Татьяна Борисова, член правления ООО «ОДСК»: «Недвижимость будет дорожать, это неизбежно»

Как компания адаптировалась к новой реальности – эксклюзивно для портала Всеостройке.рф.

ГК «Объединенная домостроительная корпорация» (ОДСК) – крупнейший застройщик Орловской области. Его деятельность сосредоточена на квартальной застройке и строительстве микрорайонов с развитой инфраструктурой. Почему именно этот формат интересен компании и как она работает в новой экономической реальности, в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказала Татьяна Борисова, член правления ООО «ОДСК».

– Как чувствует себя рынок жилья в вашем родном регионе?

– Наш родной регион – это Орловская область. То есть изначально группа компании ОДСК образовалась из застройщика «Орелстрой», ему уже более 80 лет. Поэтому этот город для нас родной, можно сказать, что мы его и возводили после Второй мировой войны, а после восстановления как раз первое СМУ (строительно-монтажное управление – ред.) образовалось именно в этой части.

Что сейчас происходит? На самом деле, у нас кардинально иногда отличаются направления рынка от того, что мы слышим: например, о глобальных видах рассрочки, которые разрушат рынок, или о маленькой площади квартир. Когда была проблематика маленьких квартир, то есть студий, стимулировали реализацию трехкомнатных квартир. Когда мы сейчас говорим о том, что рынок заполонили рассрочки,  – на самом деле, на данный момент у меня выросла рассрочка в Орловской области всего лишь на 15%. В основном это наличка, это семейная ипотека, люди смотрят со стороны рыночной. Да, есть программы, которые мы специально даем, ввели программу «Не ипотека» на определенные жилые комплексы. И да, это некий вид рассрочки. Но она настолько узко сегментирована, что проблематики, которую сейчас озвучивает Центробанк, у нас даже и не предполагается.

– То есть в общем и целом, не считая каких-то проблем, рынок развивается?

– Конечно. Если мы посмотрим по Группе компаний, конечно хуже, чем 2023 год, никто тут не спорит. Во-первых, мы это понимали, готовились еще с июня 2023 года, когда ставка Центрального банка начала расти.

И в среднем по 2024 году по Группе компаний в объеме мы упали всего лишь на 8%. В сравнении с некоторыми коллегами по цеху это достаточно неплохой показатель. И сейчас тенденция, например, января-февраля – легкие просветы надежды на улучшение в дальнейшем не только нам, застройщикам, но и непосредственно клиентам. Поэтому февраль был намного лучше, чем мы ставили себе в планах.

– Какие тенденции в продукте набирают обороты? Сложно поддерживать спрос?

– Работа с продуктом – это дело не сезонное и не экстренное. Повысились цены, надо срочно, как многие коллеги предлагают, оптимизировать продукт – нет. У тебя есть продуктовая линейка, которую ты заявляла клиенту. Есть направление, которое ассоциируется с тобой, как с Группой компаний. Если ты себя транслировала как самые лучшие детские площадки в регионе, то какой бы ни был кризис или что-то еще, ты не имеешь права это менять, потому что ты это говорил своему потребителю, и потребитель ждет от тебя этого направления.

Стремиться нужно. Независимо от кризиса, каждый раз ты находишь новое решение. Продуктовое направление вообще никаким образом не было урезано или направлено на то, чтобы мы оптимизировались. Наоборот, как были планы по стратегическому выводу продукта, так они и остались. Мы не меняем, не оптимизируем, работаем по той программе которую мы изначально себе поставили.

–  Планируете ли выход в рамках своего региона в новые города либо в другие, возможно, субъекты?

– Мы всегда рассматривали возможность выхода в новые регионы. Это некая диверсификация направления бизнеса. Это направление, когда ты можешь выстроить свой продукт, системно выстроить и отправить в другой регион для того, чтобы он там развивался.

Мы рассматриваем. Например, Калуга, она не просто появилась, мы ее рассмотрели. Хорошо рассмотрели, эффективно.  Мы даже сейчас рассматриваем определенные регионы, чтобы не спойлерить или заранее не говорить, не буду озвучивать, какие. Нет такого, что сейчас какой-то кризис – и мы остановили свою стратегию по экспансии. Нет, будут какие-то эффективные проекты.

Мы очень много сейчас работаем по КРТ. К нам обращаются как к крупному застройщику многие региональные власти. Если обоюдно хорошо факторы в своей совокупности сложатся, мы обязательно зайдем. Уже имеем практику, для нас ничего такого сложного в этом нет.

– Чем проекты КРТ интересны компании, и насколько в принципе интересен этот механизм для девелоперов?

– Здесь в обычную рыночную конъюнктуру включается понятие администрации, власти, то есть коллег по региону, которые также являются жителями. Первое, при принятии решении смотрим на экономическую модель. Второе, конечно, смотрим на то, что выстроено непосредственно в этом регионе, какие есть, грубо говоря, послабления, помощь с коммуникациями, с сетями. Это тоже один из плюсов региона.

В нашу команду, помимо власти, очень активно начал включаться юридический департамент. Потому что много моментов связано с тем, что проводится баланс по расселению с людьми. Сейчас мы, например, КРТ проводим в Орловском регионе, и у нас большой диалог ведется с людьми по переселению. Так что без юридического департамента здесь не обходится.

Это как основная задача, мы это смотрим, не боимся, есть поддержка власти. Она разная из региона в регион, но она осуществляется в любом случае. То есть нельзя сказать, что где-то вообще не поддерживают. Видно, какая тенденция, что развивается в этом направлении. То есть идет достаточно серьезное такое направление по развитию, трансформация. Быстро не получится, это очень серьезное направление, чтобы его за месяц трансформировать. Но тенденция мне, как застройщику, видна.

На самом деле мы «микрорайонники», точечная застройка – это не про нас. Мы всегда брали большие поля, всегда к ним тянули сети. В том числе администрация нам помогала. Выстраивали целый микрорайон, застраиваем целый город. У нас огромнейшие микрорайоны, построенные нами: с инфраструктурой, с парками, с детскими садами, школами. То есть это прям город в городе. Так что КРТ для нас не было новым с точки зрения крупной, комплексной застройки территорий.

– То есть теперь работать вам стало более комфортно?

– Да, более комфортно. Плюс, это удобнее и жителям. Крупные микрорайоны ты всегда строил за городом. Пока его «разобьешь», нужна инфраструктура, это достаточно долгий процесс. А здесь есть возможность крупными территориями КРТ брать внутри города. Понятно, для власти это облегчение с транспортной нагрузкой, с сетями, но и для жителей есть плюсы: ты берешь новый микрорайон со школами, детскими садами, детскими площадками, инфраструктурой, но ты не уезжаешь за город. Считаю, что это очень хорошая комбинация, коллаборация в этом направлении.

Сносится аварийное жилье, которое на центральных улицах города уже наравне с другими современными зданиями портит даже архитектурный облик города. Строится новое жилье в центре города или в черте города, где можно купить квартиру за приемлемые денежные средства. Поэтому, я думаю, это хорошее совместное направление.

– Есть застройщики, которые прогнозируют рост стоимости недвижимости на 30% только за 2025 год. Как вы оцениваете этот тренд, действительно ли будет такой бешеный рост?

– Если цена вырастет на 30%, это значит, что увеличилась стоимость стройматериалов, подорожало проектное финансирование и так далее. Это колоссальный рост, и мы такого не наблюдали. В 2021-2021 гг. после пандемии где-то, наверное, отдельные проекты выросли. Но это было ситуационно.

Когда меня спрашивают: «Татьяна, когда надо покупать недвижимость?» Я говорю: «Сейчас». Недвижимость всегда будет дорожать, будут меняться условия приобретения, рынок будет меняться. Если вам нужно решить проблему в данный момент, решайте ее сейчас, не думайте, потому что потом вы скажет: «Ой, почему я не приобрел это раньше».

Недвижимость будет дорожать, это неизбежно. Да, сейчас еще рынок охлажденный. Но надо понимать, что инфляция есть, она естественная, и она будет. В наших проектах, даже в 2024 году, мы в среднем подняли процентов на 10-12 цены в проектах, по чуть-чуть. Был даже самый такой пиковый третий квартал, когда все переживали, мы все равно поднимали цены, понемногу. Застройщик не может себе позволить не поднимать цены. Во-первых, банки не дают нам возможность держать ту цену, которая есть. Но не будем все грешить на банки. На самом деле, и мы закладывали эту экономическую модель, закладывали инфляцию непосредственно на стройматериалы. Есть моменты, которые мы не учитывали, они просто произошли. Например, как рост строительных заработных плат. И получается, что в этот момент, скажем так, как бы то ни было – нам надо поднимать цены.

У нас есть замечательный «Орловский вестник», старейшее издание, подписчиком которого я являюсь и читаю в какой-то момент: за год картошка подорожала на 50 процентов. И ведь действительно. Ты же заходишь в магазин, ты никогда не вишь, что она дорожает на рубль или на два. А тут, когда в процентном соотношении, – это аж 50%. Когда идет инфляция, дорожает потребительская корзина. Когда есть рост заработных плат, они же не просто берутся и растут, а еще и потому, что  есть инфляция. Соответственно, недвижимость, соблюдая все тренды экономики, тоже будет дорожать.

– То есть покупать лучше сейчас?

– Всегда лучше сейчас. Особенно когда ты решаешь какую-то определенную проблему. Всегда советую смотреть, конечно, на свои возможности, потому что иногда это может быть и необдуманно. Важно, действительно, посмотреть, посчитать, Но если ты намереваешься, то лучше принимать решение, не откладывая.

Потому что когда восстановится ипотечная ставка, это как реверсивное движение: будут подниматься все сильнее и цены. Но жить ты будешь два года не в своей квартире. Так вот у нас устроено.

– Как ОДСК адаптировалась к новой экономической ситуации? 

– Многие готовились к этому моменту, но все равно, когда он наступил, в него нужно было поверить. Естественно, для всех, конечно, любой кризис, охлаждение рынка всегда воспринимается в таком состоянии шока. Но мы быстро очнулись, посмотрели, как многие коллеги работают, и начали развивать инструменты. У кого-то хорошо работает рассрочка, кт-то, как мы, например, предложил совмещение аренды и рассрочки каких-то платежей. Мы начали немного договариваться с банками, сейчас они улучшили нам ситуацию в феврале по семейной ипотеке.

Думаю, в ближайшее время, с учетом того, что ставка по рыночной сейчас немного снизилась, люди будут смотреть и на рыночную, потому что главное для них – это надежда, потому что потом они рефинансируются. Самым пиковым был третий-четвертый квартал 2024-го. Когда он прошел, ты уже понимаешь, как выстраивать систему, какие проекты ты будешь запускать в этом году, как их реализовывать. То есть у тебя уже намеченный определенный есть план, а когда есть план, это уже хорошо. 

Когда немного адаптировались к существующим реалиям, приняли новую реальность, выстроили заново планирование, выстроили новое направление, И все, и мы начали работать действительно в этом уже заданном, в спокойном, нормальном рынке. Мне кажется, конечно, что это осталось таким же спокойным периодом. Теперь активнее боремся за покупателя, проводим маркетинговые акции. Но ничего колоссально страшного в данный момент уже для нас нет. Теперь мы видим, по крайней мере, реальную картину.

Ранее о ситуации на рынке жилья эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали генеральный директор ФСК Девелопмент Дмитрий Трубников, президент ГК «Основа» Александр Ручьёв и  собственник ГК «Атлас Девелопмент»Владимир  Городенкер. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов». 

 

Запись интервью доступна по ссылкам: 

Просмотр на YouTube; 

Просмотр на RuTube; 

Просмотр на Дзен; 

Просмотр Вконтакте.