25.01.2026 14:32
В статье разберем, когда возникает обязанность платить налог, в каких ситуациях можно получить льготы и как законно снизить налоговую нагрузку при продаже квартиры.
Сделки с жильём в России почти всегда сопровождаются налоговыми обязательствами, даже если продавец не получает очевидной выгоды. В 2026 году порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости остаётся достаточно сложным: он зависит от срока владения объектом, источника его получения, кадастровой оценки и выбранного способа расчёта налога. Ошибка в одном из этих параметров может обернуться серьёзными финансовыми потерями.
Чтобы понять, когда налог действительно возникает и как его можно законно сократить, важно рассматривать продажу недвижимости не как разовую сделку, а как налоговое событие со своими правилами и исключениями.
С точки зрения налогового законодательства сам факт получения денег за квартиру ещё не означает автоматическую обязанность платить НДФЛ. Налог возникает в том случае, если выполнены два условия одновременно:
Система налогообложения доходов от продажи недвижимости в России перестала быть «плоской». В 2026 году применяется двухступенчатая шкала, при которой ставка зависит от размера полученной прибыли.
На практике это выглядит так:
При расчете используется простая формула: налог = кадастровая стоимость х 0,7 х 0,13. Даже если продажа была осуществлена по меньшей стоимости, система расчета не меняется.
Сам налог уплачивается не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи. Поэтому некоторые граждане пытаются схитрить и, чтобы уменьшить налог, пишут в договоре неполную сумму сделки.
В 2026 году ориентироваться только на сумму, указанную в договоре купли-продажи, рискованно. Налоговая служба использует механизм сопоставления сделки с кадастровой стоимостью, установленной на 1 января года продажи.
Если цена в договоре окажется ниже 70% кадастровой оценки, для расчёта налога будет взята именно эта контрольная величина. Таким образом, попытка искусственно занизить стоимость чаще всего не даёт желаемого результата и может привести к доначислениям.
Продажа недвижимости может быть полностью освобождена от НДФЛ, если объект находился в собственности установленное законом время.
В 2026 году действуют следующие ориентиры:
3 года — для квартир, полученных:
После истечения этого срока налог не уплачивается вне зависимости от суммы сделки или роста цены объекта.
Даже при коротком сроке владения налог может не возникнуть, если:
Налоговая база — это сумма, с которой фактически рассчитывается НДФЛ. В 2026 году она определяется как наибольшее значение из двух показателей:
Далее продавец вправе уменьшить эту сумму одним из допустимых способов.
Имущественный вычет
Самый простой вариант — уменьшить доход на фиксированную сумму 1 млн рублей. Этот вычет применяется ко всем объектам, проданным в течение одного календарного года.
Например, если за год реализованы две квартиры, налоговый вычет распределяется между ними, а не предоставляется отдельно на каждую сделку.
Уменьшение дохода на расходы
Более выгодный вариант при наличии документов — учесть реальные затраты на покупку недвижимости. В этом случае налог начисляется только на «чистую» прибыль.
Важно помнить: одновременное применение вычета и расходов невозможно — необходимо выбрать один вариант.
Вариантов расчета суммы НДФЛ при продаже недвижимости несколько, и конкретный метод расчета выбирает налоговая инспекция после получения декларации продавца за очередной финансовый год.
Вариант 1.
Сумма налога считается от рыночной стоимости квартиры, указанной в договоре. НДФЛ составляет 13 % или 30 %, в зависимости от того, является ли продавец резидентом России.
Вариант 2.
Сумма налога считается от кадастровой стоимости жилья, которая умножается на понижающий коэффициент 0,7. Например, при кадастровой стоимости в 9 000 000 рублей сумма налогооблагаемой базы будет такой: 9 000 000 х 0,7 = 6 300 000.
Определяя вариант расчета суммы НДФЛ, налоговая исходит из того, в каком случае налогооблагаемая база будет больше.
Наследство
Для наследников действует сокращённый срок владения — 3 года. Вообще право на имущество считается возникшим со смерти наследодателя, а не со дня внесения записи в ЕГРН, но формально право регистрируется именно при госрегистрации.
Ипотека
Наличие ипотечного кредита не освобождает от налога. Однако при расчёте можно учитывать расходы на покупку объекта, даже если средства были заёмными.
Дарение
Если квартира получена в дар от близкого родственника, применяется трёхлетний срок владения. При комбинированных сделках налог рассчитывается пропорционально долям.
Пенсионеры
Возраст и статус пенсионера не дают автоматического освобождения от НДФЛ. Все налоговые правила применяются на общих основаниях, включая право на вычеты.
После продажи недвижимости необходимо:
Нарушение сроков влечёт начисление штрафов и пеней.
Продажа недвижимости в 2026 году — это не только юридическая сделка, но и налоговое событие, требующее расчёта и планирования. Прогрессивная шкала НДФЛ, учёт кадастровой стоимости и разные способы снижения налоговой базы делают итоговую сумму налога индивидуальной для каждого случая. Грамотный подход позволяет сократить расходы законным способом и избежать конфликтов с налоговыми органами.
Ранее мы также писали о том, как законно снизить налог с продажи недвижимости, и рассказывали про налог с продажи недвижимости в прошлом, 2025 году.
В первом чтении одобрен Законопроект № 1238120-8.
24-10-2026 10:00В окончательном чтении принят Законопроект № 1182700-8 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации (об ограничении оборота земельных участков, занятых пропускными пунктами).
23-10-2026 14:00Прошел первое чтение Законопроект № 1272484-8.
23-10-2026 10:00
4 
4 
2 
2 
Николай Гоголь — совладелец и генеральный директор «Отрада Девелопмент», который построил один из крупнейших конных клубов России и вышел на рынок премиальной недвижимости Москвы с «Отрадой».
24-10-2026 20:00
Руководитель аппарата Комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан — об альтернативах дорогой ипотеке, наёмных домах, возможностях КРТ и цифровизации строительства.
24-10-2026 18:15
В Палм-Бич новый тренд среди сверхбогатых: роскошные резиденции покупают исключительно ради земли, пишет The Wall Street Journal.
24-10-2026 18:00
Разбираемся, с какими логистическими и строительными тупиками теперь столкнутся реставраторы.
24-10-2026 16:00
Девелопер согласовал строительство комплекса по адресу Берниковская набережная, 12 в Таганском районе Москвы.
24-10-2026 12:00
Более сотни сделок по слиянию и поглощению, инвестиции в недвижимость и IT и собственная философия управления: чем известен Сергей Шумей и как он стал владельцем «РГ-Девелопмент».
24-10-2026 8:00
Рассказываем историю культового проекта Futuro: от взрывных работ на скалах в Калифорнии до жестких уроков мирового кризиса, которые стоит выучить каждому современному производителю модульных домов.
23-10-2026 20:00
В 2024 году в мире продали 199 тыс. профессиональных сервисных роботов. Из них на строительство и демонтаж пришлось всего 371 устройство.
23-10-2026 19:00
Первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ — о финансовых рисках застройщиков, помощи пострадавшим в ИЖС и необходимости сделать коммунальные тарифы прозрачными.
23-10-2026 18:00
На встрече «Эксперт.Практики» он предложил не подменять комплексное развитие территорий обычной застройкой свободной земли.
23-10-2026 17:35
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
Вы пишете:
"Для наследников действует сокращённый срок владения — 3 года. Отсчёт начинается не с даты смерти наследодателя, а с момента регистрации права собственности в ЕГРН."
Автор, вы точно уверены что с момента регистрации, а не с момента смерти???
Сергей, здравствуйте!
Вообще право на имущество считается возникшим со смерти наследодателя, а не со дня внесения записи в ЕГРН, но формально право регистрируется именно при госрегистрации.
Мы переформулировали эту часть текста, благодарим Вас за Ваш комментарий 🙌
Интересно что будет если продать квартиру за наличие?)
Хороший вопрос 🤔
Спасибо, что прокомментировали 😀