Как девелоперы встраивают объекты культурного наследия в свои проекты

Редакция портала Всеостройке.рф выбрала ТОП-5 самых красивых ОКН

Адаптация объектов культурного наследия (ОКН) к современным нуждам – процесс, ранее считавшийся консервативным, сейчас претерпевает значительные изменения. Ключевую роль играет девелопер. Его задача –  определить оптимальное использование ОКН с учетом потребностей местных жителей. Предваряющее маркетинговое исследование помогает определить наиболее востребованную функцию (креативный кластер, детский сад, общественный центр и т.д.). После согласования с городскими властями и департаментом культурного наследия Москвы,  девелопер приступает к реконструкции.

Компромиссный подход, выгодный как властям, так и застройщикам, позволяет  возродить исторические здания,  согласно принципам Венецианской хартии. Сохранение архитектурной целостности и декоративных элементов является обязательным условием.  Преобразование бывших доходных домов в апартаменты или заброшенных заводов в ивент-центры – яркие примеры успешной адаптации,  позволяющие сохранить памятники и сделать их востребованными в жизни города. Использование ОКН на благо общества  предотвращает их разрушение и способствует  жизнеспособности исторической среды.

1. Архитектурный парк Republic от FORMA посреди исторических цехов железной дороги (Москва)

Редевелопмент-проект Republic – это уникальный архитектурный парк, созданный на месте бывших цехов Московско-Александровской железной дороги. Четыре исторических здания конца XIX – начала XX веков, признанные объектами культурного наследия, стали центром нового премиум-класса жилого комплекса. Проект, разработанный командой международных и российских архитекторов (включая Макса Дадлера, Стива Брауна, Эйдана Поттера, Яна Симпсона, Рейчел Хаф, бюро «Меганом» и Wall),  гармонично сочетает современную архитектуру с историческим наследием.  Краснокирпичные здания, воплощающие дух промышленного прогресса, стали основой концепции.  Новые высотки спроектированы так, чтобы стать органичным продолжением исторической застройки.

Republic – современный проект на Пресне, чья история тесно переплетена с историей двух исторических дорог: Тверской и Волоцкой (XIV век). Волоцкая дорога, проходящая через нынешнее местоположение комплекса, пересекала реку Пресню и вела к Ходынскому лугу, принадлежавшему в те времена семье Великого князя Московского. В XVI веке, после ямской реформы, Ходынский луг стал пастбищем для табунов Тверской ямской слободы. К XVII веку слобода выросла до 65 дворов, ямщики распахивали земли, а патриарх Иоаким распорядился создать Пресненские пруды (в наши дни осталось только два из них – Большой и Малый на территории зоопарка). В XVIII веке,  для борьбы с контрабандой алкоголя, вокруг Москвы был построен Камер-Коллежский вал, включивший пресненские земли в городскую черту. XIX век ознаменовался бурным развитием Пресни как промышленно-торгового центра:  строились фабрики (Трехгорная мануфактура, мебельная фабрика Шмитов,  сургучная и лаковая фабрика Мамонтовых),  ипподром, зоологический сад.  На территории Republic в 1880-х годах началось строительство железнодорожных мастерских. XX век принёс Пресне разнообразие: от рабочих поселений у мастерских до элитных районов у Патриарших прудов. XXI век – время небоскребов и новых проектов, среди которых Republic, восстанавливающий исторический облик района с использованием сохранившегося кирпича (привлечено к реставрации кладки более 100 специалистов) и чугунных пластин (около 5000 пластин были спасены от забения). Обеспечение сохранности старинного кирпича стало одной из важнейших задач проекта.

В итоге жильцы получают современное жилье, тесно связанное с историей города.  Комплекс Republic состоит из десяти башен, расположенных вокруг исторических строений, на территории 6 га. Общая площадь жилья превышает 200 000 кв. м.  В квартале будет детский сад, начальная школа, фитнес-клуб, гастрономический центр и торговая аллея.  Завершение строительства запланировано на 2029 год (первая очередь – 2025).

2. ЖК «Бадаевский» Capital Group c историческим пивоваренным заводом

Жилой комплекс «Бадаевский» на Кутузовском проспекте – знаковое событие в истории московской архитектуры. Проект швейцарского бюро Herzog & de Meuron, победивший в номинации Residential на World Architecture Festival, превращает исторический пивоваренный завод в современный жилой комплекс класса люкс от Capital Group. Перед разработчиками проекта стояла непростая задача. Нужно было восстановить архитектурный ансамбль завода, оставив его видимым со стороны набережной, и при этом создать на территории новое жильё и общественные пространства. Традиционные методы не подходили: пристройки к объектам культурного наследия недопустимы, а окружение исторических корпусов новыми высотными зданиями разрушило бы целостность пространства. Однако решение было найдено – виртуозное и эффективное. Чтобы не повредить исторические постройки, современная часть комплекса высоко парит над исторической, которая сохраняет самостоятельность и получает роль общественного пространства. Проходящие сквозь этажи опоры высотой 35 метров обеспечивают максимальную жёсткость всей конструкции. Квартиры площадью от 57 до 245 кв. м с панорамным остеклением и просторными террасами предлагают захватывающие виды на Москву-реку, «Москва-Сити» и исторический центр.  Виллы площадью от 869 до 1127 кв. м с прилегающими участками обеспечивают ощущение загородной жизни в центре мегаполиса. Проект включает масштабный ландшафтное благоустройство с концепцией «русский лес» и  создает новую пешеходную зону, соединяющую набережную Тараса Шевченко с Кутузовским проспектом. Подземная парковка освобождает территорию от автотранспорта.  В исторических зданиях разместятся магазины, бутики, рестораны, коворкинг, крафтовая пивоварня и русская баня.  Запланированы фермерский рынок и досуговый кластер.

Богатая история Бадаевского пивоваренного завода, основанного в 1875 году отражена в архитектуре комплекса. С основания завода над архитектурой работал Август Вебер, известный множеством доходных домов в Москве и участием в работе над зданием Политехнического музея. В начале XX века в дело вступил Роман Клейн – талантливый русский архитектор, автор здания ЦУМа и Пушкинского музея. В 1910 году он перестроил главный комплекс, возвёл элеваторы и водонапорную башню.

Привлечённые к работе пивовары и инженеры из Германии помогали продукции завода достигать уровня лучших зарубежных образцов. В 1900 году было произведено 1 200 000 вёдер пива, отвечавшего лучшим европейским стандартам. Завод занял первое место по сбыту пива в бутылках среди русских и иностранных заводов. Для строительства здания №2 был создан специальный сорт кирпича на основе анализа кладки на фасадах других исторических зданий. Этот же кирпич используется и в благоустройстве – для поддержания единства ансамбля. В реконструированных зданиях сохранено ценное – балки сводов и кирпичная кладка. При этом конструкции усилены современными железобетонными перекрытиями и новыми колоннами.При восстановлении крыш сделаны специальные окна для проникновения внутрь натурального освещения. На крыше исторического здания №1 световые люки имеют напыление на наружной поверхности – что делает их визуально идентичными оцинкованной поверхности кровли.

3. Квартал «Золотой» от Capital Group в историческом центре (Москва)

Жилой квартал «Золотой» на Софийской набережной – это  уникальный проект,  воплощающий  гармоничное сочетание современной элитной недвижимости и восстановленного исторического наследия.  Реставрация  заброшенного комплекса зданий  открыла  для горожан  уникальную часть исторического центра Москвы. Восстановлены фасады, лепной декор,  найдены и отреставрированы  старинные скульптуры «Кузнец» и «Литейщик». Исторические здания  стали частью жилого комплекса. Речь идет о «Доходном доме с торговыми лавками, начала XIX в., 1876 г., архитектор В.Н. Карнеев» и «Доходном доме, 1893 г., 1905 г., гражданский инженер И.А.Иванов-Шиц, архитектор И.И.Ситников». Специалисты восстановили конструкции скатных кровель общей площадью 1,4 тыс. кв. м со слуховыми окнами. Покрытие крыши выполнено из долговечной патинированной меди через фальцевые соединения. Кроме того, внутри строений установлено современное инженерное оборудование, в том числе системы отопления, вентиляции и кондиционирования, а также лифты. Также восстановлены межэтажные перекрытия и внутренние лестничные клетки, полностью отреставрированы фасады, в том числе и декор – белокаменные карнизы, цоколь из натурального камня, тянутые штукатурные элементы, наличники и сандрики. По историческим эскизам заново выполнены столярные заполнения дверей и окон с заполнением, удовлетворяющим современным требованиям по энергоэффективности.

Расположенный напротив Кремля,  «Золотой»  предлагает  уникальную атмосферу загородной жизни в центре города,  благодаря  близости к паркам, набережной и собственным садам. 80% квартир  располагают  беспрепятственным видом на Кремль.  Комплекс занимает весь Золотой остров, формируя первый в Москве цельный элитный район с собственной развитой инфраструктурой. Архитектурная концепция Сергея Скуратова и Ильи Уткина,  сочетающая традиции классицизма и современные решения,  вдохновлена византийским стилем,  русским деревянным зодчеством и ансамблем Кремля. Роскошные квартиры с эркерными окнами, французскими балконами, каминами,  собственными садами и террасами предлагают  три варианта эксклюзивного дизайна от Пьера-Ива Рошона: классический европейский, американский и современный.

4. Клубный дом «Большая Дмитровка IX» от ENGEO Development (Москва)

Реставрация доходного дома №9 на Большой Дмитровке – пример успешного сочетания сохранения исторического наследия и создания современной элитной недвижимости.  Здание – объект культурного наследия регионального значения, было отреставрировано компанией Engeo Development с сохранением оригинальных элементов.  Теперь здесь расположены клубные апартаменты.

Доходный дом №9 на Большой Дмитровке был построен в 1903 году по проекту русского архитектора со шведскими корнями Адольфа Эрихсона. Фасад здания выполнен в стиле модерн и украшен уникальным декором – стилизованными барельефами в стиле искусства Древнего Египта и масками фараонов. Компания восстановила конструктив здания, включая дошедшие до наших дней элементы его архитектуры: двери, плитку, фризы, лепнину, ковку. Фасад сохранил свой первоначальный облик и после реставрации.

Архитектурный проект комплекса (бюро «Цимайло, Ляшенко и Партнеры», генподрядчик – «ФОДД») включает два новых корпуса в современном стиле,  дополняющие историческое здание.  Один корпус облицован темным камнем (гранит/кварцит) со стеклянными балконами,  другой – выполнен из белого архитектурного бетона с французскими балконами и вертикальным озеленением торцевой стены.  Угловые стены новых корпусов  отражают историческое здание при помощи зеркальной облицовки.

Общая площадь комплекса – 33 000 кв. м (20 000 кв. м наземная часть, 12 000 кв. м подземная парковка на 207 машино-мест).  В трех зданиях располагаются 96 апартаментов с отделкой и 1500 кв. м коммерческих площадей. Проект реставрации разработан компанией «Фаросъ» под руководством Бориса Савина.

5. Фабрика искусств в комплексе SOUL (Москва) от FORMA

FORMA реализует масштабный проект SOUL в историческом квартале «Всекохудожник». Хотя большая часть оригинального декора утрачена, сохранилась общая планировка и некоторые элементы (капители колонн, проемы). В отличие от проекта Republic,  в SOUL  планируется сохранить функцию творческого кластера, для чего ведутся переговоры с различными операторами (детские архитектурные школы,  мастерские). Проект  (британское бюро SimpsonHaugh)  учитывает контекст района (максимальная высота зданий – 9 этажей),  вписывая  новые здания в существующую инфраструктуру.  Комплекс включает  общественное пространство с озеленением, рестораны, кафе и два детских сада (300 мест).  Реконструированная Изофабрика станет центром квартала.

Район Аэропорт всегда славился научными институтами и творческим окружением. В середине прошлого века эту часть Ленинградского остроумно называли Хламом – по составу местных жителей (художники, литераторы, артисты, музыканты). В районе были сконцентрированы художественные производства, самое масштабное из которых развернулось в изогородке «Всекохудожник». До войны здесь работали художественные мастерские и студии, литейный цех и скульптурный корпус, а также Центральное художественно-промышленное училище. Сердцем арт-квартала стало здание фабрики изобразительных искусств с собственным парком скульптур. Комплекс построен в 1933–1934 годах по проекту архитектора Георгия Гольца и признан объектом культурного наследия. Знаменитые хвойные деревья – ели колючие формы Глаука (Picea pungens f. glauca) – станут частью благоустройства нового квартала бизнес-класса SOUL. Голубые ели на ул. Часовая высадили в середине ХХ века, их высота достигает 20 метров. Все 17 хвойных деревьев Глаука, а также шесть елей обыкновенных будут сохранены. Ель колючая Глаука известна как главное украшение территории у Кремлевской стены. Первые ели появились здесь в начале 1930-х годов, сменив липы и березы. Изначально деревья привозились из скалистых гор Канады, но затем селекционер Иван Ковтуненко нашел оригинальный метод проращивания семян в субстрате, приготовленном из хвои и шишек. Разработка была удостоена Сталинской премии в 1952 году. Голубые ели, выращенные по методу Ковтуненко, были высажены не только у стен Кремля, но и на Мамаевом кургане, у стен Брестской крепости.

Инвестиции в проекты, включающие историческое наследие (Republic и SOUL),  оправданы  высокой стоимостью недвижимости (на 19% выше, по данным NF Dom).  NF Group  отмечает высокий спрос на подобные объекты,  ликвидность которых зависит от соответствия функций отреставрированных зданий ожиданиям покупателей.

Рост числа редевелопмент-проектов  с  использованием исторического наследия  подтверждает  тенденцию к  возрождению  забытых объектов и  созданию  уникальных жилых комплексов. Независимо от  изменения функций,  сохраненные исторические здания  обогащают  городскую среду,  создавая  особую атмосферу и  чувство связи с историей. Ранее мы также писали о здании Шехтеля в Москве, объектах культурного наследия Москвы и о готической архитектуре в Москве.