщика сохраняются бренд, команда и право на прибыль. Банк получает возможность ограничить выдачу средств, если проект отклоняется от согласованной модели, и определяет условия, на которых финансирование будет продолжено.

Ответ на вопрос, почему сложившаяся ситуация пока не привела к массовой остановке строек, можно найти в экспертном материале от Всеостройке.рф «Пауза вместо обвала…».

Что банк получает вместе с кредитным договором

Под каждый жилой проект обычно создается отдельная компания — специализированный застройщик или SPV (special purpose vehicle). Она владеет правами на участок, получает разрешение на строительство, заключает договоры с покупателями и привлекает проектное финансирование.

Кредитуется не бренд, известный покупателям, а конкретное юридическое лицо. Поэтому обеспечение формируется вокруг проектной компании и принадлежащих ей активов. В открытых базовых требованиях ВТБ к обеспечению относятся:

• ипотека земельного участка или права его аренды;
• залог 100% долей либо акций заемщика;
• поручительства владельцев, бенефициаров и других компаний группы;
• залог недвижимости, создаваемой в рамках проекта.

Кредитор также контролирует бюджет, сроки строительства, разрешительную документацию, темпы и цены продаж. Расчеты по объекту проходят через счет в финансирующем банке, а ход работ проверяет согласованная с ним надзорная компания. Собственное участие заемщика, согласно базовым требованиям ВТБ, должно составлять не менее 15% бюджета. Конкретные условия определяются индивидуально.

Залог 100% долей не делает банк собственником автоматически. Пока заемщик выполняет договор, корпоративное управление остается у него. Но при нарушении обязательств у кредитора появляется возможность требовать досрочного погашения, реструктурировать долг, обратить взыскание на залог или согласовать передачу проекта новому владельцу.

Здесь и проходит граница между юридической и экономической самостоятельностью. На устойчивой стройке банковский контроль почти незаметен. Чем сильнее объект отклоняется от финансовой модели, тем меньше решений девелопер может принять без согласия кредитора.

Пять ступеней перехода контроля

1. Усиленный мониторинг

Первые признаки проблем редко связаны со сменой собственника. Банк требует чаще обновлять финансовую модель и проверяет объем выполненных работ. Также он пересматривает график выборки кредита и запрашивает подтверждение дополнительных вложений акционера. Если расходы выросли, а продажи отстают, кредитор может не согласовать увеличение бюджета или очередной транш до появления плана восстановления экономики проекта.

2. Пересмотр продаж и расходов

Стоимость проектного финансирования зависит от денег, поступивших на эскроу-счета. Чем выше покрытие долга, тем дешевле кредит. Поэтому цены квартир, скидки и рассрочки становятся частью не только маркетинговой, но и кредитной стратегии.

На 1 апреля 2026 года стоимость заключенных ДДУ составляла 8,9 трлн рублей, а на эскроу находилось 7,4 трлн. Разница достигла примерно 1,5 трлн рублей. Значительную часть разрыва сформировали квартиры, проданные в рассрочку: договор уже зарегистрирован, но полная сумма на счет еще не поступила.

Если продажи отклоняются от бизнес-плана, то банк может связать продолжение финансирования с изменением коммерческой стратегии. Стороны пересматривают скидки, сроки рассрочек, темпы вывода квартир и затраты на продвижение.

Как усиление роли кредиторов меняет отношения внутри отрасли, редакция портала Всеостройке.рф разбирала в отдельной статье.

3. Замена подрядчика или управляющей команды

Если причиной отставания стали не только продажи, но и качество управления, продолжение финансирования может быть связано с заменой генерального подрядчика, технического заказчика или руководства проектной компании.

Формально кадровые и корпоративные решения принимает застройщик или новый собственник. Но кандидатуры должны устраивать кредитора. Потому что именно он оценивает, способна ли обновленная команда завершить объект в пределах скорректированного бюджета.

Для покупателей такая перестройка может остаться незаметной. Название комплекса и офис продаж сохраняются, а реальное управление проектом меняется.

4. Передача новому девелоперу

Если застройщик срывает сроки, не укладывается в утвержденный бюджет или нарушает условия кредитного договора, проект может быть передан другой организации — с согласия и при участии банка-кредитора. Новая компания получает незавершенный объект, права на землю, документацию, заключенные ДДУ и обязательства перед покупателями. Банк сохраняет возможность вернуть кредит и избежать длительной остановки работ. Прежний владелец освобождается от части долгов, но теряет площадку или долю в компании-застройщике.

Такая передача может выглядеть как обычная сделка между застройщиками. Но ее основные параметры — кандидатура покупателя, цена, объем списываемого или реструктурируемого долга, новый бюджет и график — согласовываются с кредитором.

ДСК-1: актуальный пример 2026 года 

Похожий сценарий развивается в ХМАО вокруг ДСК-1 — одного из старейших и крупнейших застройщиков региона. В мае 2026 года управляющий отделением Сбербанка в ХМАО Виталий Дорошенко так оценил положение компании: «Я за 25 лет подобных кейсов не видел не только в своей работе, но и в работе коллег».

Представитель банка сообщил, что дома в ЖК «Крылов» будет завершать уже не ДСК-1. При этом банкротство компании на данном этапе названо невыгодным. Это важная деталь. Юридически девелопер еще существует, но кредитор исходит из того, что прежняя команда не сможет самостоятельно закончить объект.

Кейс ДСК-1 нельзя пока называть состоявшимся переходом компании к банку. Однако он показывает промежуточную стадию того же процесса. Публичного банкротства нет, но решение о смене исполнителя фактически уже принято. В Сбере описали ситуацию с ДСК-1 в ХМАО как один из самых тяжелых кейсов в России.

5. Переход компании-застройщика под контроль банка

Если нового инвестора быстро найти не удается, банк может получить доли заемщика по отдельной сделке или обратить взыскание на залог. Тогда на его балансе оказывается полноценный строительный актив.

Для кредитной организации это не самый желательный результат. Управление стройкой требует технических, юридических и коммерческих компетенций. Поэтому банк обычно привлекает внешнего подрядчика или технического заказчика, завершает проблемный этап и затем ищет профильного инвестора.

ЖК Lampö: от залога до собственности банка

ЖК Lampö в Мурино остается самым наглядным примером того, как схема работает от начала до конца. В августе 2019 года Банк ДОМ.РФ открыл группе «Петрострой» кредитную линию на 3,7 млрд рублей для строительства комплекса общей площадью 59 тыс. квадратных метров. Заемщиком выступало ООО «СЗ „Петрострой-Мурино“».

В октябре 2021 года кредитная организация стала единственным владельцем специализированного застройщика. Банк объяснял переход компании многочисленными нарушениями обязательств перед покупателями и кредитором. Среди претензий называлось нецелевое использование средств проектного финансирования.

После смены собственника на площадку привлекли нового генерального подрядчика. Техническим заказчиком стала структура «ДОМ.РФ Девелопмент». При этом юридическое лицо застройщика сохранилось, изменились его владелец и система управления.

Комплекс ввели в эксплуатацию 3 июля 2024 года, что подтверждается данными ЕИСЖС. Lampö показывает, что получение банком проектной компании не обязательно означает ликвидацию стройки. Напротив, кредитор забрал управление, чтобы довести объект до ввода и защитить выданные средства. Но для первоначального девелопера результат однозначен — он лишился актива.

Seven Suns Development: новый инвестор найден, но конфликт не завершен

Сложный сценарий развивается вокруг Seven Suns Development. Банк ДОМ.РФ финансировал два проекта группы с привлечением средств дольщиков — ЖК «е.волюция» в Санкт-Петербурге и «Биополис» в подмосковном Видном. Во II квартале 2024 года выдача средств была приостановлена после прекращения операционной деятельности застройщика на объектах и ареста его бенефициара.

В феврале 2026 года банк подал к структурам Seven Suns Development два иска почти на 929 млн рублей. Одновременно обсуждалась комплексная сделка по передаче незавершенных объектов новому девелоперу. После перехода прав кредитор был готов возобновить финансирование. В качестве потенциального покупателя «Биополиса» называлась ульяновская группа DARS. Подробности переговоров публиковал «Коммерсантъ».

Но к концу июля урегулирование не завершилось. 23 июля 2026 года Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области принял новый иск Банка ДОМ.РФ к ООО «ССД СПб Инвестиции» на 567,6 млн рублей. В отдельном деле суд ранее удовлетворил требования кредитора на 828,9 млн рублей и разрешил обратить взыскание на заложенное имущество. Решение проходит кассационное обжалование. 

На 27 июля в открытых источниках нет подтверждения, что обсуждавшаяся сделка с DARS закрыта. Этот кейс показывает промежуточную стадию. Банк уже определяет условия возобновления финансирования и участвует в поиске нового инвестора, но прежние структуры сохраняют права на часть активов, а стороны продолжают судебные разбирательства.

«Мегаполис» в Улан-Удэ: застройщик уходит, инвестор пока не назван

Еще один актуальный пример — микрорайон «Мегаполис» в Улан-Удэ. Проект включает 13 многоквартирных домов общей площадью 232 тыс. квадратных метров. Объем привлеченного финансирования ДОМ.РФ превышает 11 млрд рублей.

Первую очередь планировали ввести в I квартале 2025 года, но сроки были сорваны. В апреле 2026-го правительство Бурятии сообщило, что ООО «СЗ МосКомСтрой», дочернюю структуру «БурГражданСтроя», решено заменить.

Новый потенциальный инвестор определен, но его название публично не раскрыто. Обновленные сроки власти обещали назвать после завершения юридических процедур. Одновременно проверяются отдельные договоры и целевое использование выделенных средств. Официальную позицию региональных властей приводит EastRussia.

В этом случае решение нельзя приписывать только банку. В урегулировании участвуют кредитор, республиканские власти, действующий застройщик и будущий инвестор. Но возобновление финансирования станет возможным только после согласования новой структуры проекта.

Почему о смене контроля редко объявляют сразу

Публичное банкротство невыгодно большинству участников. Для банка оно означает длительные суды, создание резервов и риск обесценения незавершенного объекта. Кредитору выгоднее сохранить действующее юридическое лицо, договоры с покупателями и разрешительную документацию, а затем заменить слабое звено — подрядчика, команду или собственника.

Для девелопера громкая потеря одного проекта может осложнить работу всего холдинга. Подрядчики начинают требовать предоплату, покупатели откладывают сделки, а другие банки пересматривают лимиты. Поэтому стороны предпочитают формулировки «реструктуризация», «комплексное урегулирование», «смена инвестора» или «привлечение технического заказчика».

Потенциальному покупателю также требуется время. Вместе с участком он получает отставание от графика, подорожавшие контракты, обязательства по социальной инфраструктуре, претензии дольщиков и судебные споры. Пока аудит не завершен, называть будущего владельца рискованно.

Дополнительную непрозрачность создает структура девелоперского бизнеса. Покупатели видят единый бренд, хотя земля, специализированный застройщик, технический заказчик и будущие очереди комплекса могут относиться к разным юридическим лицам. Поэтому переход доли в одном ООО не всегда означает продажу всего бизнеса. И наоборот, сохранение бренда не доказывает, что прежний владелец продолжает контролировать стройку.

Почему застройщику сложно сменить банк

В других отраслях компания может рефинансировать кредит и перейти к другому банку. В жилищном строительстве сделать это значительно сложнее.

В типовой модели проектный кредит, расчетный счет застройщика и эскроу-счета покупателей находятся в одной кредитной организации. Если девелопер хочет сменить банк, то необходимо не только погасить старый заем, но и перенести деньги дольщиков.

В марте 2026 года в Госдуму внесли законопроект, который предлагает разрешить перевод эскроу-счетов в новый банк при рефинансировании без получения индивидуального согласия каждого покупателя. Пока такой механизм не действует, первоначальный кредитор сохраняет сильную переговорную позицию. 

Тесная зависимость формируется, если отношения начинаются с бридж-кредита на покупку земли. Участок передается в залог еще до получения разрешения на строительство, а затем тот же банк финансирует последующие очереди. Сотрудничество может продолжаться несколько лет, и выход из него потребует согласия действующего кредитора.

Как такая привязка влияет на себестоимость и самостоятельность строительных компаний, свое мнение высказал Дмитрий Трубников, генеральный директор «ФСК Девелопмент», в статье «Дорогие кредиторы: почему банковское рабство вредно не только для застройщиков».

Рынок вырос, но зона риска расширилась

Итоги первого полугодия 2026 года выглядят противоречиво. В стране было запущено 19,4 млн квадратных метров новых проектов — на 12% больше, чем годом ранее. Продажи выросли на 6%, до 10,8 млн квадратных метров, а их стоимость — на 11%, до 2,3 трлн рублей.

Но восстановление спроса нельзя назвать равномерным. Рост обеспечили преимущественно январский и июньский всплески, связанные с ожиданиями изменения условий «Семейной ипотеки». В феврале-мае реализация оставалась ниже прошлогодних показателей на 7–12%.

Одновременно увеличился объем медленно продающихся объектов. На 1 июля около 33 млн квадратных метров, или 27% строящегося жилья, имели распроданность ниже нормативного уровня. Соотношение распроданности и строительной готовности за полгода снизилось с 73 до 70% согласно данным ДОМ.РФ.

Это не означает, что четверть рынка перейдет банкам. Но именно среди объектов, где строительство опережает продажи, будут появляться наиболее сложные переговоры о дополнительных лимитах, новых вложениях собственника и корректировке финансовой модели.

Снижение ключевой ставки не спасет каждый проект

С 27 июля 2026 года ключевая ставка Банка России составляет 14% годовых. Снижение с максимальных 21% уменьшает давление на рынок, но не гарантирует одинаковых условий всем застройщикам. 

Средневзвешенная ставка по проектному финансированию на конец I квартала составляла 9,95%. Она ниже ключевой благодаря механизму эскроу, покрытая деньгами покупателей часть кредита обслуживается по льготной ставке.

Разрыв между устойчивыми и слабыми объектами при этом сохраняется. В проектах с высокими продажами стоимость финансирования может быть минимальной. Если эскроу не наполняются, застройщик платит значительно больше. В I квартале на кредиты со ставкой выше 20% приходилось 6% портфеля.

Поэтому снижение ключевой ставки поможет отрасли в целом, но не исправит ошибочную цену земли, слабый спрос, превышение бюджета или длительное отставание от графика.

Какие проекты наиболее уязвимы

Сам по себе крупный долг еще не свидетельствует о проблемах. Многомиллиардный кредит может оставаться безопасным, если продажи соответствуют плану и деньги регулярно поступают на эскроу. Риск перехода контроля возрастает при сочетании нескольких факторов:

• строительная готовность заметно опережает распроданность;
• эскроу покрывают лишь небольшую часть задолженности;
• смета выросла, а собственник не может внести дополнительные средства;
• значительная часть квартир реализована в длительную рассрочку;
• график работ и условия кредитного договора систематически нарушаются;
• на земле остается дорогой бридж-кредит;
• проект несет крупные обязательства по дорогам, сетям, школам и детским садам;
• у бенефициара нет ликвидных активов для дополнительного обеспечения.

Особенно чувствительны к этим рискам региональные компании среднего масштаба. У федерального девелопера больше возможностей перераспределить капитал между проектами. Также он может продать часть земельного банка или привлечь деньги на долговом рынке. Локальный игрок часто зависит от одной-двух площадок и единственного кредитора.

Кто выигрывает от тихой консолидации

Для покупателей смена застройщика может стать способом избежать полной остановки объекта. Эскроу защищает внесенные средства, а участие банка повышает вероятность появления новой команды и продолжения работ. 

Кредитор сохраняет стоимость залога и получает возможность вернуть выданные деньги. Новый девелопер приобретает площадку, прошедшую значительную часть согласований, и может выйти в новый регион без многолетней подготовки проекта.

Главный проигравший — первоначальный собственник. Он сохраняет бренд и бизнес только до тех пор, пока способен выполнять финансовую модель или договориться о ее пересмотре. Если дополнительного капитала нет, объект может перейти другому игроку в обмен на погашение или списание части задолженности.

Для рынка результатом становится консолидация, которая не всегда отражается в рейтингах сделок. Крупные компании получают проблемные, но потенциально жизнеспособные площадки. Региональные застройщики теряют самостоятельность или продолжают работать уже в качестве подрядчиков и локальных партнеров.

Что будет дальше

В 2026–2028 годах возможны три сценария:

1. Мягкая стабилизация. Снижение ставок поддержит рыночную ипотеку, наполнение эскроу ускорится, а большинство сложных объектов удастся сохранить за прежними владельцами после пересмотра графиков и бюджетов.
2. Постепенное перераспределение. Рынок избежит массовых банкротств, но отдельные проекты будут переходить новым инвесторам. Число сделок с проектными компаниями и земельными активами увеличится. При этом независимых региональных девелоперов станет меньше.
3. Жесткая волна передач. Такой вариант возможен при новом снижении спроса, росте стоимости строительства и невозможности собрать платежи по рассрочкам. Тогда банкам придется чаще обращать взыскание на залоги и привлекать крупные компании для завершения объектов.

Сейчас официальная статистика не указывает на массовую реализацию третьего сценария. Доля проблемной задолженности остается небольшой. Но рост объема жилья с недостаточной распроданностью показывает, где могут возникнуть следующие конфликты между собственниками и кредиторами.

Банк еще не собственник, но уже главный участник переговоров

Проектное финансирование не превращает банк во владельца каждой стройки. Пока объект выполняет финансовую модель, девелопер самостоятельно управляет компанией и получает прибыль.

Ситуация меняется, когда продажи отстают, бюджет растет, а собственник не может вложить дополнительные средства. Тогда продолжение строительства зависит от решения кредитора: согласится ли он пересмотреть условия, потребует ли заменить команду, найдет ли нового инвестора или обратит взыскание на залог.

Поэтому хозяина проблемной стройки сегодня определяет не только запись в ЕГРЮЛ. Важнее, кто способен профинансировать следующий этап и на каких условиях согласен это сделать.

Банки становятся девелоперами поневоле не потому, что стремятся самостоятельно строить жилье. Они принимают эту роль, когда должны защитить выданный кредит, деньги на эскроу и стоимость заложенного объекта. А рынок в это время консолидируется без обязательных пресс-релизов о поглощении и иногда даже без смены вывески на офисе продаж.

Как вы считаете, у банка должно быть право менять команду и собственника проблемного проекта ради его завершения или такой контроль делает девелоперов слишком зависимыми от кредиторов?

Сообщение Банки — девелоперы поневоле: кто на самом деле становится хозяином строек  появились сначала на Всеостройке.рф.

Счет эскроу — это специальный банковский счет, на котором блокируются деньги покупателя квартиры в строящемся доме. Застройщик получает их только после выполнения установленных законом условий. Обычно после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на один объект. 

Расчеты через эскроу регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». С 1 июля 2019 года большинство проектов долевого строительства перешло на расчеты через счета эскроу. Для новых объектов этот механизм стал обязательным. Но некоторые дома, строительство которых началось до реформы и соответствовало установленным законом критериям, продолжили работать по прежней схеме.

Деньги на эскроу действительно защищены. Но если девелопер обанкротится, то покупатель может потерять годы ожидания, льготную ипотеку, миллионы рублей из-за роста цен и возможность приобрести аналогичное жилье. Почему так происходит и где заканчивается защита, которую рынку принесла реформа долевого строительства?

После перехода на новую модель застройщик больше не финансирует стройку непосредственно деньгами дольщиков. Средства покупателей остаются заблокированными в уполномоченном банке. А строительство ведется преимущественно за счет проектного кредита. Если дом будет завершен, то банк перечислит деньги девелоперу. Если договор прекратится по предусмотренным законом основаниям, то средства должны вернуться покупателю.

На первый взгляд система закрывает главный риск: компания не может потратить деньги граждан, остановить строительство и оставить их без всего. Но эскроу гарантирует сохранность внесенной суммы, а не завершение дома, соблюдение первоначального срока или сохранение стоимости квартиры.

Именно поэтому при банкротстве застройщика дольщик может вернуть все деньги и все равно оказаться в проигрыше.

Что получает дольщик: три сценария 

Сценарий № 1. Деньги вернули, но аналогичная квартира уже стоит намного дороже

При прекращении ДДУ счет эскроу закрывается, а размещенные на нем средства возвращаются покупателю после регистрации расторжения договора. Закон не обязывает банк индексировать сумму с учетом инфляции или роста стоимости недвижимости.

Предположим, в 2019 году семья приобрела квартиру площадью 60 кв. м. По данным аналитического центра ДОM.РФ, в 2019 году средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья России составляла около 58,5 тыс. рублей. Такая квартира стоила примерно 3,5 млн рублей.

По данным аналитического центра «Авито Недвижимости», в 2026 году средняя стоимость квадратного метра в российских новостройках — 207 тыс. рублей. Квартира той же площади в усредненной модели стоила бы уже около 12,42 млн рублей. Разница превышает 8,92 млн рублей.

Это не расчет стоимости конкретной квартиры: в Москве, Хабаровске и Пермском крае разные рынки. Но масштаб показывает, почему возврат всех денег с эскроу не означает восстановления прежнего положения семьи.

Банк возвращает 3,5 млн рублей, то есть сумму, которая была внесена на счет. Но квартиру за 3,5 млн рублей на рынке 2025–2026 годов покупатель уже может не найти.
Почему жилье за последние годы подорожало настолько существенно и какие факторы продолжают влиять на стоимость новостроек, читайте в нашем экспертном материале.

Сценарий № 2. Дольщик не расторгает договор и годами ждет достройки

Покупатель может сохранить ДДУ, если рассчитывает, что дом передадут другому застройщику и завершат. В таком случае деньги остаются заблокированными на эскроу, а право на будущую квартиру сохраняется.

Но смена девелопера — не простая административная процедура. Необходимо:

• определить дальнейший порядок реализации проекта и статус земельного участка с недостроенным домом;
• урегулировать требования кредиторов;
• найти нового участника проекта;
• восстановить финансирование;
• актуализировать документы;
• привлечь подрядчиков;
• оценить, сколько теперь стоит завершение строительства.

Пока идут суды и переговоры, семья продолжает обслуживать ипотеку и оплачивать аренду. Квартира остается будущей, а расходы — вполне реальными. Даже без банкротства девелопера перенос сроков сдачи дома способен обойтись покупателям в сотни тысяч рублей. 

О том, во сколько на самом деле россиянам обходятся затянувшиеся стройки, мы подробно рассказывали в статье «Каждый восьмой дом сдают позже: сколько на самом деле россияне теряют из-за срывов сроков строительства». 

Сценарий № 3. Дом не признан окончательно потерянным, но срок постоянно переносится

Эскроу не предотвращает обычную строительную задержку. Дом может продолжать числиться строящимся, застройщик — обещать возобновление работ, а дата передачи квартир — переноситься из года в год. Пока покупатель не расторг ДДУ и не зарегистрировал прекращение договора, деньги остаются на специальном счете.

Это означает, что механизм может исправно защищать сумму, пока человек:

• платит ипотечные проценты;
• арендует жилье;
• откладывает ремонт;
• переносит переезд;
• не понимает, получит ли объект через несколько месяцев или несколько лет.

Реальные дома с эскроу, которые все равно стали проблемными

Большинство самых известных российских долгостроев — Urban Group, старые проекты «Петростроя» и десятки региональных комплексов — возникло до обязательного перехода на новую модель. Поэтому использовать их как доказательство провала эскроу некорректно.

Но в ЕИСЖС есть застройщики, у которых одновременно указаны три признака:

• продажа квартир через счета эскроу;
• наличие проблемного дома;
• банкротство либо серьезное нарушение сроков.

На примере таких проектов становится очевидно, что защищенность денег не гарантирует завершение строительства.

1. ООО «Лидер»: 343 квартиры в проблемном доме в Хабаровске

ООО «Лидер», которое входило в группу «БАСК», строило многоквартирный дом в Хабаровске. В официальной карточке ЕИСЖС указано:

• квартиры продавались через счета эскроу;
• дом признан проблемным;
• в отношении застройщика введена процедура банкротства;
• в объекте предусмотрено 343 квартиры;
• жилая площадь составляет около 16,9 тыс. кв. м.

Изначально ввод объекта в эксплуатацию планировался в 2019 году. Позже срок завершения строительства был перенесен на лето 2022 года. Однако и этот срок соблюден не был. В 2025 году появились новые сложности. Возникли разногласия между конкурсным управляющим, краевым минстроем и Фондом защиты прав дольщиков. На текущий момент, по данным ЕИСЖС, ввод объекта запланирован на IV квартал 2027 года, а выдача ключей — до 31 мая 2028 года. При этом в отношении ООО «Лидер» введена процедура банкротства. 

Это один из наиболее наглядных примеров новой системы. Деньги покупателей не должны были перейти банкротящемуся девелоперу, но сам банковский контроль не обеспечил завершение дома.

Для дольщика остаются два пути: закрывать сделку и возвращать номинальную сумму или ждать решения о судьбе объекта.

2. СЗ «Керчь Девелопмент»: эскроу не предотвратил банкротную процедуру

Первоначально объект должен был быть введен в эксплуатацию не позднее 31 октября 2022 года. Но к этой дате дом завершен не был. В 2023 году в отношении ООО СЗ «Керчь Девелопмент» была введена процедура банкротства. Поэтому на момент признания компании банкротом задержка строительства составляла не менее 10 месяцев.

В ЕИСЖС у специализированного застройщика «Керчь Девелопмент» указано, что квартиры продавались через счета эскроу и одновременно введена процедура банкротства. Этот случай особенно важен для понимания роли банка.

Проектное финансирование означает, что кредитная организация проверяет экономику проекта, контролирует расходование кредитных средств и следит за ходом строительства. Но банковская экспертиза не превращает стройку в безрисковый актив. Могут измениться себестоимость, продажи, стоимость кредита, отношения между участниками проекта или возможность привлечь дополнительные деньги.

Эскроу переносит основной финансовый риск с покупателя на банк. Но остановить банкротство девелопера как экономическое событие он не способен.

3. ООО «СЗ ПБК»: 185 квартир в проблемном объекте Пермского края

В карточке ООО «СЗ ПБК» ЕИСЖС показывает один проблемный дом на 185 квартир общей жилой площадью около 7,76 тыс. кв. м. Продажи велись через счета эскроу.

За этим официальным статусом скрывается знакомая покупателям развилка. Если человек расторгнет ДДУ, то он зафиксирует возврат первоначальной цены. Если останется в проекте, то сохранит право на квартиру, которая за время строительства могла заметно подорожать, но примет на себя риск дальнейшего ожидания.

Универсального правильного выбора здесь нет. Чем выше готовность дома и реальнее перспектива достройки, тем ценнее сохранение ДДУ. Чем дольше площадка стоит без движения, тем выше расходы семьи и риск того, что ожидание окажется бессмысленным.

В открытых источниках прямо указывают, что сроки строительства нарушены более чем на 6 месяцев. По закону (ч. 1.1 ст. 23.1 ФЗ-214) это дает основания для включения объекта в реестр проблемных и привлечения инвестора для восстановления прав дольщиков. В дорожной карте Пермского края обозначен период по восстановлению прав граждан: до 1 декабря 2026 года.

4. ООО «СЗ Удача»: банкротство при продажах через эскроу

У ООО «СЗ Удача» в ЕИСЖС указан проблемный объект — загородный квартал «Премьер Новорижский» в Московской области. Продажи квартир осуществлялись через счета эскроу. В проекте предусмотрено десять квартир общей жилой площадью около 2,44 тыс. кв. м. Срок ввода объекта в эксплуатацию установлен на III квартал 2027 года.

При этом в отношении застройщика открыта процедура банкротства, а сам объект имеет статус проблемного. Такая ситуация показывает, что даже использование механизма эскроу не исключает риска остановки проекта до завершения строительства.

На текущий момент речь идет не о зафиксированной задержке ввода, а о риске нарушения первоначального графика реализации проекта. Для покупателей это означает сохранение неопределенности: средства защищены механизмом эскроу, но сроки получения квартиры зависят от дальнейшей судьбы объекта.

Масштаб этого дома невелик по сравнению с федеральными долгостроями. Но именно такие случаи точнее всего характеризуют новую реальность. Реформа почти устранила массовую схему, при которой тысячи семей отдавали деньги застройщику и полностью их теряли. Теперь проблемы чаще становятся локальными: один дом, одно юридическое лицо, несколько десятков покупателей.

Для федеральной статистики это небольшой объект. Для семьи, которая планировала переезд, он остается личной финансовой катастрофой.

5. Другие банкротные застройщики с продажами через эскроу

ЕИСЖС также содержит сведения о других компаниях, у которых отмечены продажи через специальные счета и банкротные процедуры. Среди них — «СКРусМонтаж», «Диалог», СЗ «ИСК Ареал», «КалугаЭлитДевелопмент» и «Застройщик-ДВ».

Но сам факт наличия двух отметок в карточке компании еще не доказывает, что каждый ее договор был заключен через эскроу, а каждый дом остается недостроенным. У одного застройщика могут быть разные объекты и модели привлечения средств.

Почему среди примеров нет пяти громких историй «банк до сих пор не вернул деньги»

Потому что надежно подтвержденной массовой практики такого рода найти не удалось. Это важный результат, а не недостаток исследования. После прекращения ДДУ и регистрации расторжения у банка возникает основание закрыть счет эскроу и вернуть депонированную сумму. При банкротстве застройщика деньги не включаются в его конкурсную массу — они по-прежнему принадлежат покупателю.

Задержки возможны на этапе:

• расторжения ДДУ;
• судебного спора;
• регистрации прекращения договора;
• выбора между возвратом и сохранением требований;
• оформления документов банком.

Но утверждать, что существуют десятки громких случаев, когда банк годами не возвращает деньги после надлежащего прекращения договора, без конкретных документов нельзя.

Следовательно, слабое место эскроу находится не в банковском невозврате.

Оно в другом:

• возвращают первоначальную, а не актуальную рыночную сумму;
• уплаченные ипотечные проценты не входят в возврат;
• аренда не компенсируется автоматически;
• льготные условия кредитования могут быть утрачены;
• строительство нового дома за эти деньги уже недоступно;
• ожидание достройки может растянуться на годы.

Сколько теряет семья, даже когда эскроу сработал правильно

Выше мы уже показали, как менялась стоимость жилья за время ожидания и почему возврат номинальной суммы по ДДУ не всегда позволяет купить аналогичную квартиру. Ценовой разрыв составил более 8,92 млн рублей. Теперь рассмотрим дополнительные расходы. 

Добавим ипотеку. Допустим, семья внесла 700 тыс. рублей собственных средств, а 2,8 млн рублей получила в кредит на 20 лет под 8% годовых. Ежемесячный платеж составит примерно 23,4 тыс. рублей. За пять лет заемщик перечислит банку около 1,4 млн рублей. Из-за аннуитетной схемы значительную часть первых платежей составят проценты.

После возврата денег с эскроу основной долг можно погасить. Но уже уплаченные проценты автоматически не возвращаются.

Добавим аренду. При ставке 40 тыс. рублей в месяц:

• три года ожидания — 1,44 млн рублей;
• пять лет — 2,4 млн рублей.

Получается, семья может вернуть все 3,5 млн рублей со счета и одновременно столкнуться с совокупным экономическим разрывом более 12 млн рублей:

Это модель, а не универсальный расчет для каждого дольщика. Реальная сумма зависит от региона, ставки, первоначального взноса, периода ожидания и динамики конкретного проекта. Но механизм потери именно такой: номинальные деньги сохранены, а возможность купить жилье — нет.

Почему ипотека не останавливается вместе со стройкой

ДДУ и кредитный договор юридически существуют отдельно. Застройщик обязан передать квартиру. Банк предоставляет заемщику деньги. Если девелопер прекращает строительство, то ипотечное обязательство само по себе не исчезает. Покупатель должен продолжать платежи, пока кредит не погашен или стороны не изменили условия договора. 

После возврата средств с эскроу они обычно направляются на закрытие ипотечной задолженности. Но ранее начисленные и выплаченные проценты не становятся частью возвращаемой суммы.

Поэтому фраза «дольщик ничего не потерял» формально относится только к средствам на эскроу. Она не учитывает стоимость обслуживания кредита.

Можно ли взыскать подорожание квартиры, аренду и проценты

Теоретически покупатель может предъявить требования о неустойке и документально подтвержденных убытках. Но право потребовать деньги и возможность реально их получить — разные вещи.

Для взыскания необходимо доказать:

• нарушение со стороны застройщика;
• размер расходов;
• прямую связь между нарушением и убытком;
• обоснованность аренды;
• сопоставимость квартиры, которую покупатель вынужден приобретать дороже.

Если компания уже находится в банкротстве, то требования включаются в реестр. Фактическая выплата зависит от конкурсной массы, очередности и числа других кредиторов.

Даже положительное решение суда не гарантирует, что у застройщика найдутся средства для выплаты компенсации. Поэтому рассчитывать, что разница между старой и новой ценой квартиры будет автоматически взыскана с девелопера, опасно.

Эскроу защищает не всю сумму сделки

Защита распространяется только на деньги, размещенные на счете эскроу. Риск появляется, когда часть стоимости оформляют отдельно:

• как оплату отделки;
• бронирование;
• заем;
• членский взнос;
• услуги аффилированной компании;
• доплату по переуступке.

Особенно уязвима переуступка. Первый покупатель мог приобрести квартиру за 6 млн рублей, а затем продать право требования за 9 млн рублей. На эскроу при этом находится цена первоначального ДДУ.

Если основной договор прекращается, то банк возвращает сумму со счета. Дополнительные 3 млн рублей, переданные прежнему дольщику, автоматически механизмом эскроу не страхуются. Их судьба определяется договором уступки и возможностью взыскать деньги с продавца.

Поэтому перед покупкой необходимо проверять не только наличие специального счета, но и соответствие суммы на нем полной фактической цене сделки.

Что проверить до подписания ДДУ

Финансовую модель проекта

Наличие проектного кредита означает, что банк проверил застройщика, но не гарантирует отсутствие проблем. Важно оценить:

• степень готовности;
• динамику строительства;
• продажи;
• переносы сроков;
• изменения проектной декларации;
• опыт девелопера;
• другие проекты той же группы.

Срок передачи квартиры, а не только ввода дома

Застройщик может получить разрешение на ввод, но передать ключи позже. Для покупателя важна дата, которая указана в ДДУ.

Какие деньги защищает счет эскроу

Любые платежи за пределами зарегистрированного договора должны рассматриваться как отдельный риск.

Что происходит с ипотекой при расторжении

До сделки нужно выяснить:

• куда банк направит возвращенные средства;
• как будет закрываться кредит;
• останется ли задолженность;
• что произойдет со страховкой;
• можно ли использовать прежнюю льготную программу повторно.

Что показывает ЕИСЖС

В карточке объекта необходимо проверять:

• первоначальный и актуальный сроки;
• строительную готовность;
• фотографии работ;
• количество ДДУ;
• сведения о проектном финансировании;
• нарушения;
• статус проблемного объекта;
• данные о банкротстве.

Расторгать договор или ждать достройки

Одинакового решения для всех нет. Возврат денег может быть разумнее, если:

• стройка находится на начальном этапе;
• работы долго не ведутся;
• нового застройщика нет;
• банк не подтверждает финансирование;
• аренда и ипотека стали непосильными;
• семья может быстро приобрести другой объект.

Сохранение ДДУ может быть выгоднее, если:

• дом почти готов;
• определен новый девелопер;
• есть подтвержденный график финансирования;
• квартира значительно подорожала;
• возвращенной суммы уже недостаточно для равноценной покупки.

Главная ошибка — принимать решение только на основании обещаний отдела продаж. Нужны официальные документы и оценка конкретного объекта.

Что на самом деле гарантирует 214-ФЗ

Механизм эскроу выполняет важнейшую функцию: не позволяет застройщику пользоваться деньгами покупателей до выполнения установленных условий. Он действительно резко снизил вероятность старого сценария, при котором граждане оставались одновременно без квартиры и без вложенных средств.

Но специальный счет не гарантирует:

• завершение строительства;
• первоначальный срок передачи;
• сохранение рыночной стоимости квартиры;
• компенсацию ипотечных процентов;
• возмещение аренды;
• сохранение льготной ставки;
• возврат денег, уплаченных вне ДДУ;
• быстрое появление нового застройщика.

Поэтому утверждение «эскроу полностью защищает дольщика» неверно. Правильнее сказать иначе: эскроу защищает деньги дольщика от застройщика, но не защищает самого покупателя от подорожания жилья, расходов на ипотеку и многолетнего ожидания.

Вместо заключения

Реформа 2019 года не провалилась. Она решила задачу, ради которой создавалась. Девелопер больше не может свободно расходовать деньги граждан и оставить их без всего. Но рынок приписал эскроу дополнительное обещание, которого в законе никогда не было, — гарантию квартиры.

При этом большинство экспертов не ожидают массовой волны банкротств девелоперов по сценарию прошлых лет. Одна из наших статей рассказывает о том, в каком состоянии сегодня находится строительная отрасль и насколько высоки риски для новых проектов. 

Официальные данные показывают, что дома с продажами через специальные счета все равно могут становиться проблемными, а их застройщики — проходить банкротство. ООО «Лидер», СЗ «Керчь Девелопмент», СЗ ПБК, СЗ «Удача» и другие компании подтверждают, что банковское финансирование снижает последствия кризиса, но не исключает сам кризис.

Дольщик в такой ситуации действительно может вернуть деньги. Но сумма, которой хватало на квартиру в 2019 году, спустя шесть-семь лет способна покрыть лишь часть стоимости аналогичного жилья.

Поэтому главный риск новой системы звучит иначе, чем двадцать лет назад. Раньше семья боялась не вернуть вложенные деньги. Сегодня она может вернуть все — и все равно остаться без квартиры.

Как вы считаете, нуждается ли система эскроу в доработке или сегодня она уже обеспечивает оптимальный баланс между защитой покупателей, банков и застройщиков? Поделитесь своим мнением в комментариях. 

Сообщение Эскроу спасает деньги, но не всегда квартиру: что на самом деле получает дольщик при банкротстве застройщика  появились сначала на Всеостройке.рф.