Ипотека Мурабаха: условия и ставки для покупателей
Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает об условиях программы исламской ипотеки.
Исламское финансирование недвижимости в России представляет собой альтернативу традиционным ипотечным кредитам, основанную на принципах шариата. Этот вид финансирования привлекает все большее внимание как среди мусульманского населения, так и среди широкой аудитории благодаря более гибким условиям приобретения жилья.
Исламская ипотека, также известная как Мурабаха, представляет собой сделку, при которой банк приобретает недвижимость от имени заемщика и затем перепродает её ему с фиксированной наценкой. В отличие от традиционной ипотеки, здесь отсутствует процентная ставка, что полностью соответствует запрету риба (взимания процентов) в исламе.
Ключевые принципы исламской ипотеки:
- Отсутствие процентов: платежи заемщика представляют собой фиксированную наценку на стоимость недвижимости, определяемую заранее и закрепляемую в договоре;
- Разделение рисков: финансовые риски распределяются между банком и заемщиком. Банк проверяет юридическую чистоту объекта и несет частичную ответственность за риски, связанные с утратой права собственности;
- Прозрачность условий: договор содержит четко определенные размеры и график платежей, которые не могут быть изменены без взаимного согласия всех участников сделки.
В России наиболее распространены две основные модели исламского финансирования недвижимости, соответствующие принципам шариата:
- Мурабаха
Этот вид является наиболее простым и распространенным. Банк приобретает недвижимость от имени клиента и перепродает её ему с фиксированной наценкой. Клиент погашает стоимость недвижимости вместе с наценкой в рассрочку.
- Иджара
Лизинг недвижимости. Данная модель представляет собой долгосрочную аренду недвижимости с правом выкупа у банка. Этот вариант подходит для клиентов, не готовых к немедленному приобретению жилья, но желающих стать его собственниками в будущем.
Ключевые отличия исламской ипотеки от традиционной
- Отсутствие процентов: в исламской ипотеке отсутствуют процентные платежи. Заемщик выплачивает фиксированную наценку, определенную заранее;
- Страхование: в отличие от традиционной ипотеки, страхование недвижимости берет на себя банк;
- Активное участие банка: банк активно участвует в сделке, являясь владельцем недвижимости до полного погашения задолженности заемщиком. Банк также несет ответственность за юридическую чистоту объекта, что снижает риски для заемщика, особенно при приобретении жилья на вторичном рынке.
Исламское финансирование недвижимости в России доступно преимущественно в регионах с преобладающим мусульманским населением (Татарстан, Дагестан, Чечня, Башкортостан). Основные условия программы следующие:
- Первоначальный взнос: от 20% от стоимости недвижимости;
- Срок кредитования: от 25 до 30 лет;
- Сумма кредита: от 500 000 до 100 000 000 рублей;
- Досрочное погашение допускается в любое время без начисления штрафов;
- Объекты финансирования: жилая недвижимость (квартиры, апартаменты) как на первичном, так и на вторичном рынке;
- Страхование жизни: не является обязательным условием.
Условия кредитования характеризуются гибкостью и отсутствием процентных платежей, что соответствует принципам шариата. Исламское ипотечное финансирование доступно гражданам Российской Федерации, планирующим приобрести жилье в регионах, где предоставляются такие услуги. Вероисповедание заемщика не является критерием для получения кредита.
Основные требования к заемщикам
- Возраст: от 18 до 70 лет (на момент полного погашения кредита);
- Гражданство Российской Федерации;
- Трудовой стаж: не менее 3 месяцев на последнем месте работы для наемных работников и не менее 12 месяцев деятельности для индивидуальных предпринимателей.
Для оформления заявки необходимо предоставить паспорт с отметкой о регистрации, справку о доходах, СНИЛС и другие документы, которые могут быть затребованы банком. Требования к заемщикам стандартны и не отличаются от требований к заемщикам при получении традиционных ипотечных кредитов.
На текущий момент исламское ипотечное финансирование в России предлагает ограниченное количество банковских организаций. Среди них:
- АК Барс Банк
Срок кредитования составляет до 20 лет, первоначальный взнос – от 30,01%. Минимальная сумма от 500 000 рублей. Максимальная сумма займа не ограничена. Программа позволяет приобрести квартиры на вторичном рынке или дома с земельными участками.
- Сбербанк
Сбербанк предлагает исламскую ипотеку со сроком кредитования до 20 лет и первоначальным взносом от 20,1%. Максимальная сумма займа составляет 100 000 000 рублей. Допускается использование средств материнского капитала.
В 2023 году в России вступил в силу федеральный закон № 417-ФЗ, который закрепляет официальный статус понятия «партнёрское финансирование». Сбер стал лидером этого направления в стране и вошёл в реестр ЦБ РФ как участник эксперимента. Халяльные финансовые продукты в Сбере соответствуют стандартам исламского финансирования, что подтверждается фетвой – специальным сертификатом, выданным Шариатским консультационным советом. Пользоваться такими продуктами можно не только мусульманам, но и любому человеку вне зависимости от религиозных убеждений.
Следует отметить, что количество банков, предоставляющих исламскую ипотеку, может меняться. Приобретение жилья с использованием исламской ипотеки возможно как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Однако выбор объектов может быть ограничен требованиями банка, предоставляющего кредит.
Например, в рамках программы «Ипотека Мурабаха» от Сбербанка финансирование предоставляется исключительно на приобретение квартир или апартаментов. Географические ограничения также существуют, объект недвижимости должен находиться на территории Татарстана, Башкортостана, Дагестана или Чечни.
Исламское ипотечное финансирование в России представляет собой альтернативный инструмент приобретения недвижимости, обладающий как преимуществами, так и недостатками.
Преимущества:
- Прозрачность и предсказуемость: отсутствие процентных ставок обеспечивает ясность и понятность условий кредитования;
- Альтернатива для мусульман: представляет собой возможность приобретения жилья в соответствии с принципами шариата;
- Досрочное погашение: предусматривается возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций;
- Дополнительная защита: банк несет ответственность за юридическую чистоту объекта недвижимости.
Недостатки:
- Ограниченная география: программа доступна не во всех регионах России;
- Ограниченный выбор объектов: доступный выбор объектов недвижимости может быть меньше, чем при традиционном ипотечном кредитовании;
- Сложности с подбором условий: поиск наиболее подходящих условий кредитования может представлять определенную сложность;
- Отсутствие государственной поддержки: исламская ипотека не предусматривает государственных льгот и субсидий.
Исламская ипотека отличается активным участием банка на всех этапах сделки, что обеспечивает большую защиту для покупателя, но может приводить к увеличению сроков рассмотрения заявки и проверки недвижимости. Рефинансирование исламских ипотечных кредитов не предусмотрено.
Исламская ипотека регулируется общим законодательством РФ с учетом особенностей шариатского финансирования. Сделки контролируются государственными органами, но при этом учитывается запрет на риба. Принятие законопроекта в 2023 году направлено на упрощение регулирования исламского банкинга и стимулирование развития соответствующих финансовых продуктов.
Несмотря на относительно низкий спрос на исламскую ипотеку на текущий момент, потенциал этого продукта значителен. Рост процентных ставок по традиционным ипотечным кредитам, а также возрастающий интерес к исламскому банкингу среди немусульманского населения способствуют популяризации данного вида финансирования.
В основе исламской ипотеки лежит схема купли-продажи недвижимости с фиксированной наценкой (Мурабаха). Процесс осуществляется следующим образом: банк приобретает недвижимость у продавца (физического или юридического лица) и затем перепродает её клиенту по более высокой цене. Разница между закупочной и продажной ценой представляет собой наценку. Клиент погашает стоимость недвижимости вместе с наценкой в соответствии с графиком платежей, установленным в кредитном договоре. Таким образом, заемщик не платит проценты, а возмещает стоимость недвижимости и компенсирует издержки банка. Ранее мы также писали про траншевую ипотеку и лучшую сельскую ипотеку, а еще выясняли, что лучше: копить или ипотека.
Меморандум сроком 10 лет был подписан в рамках международной выставки и конференции в сфере девелопмента – International Property Market в Казани.
15-05-2025 18:57
Редакция Всеостройке.рф разбирает, один из самых узнаваемых и противоречивых районов столицы — Патрики.
15-05-2025 17:08
Редакция портала Всеостройке.рф разбиралась, с чего начинал владелец крупнейшего строительного холдинга.
15-05-2025 14:54
Редакция портала Всеостройке.рф провела оценку рисков и проанализировала меры предосторожности.
15-05-2025 9:25
О международном сотрудничестве, сокращении инвестиционно-строительного цикла, создании единого реестра поставщиков – эксклюзивно для Всеостройке.рф
15-05-2025 19:59
Меморандум сроком 10 лет был подписан в рамках международной выставки и конференции в сфере девелопмента – International Property Market в Казани.
15-05-2025 18:57
О ситуации на рынке жилья, инвестиционной привлекательности российских строительных проектов и международном сотрудничестве — эксклюзивно для портала Всеостройке.рф.
15-05-2025 18:20
Редакция Всеостройке.рф разбирает, один из самых узнаваемых и противоречивых районов столицы — Патрики.
15-05-2025 17:08
