Алексей Чумалов, генеральный директор KalinkaRussia: «Как изменился московский рынок недвижимости в 2023 году, и какие факторы на него влияли»

Как изменился спрос на элитную недвижимость в 2023 году?

Спрос вырос. Тренд стал прослеживаться с середины третьего квартала 2022 года и он сохраняется до сих пор. Это связано в том числе с политической ситуацией. Большое количество людей выводило деньги, но при этом много тех, кто заводил их обратно, консолидируя свои активы в России, и в том числе в Москве. С учетом недоверия людей к финансовым инструментам, вариантов для инвестиций практически не осталось. В этой буре непредсказуемости ориентиром стала тихая гавань — недвижимость.

В этом году у нас было много крупных сделок, чек в среднем вырос на 25-30%. Основная причина — большое количество объектов за миллиард плюс. Это говорит о том, что люди готовы вкладывать деньги в такой стабильный актив, как объекты недвижимости в столице. Чаще всего, если говорить об ультрадорогих объектах, человек покупает жилье для себя, а не для инвестиций.

Рост спроса на элитную недвижимость часто связан с колебаниями курса валюты. Как показывает практика, изменения, так или иначе, всегда влияют позитивно. Если валюта сильно растет или падает, это подогревает рынок.

Сегодня российские инвесторы возвращают свои активы, которые ранее были разбросаны по миру. Они хотят инвестировать в объекты, показывающие стабильный рост даже во время санкций. Это влияет на рынок как загородной, так и городской недвижимости.

Какие объекты элитной недвижимости в Москве вызывали повышенный интерес в 2023 году?

В конце 2022 года наметился тренд на повышение спроса, но именно на вторичку — на построенное жилье, желательно с отделкой, так как люди высоко оценивали риск того, что дом не будет достроен. В 2023 году спрос на первичку и на вторичку стал примерно одинаковым, хотя в прошлом году вторичная недвижимость занимала почти 90% структуры наших продаж.

Что сегодня интересно людям:

1. Ликвидная вторичка с отделкой. Построенный объект с мебелью, готовый для проживания — это наиболее безопасное и понятное решение для покупателя.
2. Новостройки на раннем этапе. В 2023 году в открытые и в закрытые продажи выходило большое количество новых проектов в сегменте делюкс, премиум, бизнес. На этапе предпродаж объекты уходят буквально в течение нескольких дней. Люди успокоились, больше доверяют застройщикам, особенно известным брендам.
3. Лоты — проекты от застройщиков, когда дом еще не сдан, цена не финальная, но стройка уже находиться на финальном этапе. Например, есть монолит, который можно «пощупать». В прошлом году лоты продавались хуже, чем в этом.

На что ориентируются покупатели при выборе элитной недвижимости? И сколько сегодня длится цикл сделки?

Решения о покупке принимают быстрее, чем раньше. По нашей статистике, срок среднестатистической сделки — 3-3,5 месяца. А некоторые сделки заключаются в течение пары недель. Это связано в том числе с высокими валютными колебаниями, поскольку все договоренности, так или иначе, привязываются к валюте. Нужно договариваться быстрее, чтобы не успели измениться условия сделки.

Покупатели ориентируются на соотношение цены и качества. Статистика по продажам первичной недвижимости есть в открытом доступе — наиболее ликвидные объекты, за которые люди голосуют рублем. Там большая разница в количестве лотов, проданных за квартал.

Классические для рынка элитной недвижимости «районы-звезды»:

• Хамовники, где есть относительно новые и очень интересные проекты;
• Замоскворечье, которое входит в топ-3 и, судя по трендам, в ближайшее время может выйти на первое место и по спросу, и по предложению в сегменте делюкс. В Замоскворечье сейчас строится много объектов, тогда как пять лет назад эта локация считалась недооцененной;
• Пресня — это не делюкс, а премиум, но тоже очень популярный район, широко представленный с точки зрения новых проектов и тех, которые будут выходить в ближайшее время.

Еще один тренд — это рассрочки у застройщиков. В предыдущие годы в России они были не так популярны, как, например, в Дубае. Сейчас это стало практически обязательным инструментом — подавляющее количество сделок в сегменте премиум, делюкс и ультра делюкс проходят с беспроцентными рассрочками от застройщика.

Какие сложности возникают при покупке недвижимости в Москве?

Во-первых, нужно найти ликвидный объект или проект, в рамках которого выбрать ликвидный объект. Во-вторых, решить юридические вопросы. В случае со вторичкой, это сопровождение, с первичкой — аудит документов. Чтобы сократить потери и сэкономить время, покупатель недвижимости может обратиться к специалистам.  

В 2023 году рынок не сильно поменялся. В 2022 году был большой отток людей из страны, в том числе тех, кто оперирует на рынке элитной недвижимости. Но далеко не все подумали о последствиях возможного налогового нерезидентства. Это больше про продавцов, хотя влияет и на покупателей, потому что люди, которые вернулись в Россию и решили что-то продать, сталкиваются с новыми для себя обстоятельствами.

Какие интересные объекты должны появиться в 2024 году?

Сегодня девелоперы ведут себя очень активно, график по выводу новых объектов понятен. Мы ожидаем много интересных проектов, в том числе в сегменте делюкс и премиум. Это несколько проектов в центре столицы — например, будет застраиваться район Никитской. Культовые локации в Москве, которые всегда интересны покупателям.

Есть проекты, которые выходят на рынок в формате предпродаж. В открытом доступе этой информации нет, но специалисты про них знают. Если говорить про конкретные локации, то это Тверская, Патриаршие пруды. Ожидаем новые проекты в Хамовниках, которые остаются брендом номер один по районам в нашем сегменте недвижимости. Любой новый проект в Хамовниках — это большое событие для рынка.

На какую доходность от элитной недвижимости могут рассчитывать инвесторы сейчас и в будущем с учетом динамики рынка?

Доходность стала ниже по сравнению с теми показателями, которые были лет 5-6 назад. Ситуация в России поменялась. Это больше связано не с внешней политикой, а с введением эскроу-счетов для застройщиков. Разница между первоначальной ценой, по которой застройщик продает жилье на этапе котлована, когда только открыт ДДУ, и между финальной ценой, которая устанавливается, когда оформляется собственность, существенно сократилась.

Если раньше на рынке московской элитной недвижимости были примеры доходности в 100% годовых, то в 2023 году таких цифр нет и быть не может. Сегодня это порядка 20-30% годовых в зависимости от разных факторов. Важно не только правильно выбирать объект, но и понимать, когда лучше в него заходить. Многие проекты выходят в закрытых продажах, поэтому в открытый рынок попадают не с первой ценой. Доходность там уже не такая, как могла быть, если бы человек зашел туда первым.

Одним из трендов 2023 года стали коллективные инвестиции в недвижимость — группа людей скидывается деньгами для покупки объекта недвижимости на более выгодных условиях за счет объема. Они приходят к застройщику и просят скидку. При такой схеме доходность может быть выше, чем при покупке у застройщика отдельного лота. Подход работает и в среднем сегменте жилья, и в делюксе. Но это не массовое явление.

Новая ключевая ставка, безусловно, влияет на рынок недвижимости. Депозиты и банковские вклады, которые сейчас дают порядка 15% годовых, в моменте могу составить конкуренцию инвестициям в недвижимость, предложив покупателю минимальные риски. Таким образом, банковские вклады оттягивают спрос и смущают покупателей, которые хотят увидеть инвестиционную привлекательность. Но недвижимость — это актив. Тогда как банковские вклады привязаны к ключевой ставке, которая вряд ли долго будет на таком высоком уровне. Поэтому мы не рассчитываем на то, что в 2024 году этот инструмент будет серьезной альтернативой инвестициям в недвижимость.

Предпосылок к появлению новых тенденций мы пока не видим. Спрос на рынке элитной недвижимости остается достаточно высоким, доходность от вложений — 20-30% годовых.

Какие государственные программы будут способствовать или тормозить развитие рынка?

Есть льготная ипотека, которой пользуются в том числе покупатели элитной недвижимости, — человек с чеком в несколько сотен миллионов рублей оформляет 15 млн в ипотеку. Это выгодно, потому что можно положить деньги на депозит, получив, по сути, скидку от застройщика на длительном временном отрезке. Если бы не было такой высокой ставки, финансовый инструмент вряд ли бы пользовался популярностью.

Льготная ипотека особо не влияет на спрос в премиум сегменте. Ключевая ставка сказывается в контексте альтернативы инвестициям в недвижимость — банковские вклады сейчас стали достаточно интересны для людей, которые раньше не рассматривали их всерьез.