Дмитрий Рябов, основатель Группы компаний DARS: «У нас тактика эффективного роста»

О тактике развития компании в условиях турбулентности, новых проектах, покупке хабаровского застройщика и первом девелоперском проекте полного цикла в Москве — эксклюзивно для Всеостройке.рф 

Федеральный застройщик DARS работает на рынке жилья более 20 лет и на сегодняшний день реализует проекты в семи регионах, в том числе и в Москве. В столице компания строит уже три года — в рамках городской программы реновации — а сейчас объявляет о своем первом девелоперском проекте полного цикла в городе. О работе в разных регионах в непростые для отрасли недвижимости времена и о планах в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко на полях форума «Движение» рассказал Дмитрий Рябов — основатель и председатель Совета директоров Группы компаний DARS.

— Какая у Вас тактика развития компании в условиях текущей турбулентности?

— С одной стороны, мы занимаемся повышением эффективности. Мне кажется, все девелоперы сегодня над этим работают. Оптимизируем расходы, где-то перестраиваем процессы. С другой стороны, продолжаем развиваться и расширять портфель проектов. Так что у нас тактика эффективного роста. 

В первом полугодии мы уже зашли в несколько новых проектов. Но выбираем только те площадки, где нас устраивают условия. Это либо минимальные затраты на старте, либо очень быстрое получение РНС (разрешение на строительство — ред.).

Сейчас стартуем в Москве с первым девелоперским проектом полного цикла. Пока он небольшой — приобрели участок площадью 0,5 га на улице Кольской. Будем строить жилой комплекс в сегменте бизнес-класса.

— Те, кто заходит в Москву, обычно не ограничиваются одним проектом. Смотрите ли вы еще площадки в столице?

— Мы в Москве работаем уже три года в рамках программы реновации. За это время сформировали необходимую базу: есть проверенные подрядчики, мощности, сильная команда. Поэтому выходим на столичный рынок не с нуля. Да, мы присматриваемся к новым проектам. Сейчас на рынке есть предложения с действительно интересными условиями. Но мы очень избирательны. 

— На Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) DARS подписала соглашение со Сбер о сотрудничестве. Какие совместные проекты будут реализованы? 

— Со Сбером мы работаем уже 25 лет. Это наш системный партнер, идем вместе от проекта к проекту. Причем работаем с разными подразделениями Сбера, филиалами — у них даже между собой есть внутренняя конкуренция. За четверть века мы прошли путь от классического кредитования до полноценного партнерства: сегодня Сбер не только финансирует, но и консультирует нас, помогает в цифровизации. На ПМЭФ мы подписали рамочное соглашение о том, что продолжаем совместно работать не только в части финансового взаимодействия, но и по другим направлениям деятельности. У них есть чему поучиться — много сервисов, которые помогают нам становиться эффективнее.

— Вы ранее говорили, что в условиях высокой ставки и снижения спроса устойчивее именно проекты комплексного развития территорий (КРТ). Почему?

— В первом полугодии мы зашли в два новых проекта КРТ: один — в Хабаровске, второй — в Уфе. Если проект правильно структурирован — если нет больших торгов, в ходе которых стоимость может в десятки раз взлететь, если изначально правильно муниципалитетом либо регионом рассчитана вся финансовая модель, — то на старте он требует меньше средств для запуска. А при сегодняшних высоких ставках это очень важно.

Такие проекты позволяют всю инвестиционную нагрузку распределить на весь цикл и финансировать строительство всей инфраструктуры, включая «социалку», благоустройство общественных зон и так далее — уже в процессе строительства и ввода домов либо из прибыли, либо за счет проектного финансирования. Это выгоднее, чем на старте покупать дорогую площадку, платить высокие проценты, оформлять документы.

Если власть проводит торги на КРТ, она заинтересована в этом проекте. А значит, можно быстрее выйти как на старт строительства, так и на продажи. 

— В какие еще регионы планируете выходить с КРТ или с другими, возможно, проектами?

— Масштабную региональную экспансию пока не планируем. Активно новые территории не смотрим, но все зависит от конкретных условий. Если появляется хорошая сделка или качественный проект — мы можем в них зайти.

В этом году начнем работать в Липецке, где приобрели в прошлом году площадку КРТ. Проект, на наш взгляд, очень яркий — прямо на набережной, с хорошим потенциалом. В этом году приступим к строительству первого дома. 

— Какие еще проекты, регионы, направления интересны компании? Популярность набирают курортная недвижимость, складская, санаторная…

— Нет, складскую и курортную недвижимость не смотрим, пока внутренне к этому не готовы. У нас другой фокус: есть четыре участка под ИЖС, и в этом году запустим первый пилот в Уфе. Но, опять же, и он будет в рамках направления, на котором мы сейчас специализируемся, — комплексное развитие территорий. В Уфе, например, реализуем проект «Город природы» — больше миллиона квадратных метров — и планируем на этой площадке вывести проект ИЖС с таунхаусами.

Покупатель здесь получит доступ ко всей инфраструктуре, которая уже построена и будет строиться: социальной, торговой и централизованным инженерным сетям (вода, канализация, газоснабжение), что очень важно. 

Если все пойдет по нашему плану, то в следующем году запустим еще три проекта по ИЖС. Параллельно рассматриваем проекты в бизнес-сегменте. Один такой проект у нас уже был, и в ближайшее время появятся еще два, в том числе в Уфе.

— А какой сегмент более маржинальный? 

— Если говорить в абсолютных цифрах, то бизнес-сегмент более маржинальный, чем массовый. Но в процентном соотношении разница не столь существенна — показатели примерно одинаковые. Здесь многое зависит от условий входа в проект, от стоимости земли.

— ГК DARS в этом году купила хабаровского застройщика. Как проще выходить в новый регион: покупая компании с уже готовой командой или просто участки? 

— Все зависит от конкретных условий. В Хабаровске, например, мы купили застройщика без сформированной команды. По сути, это ближе к покупке земельного участка. 

Теперь наш земельный банк в городе порядка 700 тыс. кв. метров. В этом году введем в эксплуатацию там примерно 80 тысяч. Мы довольны результатом, работаем, все нравится. Несмотря на сложности, а это все-таки удаленный регион, мы смогли справиться с поставками, с дефицитом подрядчиков. Часть подрядчиков перекидываем с центральной части России, материал также ввозим. На это ушло около трех лет, и на сегодняшний момент эта схема работает.

— А команду там региональную создали?

— Да, у нас сильный филиал, мощный. В основном все специалисты — с Дальнего Востока.

— Какие вызовы перед вами стоят на этот год?

— Заниматься продажами, выполнять все планы и эффективно войти в несколько проектов. В целом просто нужно пережить этот сложный период высокой ключевой ставки. Возможно, маржинальность, прибыль будет меньше. Считаю, что это время достаточно быстро закончится, и в следующем году настанет устойчивый этап роста. Но сегодня важно заниматься эффективностью, расти, смотреть за всеми показателями: за наполняемостью, за продажами, держать руку на пульсе в ручном режиме.

— Как Вы в целом относитесь к текущей ситуации на рынке жилья? Чувствуете ли депрессивные настроения? 

— Иллюзий по поводу ситуации на рынке труда нет — сейчас точно не время для шапкозакидательства. Когда рынок падает и сужается, всем сложно. Но, с другой стороны, нужно смотреть в будущее. Мы смотрим как минимум на пять лет вперед, и я думаю, что это временная конъюнктура. Мы не первый кризис проходим, поэтому в моменте иногда кажется, что все пропало, но потом так же быстро все меняется.

Система проектного финансирования, эскроу-счетов позволяет, если говорить в целом про рынок и про застройщиков, ужаться на 20−25 процентов. И мне даже интересно, как отрасль пройдет этот первый кризис или охлаждение. Возможен сценарий, что она его пройдет и без потерь. Потому что есть время уменьшить объемы, сбалансировать предложение со спросом. Во втором полугодии прошлого года все-таки выводилось на рынок проектов больше, чем продавалось. Но уже с января количество проектов и навес жилья на рынке выровнялись. Поэтому еще полгода-год — и опять будет баланс спроса и предложения. 

Запись интервью доступна по ссылкам: 

Просмотр на YouTube;

https://youtu.be/TnQ6DAeW8Ao

Просмотр на RuTube;

https://rutube.ru/video/197a55aeb2d6ff25d38f5ff3dd482377/

Просмотр на «Дзен»; 

https://dzen.ru/video/watch/68676d18bb57f6678f24018e

Просмотр во «Вконтакте».

https://vkvideo.ru/video-206344473_456239952

Ранее о ситуации в строительной отрасли и мерах ее регулирования эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин, заместитель главы Минстроя РФ Сергей Музыченко, председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, основатель и председатель Совета директоров ГК ФСК Владимир Воронин, генеральный директор ГК «Самолет» Анна Акиньшина, президент компании Agalarov Development Эмин Агаларов, директор по развитию городской среды ДОМ.РФ Антон Финогенов, президент НОСТРОЙ Антон Глушков, владелец ГК ТОЧНО Николай Амосов, президент ГК «Основа» Александр Ручьёв. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».