Документы для оформления сделки с недвижимостью: как подготовиться к купле-продаже

Редакция портала Всеостройке.рф изучила, какие документы принести на сделку с недвижимостью. 

Приобретение недвижимости – это важная и ответственная сделка, требующая  тщательной подготовки и  соблюдения всех юридических формальностей.  Успешная регистрация права собственности в Росреестре напрямую зависит от полноты и соответствия представленных документов установленным требованиям.

Роль участников сделки и подготовка документов

Как продавец, так и покупатель несут ответственность за  предоставление полного пакета документов.  Процесс подготовки документов существенно отличается в зависимости от типа сделки:

• Первичный рынок

При покупке недвижимости у застройщика,  подготовка необходимых документов, как правило, осуществляется юридическим отделом строительной компании.

• Вторичный рынок

При сделках с недвижимостью на вторичном рынке,  ответственность за сбор и проверку документов лежит на покупателе и продавце. Они могут самостоятельно заниматься подготовкой документов или доверить эту задачу риелтору.

Необходимые документы для регистрации перехода права собственности

Для успешной регистрации сделки купли-продажи недвижимости Росреестр требует следующий комплект документов:

1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

Эта выписка содержит информацию о текущем собственнике объекта, основании его права собственности, а также о наличии или отсутствии каких-либо обременений (залогов, арестов, ограничений и т.д.). Выписка заказывается через портал Росреестра или в МФЦ и действительна в течение 30 дней.

2. Правоустанавливающие документы

Документы, подтверждающие право собственности текущего владельца на недвижимость.  Это могут быть:  договор купли-продажи, договор дарения, договор ренты, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации.  В случае утери  правоустанавливающего документа, его необходимо восстановить в Росреестре или у нотариуса.

3. Справка из управляющей компании или выписка из домовой книги

Этот документ содержит информацию о лицах, зарегистрированных в квартире или доме, и указывает, сохраняют ли они право проживания после продажи.  Такая ситуация возможна, если жильцы не участвовали в приватизации жилья.

4. Паспорта всех участников сделки

Оригиналы и копии паспортов всех физических лиц, участвующих в сделке,  предъявляются в Росреестр при регистрации перехода права собственности.

5. Документы, подтверждающие отсутствие претензий со стороны супруга/супруги

Для обеспечения законности сделки, покупатель должен убедиться в отсутствии претензий со стороны супруга/супруги продавца (как нынешнего, так и бывшего). Согласно законодательству, имущество, приобретенное в браке, принадлежит супругам в равных долях независимо от того, на чье имя оно оформлено.  Поэтому, в случае, если продавец состоял в браке (или состоит в браке), необходимо предоставить документы, подтверждающие отсутствие претензий супруга/супруги: решение суда о разделе имущества или брачный договор. Исключение составляет ситуация, когда недвижимость была получена в наследство.

6. Разрешение органа опеки и попечительства (при необходимости)

Данный документ обязателен для регистрации сделки, если в ней участвуют несовершеннолетние дети.

7. Договор купли-продажи и акты приема-передачи

Подписанные сторонами договор купли-продажи и акты приема-передачи недвижимости. Акты, как правило, подписываются после полного расчета и  представляются в Росреестр вместе с остальными документами.

8. Квитанция об уплате государственной пошлины

Оплата государственной пошлины – обязательное условие для регистрации перехода права собственности.  Неполная или несвоевременная оплата  приведет к отказу в регистрации сделки.

Дополнительные документы

Кроме обязательных документов, Росреестр может запросить дополнительные документы,  если у регистратора возникнут сомнения в достоверности или полноте представленных данных. Это часто случается при несоответствии данных в документах (например,  несовпадение фамилии в свидетельстве о праве собственности и паспорте).  В таких случаях могут потребоваться дополнительные документы,  подтверждающие изменение фамилии (свидетельство о браке, разводе).

Продажа доли в общем имуществе

При продаже доли в общей собственности на недвижимость,  в обязательном порядке требуется документ, подтверждающий отказ от преимущественного права покупки со стороны остальных собственников.  Этот отказ оформляется у нотариуса.  Допускается также  совместное присутствие всех собственников при регистрации,  с составлением отказной расписки в присутствии регистратора.

Дополнительные документы при регистрации перехода права собственности на недвижимость

Помимо обязательных документов, перечисленных ранее, в некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы, подтверждающие различные аспекты сделки и объекта недвижимости.  Рассмотрим наиболее распространенные из них.

Технический паспорт объекта недвижимости

Технический паспорт на объект недвижимости не является обязательным документом для регистрации сделки, если в ней не участвуют кредитные организации (например, при покупке без ипотеки).  Однако, ознакомление с техническим паспортом до принятия решения о покупке  рекомендуется, поскольку он содержит важную информацию о планировке объекта и проведенных ремонтных работах. Наличие незаконных перепланировок может стать существенным препятствием для  дальнейшего использования недвижимости.

Технический паспорт можно получить в Многофункциональном центре (МФЦ) или  БТИ (бюро технической инвентаризации).  Он не имеет срока действия и может быть использован собственником для подтверждения технических характеристик объекта.  Технический паспорт помогает определить, проводились ли  ранее переустройство и перепланировка, и насколько законными они были.

Согласие супруга/супруги на сделку

В случае, если объект недвижимости приобретался в браке,  для регистрации сделки требуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу.  Это необходимо для соблюдения прав супругов на общее имущество, приобретенное в браке.

Дополнительные документы для объектов, зарегистрированных до 1999 года

Если объект недвижимости был зарегистрирован до 1999 года,  процедура регистрации сделки имеет свои особенности.  В этом случае, помимо основных документов, потребуется  справка о принадлежности объекта недвижимости, выдаваемая  БТИ (бюро технической инвентаризации).  Данная справка подтверждает право собственности на объект недвижимости, зарегистрированный до введения ЕГРН.

Последствия неполного пакета документов и ошибки в документах при регистрации перехода права собственности

Успешная регистрация перехода права собственности на недвижимость напрямую зависит от полноты и корректности предоставленного пакета документов.  Рассмотрим возможные последствия неполного пакета документов, наличие ошибок и способы проверки необходимой информации.

Неполный пакет документов

Специалисты МФЦ или Росреестра принимают документы даже при неполном пакете, но  регистрация перехода права собственности приостанавливается до предоставления недостающих документов.  Продавец и покупатель будут уведомлены о  необходимых  дополнениях и  установлен срок для их предоставления.  Это приводит к задержкам в  процессе купли-продажи.

Проверка необходимого списка документов

МФЦ  на этапе приема документов не осуществляет  полную проверку  на  полноту  и соответствие требованиям.  Выявление недостающих документов происходит  на этапе рассмотрения  заявки  другим  специалистом, ответственным за регистрацию.  Для предотвращения задержек,  стороны сделки должны  тщательно подготовиться и  заранее  уточнить  полный список необходимых документов на портале Росреестра или по телефону горячей линии.

Ошибки в документах

Наличие ошибок в документах (например, неверные данные о местоположении объекта,  опечатки в фамилии собственника)  также  приведет к приостановке регистрации.  Данные ошибки  относятся к техническим неточностям и должны быть исправлены до подачи документов.  Важно  проверить корректность кадастрового номера,  площади,  границ  объекта, а  также  соответствие категории земель  действующему  законодательству.  Исправление технических ошибок в Росреестре обычно занимает около трех рабочих дней.

Пример: Несовпадение названия улицы в договоре купли-продажи и свидетельстве о праве собственности (например, «улица 50 лет Октября» вместо «площадь 50 лет Октября») является технической ошибкой,  приводящей к приостановке регистрации и  необходимости  переоформления документов.

Подача документов на регистрацию

Документы для регистрации перехода права собственности  подаются через МФЦ.  Обычно,  стороны сделки присутствуют лично, но допускается  представление интересов доверенным лицом по нотариально заверенной доверенности.  В  некоторых  случаях  возможна  электронная  регистрация  с использованием электронной цифровой подписи.

Успешное  проведение  сделки  купли-продажи  недвижимости  требует  тщательной  подготовки  и  проверки  всех  документов.  Предварительное  уточнение  требований  Росреестра,  проверка  на  полноту  и  точность  данных, а  также  продуманная  схема  расчетов  помогут избежать  задержек  и  осложнений  при  регистрации  перехода  права  собственности.

Ранее мы также составили пошаговое руководство для успешной продажи квартиры и нашли ответ на вопрос: можно ли оспорить дарение квартиры?