Гарантии строительных компаний на новые ЖК в 2025 году: на что имеют право собственники квартир

Какие случаи являются гарантийными, и что делать при обнаружении дефектов – разбираемся во всех нюансах.

После передачи квартир собственникам дом находится на гарантийном обслуживании застройщика. Он несет полную ответственность за качество купленного жилья. Это дает определенные гарантии покупателям, ведь при визуальном осмотре квартиры перед подписанием акта приемки практически невозможно увидеть все дефекты. Зачастую наличие каких-либо недочетов становится очевидным только спустя время: когда люди начинают делать ремонт или переезжают в свою квартиру.

К примеру, в сухую погоду непонятно, течет ли крыша, или летом нельзя понять, насколько правильно установлены пластиковые окна, ведь дуть из них может начать только поздней осенью. Также сразу не ясно, как будет работать сантехника или электрика. Редакция Всеостройке.рф разобралась, в чем заключаются обязательства застройщика и на что владелец квартиры может рассчитывать, если обнаружатся какие-то проблемы.

Ответственность компании

Согласно федеральному закону от 08.08.2024г. №266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», гарантия 3 года распространяется на конструктивные элементы здания, а также технологическое и инженерное оборудования. Застройщик несет полную ответственность, если лопнули трубы или потекли батареи, сломался лифт, в сети перепады напряжения, засорился мусоропровод или забились трубы. Также он отвечает в случае обнаружения трещин на фасаде здания, стенах или потолке квартир, нестыковке швов, отклонений в плоскостях стен, потолка или пола, выявления дефектов пластиковых окон, появления грибка или плесени.

С 1 января 2025 года гарантийный срок на отделочные работы в новостройке составляет 1 год (N 482-ФЗ). Строительная компания в рамках ДДУ может указать более длительный гарантийный срок, если сочтет это необходимым, – например, для увеличения привлекательности ЖК для покупателей.

Гарантия начинает действовать с момента передачи квартиры покупателю и подписания соответствующего акта. Поскольку подписание документов с собственниками происходит в разное время, срок действия гарантии перед каждым из них отличается. Если новый владелец квартиры во время гарантийного периода ее продает, ситуация меняется. На нового собственника гарантия на ЖК уже не распространяется.

В течение всего времени действия гарантии застройщик обязан за свой счет устранять все недочеты не только на территории общего пользования в доме, но и в квартирах. При выявлении проблем с водопроводной, отопительной, газопроводной, канализационной и вентиляционной системами, а также электрооборудованием и стеклопакетами жители дома могут требовать у застройщика устранения неполадок. При этом они обязаны будут доказать, что проблема появилась не по их вине.

Собственные стандарты компаний

Также следует учитывать, что с марта 2025 года застройщики получили право устанавливать собственные стандарты на отделку в новостройках, но они не могут быть ниже, чем определено минимальными требованиями Минстроя (приказ № 91/пр от 19.02.2025 г). Обновленный Федеральный закон № 214-ФЗ предоставил девелоперам возможность выбирать отделочные материалы по своему усмотрению. 

До марта 2025 года качество отделки в новостройках должно было соответствовать единым российским стандартам. Четко регламентировались допустимые отклонения в ровности стен, нюансы укладки плитки, качество поклейки обоев и покраски и др. Это накладывало на девелоперов определенные ограничения в выборе материалов и использовании технологий, так как уровень выполнения работ должен был четко вписываться в рамки существующих стандартов. Сейчас отделочные работы в новостройках должны соответствовать 17 минимальным требованиям, определенным Минстроем РФ. 

Компании по-разному могут воспользоваться полученным правом на установку собственных стандартов качества – одни будут стремиться уменьшить затраты и использовать более дешевые материалы, другие – внедрять современные технологические решения и отделывать квартиры экологичными материалами. С одной стороны, у покупателей появится больше выбора среди предложений в разных сегментах рынка, с другой – им сложнее будет привлечь застройщика к ответственности, если будут обнаружены какие-то недостатки в ЖК. 

За что не отвечает застройщик

Гарантия на новостройку не действует, если поломка появилась из-за неправильной эксплуатации квартиры и находящихся в ней электроприборов, сантехники и газового оборудования. Также строительная компания не несет никакой ответственности, если поломка произошла из-за естественного износа материалов. В случае, если жилое помещение использовалось для каких-то других целей (например, квартиру переделали под пункт выдачи интернет-заказов), любым ремонтом обязан заниматься собственник.

Помимо этого, застройщик не отвечает за исправность сетей и оборудования, которые устанавливали сторонние компании. Если владелец жилья произвел перепланировку и ее не узаконил, про гарантию можно забыть. Признать случай гарантийным будет не просто, если владелец квартиры самостоятельно сделал в ней ремонт.

Куда обращаться

Собственники нередко выявляют какие-то дефекты уже спустя какое-то время после заселения в квартиры. К примеру, в углу санузла может появиться плесень, хотя нет видимых следов протечек труб, или образовался зазор между откосом и стеклопакетом.

Владельцу квартиры следует сделать фото и снять на видео обнаруженные недочеты, а также составить описание проблемы в присутствии свидетелей. Они должны подписать документ. Выполнение этих действий позволит собственнику квартиры обратиться с претензией к застройщику и добиться устранения дефектов.

Претензия должна быть составлена в 2 экземплярах. В ней также следует указать, в какой срок желательно произвести ремонт. К претензии необходимо приложить фото и видео, на которых можно увидеть, в чем заключается проблема.

При появлении сомнений, точно ли гарантия распространяется на тот или иной недочет, можно обратиться за независимой экспертизой и приложить заключение к претензии. Ее придется оплачивать самостоятельно. Затраты за экспертизу строительная компания возместит, если случай признают гарантийным.

Претензию и все дополнительные документы следует предоставить застройщику. Он должен удостоверить своей подписью факт их получения. Второй экземпляр претензии должен быть на руках у собственника.

После получения претензии застройщик отправляет комиссию для обследования помещения, по итогам которого признают или нет случай гарантийным. Стороны подписывают акт, где указывается срок устранения проблемы, если случай гарантийный.

План действий на крайний случай

Если застройщик отказался признавать случай гарантийным или не выполнил работу над ошибками в оговоренный срок, собственник жилья может обратиться в суд. Если там будет доказано, что проблема возникла по вине строительной компании, ей придется не только ее устранить, но и возместить проведенную экспертизу. Иск рассматривается в течение 2 месяцев.

Ранее мы рассказывали, как правильно принимать квартиру в новостройке. Также мы объясняли, куда можно пожаловаться, если застройщик не выполняет свои обязательства.