Как самозанятому сдавать квартиру в аренду и платить налоги?

Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает о том, как выгодно сдавать легально жилье.

Сдача квартиры в аренду – распространенный способ пассивного дохода. Однако возникает вопрос о легальности этого дохода и способах официального оформления арендных отношений. В этой статье редакция портала Всеостройке.рф рассмотрела преимущества официальной аренды и различные способы легального оформления дохода.

Преимущества официальной аренды квартиры

Несмотря на кажущуюся привлекательность неофициальной сдачи квартиры, официальное оформление арендных отношений имеет значительные преимущества:

Правовая защита

При официальном оформлении арендодатель имеет возможность обратиться в правоохранительные органы или суд для защиты своих прав в случае нарушения арендатором условий договора.

Налоговые вычеты

Официально зарегистрированная деятельность позволяет использовать налоговые вычеты и снизить налоговую нагрузку.

Финансовая прозрачность

Официальная аренда позволяет увеличить финансовую прозрачность, что может быть важно при получении кредитов или других финансовых операциях.

Гарантия платежей

Официальное оформление арендных отношений позволяет уменьшить риски неплатежей со стороны арендатора.

Налогообложение дохода от аренды квартиры: варианты

Существует несколько вариантов налогообложения дохода от сдачи квартиры в аренду:

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Наиболее невыгодный вариант, так как ставка налога составляет от 13% до 18% в зависимости от совокупного годового дохода. Требуется подача налоговой декларации.

Индивидуальное предпринимательство (ИП)

Разрешает выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН) или оформить патент. При УСН ставка налога составляет 6% от доходов, а при оформлении патента – 6% от предполагаемого дохода (зависит от стоимости квартиры). Требуется подача налоговой декларации и отчётности.

Самозанятость

Наиболее выгодный вариант с минимальной налоговой ставкой: 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% – от юридических лиц. Удобство оформления и уплаты налогов обеспечивается через приложение «Мой налог».

Регистрация в системе самозанятых – простая и быстрая процедура, занимающая лишь несколько минут. Это можно сделать через сайт или приложение «Мой налог». Для регистрации потребуются только паспорт и ИНН.

Сдача в аренду квартиры для СЗ, ИП и физлица

Форма налогообложения	Налог	Декларация	Время на оформление	Ограничения дохода в год
ИП	6%	1 раз в год	От 3 дней	Индивидуально
НДФЛ	От 13 до 18%	1 раз в год	Не требуется	Нет
Самозанятость	4% для частных лиц, 6% для юрлиц	Не требуется	Несколько минут	2,4 млн рублей

Преимущества системы самозанятых для сдачи квартиры в аренду

Минимальная налоговая ставка. Позволяет снизить налоговую нагрузку по сравнению с НДФЛ и ИП;
Простота оформления и управления. Регистрация и уплата налогов осуществляются через удобное мобильное приложение;
Отсутствие бюрократии. Минимальное количество документов и процедур.

Кто такие самозанятые и каковы ограничения

Самозанятые – это физические лица, получающие доход от собственной деятельности без наемных работников. Законодательство определяет ограничения на виды деятельности и уровень дохода самозанятых. Так, самозанятым не могут быть лица, занимающиеся деятельностью, связанной с покупкой/продажей полезных ископаемых, подакцизных товаров, перепродажей, а также лица, оформленные по договору поручения. Максимальный доход самозанятого ограничен суммой 2,4 млн рублей в год. Сдача квартиры в аренду входит в сферу разрешенной деятельности самозанятых.

Регистрация как самозанятый: пошаговая инструкция

Установка мобильного приложения. Скачать приложение «Мой налог» из AppStore или Google Play;
Регистрация в системе. Зарегистрироваться в приложении, предоставив необходимую информацию (паспортные данные и ИНН);
Уведомление налоговой (при переходе с ИП). При переходе на статус самозанятого с ИП необходимо уведомить налоговую инспекцию в течение месяца.

Уплата налогов самозанятым за сдачу квартиры в аренду

После получения платежа за аренду необходимо занести информацию о доходе в приложение «Мой налог». Приложение автоматически рассчитает налог (4% для физических лиц, 6% для юридических) и применит вычеты, если они предусмотрены. Оплата налога осуществляется онлайн. Непредоставление информации о доходе влечет за собой наложение штрафных санкций.

Механизм начисления и уплаты налога

Налог начисляется ежемесячно до 12 числа за предыдущий месяц. Оплата налога должна быть осуществлена до 25 числа. Возможна настройка автоматического списания налога. Если сумма налога менее 100 рублей, она прибавляется к налогу следующего месяца.

Преимущества системы самозанятых

Отсутствие необходимости в кассовом оборудовании;
Упрощенная отчетность;
Простота уплаты налогов;
Зависимость налога от полученного дохода.

Налоговый вычет для самозанятых

Самозанятым предоставляется единоразовый налоговый вычет в размере не более 10 000 рублей. Размер вычета зависит от ставки налога: 1% от суммы дохода при ставке налога 4% и 2% при ставке налога 6%. Вычет применяется ежемесячно к сумме дохода до достижения общей суммы вычета в 10 000 рублей. После этого налог уплачивается в полном объеме. Вычет предоставляется только один раз за все время самозанятости.

Преимущества системы самозанятых при сдаче квартиры в аренду

Минимальная ставка налога. Налог для самозанятых существенно ниже, чем НДФЛ (до 18%) или налоги для ИП (6%);
Фиксированная ставка налога. Закон запрещает изменение ставки налога в течение 10 лет;
Упрощенная процедура регистрации и уплаты налогов. Все процедуры осуществляются онлайн через удобное мобильное приложение «Мой налог»;
Автоматическое списание налога. Возможность настроить автоматическое списание налога с банковской карты;
Отсутствие необходимости в налоговых декларациях и бухгалтерской отчетности;
Отсутствие необходимости в использовании кассового оборудования;
Возможность быстрого отказа от статуса самозанятого. Отказ от статуса осуществляется через приложение «Мой налог».

Недостатки системы самозанятых

Онлайн-ориентированность. Работа системы зависит от стабильной работы приложения «Мой налог»;
Необходимо самостоятельно вносить информацию о доходах в приложение. Пропуск какой-либо информации может привести к наложению штрафных санкций;
Доходы самозанятых не учитываются при формировании трудового стажа, что может повлиять на размер будущей пенсии.

Система самозанятых представляет собой выгодное и удобное решение для сдачи квартиры в аренду с минимальной налоговой ставкой и упрощенной процедурой оформления. Однако необходимо учитывать и недостатки системы, в частности необходимость самостоятельного управления налогообложением и отсутствие трудового стажа. Взвесив все «за» и «против», арендодатель сможет принять информированное решение о выборе наиболее подходящего способа налогообложения. Ранее мы также писали про сдачу апартаментов в аренду и о том, как заполнить 3-НДФЛ при продаже недвижимости.

Самозанятость