Из международного права — в небоскребы и технопарки: история Алексея Перлина, владельца Upside Development
Рассказываем, как юрист-международник Алексей Перлин управляет девелоперским портфелем в 1,5 млн «квадратов» и пробует себя уже за пределами недвижимости.
В биографии Алексея Перлина есть довольно любопытный поворот. В девелопмент он пришел не со стройплощадки и не из отдела продаж: сначала получил международно-правовое образование, работал юристом, занимался корпоративными сделками, а уже затем вернулся к бизнесу, которым его семья занималась с начала 1990-х. Сегодня Алексей Олегович — владелец и управляющий партнер Upside Development, для которого девелопмент — сложная система из земли, инвестиций, права, проектного финансирования, управления рисками и обязательств перед покупателем.
От международного права — к экономике недвижимости
Алексей Перлин родился 18 февраля 1986 года. В 2008 году он окончил международно-правовой факультет МГИМО. В 2010-м продолжил образование в Высшей школе экономики по программе «Экономика. Управление недвижимостью», в 2014 году прошел Intensive MBA Академии PwC, а в 2021-м — обучение в Московской школе управления «Сколково». Иными словами, к базовому юридическому образованию постепенно добавились экономика недвижимости, управление и предпринимательская подготовка.
Любопытно, что в строительство выпускник МГИМО отправился не сразу. В 2007–2009 годах Перлин работал юристом в Lovells CIS — международной юридической фирме, впоследствии вошедшей в Hogan Lovells. Он занимался сделками M&A и синдицированным кредитованием. Затем, в 2009–2011 годах, он перешел в промышленный холдинг ЗАО «Трансформер», где отвечал за юридические вопросы и корпоративное управление.
Причем сам Перлин впоследствии фактически связал две свои профессии — право и девелопмент. В июне 2017 года в эфире программы «Честный дом» на MediaMetrics предприниматель объяснял, что застройщик работает прежде всего с приобретением земли, совместными предприятиями, инвестициями, структурированием сделок и проектным финансированием, а проектирование и стройка начинаются уже после этого. По сути, его формула звучала так: девелопмент — это «бизнес финансов и права».
Третье поколение в строительстве — но со своим направлением
Строительная история семьи Перлиных значительно старше Upside Development. Ассоциация профессионалов рынка недвижимости REPA в материале 2021 года называла дедушку Алексея заслуженным строителем Советского Союза и связывала именно с ним начало профессиональной строительной династии. Позже дело продолжил отец будущего предпринимателя — Олег Григорьевич Перлин.
Более подробно Алексей Олегович рассказывал об этой истории в интервью «Московской перспективе» в 2016 году. По его словам, в 1992-м было создано «Строительное управление-6» в структуре треста «Мосфундаментстрой № 6», одним из основателей которого стал Олег Перлин. До 2003 года было построено около 40 объектов общей площадью порядка 600 тыс. кв. м в Москве и Подмосковье.
Причем речь идет не об абстрактном «строительном опыте». Среди возведенных строений —жилой дом в Большом Власьевском переулке. В последующие годы структуры семейного бизнеса выступали подрядчиками и генподрядчиками двух жилых домов на улице Вавилова, библиотеки Российского государственного университета нефти и газа имени И. М. Губкина, примерно 120 тыс. кв. м ЖК «Виноградный» в Измайловском проезде, работали над EGODOM и городскими заказами.
В 2003 году строительное направление прошло реорганизацию, после которой основой его деятельности на несколько лет стали подряд и генеральный подряд. Приход Алексея Перлина в 2011-м означал не просто появление еще одного руководителя внутри семейного бизнеса. Он начал создавать из уже существующей строительной базы новое — инвестиционно-девелоперское — направление.
Именно из него впоследствии вырос самостоятельный бизнес, много лет работавший под названием «СМУ-6 Инвестиции», а в 2023 году ставший брендом Upside Development. Первые собственные проекты Перлина как девелопера появились уже в рамках этой новой модели.
Есть у этой преемственности и менее формальная сторона. В интервью REPA в 2021 году отмечалось, что от отца он перенял отношение к репутации, чести и обязательствам. Сам владелец бизнеса сформулировал это предельно конкретно: «Когда ты владелец бизнеса, ты понимаешь, что ты отвечаешь за все».
Его ранний принцип: не гнаться за объемом любой ценой
Один из наиболее показательных материалов о характере Перлина как предпринимателя появился еще в 2017 году. Тогда руководитель «СМУ-6 Инвестиции» подробно рассказывал о своей финансовой модели.
Она была подчеркнуто консервативной. Бизнесмен предпочитал входить в проект собственными средствами, доводить его до стадии, на которой становится возможным банковское проектное финансирование, и только затем активнее подключать внешние деньги. При сотрудничестве с банком он был готов предоставлять личные поручительства и работать под жестким финансовым контролем.
По смыслу его позиция сводилась к простой управленческой установке: важнее не набрать максимальное количество проектов, а гарантированно довести каждый взятый объект до конца.
Спустя почти десять лет масштаб бизнеса изменился радикально, но в публичных выступлениях предпринимателя все еще просматривается та же тяга к контролю. Upside Development работает как девелопер полного цикла, объединяя функции технического заказчика, генподрядчика, технадзора, управляющей компании и брокера. Сам Перлин объяснял такую модель возможностью контролировать всю цепочку и отвечать за итог, не перекладывая его на внешних участников. В 2026 году, говоря о восьмой подряд номинации на Золотой знак «Надежный застройщик России», он вновь связывал стабильность качества именно с собственной экспертизой на всех этапах жизненного цикла объекта.
Еще один принцип руководителя Upside Development — не подменять анализ покупателя погоней за очередным модным трендом. В интервью Всеостройке.рф в 2023 году он говорил о необходимости постоянно возвращаться к реальным потребностям клиента, работать системно и выполнять данные обещания.
И такая позиция уже получила персональное отраслевое признание. В апреле 2026 года Перлин стал лауреатом CRE Awards в категории «Персона года» в номинации «Девелопмент и инвестиции».
От камерных клубных домов к высотному девелопменту
Если смотреть именно на карьеру Перлина, его жилые проекты хорошо показывают, как менялся масштаб задач, которые он был готов брать на себя. Первые два собственных инвестиционных проекта управленца — клубный дом «Юннаты» и «Панорама Сколково». Первый вошел в финал Urban Awards 2016 среди проектов бизнес-класса, а Move.ru включал дом в число победителей Move Realty Awards.
«Панорама Сколково» стала уже более крупной работой — пятисекционным домом бизнес-класса переменной этажности рядом с инновационным центром «Сколково». Строительство началось в апреле 2014 года. И именно этот объект стал одним из первых подтверждений финансовой модели Перлина на практике: проектное финансирование предоставлял Сбербанк, а объект удалось ввести 26 декабря 2016 года вместо предусмотренного проектной декларацией 1 марта 2017-го.
Дальше в портфеле самого девелопера стало одновременно больше ценовых сегментов и больше продуктовых экспериментов. ЖК «Любовь и голуби» — уже проект комфорт-класса на севере Москвы, состоящий из двух очередей. Первая была полностью продана еще до ввода в эксплуатацию, а при работе над второй команда Перлина расширяла набор планировок, отделки и общественных функций — от стрит-ритейла до коворкинга. Для бизнесмена этот проект был показательным еще и потому, что он неоднократно говорил: покупатель выбирает не только цену и локацию, но архитектуру, планировку, качество среды и места для отдыха с детьми.
Параллельно Перлин пошел вверх по классу недвижимости. ЖК «Данилов дом» стал камерным премиальным проектом с ограниченным числом апартаментов, пятью видовыми пентхаусами, террасами, вторым светом и возможностью устройства дровяных каминов. Еще одна ступень — ЖК «Clementine» — комплекс апартаментов комфорт-класса в Бибиреве, введенный в 2024 году. Затем девелопер перешел к иному градостроительному масштабу — «Upside Towers». Если ранние работы строились вокруг отдельного здания, то здесь речь идет о квартале с собственной инфраструктурой. При запуске этого проекта предприниматель говорил, что это одновременно знаменует переход к другому масштабу, новой концепции продукта и более активному использованию технологий. В 2023 году квартал получил премию «Рекорды рынка недвижимости» в номинации «Квартал небоскребов №1», а в 2024-м — в номинации «Жилой квартал Москвы премиум-класса №1».
Параллельно предприниматель начал активно диверсифицировать собственные девелоперские интересы. В его сфере ответственности появились офисный Upside Kuntsevo, затем Upside Ostankino и Upside Yamskaya. По данным CRE 100+ за 2026 год, Kuntsevo прошел путь от начала работ до ввода примерно за 20 месяцев — показатель, который издание выделяет как одно из заметных достижений команды Перлина.
Еще одно направление — два технопарка в экосистеме «Сколково». Общий портфель бизнеса под управлением Перлина к 2026 году CRE оценивает примерно в 1,5 млн кв. м при десяти проектах в стадии реализации. Там же говорится о более чем 50 млрд рублей запланированных инвестиций в коммерческую недвижимость.
Причем экспансия продолжается. В августе 2026 года стало известно, что структура Upside стала покупателем площадки под вторую очередь Will Towers. Стартовая цена актива составляла 4,9 млрд рублей, а градостроительный потенциал территории позволяет реализовать около 181 тыс. кв. м жилья премиального сегмента. Среди других направлений развития называются площадки на Ленинградском проспекте, Мосфильмовской улице и в Зеленограде.
Технологии как способ контролировать стройку, а не модная витрина
Отдельная черта управленческого подхода Алексея Олеговича — интерес к PropTech и цифровизации. С 2022 года его команда участвует в акселераторе Build UP «Сколково». В 2022–2023 годах девелопер отобрал для апробации 12 стартапов, а в 2024 году — еще пять технологических решений. Среди направлений — цифровые инструменты проектирования и стройконтроля, эксплуатация зданий, продажи, энергоэффективность и автоматизация.
При этом Перлин занимает довольно прагматичную позицию: Upside Development не пытается непременно писать все IT-продукты самостоятельно. В интервью Всеостройке.рф он рассказывал, что компания скорее берет решения рынка и формирует команды для их адаптации под собственные объекты. Такой подход позволяет покупать и дорабатывать уже работающую технологию вместо создания «своего IT ради своего IT».
Сам девелопер сформулировал три базовых принципа для современных высотных проектов: комфорт, безопасность и энергоэффективность. А при разговоре о небоскребах использует концепцию «вертикального города», в котором жилье должно сочетаться с работой, спортом, отдыхом, сервисами, социальной инфраструктурой и благоустройством.
Шахматы как метафора девелопмента
Если попросить Перлина сравнить Upside Development со спортом, он выбирает шахматы — с некоторой примесью большого тенниса. Это сравнение не случайно. Шахматами будущий бизнесмен занимался еще в школе, выступал за нее на московском турнире «Белая ладья» на второй доске. Его наставником был Арнольд Янгарбер. Одну из детских партий Алексей Олегович особенно запомнил: заранее подготовленная с тренером ловушка позволила ему практически сразу забрать ферзя соперника.
Уже во взрослом возрасте девелопер сравнивает с шахматной партией приобретение и согласование земельного участка в Москве: необходимо просчитывать множество комбинаций вперед, а настоящей победой становится не сама покупка земли, а законченный своевременно проект и выполнение данных покупателю обещаний.
Тот же подход — умение оценивать несколько сценариев и вовремя перестраиваться — прослеживается и в его профессиональных выступлениях. На форуме недвижимости «Движение» в 2025 году Перлин говорил, что современному девелоперу необходимо быть гибким, непрерывно искать лучшие решения и адаптироваться к меняющимся требованиям рынка.
Личная сторона: семья, спорт и жизненные приоритеты
В отличие от профессиональной деятельности, частную жизнь Алексей Перлин не раскрывает. Известно, что предприниматель женат и воспитывает двоих детей — дочь и сына. Но информация о спортивных увлечениях гораздо обширнее. В детстве он занимался музыкой, борьбой, дзюдо, кудо, большим теннисом. По дзюдо два года тренировался в ЦСКА, еще три года — по кудо. В теннис пришел примерно в десять лет — и играет до сих пор. Высоких спортивных разрядов нет: занятия шли параллельно, без попытки превратить какой-то один вид спорта в профессиональную карьеру. Музыкальную школу, к слову, будущий девелопер пять лет посещал без особого энтузиазма и в итоге не окончил.
Позже к теннису добавились беговые и горные лыжи, велосипед. Обычный режим руководителя — две-три тренировки в неделю, утренняя зарядка и прогулки в парке по выходным. Особенно Перлин выделяет горные лыжи как возможность действительно переключиться от рабочих вопросов: в горах, по его словам, проще перестать смотреть в телефон и думать о бизнесе.
Предприниматель связывает разные виды спорта с отличающимися управленческими навыками: единоборства — с умением преодолевать страх и давление, теннис — со стратегией и работой над собственными ошибками, шахматы — со способностью просчитывать развитие ситуации на несколько шагов.
Социальные проекты: образование, творчество и молодые специалисты
Социальные инициативы Алексея Перлина постепенно становятся частью деятельности бизнеса под его управлением. Upside Development сотрудничает с Российским государственным художественно-промышленным университетом имени С. Г. Строганова: студенты участвуют в создании концепций интерьеров и общественных пространств, а некоторые художественные решения получают шанс дойти до реальных проектов. Перлин также говорил о коллаборациях со студентами вузов для создания арт-объектов в жилых комплексах.
В 2026 году компания стала попечителем Творческого центра для детей и молодежи под руководством Натальи Просековой. Заявленные направления поддержки — образовательные и культурные инициативы, развитие творческих способностей детей и подростков и открытие возможностей для их профессионального роста.
За пределами девелопмента: инвестиции в ресторанные проекты
Недвижимостью деловые интересы Алексея Перлина уже не ограничиваются. В 2026 году предприниматель начал заметно расширять присутствие в сфере общественного питания — причем новые инвестиции оказались тесно связаны с его опытом создания городской и коммерческой инфраструктуры.
26 марта 2026 года было зарегистрировано ООО «Кофейни Апсайда». Перлин получил в нем 50%, еще половина принадлежит Ивану Филиппову, который одновременно возглавил компанию. Профиль нового бизнеса шире, чем следует из одного только названия: помимо торговли кофе и чаем, среди заявленных направлений — работа ресторанов и кафе, обслуживание на вынос и подача напитков.
Менее чем через три недели, 14 апреля, появилось еще одно предприятие с участием девелопера — ООО «Фортунато». Здесь Алексею Олеговичу также принадлежит контрольная для партнерства доля в 50%, 35% получил Максим Дорофеев, 15% — Султан Ибрагимов. Генеральным директором стал Дорофеев. Основное направление деятельности — ресторанный бизнес и доставка продуктов питания.
Выбор партнеров показывает, что Перлин рассматривает новое направление скорее как инвестиционный проект с профессиональной операционной экспертизой, чем как попытку самостоятельно стать ресторатором. Максим Дорофеев давно работает в HoReCa: до начала собственного бизнеса он около десяти лет занимался управлением и развитием ресторанов «Тануки», затем участвовал в проекте «Фарш», а позже создал собственный Zames. Первый ресторан этого проекта, к слову, Дорофеев открыл именно в Кунцеве. Вместе с Султаном Ибрагимовым он также участвует в ряде других предприятий общественного питания.
Есть еще одна деталь, которая позволяет лучше понять возможную логику Перлина. И «Кофейни Апсайда», и «Фортунато» находятся там же, где расположен Upside Кунцево.
Связь выглядит особенно показательной на фоне того, что сам предприниматель еще до появления новых ресторанных компаний подробно говорил о роли общепита в современных офисных пространствах. В интервью CRE в 2026 году Перлин рассказывал, что общие зоны бизнес-центров планируется сохранять в собственности девелопера и самостоятельно работать над их наполнением. В Upside Кунцево, по его словам, разрабатывалась концепция корпоративного кафетерия, где помимо питания можно проводить деловые и досуговые мероприятия и лекции. Ресторанную зону он называл необходимой функцией современного офисного центра.
Когда репутация становится личным капиталом
Для покупателя квартиры девелопер чаще всего существует в виде бренда на рекламном щите. Для банка, владельца земли или будущего бизнес-партнера картина устроена иначе: значение имеет конкретный человек, который принимает окончательные решения и отвечает за них на длинном горизонте. Именно в этой точке профессиональная биография Перлина выглядит наиболее показательно. Он не строит публичный образ вокруг громких заявлений о собственной исключительности и не превращает частную жизнь в инструмент продвижения. Его главный публичный аргумент — предсказуемость действий: осторожная финансовая модель, личное участие в ключевых решениях, контроль над строительной цепочкой и требование доводить взятые обязательства до результата.
Такой подход особенно важен в девелопменте, где между первым обещанием покупателю и готовым домом проходят годы, а цена ошибки измеряется не только деньгами, но и доверием. В этом смысле одна из самых точных характеристик Перлина была сформулирована им самим еще несколько лет назад: репутация для владельца бизнеса начинается с выполненных обязательств.
Возможно, поэтому его профессиональная траектория выглядит не как серия резких поворотов, а как последовательное повышение сложности задач. Перлин довольно рано определил для себя правила, по которым готов рисковать собственным капиталом и именем, а затем начал увеличивать масштаб, не меняя саму логику ответственности.
Для человека, покупающего квартиру на этапе строительства, или партнера, входящего вместе с ним в многолетний проект, именно эта характеристика в конечном счете может оказаться весомее количества интервью, регалий или квадратных метров.
По данным «Сбер2В Аналитики», с июля 2025-го по июнь 2026 года 14% всех ипотечных сделок жителей Москвы пришлось на жильё за пределами Москвы и Подмосковья.
Научные разработки строительных вузов всё чаще доходят до реальных площадок. Решения, начинавшиеся как диссертационные исследования, становятся стандартами и применяются на конкретных объектах.
Разбираемся, как Алексей Добашин превратил небольшую бригаду в «КРОСТ», какое место в его жизни занимают искусство и что известно о семье предпринимателя.
Опубликован Проект Постановления Правительства РФ «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87».
Девелоперский проект стал темой ужина из пяти подач. В меню — цветок цукини с крабом и трюфелем, татаки вагю, гребешок в трёх текстурах, чёрная треска и десерт «Солнце Москвы».
Первый замглавы Минстроя Александр Ломакин рассказал, что ведомства работают над механизмом повышения прозрачности зарплат и налогообложения в строительстве и ЖКХ.
22-09-2026 13:00
4 
