Что означает участок с подрядом: все, что нужно знать перед покупкой

Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает о том, что это за участок и о его преимуществах.

Участок с подрядом (УСП) – это земельный участок, на котором уже подготовлен проект будущего дома и есть соглашение с застройщиком или подрядчиком о строительстве. Приобретая такой участок, вы фактически соглашаетесь на предложенные условия и проект.

УСП предоставляет удобство и снижает риски, так как проект уже готов, а строительная компания (подрядчик) несет ответственность за реализацию проекта.

Выбор проекта и участка (варианты)

Часто застройщик предлагает несколько вариантов проектов домов, что позволяет вам выбрать участок, который лучше всего соответствует потребностям и предпочтениям.

Например, вы можете выбрать участок на тихой окраине или в центре поселка, исходя из своих предпочтений.

Подрядный договор (важный документ)

Подрядный договор (договор строительного подряда) – это соглашение между заказчиком (вами) и подрядчиком (застройщиком), определяющее условия строительства вашего дома.  Этот документ устанавливает детали проекта, сроки, обязанности сторон и другие ключевые аспекты.

Соглашение о строительстве может быть оформлено и другими документами (например, договором подряда, иными соглашениями с застройщиком), что важно уточнять на этапе выбора.

Участок без подряда (УБП): ваша свобода и ответственность

Участок без подряда (УБП) – это земельный участок, который продается без привязки к определенному проекту и подрядчику.  Вы получаете полную свободу выбора строительного проекта, архитектора и строительной компании.

Приобретая УБП, вы берете на себя ответственность за выбор и согласование проекта, а также за контроль процесса строительства.

Возможность корректировки проекта (УСП)

Не все застройщики позволяют изменения в проекте.  Однако некоторые застройщики идут на компромисс и допускают незначительные корректировки, например, изменения в цвете фасада или в схеме разводки электропроводки.

Более значительные изменения, затрагивающие несущие конструкции и принципиальные элементы проекта, осуществляются крайне редко.

Поиск участка с подрядом: где найти готовый проект под ключ

Где найти участки с подрядом (УСП)?

Участки с подрядом (УСП) часто предлагаются в организованных коттеджных поселках.  Застройщик приобретает крупный участок, разбивает его на отдельные участки и продает их вместе с проектом дома.

В одном поселке может работать несколько подрядчиков, но стиль домов обычно единый.  Вы можете выбрать участок и готовый проект, соответствующий вашим вкусам и потребностям.

Циан: Поиск участков с подрядом возможен на специализированных онлайн-платформах, например, на Циан. Для этого используйте специальные фильтры, которые помогут найти предложения с соответствующим указанием «с подрядом» в описании.

Многие онлайн-ресурсы предлагают базу коттеджных поселков с указанием информации об участках и предлагаемых проектах.

Ограничения и возможности строительства на УСП

Правовой статус участка:

Не все участки пригодны для строительства дома. Необходима информация о виде разрешенного использования (ВРИ) и категории земель.

Используйте новый сервис НСПД для проверки правового статуса участка по кадастровому номеру или адресу. Эта система заменила собой публичную кадастровую карту, которая прекратила обновление в декабре 2024 года.

Типы разрешенного строительства

Узнайте, какие типы строений разрешены на вашем участке (жилой дом, садовый домик, хозяйственные постройки) и какие требования к ним предъявляются (например, высота, количество этажей, назначение).  Это зависит от категории земель.

Примеры и примерные цены

Цена на участки с подрядом может быть существенно выше, чем на участки без подряда.  Это связано с тем, что застройщик уже выполнил значительную часть работы (проектирование, подготовка участка), что отражается в цене.

Разница в ценах

Застройщик закупает материалы по оптовым ценам, что снижает стоимость строительства. Опыт застройщика в управлении проектами и контроль качества также влияют на конечную стоимость дома.

Договоры на покупку участка с подрядом

Есть два основных варианта договора:

1.  Договор долевого участия (ДДУ). Аналогичен покупке квартиры в новостройке.  Деньги за покупаемый объект перечисляются на эскроу-счет, и застройщик получает их только после завершения строительства.  Это защищает покупателя от недостроев;

2. Договор купли-продажи земельного участка и договор подряда. В этом случае вы покупаете землю и отдельно заключаете договор подряда на строительство дома с застройщиком.

Важно изучить условия договора, чтобы обезопасить себя от возможных проблем в будущем.

Договоры при покупке участка с подрядом

Договор купли-продажи земельного участка

Этот договор стандартный, но при УСП (участок с подрядом) продавец, скорее всего, будет юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Необходима регистрация договора купли-продажи в Росреестре.

Договор подряда на строительство дома

Этот договор, регулируемый статьей 702 ГК РФ, определяет обязанности застройщика (построить дом) и заказчика (принять и оплатить дом). Он должен содержать следующие обязательные пункты:

• Полные данные о сторонах договора;
• Суть сделки (строительство дома);
• Информация о земельном участке;
• Сроки строительства и санкции за их нарушение;
• Подробный проект дома (в приложении к договору);
• Условия оплаты (этапы, сумма, способ оплаты);
• Порядок приемки готового дома;
• Гарантии застройщика и порядок устранения недостатков;
• Ответственность сторон за нарушение условий договора;
• Порядок действий при форс-мажорных обстоятельствах;
• Условия расторжения договора;
• Порядок передачи участка покупателю.

Регистрация договоров

Договор подряда не подлежит регистрации в Росреестре.

Ипотека и эскроу-счета

При ипотеке по государственным программам (как и при ДДУ)  используется эскроу-счет.  Проект строительства необходимо внести в базу «Строим.дом» (с марта 2025 года). При использовании рыночной ставки по ипотеке,  возможен расчет через аккредитив без эскроу-счета.

Плюсы и минусы покупки участка с подрядом

Недостатки:

• Риск недостроя или задержки сдачи;
• Невозможность проверки качества строительства до завершения;
• Ограничения в корректировке проекта;
• Возможные отличия готового дома от экспозиционного образца.

Преимущества:

• Более низкая цена, по сравнению с самостоятельным строительством;
• Благоустройство территории коттеджного поселка;
• Подведение коммуникаций к участку застройщиком;
• Сокращение времени и усилий на проектирование и выбор материалов;
• Предсказуемая итоговая стоимость строительства;
• Уменьшение риска недобросовестного исполнения работ за счет близости застройщика;
• Более высокая инвестиционная привлекательность в рамках коттеджного посёлка.

Критерии выбора участка с подрядом

•  Определите свой бюджет;
• Размер и функционал дома: Учтите все нужды семьи;
• Рассмотрите транспортную доступность;
• Оцените инфраструктуру района;
• Убедитесь, что к участку подведены необходимые коммуникации.

Дополнительные параметры при выборе участка с подрядом

Определите, какой вариант комплектации дома вам подходит (тёплый контур, предчистовая/чистовая отделка, меблировка).
Приобретение участка с подрядом имеет свои преимущества и недостатки. Внимательное изучение договоров и тщательный анализ всех условий позволяют избежать проблем в будущем. Ранее мы также писали о том, как многодетной семье получить земельной участок в 2025 году, а еще о том, как получить участок земли под ИЖС.