От спальных районов к городам в городе: на ПМЭФ-2026 обсудили, как строить новые городские центры

На ПМЭФ-2026 эксперты обсудили строительство новых городских центров: баланс жилья и рабочих мест, стандарт КРТ, инфраструктурные облигации, идентичность территорий и роль данных в девелопменте.

Светлана Опрышко, Никита Стасишин, Владислав Овчинский, Дина Саттарова ПМЭФ 2026

Жилье перестало продаваться отдельно от среды. Эту мысль разными словами повторяли почти все участники сессии «Построение новых городских центров: повышение качества жизни и сохранение идентичности территорий», которая прошла 4 июня в рамках Росконгресс Урбан Хаб на ПМЭФ-2026. Разговор шел о переходе от подхода «построили метры» к созданию территорий, где человек живет, работает, учится, отдыхает и получает услуги рядом с домом.

Модератором выступила директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко.

Она открыла дискуссию вопросом о том, что должно входить в новый городской центр помимо квартир: места приложения труда, инфраструктура, сервисы, общественные пространства и узнаваемость территории. Если строить только квадратные метры, район остается местом, откуда люди каждый день уезжают.

Заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин начал с цифр. На 1 июня в стране ввели 34,6 млн кв. м жилья, из них 12,2 млн кв. м многоквартирного, рост по МКД составил около 5,6% к прошлому году. «Это к вопросу о том, что у нас в стройотрасли все неплохо, несмотря ни на что», — выразился замглавы Минстроя РФ.

Затем разговор сместился к качеству среды.

«Градостроительная политика, которую проводят в первую очередь в Москве, а за ней подтягиваются города-миллионники, — это обязательно строительство параллельно с жильем мест приложения труда разного формата: от коворкингов до промышленных предприятий», — отметил Стасишин.

По его словам, качественная среда влияет на экономику проекта: парки, рабочие места и сервисы повышают стоимость квадратного метра, поскольку вокруг появляются места, куда людям хочется приходить. На вопрос модератора о плотной застройке в регионах, где домам не хватает света и среды, замминистра ответил, что часть ответственности лежит на местной власти, согласовавшей параметры.

«Сегодня застройщики конкурируют между собой качеством проектов, а не ценой квадратного метра», — добавил он. Время сельхозземель, застроенных «просто домами», по мнению Стасишина, прошло. Нацпроект «Инфраструктура для жизни» оценивает и объемы ввода, и качество среды.

Министр Правительства Москвы, руководитель Департамента градостроительной политики Владислав Овчинский рассказал о столичном опыте. Оказалось, что город не наращивает темпы стройки любой ценой. «У нас нет задачи наращивать темп строительства жилья. У нас есть задача построить то, что нужно для рынка и что смогут качественно потребить наши горожане», — пояснил он.

Главный принцип — баланс жилья и нежилых функций. В районе должны быть офисы, производства, социальные объекты, транспорт и места отдыха. Овчинский привел два примера. В Коммунарке с нуля создают инженерную, дорожную, транспортную, социальную, образовательную и производственную инфраструктуру. В Мневниках формируют территорию со спортивным кластером, жильем и рабочими местами.

«Мы действительно в последнюю пятилетку начали строить новые города внутри Москвы. Мы строим города в городах», — сказал министр.

Он несколько раз возвращался к принципу пятнадцатиминутного города и резко отозвался о районах, где из инфраструктуры есть только дом, продуктовый магазин и пункт выдачи.

«Человек должен комфортно жить, желательно рядом работать, иметь весь спектр социальных услуг вокруг себя и возможность удовлетворить свои потребности в непосредственной близости от места жительства», — подчеркнул Овчинский.

Владислав Овчинский также указал, что «ни один проект не реализуется без личного контроля Сергея Собянина».

Модератор также спросила Стасишина, масштабируется ли столичная модель. Замминистра перевел разговор с денег на ответственность местной власти и застройщиков.

«Важна не возможность, важно желание: желание региональных и муниципальных властей, а самое главное — желание тех застройщиков, которые там родились, выросли и воспитывают детей», — сказал он. Критерий качества Стасишин сформулировал по-человечески: «Иногда приезжаешь куда-нибудь и хочешь спросить: “Тебе потом стыдно не будет перед твоими внуками за то, что ты построил”?» При этом он признал, что в регионах часто не хватает экономики проекта и платежеспособного спроса, и повторил: «Лучше не строить, чем строить то, за что потом будет стыдно».

Директор Единого института пространственного планирования России Дина Саттарова говорила о логике генпланов. По ее словам, начинать нужно с экономики территории, а уже потом проектировать кварталы. «Разработку генеральных планов мы начинаем со сценарного моделирования, устанавливаем экономическое развитие, потому что нам важно понять, какие ресурсы есть на территории, какие места приложения труда могут быть созданы в городе», — рассказала она.

Последовательность планирования Саттарова выстроила так: экономика, рабочие места, транспортно-логистический каркас, схема расселения, социальная инфраструктура, инженерное обеспечение. Вывод она сформулировала коротко: «Если не будет мест приложения труда, не будет жизни в этом городе».

Отдельно директор института остановилась на общественных пространствах. Социологические опросы показывают, что для жителей важнее облик территории снаружи, чем интерьер квартиры. «Город, по сути, — это совокупность общественных пространств», — отметила Саттарова.

Про идентичность она высказалась осторожно: ее стоит современно переосмыслять, иначе получится формальное копирование прошлого.

Заместитель генерального директора АО «ДОМ.РФ» Денис Филиппов поднял тему стандартов. Поручение разработать стандарт комплексного развития территорий президент дал в 2016 году, документ готовили вместе с Минстроем около двух лет. Сейчас он носит рекомендательный характер, и Филиппов считает, что это нужно изменить.

«Те положительные примеры, которые мы сегодня слышали от коллег, — это как раз примеры, где стандарт комплексного развития территории выполняется», — сказал он. В подтверждение спикер привел цифру: квартиры в проектах, отвечающих стандарту КРТ, продаются примерно на 35% быстрее.

«Уже пора превратить этот документ из рекомендательного в обязательный», — заявил Филиппов.

Он рассказал о программе «Архитекторы.рф», которая работает восьмой год: обучение прошли около 700 специалистов, вложения составили порядка 1,5 млрд рублей, а выпускники становятся центрами компетенций в регионах. Регионам, по его мнению, нужно давать инструменты: мастер-планирование, КРТ, вовлечение федеральных земель, инфраструктурные облигации, арендное жилье, конкурсы и ипотечные программы. Вопрос модератора о сроках, когда стандарт КРТ станет обязательным, остался открытым.

Руководитель программы ООН по населенным пунктам (ООН-Хабитат) в России Анастасия Михайлова представила международный контекст. Она опиралась на Новую городскую повестку: социальная интеграция, сокращение бедности, компактность, разумная плотность, климатическая устойчивость, цифровизация, чистая энергетика и умный город.

Отдельный блок касался узнаваемости территорий. «Городская идентичность, понятие сложное: она состоит из материальных элементов, то есть застроенной среды, и не материальных — людей и культуры», — пояснила Михайлова.

По ее словам, международная повестка во многом совпадает с тем, что обсуждают российские эксперты: баланс жилья и нежилых функций, пятнадцатиминутный город, уход от спальных районов, комплексная застройка. Москва и ООН-Хабитат договорились о подготовке добровольного местного обзора по целям устойчивого развития. Овчинский и Стасишин при этом подчеркнули, что показывать на международных площадках стоит не только столицу — регионам тоже есть что предъявить.

Генеральный директор ПАО ГК «Самолет» Анна Акиньшина посмотрела на тему глазами девелопера. За последние 10–15 лет точечная застройка без вложений в инфраструктуру стала невозможной: появились нормативы по школам, детским садам, паркингам. «Сейчас для девелопера реализация правильной инфраструктуры, построение в той или иной степени 15-минутного города является неотъемлемой частью продукта», — сказала она.

Конкуренция сместилась с отделки квартир на качество среды вокруг дома.

«Мы конкурируем уже не только качеством отделки квартир или МОПов, а качеством инфраструктуры, которая доступна жителям наших ЖК», — отметила Акиньшина. Базовые сервисы — магазины, пункты выдачи — покупатель воспринимает как норму. Запрос растет на школы, детские сады, спорт, оздоровительные комплексы и рабочие места.

При этом Акиньшина обозначила конфликт: инфраструктура стоит денег, и девелоперу нужно сохранять экономику проекта. В Москве и Подмосковье запас маржинальности есть, в регионах он сложнее. Поэтому застройщику важны выкуп школ и детских садов регионом, субсидирование подключений к сетям и стабильные правила на весь цикл проекта, который длится 3–5 лет. Если условия меняются по ходу, финансовая модель ломается, особенно при банковском финансировании.

Директор Ассоциации парков России Денис Цуканов ответил на вопрос модератора о том, считается ли парк полноценной инфраструктурой.

По его словам, да: парк влияет на досуг, стоимость недвижимости и восприятие района. Современная российская практика во многом выросла из московского опыта после 2011 года, с Парка Горького и «Сокольников», а затем распространилась по стране. Заметную роль сыграл федеральный проект «Формирование комфортной городской среды»: за годы его работы благоустроено более 117 тыс. территорий — парков, набережных, площадей. Опрышко добавила практичное наблюдение: парк, созданный до старта продаж, помогает быстрее реализовать квартиры.

Финальный блок спикеры посвятили опыту группы «Родина». Сооснователь компании Владимир Щекин заявил, что девелопмент как «строительство квадратных метров» устарел, и предложил выстраивать работу вокруг человека и семьи через три шага:

доказательная урбанистика, когда решения опираются на данные, а не на догадки;
запуск жизни территории — создание бизнеса, рабочих мест и сервисов, не только домов;
управление территорией после завершения стройки вместо схемы «построил, продал и ушел».

Вместе с ВШЭ компания проанализировала данные сотовых операторов, банковские транзакции и поисковые запросы, а затем собрала цифровой геопортал, который показывает дефициты инфраструктуры. Выводы Щекин привел наглядные: поликлиника рядом повышает желание родить третьего ребенка примерно на 19%, однообразная архитектура снижает предпринимательскую активность почти на 40%, а сама эта активность концентрируется в радиусе около 500 м от транспортно-пересадочного узла. Рост цены квадратного метра он связал с культурно-досуговой активностью, а спортивную и образовательную инфраструктуру — с расходами людей на превентивную медицину. Идентичность территории, по его мысли, создают не лозунги, а та инфраструктура, которую девелопер реально закладывает.

Сессия показала, что новый городской центр складывается как живая территория с работой, транспортом, школами, парками, культурой, понятной экономикой и управлением после стройки. Он начинается с ответа на вопрос, как человек будет жить здесь каждый день. Без рабочих мест, инфраструктуры, общественных пространств и узнаваемого образа район останется обычной жилой застройкой, даже если формально он новый.