Участвуя в опросе, вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных

22.04.2026 13:00

1 203

Рейтинги

Рейтинг застройщиков, которые умеют строить хорошие ЖК у воды

Набережные как новая валюта девелопмента: рассказываем, кто строит у реки и делает это правильно.

Всего 5% строящегося жилья в России возводится у воды — это следствие того, насколько сложно, дорого и ответственно строить на первой береговой линии. Участки у набережных — в целом дефицитный ресурс, но это лишь первое из препятствий. Девелопер, выходящий на берег реки, принимает на себя обязательства, с которыми большинство застройщиков предпочитают не связываться.

В них входит, например, сложная геология. Грунты вблизи рек нестабильны — высокий уровень грунтовых вод, пластичные глины, риск подтопления. Стандартный свайный фундамент не подойдет. Также можно привести в пример законодательство: водоохранная зона, три пояса санитарного регулирования, обязательная оценка влияния строительства на биоресурсы. Если река используется для водоснабжения города, ограничения становятся еще жестче. Согласование только экологической экспертизы может занимать до трех месяцев. А исторические набережные — почти всегда зона охраны ОКН. Любой проект проходит дополнительное согласование в управлении государственной охраны объектов культурного наследия.

Современный стандарт набережной — это многоуровневое общественное пространство с зонированием, спортивными и рекреационными функциями, коммерцией, причалами и доступом для всех горожан. Инвестиции в береговую линию одного проекта исчисляются сотнями миллионов, а иногда — миллиардами рублей. При этом результат стоит усилий. По данным аналитиков, открытые виды на воду увеличивают стоимость недвижимости на 15–17%.

Но между «построить дом у реки» и «уметь строить у реки» — пропасть. Одно дело — поставить корпус с видом на воду. Другое — спроектировать набережную, которая сохранит память места, создаст новую экосистему и откроет горожанам доступ к воде, выдержав все технические и юридические ограничения.

Этот рейтинг — о тех, кто умеет строить правильно.

1 место. GloraX

GloraX — единственный девелопер в рейтинге, который системно строит у воды сразу в нескольких городах и на разных акваториях: Ока, Волга, Иртыш и Финский залив в Санкт-Петербурге, где компания уже сдала GloraX Premium Василеостровский — премиальный объект на первой береговой линии. Стратегия компании заключается в том, чтобы формировать новые городские центры притяжения на берегу, где строительство сочетается с реставрацией объектов культурного наследия, а набережные проектируются как общедоступные общественные пространства, а не как приватные территории для резидентов. Такой подход — редкость даже для столичных девелоперов, не говоря о региональных рынках.

СТАТУС на Черниговской (первая линия Оки) — масштабный проект на одной из старейших улиц Нижнего Новгорода. Здесь по проекту бюро «Остоженка» возводятся «Благовещенские башни» высотой 27 и 32 этажа, соединенные панорамным мостом. Параллельно идет реставрация ансамбля мукомольной мельницы XIX века, принадлежавшей торговому дому «Емельян Башкиров с сыновьями». Главный корпус мельницы — «Дом Башкирова» — превратился в клубный дом с лофтовыми витражами высотой более 8 метров и оригинальными кирпичными фасадами (проект бюро «АС-студия», серебряный диплом конкурса «Архитектурное наследие»). Помимо него, реставрируются «Общежитие для рабочих» и «Лабазы для склада товара», спроектированные архитектором Робертом Килевейном в 1887–1914 годах — последний объект восстанавливается по архивным документам практически с нуля. Концепция набережной вдоль Черниговской улицы разработана совместно с бюро Core как продолжение легендарной Нижне-Волжской набережной — с многоуровневой структурой, природными материалами и зонами, вдохновленными плавными линиями берегов Оки.

СТАТУС на Гребном канале (первая линия Гребного канала вдоль Волги в Нижнем Новгороде) — квартал бизнес-класса, сформированный корпусами с террасной архитектурой, которые органично передают атмосферу курортного Нижнего — с его легкостью, открытостью и ощущением жизни у воды. Проект реализуется в философии slow life — вниманием к ритму повседневности и качеству жизни. Набережная в составе проекта зонирована на медитативную часть (площадки для йоги, SPA, шезлонги, гамаки) и активную (спортивные и детские площадки, велодорожки). На набережной предусмотрены амфитеатр и смотровые площадки с видом на Гребной канал. Отдельный элемент проекта — марина для яхт, спроектированная и обслуживаемая компанией «Яхтенный спорт», инфраструктура которой будет доступна всем жителям города. Общественный центр площадью более 5 000 кв. м включит бассейн, фитнес-зал и ресторанный кластер с концепцией правильного питания. Завершение проекта — в 2031 году.

Левобережный (левый берег Оки в Нижнем Новгороде) — с Набережной Культуры спорта протяженностью 1,5 км, разделенной на тематические локации: экстрим-парк с памп-треком, площадкой для паркура, скейт-парком и полем для стритбола; плейхаб с детскими и спортивными площадками; велнес-парк с зонами тихого спорта и арт-объектами; ресторанную зону; беговой трейл и сеть пешеходных, велосипедных и скандинавских маршрутов. Набережная задумана как круглогодичное пространство.

СТАТУС на Заозерной (первая линия Иртыша, Омск) — выразительный жилой квартал бизнес-класса, формирующий новый архитектурный силуэт Омска. Каскадная переменная этажность раскрывает панорамные виды на воду и наполняет квартиры светом, а ритм фасадов придает застройке динамику и узнаваемость. GloraX благоустроит набережную Иртыша, которая станет естественным продолжением жилой среды: прогулочные маршруты, зоны отдыха и озелененные пространства создадут разнообразные сценарии для жизни у воды. Это проект, где архитектура, пейзаж и городская среда соединяются в единую гармоничную композицию.

Во всех проектах набережные открыты и для горожан, а не только для резидентов. GloraX привлекает ведущие бюро — «Остоженка», «АС-студия», Core, А4 — применяет ландшафтные принципы Пита Удольфа, сочетает новое строительство с реставрацией ОКН и создает инфраструктуру от марин и ресторанных кластеров до образовательных центров. Такого сочетания масштаба, географии и глубины проработки прибрежных проектов нет ни у одного другого застройщика в рейтинге.

2 место. Аеон Девелопмент

«Аеон Девелопмент» сконцентрировал всю экспертизу строительства у воды на одной реке — Москве-реке — но взял масштабом и амбицией набережных проектов. Компания уже построила крупнейшую в столице девелоперскую набережную и сейчас проектирует еще более грандиозную — с первой в европейской практике парящей прозрачной платформой на высоте 30 метров.

Ривер Парк Коломенское (Нагатинский Затон, первая линия, 20 метров до воды) — городской квартал бизнес-класса у музея-заповедника «Коломенское». Главный актив проекта — собственная набережная протяженностью 1,5 км, в которую девелопер совместно с «Ферро-Строй» инвестировал 448 млн рублей. Пляжная зона с шезлонгами и рыбацкими мостиками, велодорожки, альпийские горки, арт-объекты — маяк и пешеходный мост из пяти соединенных кругов. Между домами и прогулочной зоной нет проезжей части. На момент открытия это была крупнейшая набережная, построенная девелопером в Москве.

Ривер Парк Кутузовский (Дорогомилово, первая линия Москвы-реки) — пять небоскребов высотой 45–46 этажей в концепции «эко-футуризм». Частная школа на 460 мест, детский сад на 200 мест, собственный парк с зеркальным прудом, клубная инфраструктура с лаунж-зоной на высоте. Сдача — III квартал 2026 года.

Южный порт — флагманский проект редевелопмента промзоны (КРТ, ~40 га на первой линии Москвы-реки), новый городской район площадью более 1,5 млн кв. м. В разработке концепции участвовал международный консорциум во главе с Nikken Sekkei. Набережная длиной 2 км с вертикальным зонированием: понтоны и консоли у воды, экологичные променады на уровне земли, парящий прозрачный ярус на уровне 8-го этажа. Марина на 200 лодок и катеров — крупнейшая в Москве. Открытые бассейны на понтонах, плавучие термы, реконструкция портового крана высотой 49 метров как арт-объекта. Инвестиции в береговую линию — свыше 2 млрд рублей. Рядом появится станция метро «Южный порт».

«Аеон» отличает ставка на набережную как главный продукт: компания инвестирует в береговую инфраструктуру суммы, сопоставимые со стоимостью жилых корпусов. Однако все три проекта — на одной реке и в одном городе, что не дает такого географического охвата, как у лидера рейтинга.

3 место. Брусника

Брусника выстроила собственный подход к строительству у воды — компания не выбирает прибрежные участки, а преобразует их: очищает водоемы, ревитализирует промзоны, превращает заброшенные портовые территории в жилые кварталы с набережными. Все ключевые проекты у воды сосредоточены в Тюмени, но отличаются разными сценариями взаимодействия с водой.

«Речной порт» (берег реки Туры, исторический центр Тюмени) — ревитализация бывшей промзоны речного порта. Кварталы переменной этажности до 11 этажей с монолитно-кирпичными фасадами, камерными дворами и подземными паркингами. Собственная благоустроенная набережная, велодорожки, спортивные и детские площадки. Первые очереди сданы в 2022 году, развитие территории продолжается до 2028 года.

«Дом у озера» (берег озера Тихого, район «Европейский квартал») — проект бизнес-класса в концепции «город-курорт». Девелопер провел ревитализацию и очистку озера, создал прогулочные зоны и благоустроенную набережную. Архитектура включает башни, урбан-виллы и таунхаусы. Ландшафтный дизайн с искусственными ручьями, фонтанами и дождевыми садами — вода становится центральным элементом среды, а не просто фоном. В рамках «Европейского квартала» «Дом у озера» получает продолжение, формируя единую экосистему у водоема.

Сильная сторона Брусники — умение работать с «трудной» водой: компания не ищет готовые набережные, а создает их, включая экологическую реабилитацию водоемов. Однако масштаб и география уступают лидерам: все проекты — в одном городе, без реставрации ОКН и без крупной водной инфраструктуры (марин, причалов).

4 место. Донстрой

«Донстрой» — один из старейших московских девелоперов премиального сегмента, который начал осваивать прибрежные территории Москвы-реки задолго до того, как это стало массовым трендом. Легендарные «Алые Паруса» с яхт-клубом и действующим маяком фактически задали стандарт премиальной жизни у воды в столице. Сегодня портфель компании включает как минимум четыре проекта на Москве-реке — от сданных комплексов до масштабных строек нового поколения.

«Остров» (Мневниковская пойма) — флагман компании: 53 дома от 5 до 23 этажей в окружении 650 га парка «Москворецкий». Архитектура в стиле бионика (бюро UNK, LDA Design), две станции метро на территории, собственные набережные, школы и поликлиники. Часть кварталов уже сдана.

«Сердце Столицы» (Шелепихинская набережная, 14 га) — квартал бизнес-класса в 2 км от «Москва-Сити» с корпусами до 43 этажей, благоустроенной набережной и парком по проекту бюро Wowhaus. Большинство корпусов построено, проект неоднократно отмечен как лучший реализованный в Москве.

«Алые Паруса» (Щукино, берег Строгинской поймы) — культовый комплекс из 7 башен до 48 этажей с яхт-клубом, маяком, аквапарком и 15 га закрытой территории у Серебряного Бора. Клубный дом «Река» (Раменки) — камерный проект на 115 квартир у природного заказника «Долина реки Раменки», сданный в 2023 году.

«Донстрой» обладает самым длинным треком среди участников рейтинга в строительстве премиального жилья у воды и первым в Москве создал полноценную яхтенную инфраструктуру в жилом комплексе. Однако все проекты — на одной реке, а набережные ориентированы преимущественно на резидентов, а не на город в целом.

5 место. Группа ЛСР

«Группа ЛСР» — участник рейтинга, работающий с водой сразу в двух столицах: компания строит на берегах Москвы-реки, Невы и Финского залива. Портфель включает как масштабные проекты редевелопмента промзон, так и классические видовые кварталы на первой береговой линии — от 52-этажных башен в Москве до неоклассических ансамблей на Октябрьской набережной Петербурга.

«ВЕЙВ» (Москворечье-Сабурово, первая линия Москвы-реки) — квартал бизнес-класса из четырех башен высотой 14–52 этажа (архитектурное бюро SPEECH). Фасады из клинкерного кирпича и натурального гранита. Более 7 га благоустройства: собственный парк-набережная с амфитеатром, велодорожками и игровыми зонами. В окружении — более 2 000 га парковых территорий («Коломенское», «Царицыно»). Сдача — 2026 год, часть корпусов готова.

«ЗИЛАРТ» (Даниловский район, набережная Марка Шагала) — город в городе на 65 га территории бывшего завода им. Лихачева. Монолитные дома переменной этажности с авторской архитектурой, парк «Тюфелева роща» площадью 10 га, пешеходный бульвар, собственный центр искусств. Подземный паркинг на 12,5 тыс. машиномест. Рядом — МЦК «ЗИЛ» и метро «Технопарк». Большинство корпусов сдано.

«Цивилизация на Неве» (Октябрьская набережная, 7 км от центра) — 7 корпусов от 15 до 23 этажей в неоклассическом стиле с гранитной облицовкой и декоративной подсветкой фасадов. Панорамные виды на Неву, квартиры с каминами и террасами. В составе — 4 детских сада, 2 школы, центр развития. Завершение — III квартал 2027 года.

«Морская набережная» (намывные территории Васильевского острова, первая линия Финского залива) — кварталы бизнес-класса с потолками до 3,5 м, увеличенным остеклением и собственным пешеходным бульваром вдоль воды. Дома от 13 до 25 этажей, в проекте — 4 детских сада, 3 школы, встроенные паркинги. Близость к ЗСД обеспечивает быстрый выезд в центр.

Главное преимущество «Группы ЛСР» — географический охват: компания работает с тремя разными акваториями (река, залив, намывные территории) в двух крупнейших городах страны. Однако набережные в проектах ЛСР выполняют скорее роль благоустроенного окружения, чем самостоятельного продукта.

6 место. MR Group

MR Group последовательно выстраивает портфель прибрежных проектов, охватывая разные сегменты — от комфорт-класса в Подмосковье до высотного бизнес-класса на Москве-реке. Компания работает не только с главной водной артерией столицы, но и с малыми реками и пригородными локациями, где вода становится центром благоустройства.

Сити Бэй (Покровское-Стрешнево, первая линия Москвы-реки, Спасский затон) — крупнейший прибрежный проект компании. Четыре квартала, названные в честь океанов, с корпусами от 11 до 54 этажей. Собственная набережная протяженностью около 1 км, двор-парк, школы, детские сады, фитнес-центры. Позиционируется как «город у воды». Сдача — с 2024 по 2028 год.

СЕТ (Можайский район, у реки Сетунь) — бизнес-класс с корпусами до 59 этажей, панорамным остеклением, террасами и собственным образовательным центром. Сдача — 2028 год.

Павелецкая Сити (Даниловский район) — жилой комплекс вблизи Дербеневской и Павелецкой набережных Москвы-реки. «У реки. Эко Видное 2.0» (Ленинский район МО, первая линия реки Купелинка) — комфорт-класс с дизайнерскими фасадами от ADM, корпуса названы в честь русских художников-пейзажистов. Собственная набережная, две школы, два детских сада. Часть корпусов сдана.

MR Group умеет работать с водой в разных масштабах и ценовых сегментах, однако компания пока не выходит за пределы Московского региона.

7 место. Level Group

Level Group системно работает с береговой линией Москвы-реки, выстраивая портфель прибрежных проектов вдоль северо-западной и юго-восточной дуги реки. Компания охватывает два сегмента — камерный бизнес-класс и масштабный комфорт-класс, — при этом каждый проект получает прямой выход к воде и собственную благоустроенную набережную. Характерная черта девелопера — умение превращать бывшие промышленные территории в привлекательные жилые кварталы у воды.

Level Стрешнево (Покровское-Стрешнево, стрелка рек Москвы и Сходни) — камерный апарт-комплекс бизнес-класса на полуострове, окруженном водой с трех сторон. Четыре башни с округлыми силуэтами (24–25 этажей), 90% апартаментов с видами на воду, потолки от 3 м. Рядом — усадебный парк «Покровское-Стрешнево» (238 га). Комплекс сдан.

Level Причальный (Хорошево-Мневники, первая линия Москвы-реки) — бизнес-класс с прямым выходом на набережную. Четыре корпуса от 6 до 33 этажей, 1 950 квартир, собственный торговый центр, ландшафтный двор. Сдан в 2023 году.

Level Южнопортовая (Печатники, территория бывшей промзоны «Южный порт») — масштабный комплекс комфорт-класса: 14 корпусов высотой до 69 этажей (225 м), позиционируемый как самый высокий ЖК комфорт-класса в России. Архитектура бюро SPEECH, видовые квартиры на Москву-реку, собственная школа и детский сад. Сдача очередей — с 2026 по 2029 год.

Level Group демонстрирует последовательную стратегию: компания закрепляется на ключевых участках набережной, каждый раз предлагая прямой контакт с водой и качественное благоустройство. Level Стрешнево с его уникальной «полуостровной» локацией — один из лучших примеров камерного жилья у воды в Москве.

8 место. Forma (входит в ГК ПИК)

Forma — бренд бизнес-класса внутри ГК ПИК — сфокусирован на береговой линии Москвы-реки в южных и юго-западных районах столицы. Каждый проект получает собственную архитектурную идентичность с привлечением международных бюро, а флагманский Портланд выделяется редкой для московского рынка водной инфраструктурой — мариной для яхт и понтонным бассейном.

Портланд (Южнопортовая ул., акватория Южного речного порта) — 8 домов до 30 этажей, архитектура нидерландского бюро De Architekten CIE, фасады из минерального кирпича. Корпуса развернуты к воде под углом, обеспечивая панорамные виды 95% квартир. Собственная набережная с мариной для яхт и понтонным бассейном, приватные дворы-сады, школа, детский сад. Первая очередь сдается в 2025 году.

Форст (Симоновская набережная, 50 м от воды) — уже сданный проект в скандинавском стиле: 5 корпусов до 20 этажей, 808 квартир с потолками до 3,9 м. Фасады имитируют слоистую структуру северных скал, благоустройство с валунами и северными растениями. Редкие форматы: пентхаусы с дровяными каминами, квартиры с саунами, патио с видом на реку.

Forma демонстрирует, пожалуй, самый стилистически цельный подход к строительству у воды в бизнес-классе: каждый проект — с выраженной концепцией (голландский порт, скандинавский фьорд, европейский квартал). Портланд с мариной и понтонным бассейном — единственный проект Forma, создающий полноценную водную инфраструктуру.

9 место. Capital Group

Capital Group занимает особую нишу в рейтинге: компания строит у воды немного, но каждый проект — на самых престижных набережных Москвы, с максимальной концентрацией статуса и видовых характеристик. Два ключевых комплекса расположены на противоположных полюсах московской элитной недвижимости — у делового центра и напротив Кремля.

Капитал Тауэрс (Краснопресненская набережная, Пресненский район) — три небоскреба высотой до 69 этажей (295 м): City Tower, Park Tower и River Tower. Более 800 квартир от 47 до 338 кв. м с чистовой отделкой и панорамными видами на Москву-реку, «Москва-Сити» и парк «Красная Пресня». Подземный паркинг на 1 277 мест, консьерж-сервис, рестораны, спа и фитнес на первых этажах. Комплекс сдан и является одним из самых высоких жилых объектов столицы.

«Золотой» (Софийская набережная, напротив Кремля) — клубный квартал элит-класса всего на 126 квартир, включая 19 двухуровневых и 12 пентхаусов с видами на Кремль. Архитектурная концепция Сергея Скуратова и Ильи Уткина сочетает реставрацию памятников архитектуры с новым строительством переменной этажности (2–6 этажей). Трехуровневый подземный паркинг на 800 мест. Один из самых дорогих жилых адресов Москвы.

Capital Group доказывает, что количество проектов — не всегда определяющий фактор: «Золотой» на Софийской набережной — это, возможно, самая эксклюзивная «водная» локация во всей российской недвижимости, а Capital Towers формируют силуэт набережной наравне с башнями «Москва-Сити». На низкое место в рейтинге его сместил лишь узкий портфель из двух объектов.

10 место. Магназея

Девелопер «Мангазея» представлен в рейтинге одним, но масштабным проектом — «Мангазея на Речном», который осваивает территорию у Северного речного порта и превращает бывшую промышленную зону в жилой квартал с прямым выходом к воде.

«Мангазея на Речном» (САО, берег Москвы-реки, рядом с Северным речным вокзалом) — жилой комплекс бизнес-класса на участке 14 гектаров. Концепция «города-курорта» предполагает три линии домов (корпуса 12 и 24 этажей), собственный бульвар и прямой доступ к благоустроенной прогулочной набережной Москвы-реки. Большинство квартир ориентировано на реку и парковые зоны. Ключевое преимущество локации — соседство с историческим парком и отреставрированным зданием Северного речного вокзала, одного из архитектурных символов Москвы.

Проект интересен тем, что вписывается в масштабное преобразование северного участка Москвы-реки: реставрация вокзала, благоустройство набережных и развитие речной навигации создают вокруг комплекса полноценную рекреационную зону, которую девелопер не строит с нуля, а органично дополняет жильем. Это удачная стратегия — использование уже формирующегося городского потенциала.

Ограничения позиции в рейтинге очевидны: «Мангазея» представлена единственным водным проектом, пока находящимся в стадии строительства, без географической диверсификации и собственной водной инфраструктуры (марин, причалов). Однако если компания реализует заявленную концепцию в полном объеме, «Мангазея на Речном» имеет все шансы стать одним из самых привлекательных адресов на северной набережной столицы.

Ранее мы также составляли ТОП-10 ЖК на берегах российских рек и вычислили ТОП-10 самых «зеленых» эко-зданий мира.

0 комментариев

Новые

Старые Популярные

Межтекстовые Отзывы

Посмотреть все комментарии

Новости по теме

Последние новости

Федеральный девелопер DARS: формула успеха Дмитрия Рябова

Рассказываем о карьерном пути основателя и председателя Совета директоров Группы компаний.

111

22-04-2026 14:30

Где живут Регина Тодоренко и Влад Топалов: от городской квартиры — к дому

Когда звезды выбирают не «показную роскошь», а пространство для семьи, где важнее тишина, чем статус.

Недвижимость звёзд

349

22-04-2026 14:00

Если бы жилые комплексы Москвы были брендами одежды, то какими? Подборка стиля в большом городе

Мы живем в городе, где ЖК стали частью идентичности. Портал Всеостройке.рф решил довести эту мысль до конца и подобрать им модный аналог.

439

22-04-2026 13:30

Почему дача и дачный сезон в Советском Союзе были больше, чем участок: строительство, культура, сатира и человеческие судьбы

Веселая дачная жизнь в СССР: ностальгия, юмор и правда жизни — от «Крокодила» до реальных историй.

ИЖСНедвижимость звёзд

7 227

22-04-2026 12:00

Дарья Данилова: «Сильные топ-менеджеры: кто они, сколько зарабатывают и почему их не хватает»

Основательница рекрутинговой компании — об уровне дохода руководителей высшего звена, факторах снижения их востребованности и трансформации требований к управленцам за последние пять лет.

Интервью ТОПов

4 189

22-04-2026 11:31