ИЖС: что год грядущий нам готовит

Проанализировали основные итоги сегмента в 2023 году и задумались о перспективах 2024 года.

2023 год подарил нам несколько актуальных трендов, которые, как это очевидно, продолжат активное развитие в 2024 году. Один из них — это ИЖС. Популярность индивидуального жилищного строительства набирала силу несколько лет после пандемии и достигла своего апогея в прошлом году, когда сегментом активно заинтересовался Минстрой и назвал это направление одним из векторных. Редакция портала Всеостройке.рф внимательно изучила итоги прошлого года в этом сегменте.

Пандемийный запрос 

Как известно, интерес к сегменту стал расти в пандемийный год, когда уставшие от изоляции в тесных квартирах россияне стали активно покупать частные дома. Средняя квадратура частного дома составляет 130 «квадратов», в то время как в квартирах уже несколько лет этот показатель «болтается» на уровне 50 квадратных метров — неудивительно, что индивидуальное жилье на этом фоне очевидно выигрывает (не говоря уже о другом плюсе — своей земле). Интерес рос год от года: уже в 2021-2022 годах более половины введенных квадратных метров приходились на ИЖС — это был рекорд сегмента.

Спрос достиг максимального пика в 2023 году: по предварительным данным года, был достигнут максимальный результат по объемам выдачи ипотеки в этом сегменте. За 11 месяцев прошлого года жители РФ оформили 277 тысяч кредитов на строительство и приобретение готового дома совокупной суммой 1,1 триллион рублей.

И это, отметим, только данные по ипотечным приобретениям — за бортом статистики пока остается покупка за наличные, а также потребительские кредиты, оформленные для приобретения дома, или, что чаще, для строительства своими силами. По статистике, которую приводят в ДOM.PФ, с использованием заемных средств строится только каждый пятый дом, в то время как, по оценкам экспертов, может возводиться каждый второй. В частном секторе сейчас проживает каждая четвертая семья РФ, а мечтает — в 2,6 раз больше. Соответственно, потенциал этого направления строительства действительно большой.

В ноябре прошлого года прогнозировалось, что по итогам года будет введено в эксплуатацию свыше 50 миллионов квадратных метров индивидуального жилья. Процент введенных «квадратов» ИЖС, кстати, несмотря на рекордные данные по ипотеке, оказался ниже результатов 2022 года. В 2022 году объем введенной площади индивидуальных домов составлял 60% от общего количества введенных квадратных метров, а в 2023 году тот же показатель — 56%.

Новые правила игры

Одной из самых значительных перемен в сегменте стала подготовка к переводу ИЖС на «цивилизованные» рельсы эскроу. И это можно расценить как плюс и как минус. С одной стороны, рынок переходит под внимание государства, и историй мошенничеств как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей станет меньше, с другой стороны, вероятно, сегмент ждет удорожание.

Для компаний-подрядчиков новые условия игры будут означать обязательное привлечение проектного финансирования или иных заемных средств, что, несомненно, повлечет удорожание себестоимости продукта. Кроме того, льготную ипотеку нельзя будет использовать с привлечением так называемых «кустарных» бригад, которые, возможно, строили хоть хуже, но и гораздо дешевле профессиональных аккредитованных компаний.

Сегодня в среднем стоимость «квадрата» в кирпичных домах составляет около 130 тысяч рублей, а в монолитных домах — около 150 тысяч рублей.

Ликвидность для банков

Переход на эскроу можно расценивать не только как ответ на запрос россиян, но и ответ на запрос банков и производителей. Для банков типовое строительство звучит интереснее, характеристики — понятнее, а сам объект — ликвиднее. В отличие от тех частных домов, которые были построены своими силами и являются по сути котом в мешке, типовые будут иметь внятное описание и прозрачное ценообразование. Дом, построенный профессиональными компаниями и с использованием домокомплекта, по большому счету мало чем будет отличаться в ликвидности от квартиры.

И, конечно, нововведение можно считать жирным плюсом для производителей домокомплектов, которые жаловались на недостаточный спрос и нагрузку. Так, в середине 2023 года производители заявляли, что мощности заводов использованы только на 33%. В 2022 году 45 производителей подобных конструкций совокупно выпустили всего 5 тысяч домов общей площадью в 600 тысяч «квадратов». Судя по всему, льготная ипотека, продленная только на индивидуальное жилищное строительство из домокомплектов, не оставит производителей без работы. Однако те регионы, где не налажено подобное производство, могут столкнуться с более высокими ценами из-за логистики. Сейчас чаще всего частные дома строятся в Центральном, Приволжском и Южном федеральных округах.

…И новые обязанности

Бурный расцвет сегмента обеспечила, конечно, не только усталость россиян от жизни в «человейниках», но и активное развитие инфраструктуры. Прокладываются инженерные сети, действует программа бесплатной газификации, улучшается транспортная доступность, в поселках ИЖС появляются школы и детские сады. Однако социальная инфраструктура появляется в основном именно в местах массовой застройки, и то, увы, не всегда.

Но обязанности по обеспечению объектов ИЖС социнфраструктуры застройщиками могут появиться в ближайшем будущем, об этом еще в прошлом году заявлял вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, вопрос не решен базово, напрашивается программа обеспечения ИЖС социальной инфраструктурой. Вероятно, введение подобной «обязаловки» может в разы увеличить спрос на ИЖС. По статистике, сейчас в РФ около 6 тысяч коттеджных поселков — большая часть при этом расположена в ЦФО. В большинстве случаев это просто жилые частные дома, а необходимые объекты инфраструктуры сосредоточены в ближайших населенных пунктах.

Гиганты стройки тоже в ИЖС

Такой высокий интерес к сегменту не могли не заметить, само собой, крупные игроки строительства. Один за одним в ИЖС стали заходить большие застройщики, до этого занимавшиеся только возведением МКД. Самым заметным дебютом стала, конечно, группа «Самолет» — застройщик не стал мелочиться и затеял сразу один из самых масштабных проектов ИЖС в стране. Малоэтажной застройкой девелопер занимается в Подмосковье — это четыре поселка совокупной площадью чуть меньше 3 миллионов квадратных метров. Грандиозное строительство завершится только через 15 лет.

А что будет дальше?

Прогнозирование в текущих условиях — дело, конечно, неблагодарное. Казалось бы, ничто сейчас не говорит о возможном падении спроса в сегменте ИЖС, меры поддержки только нарастают, банки все охотнее предоставляют кредиты, а глухие ранее территории обзаводятся инженерной и транспортной инфраструктурой. Однако высокие рыночные ставки и возможное удорожание индивидуальных домов из-за введения проектного финансирования могут притормозить дальнейшее развитие или же, мрачно прогнозируют некоторые эксперты, и вовсе погрузить отрасль в стагнацию. Большую роль будут играть льготные программы на объекты МКД. Если выгодные условия сохранятся только на рынке ИЖС, то и спрос логично перетечет туда. Судя по последним новостям, вполне вероятно, что на квартиры льготную программу с середины 2024 года взять уже будет нельзя. В то же время льготные программы на ИЖС, скорее всего, будут действовать и далее — с условием открытия эскроу-счетов, ведь нормативная база под этот переход будет готова только в этом году.